成功抽中居屋，以為上車在望，誰知按揭申請隨時成為臨門一腳的最大難關？面對房委會及房協兩大機構截然不同的按揭玩法，究竟綠表、白表資格如何影響按揭成數？何時需要壓力測試？2026年政府最新放寬的擔保期，又如何計算最長還款年期？想避免中伏、順利獲批貸款，本篇【居屋貸款懶人包】將為您一文詳解，從兩大機構的5大核心分別，到一手、二手市場的申請流程、利率實例，助您做好萬全準備，輕鬆上車。
居屋貸款基礎：兩大機構、兩種資格的核心分野
要順利申請居屋貸款，第一步就是要弄清楚遊戲規則。香港的資助房屋主要由兩大機構提供，申請人亦分為兩種資格，這四個元素組合起來，會直接影響你的居屋貸款年期、審批難易度，甚至是最終能否獲批。很多人在申請時遇到困難，甚至出現居屋貸款唔批的情況，往往就是因為混淆了這些基本概念。所以，我們就從這裡開始，為你打好穩固的基礎。
房委會 vs. 房協：兩大機構有何分別？
許多人會將房屋委員會（房委會）和香港房屋協會（房協）的樓宇都統稱為「居屋」，但在申請按揭貸款時，它們的分別可說是天淵之別。選定心儀單位後，一定要先確認是由哪個機構興建，因為這會決定你需要向居屋貸款銀行證明哪一種還款能力。
房屋委員會 (房委會)：政府擔保，免壓力測試，審批較寬鬆
房委會興建的居屋（例如新居屋、綠置居），最大的優勢就是附帶政府提供的按揭貸款擔保。在這層擔保之下，銀行承擔的風險大大降低。因此，申請人毋須通過金融管理局規定的壓力測試，銀行審批的門檻也相對寬鬆。即使是收入不高的申請人，甚至是退休人士，只要能夠證明有能力還款，通常都能順利獲批最高成數的按揭。
香港房屋協會 (房協)：無政府擔保，須通過壓力測試，審批類近私樓
房協推出的單位（例如「住宅發售計劃」下的屋苑）則沒有政府的按揭擔保。這意味著，銀行需要以更審慎的標準來評估貸款風險，整個審批流程會與一般私人樓宇的按揭申請非常相似。申請人必須提供充足的入息證明，並且要通過銀行的壓力測試，證明在利率上升後仍有足夠的還款能力。你可以預先使用居屋貸款計算機，初步評估自己是否符合入息要求。
綠表 vs. 白表：誰有資格申請？
除了機構不同，申請人的資格亦是關鍵。你的身份是「綠表」還是「白表」，直接決定了你可以申請的最高按揭成數，也就是需要準備多少首期資金。
綠表申請人：主要為公屋住戶，享更高按揭成數
綠表資格主要提供給現有的公共租住房屋（公屋）住戶，以及合資格輪候公屋的人士。由於綠表申請人購入居屋後需要交還其公屋單位，政府會視之為一種資源流轉，因此提供更優惠的條件。在申請房委會的居屋貸款時，綠表申請人最高可以獲得95%的按揭成數，首期負擔相對較輕。
白表申請人：符合入息及資產限額的非公屋住戶
白表資格則是為不屬於公屋住戶，但其家庭入息及資產符合政府規定上限的香港永久性居民而設。他們同樣可以申請高成數按揭，以房委會居屋為例，最高可達90%。雖然成數略低於綠表，但相對於私人樓宇市場，這已經是相當優越的貸款條件，大大降低了置業的門檻。
【快速比較】房委會 vs. 房協按揭方案對比表
談及居屋貸款，許多朋友都會立即想到房委會和房協。其實，兩者的按揭申請要求有很大分別，如果混淆了，隨時會影響整個置業預算。為了讓大家一眼看清兩者的核心分野，我們準備了以下的對比表，助你輕鬆掌握關鍵資訊，選擇最適合自己的居屋貸款銀行。
| 比較項目 | 房屋委員會 (房委會) 居屋 | 香港房屋協會 (房協) 居屋 |
|---|---|---|
| 政府擔保 | 有 (由首次發售日起計50年) | 沒有 |
| 壓力測試 | 豁免 | 必須通過 (審批標準類近私樓) |
| 按揭保險 | 豁免 | 一手樓：豁免 第二市場：申請高成數按揭必須購買 |
| 最高按揭成數 | 綠表：95% 白表：90% |
綠表及白表：劃一90% |
| 最長居屋貸款年期 | 最長 30年 (實際年期受政府擔保期限制) | 最長 30年 |
| 擔保人 | 不接受 | 可以 (有助提高貸款成功率) |
| 審批核心 | 審批極度寬鬆，有政府作後盾，銀行幾乎必批 | 依賴申請人自身的還款能力，須提供入息證明，審批較嚴謹 |
| 居屋貸款利率 | 主要為 P按 (最優惠利率按揭) | 提供 H按 (同業拆息按揭) 或 P按 選擇 |
總括而言，房委會的居屋貸款因為有政府擔保，申請門檻相對低很多，審批非常寬鬆。相反，房協的方案就比較貼近私人市場，對申請人的財政狀況有更嚴格的要求，需要通過壓力測試。因此，在計劃申請前，務必先了解心儀單位由哪個機構推出，再準備相應的文件與財務預算，這樣就能大大減低居屋貸款唔批的風險。
【房委會居屋按揭】深度剖析 (一手及二手市場)
談及居屋貸款，大家最常接觸的一定是房屋委員會 (房委會) 推出的單位。不論是抽中全新推出的新居屋，還是在第二市場尋找心儀單位，房委會的按揭計劃都因其獨有的政府擔保，而存在著與私樓截然不同的審批邏輯。現在就讓我們深入剖析這兩種市場的按揭細節。
一手居屋 (新居屋／綠置居) 按揭申請
抽中一手新居屋或綠置居，可說是申請居屋貸款最直接簡單的情況。由於單位是全新發售，樓齡問題基本不存在，銀行審批的流程也相對標準化。
按揭成數：綠表最高95%、白表最高90%
一手居屋的按揭成數有清晰分野。綠表申請人因為需要交還現居的公屋單位，享有更高的按揭成數，最高可達樓價的95%，意味著首期只需準備5%。而白表申請人，最高按揭成數則為90%，首期需要準備10%。
還款年期：最長30年
與市場上大部分私樓按揭看齊，一手居屋貸款年期最長可達30年。較長的還款期有助攤分每月的供款壓力，讓置業預算更具彈性。
審批核心：免壓力測試的絕對優勢
這是一手房委會居屋按揭的最大優勢。由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險大大降低，因此申請人毋須通過金融機構的壓力測試。即使是收入不穩定、退休人士，只要能證明有能力供款（例如提交聲明書），亦能成功獲批。這項政策大幅降低了上車門檻，是申請「居屋貸款唔批」個案較少的主要原因。
利率選項：P按為主
在居屋貸款利率方面，一手居屋主要採用P按（最優惠利率按揭）。市場上普遍的利率計劃為P-1.75%，實際按息視乎當時的最優惠利率而定。相對於波動性較大的H按（銀行同業拆息按揭），P按的利率走勢較為平穩。
第二市場 (未補地價) 按揭申請：解讀2026年放寬擔保期
在第二市場購買未補地價的二手居屋，情況就變得相對複雜，關鍵在於單位的樓齡。不過，隨著2026年新政策的實施，許多舊樓齡居屋的按揭申請限制已大為放寬。
政府擔保期：由30年放寬至50年
最新的政策將房委會提供的政府擔保期，由單位首次發售日期起計的30年，大幅放寬至50年。這項改動是二手居屋市場的一大福音，因為它直接影響銀行願意批出的居屋貸款年期。
如何計算最長還款期：(50年 – 首次發售日期至今的樓齡)
想知道心儀的二手居屋單位最長可以申請多少年按揭，可以運用一條簡單的公式。銀行會以「50年政府擔保期」減去「單位樓齡（由首次發售日期起計）」，得出的年期就是銀行可批出的最長還款期，但上限仍然是30年。
最長還款期 = 50年 – 單位樓齡（上限為30年）
實例計算：不同樓齡單位的可批年期
讓我們用幾個例子，看看樓齡如何影響最長還款期：
* 樓齡15年的單位：可批年期為 (50 – 15) = 35年。由於結果超過30年，銀行最終會批出最長的30年還款期。
* 樓齡25年的單位：可批年期為 (50 – 25) = 25年。銀行最長可批出25年還款期。
* 樓齡42年的單位：可批年期為 (50 – 42) = 8年。銀行最長只會批出8年還款期。
透過這個計算，大家在物色二手居屋時，就能利用居屋貸款計算機更準確地評估自己的供款能力，避免因還款期過短而超出預算。
【房協居屋按揭】實戰攻略 (一手及二手市場)
了解過房委會的居屋貸款方案後，我們來看看由香港房屋協會（房協）推出的資助房屋。雖然兩者都是資助房屋，但在按揭申請的遊戲規則上，房協樓宇更貼近私人樓宇的處理方式，當中的細節值得你仔細了解。
一手房協樓宇按揭須知
按揭成數與還款年期
對於全新推出的一手房協樓宇，不論你是綠表還是白表申請人，銀行提供的最高按揭成數均為九成。在還款年期方面，最長的居屋貸款年期可達30年。這裡有一個關鍵點：房協本身不提供政府擔保，銀行之所以能批出高成數按揭，是基於與房協之間的特定合作安排，這一點與房委會的機制有所不同。
審批核心：必須通過壓力測試
這是一手房協與房委會居屋按揭最核心的分野。由於沒有政府作為擔保人，所有居屋貸款銀行都必須按照金管局的指引，為申請人進行壓力測試。簡單來說，銀行除了計算你現時的供款佔入息比率，還會模擬加息2厘後，你的供款額是否仍在可負擔範圍內。因此，穩定的收入證明，例如稅單、糧單及銀行紀錄，是成功獲批的基礎，這也是不少申請人遇到居屋貸款唔批的主要關卡。
擔保人機制：如何增加貸款成功率
假如你的入息未能通過壓力測試，房協樓宇按揭提供了一個解決方案：加入擔保人。這與申請私人樓宇按揭的做法一致，你可以加入有穩定收入的直系親屬作為擔保人，銀行會將擔保人的收入一併計算，從而大大增加你通過壓力測試的機會，讓你的置業計劃更順利。
第二市場 (未補地價) 按揭申請
按揭保險的角色：申請高成數按揭的關鍵
當你打算在第二市場購買未補地價的房協單位，並希望申請高成數按揭時，按揭保險便會登場。一般情況下，銀行只會直接批出最高六成的貸款。若要申請六成以上至九成的貸款，超出的部分就需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃承保。這也意味著，你需要支付一筆按揭保險費用，這是購買二手房協單位時需要額外預留的開支。
H44: 壓力測試的計算與財政策劃
與一手房協樓宇一樣，二手單位的按揭申請同樣必須通過壓力測試。由於涉及按揭保險，審批會由銀行及按揭證券公司共同處理。在規劃財務時，建議先使用居屋貸款計算機，初步估算每月供款及所需入息，做好充分準備。一個實用的貼士是，即使申請人未能完全符合壓力測試的要求，按揭證券公司有時會酌情處理，例如允許申請人繳交額外保費以獲取批核。
利率選擇：H按或P按的考量
房協居屋按揭的另一優勢是利率選擇更具彈性。與房委會居屋普遍只提供P按（最優惠利率按揭）不同，房協居屋的買家可以自由選擇P按或H按（銀行同業拆息按揭）。P按的居屋貸款利率較為穩定，H按則波動較大，但在低息環境下，實際利率可能更低。你可以根據自己對利率走勢的預期和風險承受能力，選擇最適合自己的供款方案。
居屋按揭申請全流程：由準備到成交
恭喜你抽到居屋，或者已經在第二市場睇中「筍盤」！向成功上車邁進一大步之後，下一步就是處理居屋貸款的申請。整個流程其實很清晰，只要跟著步驟走，由準備文件到最後成交，都可以順利完成。我們一齊來看看整個過程是怎樣的。
申請前準備：文件清單與開支預算
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。申請按揭前做好準備，可以令整個過程事半功倍，避免因為文件不齊全而導致申請居屋貸款唔批的煩惱。
申請居屋按揭所需文件
向心儀的居屋貸款銀行遞交申請時，一般需要準備以下文件。建議大家可以預先用文件夾整理好，到時就更加方便。
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
- 臨時買賣合約： 證明你已簽約購買該單位。
- 入息證明： 這是證明還款能力的重要文件。
- 固定收入人士： 最近三個月的糧單、銀行月結單、最新的稅單。
- 非固定收入人士： 最近六個月的銀行月結單、稅單等。
- 住址證明： 例如最近三個月內的水電煤或銀行月結單。
每間銀行的要求可能會有些微出入，遞交申請前最好先向職員確認清楚。
購買居屋的主要開支預算 (首期、印花稅、律師費等)
除了樓價，買樓還有不少相關開支需要預留資金。計清楚這條數，才能更準確地規劃財務。
- 首期： 這是最大筆的開支。根據房委會規定，一手居屋綠表買家最高可借95%，首期為樓價的5%；白表買家最高可借90%，首期為樓價的10%。
- 印花稅： 這是根據樓價計算的稅項，是一筆不少的開支。大家可以利用網上的印花稅計算機來估算。
- 律師費： 聘請律師處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件，費用一般由數千至萬多元不等。
- 其他雜費： 包括查冊費、土地註冊處登記費、管理費按金等，雖然每項金額不大，但加起來也是一筆數目。
建議大家在預算時，可以善用網上的居屋貸款計算機，除了可以估計每月供款，亦有助你整理出一個完整的開支清單。
申請流程詳解：一手 vs. 第二市場
申請一手新居屋與在第二市場購入單位的按揭流程，在細節上有所不同。我們將兩種情況分開解說。
情況一：購買一手新居屋／綠置居流程
如果你是抽中新居屋或綠置居的幸運兒，流程相對直接。
- 揀樓及簽約： 收到房屋署的揀樓通知後，在指定日期前往揀樓，並簽署臨時買賣合約及繳付訂金。
- 申請按揭： 帶備上述提到的文件，到各大銀行申請居屋貸款。你可以比較不同居屋貸款銀行的利率及優惠，選擇最適合自己的一間。
- 銀行審批： 銀行會審核你的文件。由於有政府擔保，審批過程通常比較順利，亦無須進行壓力測試。
- 簽署法律文件： 按揭獲批後，銀行會發出正式的貸款確認信。之後，你需要在律師樓簽署正式買賣合約及按揭契。
- 等待收樓： 辦妥所有手續後，就可以等待入伙通知，領取新居鎖匙。
情況二：購買第二市場 (免補地價) 居屋流程
在第二市場置業，程序上會多一兩個與房委會相關的步驟。
- 申請「購買資格證明書」： 無論你是綠表或「白居二」買家，都需要先向房委會申請這份文件。
- 物色單位及簽訂臨約： 取得資格後，便可以在市場上物色心儀單位，與賣家議價及簽訂臨時買賣合約。
- 申請「提名信」： 這是關鍵一步。你需要委託律師，將臨約交予房委會，申請「提名信」。銀行需要見到這份文件，才會正式處理你的按揭申請。
- 正式申請按揭： 收到提名信後，就可以連同其他文件，向銀行正式提交居屋貸款申請。銀行會在這一步確認最終的居屋貸款年期和利率。
- 簽署正式合約及完成交易： 按揭審批完成後，便可簽署正式買賣合約，並在律師的協助下完成餘下的交易程序，準備收樓。
居屋貸款常見問題 (FAQ)
Q1. 「白居二」與「白表」有何分別？
這是一個在申請居屋貸款時常見的疑問，兩者雖然只差一個字，但概念完全不同。
簡單來說，「白表」是一種申請資格。符合特定入息及資產限額的非公屋住戶，就擁有「白表」資格，可以用這個身份去抽籤，購買由政府直接推出的一手新居屋。
而「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這是一個配額計劃，讓合資格的白表人士，可以申請一個購買名額，進入「居屋第二市場」，購買未補地價的二手居屋單位。
總結來說，兩者的主要分別在於購買的市場不同：「白表」資格主要用於購買一手新居屋，而「白居二」是獲取一個配額，去購買二手市場的居屋。
Q2. 退休人士或自由工作者可以申請居屋按揭嗎？
可以的，不過申請的難易度，主要取決於你購買的是房委會還是房協的居屋。
如果是房委會的居屋，因為有政府作為按揭擔保人，銀行審批會非常寬鬆。即使申請人是退休人士或自由工作者，沒有固定的入息證明，銀行通常也不會要求進行壓力測試。申請人一般只需簽署一份聲明書，表示自己有能力償還貸款（例如依靠儲蓄或家人支持），便能順利獲批居屋貸款。
但如果是房協的居屋，情況就不同了。由於沒有政府擔保，銀行會將其視為私人樓宇按揭處理。申請人必須提供足夠的入息證明文件（例如過去數月的銀行月結單、稅單或工作合約），並且需要通過壓力測試。若入息不足，可以考慮增加擔保人以提高成功批核的機會。
Q3. 房委會和房協居屋按揭的最大分別是什麼？
房委會和房協的居屋貸款，兩者最大的分別在於「政府擔保」。這個核心差異，衍生出以下幾個重點不同：
- 政府擔保：房委會居屋有政府提供的按揭貸款擔保，房協居屋則沒有。
- 壓力測試：正因為有政府擔保，申請房委會居屋按揭無需通過壓力測試。相反，申請房協居屋按揭則必須通過銀行的壓力測試。
- 審批標準：房委會居屋的審批標準相對寬鬆，對入息證明的要求較低。房協居屋的審批則較為嚴謹，與一般私人樓宇的按揭申請相似。
- 擔保人：房委會的按揭申請一般不接受加入擔保人。房協則可以，若申請人入息不足，可透過增加擔保人來滿足審批要求。
- 按揭保險：購買房協的二手居屋並申請高成數按揭時，需要經按揭證券公司申請按揭保險。房委會居屋則因有政府擔保，所以豁免此項要求。
Q4. 政府放寬擔保期至50年，對二手居屋買家有何實際影響？
政府將房委會居屋的按揭擔保期由30年放寬至50年，對二手居屋買家帶來了很實際的好處。
在舊有政策下，銀行計算居屋貸款年期時，會用「30年減樓齡」作為參考，導致很多樓齡較高的二手居屋，可批出的還款年期極短，令買家卻步。
在新政策下，可批出的最長還款年期大大放寬。只要單位由首次發售日起計樓齡在40年內，買家基本上都可以申請長達30年的還款期。這項改變有兩大直接影響：第一，買家在二手市場的選擇顯著增多，一些以往因樓齡問題而難以承造按揭的單位，現在都變得可行。第二，由於居屋貸款年期可以拉長，每月的供款額自然會降低，直接減輕了買家的財政壓力。
Q5. 居屋按揭申請被拒的常見原因是什麼？
導致居屋貸款唔批的原因有很多，以下是幾個常見的情況：
- 信貸評級不佳：不論申請任何貸款，銀行都會查閱申請人的信貸報告（TU）。如果有逾期還款、撇帳等不良紀錄，信貸評級分數過低，申請就很大機會被拒絕。
- 未能通過壓力測試：這個情況主要發生在申請房協居屋按揭。如果申請人的入息未能達到銀行「供款與入息比率」的要求，便無法通過壓力測試。
- 收入證明問題：同樣是針對房協居屋，如果申請人是自僱人士或收入不穩定，未能提供清晰及持續的入息證明，銀行或會因此拒絕申請。
- 申請資料有誤或隱瞞：提交申請文件時，如果資料不齊全、有錯誤，或者隱瞞了其他債務，銀行發現後亦會拒絕批核貸款。
- 物業問題：對於一些樓齡極高、已超過50年政府擔保期的二手房委會居屋，銀行會視其為一般私樓處理，不再提供高成數按揭，變相令原先的居屋貸款申請被拒。