與家人或伴侶聯名持有物業，原是安樂窩的象徵，但當想再入市投資或換樓時，非「首置」身份隨之而來的高昂印花稅，卻往往成為最大阻礙。「甩名」（即聯名物業除名）正是為此而設的常見財技，透過內部轉讓業權，讓其中一方恢復首次置業身份，為未來買樓慳下一大筆稅款。然而，「甩名」過程涉及複雜的法律程序、按揭申請及稅務計算，處理不當或會得不償失。本攻略將為你全面拆解聯名物業除名的四大步驟、詳細費用預算、潛在風險及慳稅竅門，助你清晰規劃，順利恢復首置資格，為下一次置業鋪路。
聯名物業除名基礎：釐清概念與業權
談到聯名物業除名，很多人第一時間會想到是為了慳稅買新樓。這個想法完全正確，但在研究具體的聯名物業除名手續和費用之前，我們最好先打好基礎，一起釐清幾個關鍵概念和業權形式。這就像玩遊戲前要先了解規則，搞懂了基本原理，後面的聯名物業甩名程序自然會更清晰。
「甩名」是什麼？與「近親轉讓」的關係
「甩名」是坊間一個很生動的說法，它的正式名稱是「業權轉讓」。簡單來說，就是聯名物業的其中一位業主，將自己名下的業權，轉讓給另一位聯名業主或其他人。
在香港，這種操作最常見於家庭成員之間，所以「甩名」很多時候都等同於「近親轉讓」，例如夫妻之間、父母轉給子女等。整個聯名物業轉名過程，法律上會視為一宗正式的物業買賣來處理。
甩名核心目的：恢復首置身份，慳稅再買樓
大家之所以對「甩名」這麼感興趣，核心目的通常只有一個：讓其中一位業主恢復「首次置業人士」的身份。
一旦恢復了首置身份，這位家庭成員再去購買新的住宅物業時，就可以享用較低的從價印花稅（第二標準稅率），而不用支付高昂的「辣招稅」。稅款的差距可以非常大，所以這是一個相當普遍的理財策略。
法律操作：為何多以「買賣」而非「送贈」形式進行
有些人可能會想，既然是家人之間轉讓，用「送贈」的方式不是更直接嗎？但實際上，絕大部分律師和銀行都不建議這樣做。
原因很簡單，以「送贈契」形式轉讓的物業，俗稱「送契樓」。銀行對這類物業的按揭審批非常嚴格，甚至在送贈後的五年內都可能拒絕批出按揭。這不但影響承接方的貸款能力，未來想將物業轉售時，買家也可能因無法申請按揭而卻步。而且，稅務局仍然有權按市價去評估和追收印花稅。所以，通過正式的「買賣」合約進行轉讓，才是最穩妥和標準的做法。
聯權共有 (Joint Tenancy) vs. 分權共有 (Tenancy in Common)
在討論如何轉讓業權前，你必須先弄清楚當初是以哪種形式持有物業。這會直接影響到整個轉讓流程。物業的持有方式主要有兩種，它們的分別很大。
聯權共有（長命契）：業權不可分割，需全體業主同意
聯權共有，就是大家常說的「長命契」。在法律上，所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業100%的業權，沒有份額之分。
它的最大特點是「生存者權利」，即任何一位業主去世後，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。在這種形式下，業權是不可分割的，所以要進行任何業權轉讓，都必須得到全部聯名業主的一致同意和簽署才能進行。
分權共有（分權契）：業權可按份額獨立轉讓
分權共有就比較直接，各位業主會按一個清晰的份額比例共同持有物業，例如A業主佔70%，B業主佔30%，這些都會在樓契上清楚列明。
每位分權共有人都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如將其出售、轉讓或按揭，理論上無需得到其他業主的同意。所以，如果你的物業是分權共有，進行「甩名」的彈性相對會大一些。
策略評估：甩名的好處、風險與成本
決定進行聯名物業除名前，最重要的一步就是做好策略評估。這就像下棋，需要看清每一步棋的好處和潛在的風險。整個聯名物業甩名程序不只是簡單的文書工作，它牽涉到財務、法律和未來規劃等多個層面。我們一起來客觀分析一下，甩名到底能帶來什麼核心優勢，同時又有哪些不能忽視的風險與成本。
甩名三大核心優勢
優勢一：恢復首置身份，慳盡印花稅
這可以說是甩名最吸引人的地方。在香港，首次置業人士購買物業，可以享有較低的從價印花稅（第二標準稅率）。一旦你和別人聯名持有物業，你的首置名額就已經用掉了。日後想再買樓，就要支付高昂的稅款。透過聯名物業轉名，將你的業權轉給另一方，你就可以恢復寶貴的「首置」身份。當你再次入市時，印花稅的開支可以大幅減少，省下的金額隨時是數十萬甚至更多，這筆資金可以用於裝修或作其他投資，彈性大增。
優勢二：理清業權，避免日後糾紛
俗語說「數目要分明」，物業業權更是如此。聯名持有物業，意味著所有關於物業的重大決定，例如出售、出租或加按，都需要所有業主同意。起初關係融洽時不成問題，但如果日後關係有變，或者大家對物業處理的意見不合，就很容易陷入僵局，甚至引發糾紛。將業權集中到一人身上，業權結構變得清晰簡單。未來的任何決定，由單一業主拍板即可，省卻了來回協商的麻煩，也避免了潛在的衝突。
優勢三：解除信貸綑綁，釋放個人借貸力
很多人忽略了一點，聯名按揭會將雙方的信貸狀況「綑綁」在一起。例如一筆五百萬的按揭，在兩位聯名業主的信貸報告上，都會各自顯示一筆五百萬的負債，而不是二百五十萬。這會嚴重影響你未來的借貸能力，不論是申請另一層樓的按揭，還是私人貸款、信用卡等。完成聯名物業除名後，你的信貸報告就不再背負這筆按揭，總負債額大幅下降，個人借貸能力得到「釋放」，為未來的財務安排掃清障礙。
甩名前必須評估的潛在風險
看完了好處，我們也要理性看待硬幣的另一面。啟動聯名物業除名手續前，必須仔細評估以下幾個潛在風險，確保萬無一失。
財務風險：承接方未能通過壓力測試或獲批按揭
這是最常見也最關鍵的風險。承接業權的一方，需要以個人名義向銀行申請一筆全新的按揭貸款，來「買入」另一方的業權。銀行會將其視為一個獨立的按揭申請，嚴格審核其還款能力和進行壓力測試。如果承接方的個人入息不足以通過測試，銀行就不會批出按揭，整個甩名計劃就會即時告吹。所以，在簽署任何文件前，承接方應先向銀行查詢，初步評估自己的獨立借貸能力。
成本風險：涉及印花稅、律師費、銀行罰息
天下沒有免費的午餐，整個聯名物業除名費用也是一筆不小的開支。首先，即使是近親轉讓，承接方仍需就購入的業權部分支付印花稅。其次，整個過程屬於物業買賣，必須委託律師處理法律文件，律師費是免不了的。最後，如果你們原有的按揭貸款還在「罰息期」（通常是首兩至三年）內，提早轉按或還清貸款，銀行會收取一筆罰息，金額可能是貸款額的百分之一至二，這也是一項需要預算的潛在成本。
法律風險：轉讓定價不當，或遭稅務局質疑
為了節省印花稅，有些家庭會協商一個遠低於市價的轉讓價。這個做法存在法律風險。稅務局有權審查所有物業交易，如果他們認為轉讓價不合理，與市價有太大差距，就有可能質疑交易的真實性，並主動為物業估價，追收印花稅的差額。同時，過低的轉讓價也可能引起銀行的懷疑，影響按揭審批。因此，轉讓價的釐定需要平衡慳稅、銀行估價和稅局審查等多方面因素，最好參考專業意見。
聯名物業除名實戰指南：四大步驟全攻略
了解清楚基本概念和評估過利弊之後，就來到實際操作的環節。整個聯名物業除名手續看似複雜，但只要跟著以下四大步驟，就能清晰掌握整個聯名物業甩名程序。
第一步：訂立臨時買賣合約
確立轉讓價、成交日期等關鍵條款
整個聯名物業轉名程序的第一步，就是由交易雙方簽訂一份臨時買賣合約。這份合約和一般二手樓買賣的臨約性質相同，都是一份有法律約束力的文件。合約上會清楚列明轉讓方和承接方的身份、物業地址、轉讓的業權份額、以及最重要的轉讓價格和預計的成交日期。這個轉讓價是後續申請按揭和計算印花稅的基礎，所以必須在這一步就確立下來。
第二步：承接方申請新按揭
銀行審批重點：獨立還款能力與壓力測試
簽訂臨約後，承接業權的一方就要拿著合約，以個人名義向銀行申請全新的按揭貸款。因為原有的按揭是基於兩位業主的收入去審批，現在業權集中到一人身上，銀行必須重新評估這位承接方的獨立還款能力。銀行審批的重點，在於承接方的個人入息是否足以通過壓力測試。銀行會將這次申請視為一宗全新的買賣個案處理。
專業貼士：建議先取銀行「原則上批准」
在正式委託律師處理大量文件前，一個很重要的建議是先向銀行申請「按揭預先批核」或取得「原則上批准 (Approval-in-principle)」。意思是讓銀行先根據你的入息和信貸紀錄，初步評估願意批出的貸款額。這樣做的好處是，你可以先確定自己有足夠的財力完成交易，才投入律師費等開支，避免後續因按揭申請失敗而浪費時間和金錢。
第三步：委託律師處理法律文件
律師職責：查冊、草擬樓契、處理稅務
當銀行初步批准按揭後，就可以正式委託律師行處理所有法律文件。律師的主要職責包括為物業進行查冊，確保業權清晰。然後，律師會草擬正式的買賣合約和新的樓契（轉讓契）。同時，律師也會負責計算應繳的印花稅等聯名物業除名費用，並協助你向稅務局遞交文件和繳稅。
第四步：完成交易及註冊
於土地註冊處登記新業權，更新差餉管理費資料
最後一步，就是在約定的成交日，由雙方律師處理款項交收和樓契的簽署。完成後，律師會將新的樓契送到土地註冊處進行登記，正式將業權轉到承接方的名下。交易完成後，記得要主動通知管理處和差餉物業估價署等機構，更新業主資料，確保日後的管理費和差餉單據會寄給新的業權人。完成這一步，整個聯名物業除名程序才算圓滿結束。
聯名物業除名費用預算：印花稅、律師費、雜費一覽
計劃進行聯名物業除名，預算規劃是不可或缺的一環。整個聯名物業甩名程序牽涉的費用主要有三大塊：最大筆的開銷是印花稅，其次是處理法律文件的律師費，以及可能產生的銀行相關收費。清晰了解這些聯名物業除名費用的構成，有助你更順暢地完成整個轉名手續。
慳稅關鍵：印花稅計算全拆解
在所有開支中，印花稅的金額最為可觀，同時也是最具彈性、最能夠合法地節省開支的部分。只要掌握了計算規則與定價策略，就能為你省下一筆相當可觀的費用。
2026最新稅制：毋須再付辣招稅，按從價印花稅（第二標準稅率）計算
自2026年2月28日起，香港政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所謂的「辣招稅」。這意味著，現在進行任何物業轉讓，包括聯名物業除名，都毋須再考慮額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。
目前的稅務計算相對簡單，統一按照「從價印花稅」（AVD）的第二標準稅率計算。這個稅率是累進式的，樓價愈高，稅率也愈高。對於近親之間的轉讓，一直以來都是採用這個較低的稅率，現在政策統一後，計算方式就更加直接。
印花稅計算方法：按轉讓業權部分之價值或樓價計算
印花稅計算有一個非常重要的原則：稅款是根據你今次「轉讓的業權部分」的價值來計算，而不是整間物業的市值。
舉個例子，假設物業由你與家人聯名持有，每人各佔50%業權，現時物業價值為800萬港元。當家人將他持有的50%業權轉讓你時，計算印花稅的基礎並不是800萬，而是所轉讓的業權價值，即400萬港元（800萬 x 50%）。你只需就這400萬港元的部分去繳交從價印花稅（第二標準稅率）。
轉讓價定價策略：如何平衡慳稅、銀行估價與稅局審查
理論上，轉讓價愈低，印花稅就愈少。不過，定價並不能隨心所欲，需要平衡三方面的考量。第一，轉讓價太低，稅務局有權質疑交易的真確性，甚至以其評估的市價追收稅款差額。第二，承接業權一方通常需要申請新按揭，銀行亦會為物業估價，如果轉讓價遠低於銀行估價，銀行可能會懷疑交易的合理性，從而拒絕批出按揭。第三，你當然希望盡量降低印花稅成本。
一個穩健的做法是，先向幾間不同的銀行為物業申請免費估價，然後選取當中估價最低的銀行報告，並以此估價作為是次內部轉讓的成交價。之後再向同一間銀行申請按揭，這樣整件事的理據就非常充分，既能將印花稅基數壓至一個合理的低水平，亦容易獲得銀行批核。
豁免條件：近親轉讓可豁免額外印花稅(SSD)
雖然額外印花稅（SSD）已經全面撤銷，但在過去，近親轉讓（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）的一大優勢，就是在任何時候轉讓都可豁免SSD。這項政策的原意是方便家庭成員間的資產安排。如今所有交易都已豁免SSD，可以說這項近親轉讓的獨有優勢已擴展至所有交易，令程序更加簡化。
其他必要開支
除了印花稅，律師費與銀行費用也是構成整個聯名物業除名手續成本的一部分。
律師費：市場收費參考
進行物業轉名屬於樓宇買賣，必須委託律師處理所有法律文件，例如查冊、草擬及簽署樓契、處理稅務文件及到土地註冊處登記等。一般而言，處理一宗 стандарт 的物業買賣，市場上的律師費大約在7,000至15,000港元不等，實際收費會視乎物業的複雜程度與樓價而定。
銀行費用：轉按罰息期及相關收費
如果你的物業尚有按揭在身，進行聯名物業轉名時，承接方需要申請新的按揭。這操作等於將原有的按揭貸款還清，再重新借一筆新的貸款。你需要留意原有按揭是否仍在「罰息期」內（通常是貸款首2至3年）。如果在罰息期內提早還款，銀行會收取一筆罰款，金額通常是貸款額的1%至2%，這可能是一筆數以萬計的開支。因此，在決定甩名前，務必先查閱清楚你現有的按揭合約條款。
進階攻略：甩名風險管理與替代方案
掌握了基本的聯名物業除名程序後，我們來談談一些進階操作。這部分不只關乎順利完成聯名物業除名手續，更重要是管理潛在風險，甚至探討有沒有比「甩名」更適合你的方案。
如何避免被稅務局視為「避稅」？
進行聯名物業轉名時，大家最關心的問題之一，就是稅務局會不會找上門。想安然過關，關鍵是證明這是一宗有實質理據的交易，而不是純粹為了避稅而做的安排。
稅局審查重點：交易是否具真實商業理據
稅務局的審查，主要看整件事是否合情合理。例如，承接業權一方是否有足夠的財政能力獨立供款？轉讓價是否貼近市場估價？如果轉讓價定得極低，或者承接方根本沒有獨立還款能力，就很可能引起稅局的懷疑，認為這只是為了避稅而做的「左手交右手」安排。
合約條款關鍵：「代表自己行事」聲明的重要性
在法律文件上，承接業權的一方通常需要聲明自己是「代表自己行事」。這句話的意思是，你是為自己買入這個業權，而不是代人持有。如果剛完成甩名，另一方就馬上動用首置名額買新樓，稅局就有充分理由質疑，承接方並非真正為自己行事，整個甩名操作的目的只是為了讓對方避稅。一旦被認定，稅局有權追收稅款差額。
替代方案(一)：送贈契（無償轉讓）的利弊
有些人可能會想，既然是家人，直接「送」個業權不是更簡單嗎？用送贈契（Deed of Gift）進行無償轉讓，聽起來好像能省下買賣的功夫。不過，這個方法在現實中幾乎不可行，而且隱藏著不少麻煩。
風險：銀行或拒批按揭，影響未來轉售
最大的問題來自銀行。大部分銀行對於五年內的「送契樓」都非常謹慎，甚至會直接拒絕批出按揭。因為送贈契可能涉及債務問題（例如送贈人破產，債權人有機會追討），銀行不想承擔這種風險。這意味著，物業日後想轉售時，下一個買家也很難申請按揭，大大影響物業的市場價值和流通性。
稅務陷阱：稅局仍可按市價追收印花稅
即使合約上沒有寫明轉讓價錢，稅務局依然有權按照物業的市場估值來評估，並追收應繳的印花稅。換句話說，想透過送贈來節省印花稅，這個如意算盤是打不響的。
替代方案(二)：一人作業主，一人任擔保人
如果當初聯名的主要目的，只是為了集合兩人收入通過壓力測試，那麼其實有一個更靈活的替代方案：由其中一人做唯一業主，另一人則擔任按揭擔保人。
優點：保留首置身份，無需複雜甩名程序
這個做法的最大好處是，擔保人並不算作業主，所以他或她的首次置業身份得以保留，將來買樓就可以享受較低的印花稅率。而且，未來如果想「甩」的不是業權，而是擔保人身份，手續相對簡單得多，通常只需透過轉按就可以處理，無需經過買賣程序，也省下了相關的聯名物業除名費用和印花稅。
限制：擔保人需承擔信貸責任，影響未來借貸
當然，這個方案也有需要注意的地方。擔保人雖然不是業主，但在法律上需要為整筆按揭貸款負上全部責任。這筆貸款總額會完整地顯示在擔保人的信貸報告（TU）上，會影響他將來申請其他貸款（例如私人貸款或信用卡）的審批額度和機會。所以在選擇這個方案前，雙方都需要清楚了解各自的權利和責任。
聯名物業除名常見問題 (FAQ)
在考慮進行聯名物業除名時，你可能會遇到各種疑問，我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
整個「甩名」過程需時多久？
一般而言，整個聯名物業甩名程序，由簽訂臨時買賣合約開始，到承接方申請新按揭，再交由律師處理法律文件，直至最後在土地註冊處完成登記，通常需要一至兩個月時間。實際所需時間，主要取決於銀行審批按揭的速度，以及律師行的處理效率。
未落成的樓花物業可以「甩名」嗎？
答案是不可以。因為發展商在售賣樓花時，其買賣合約通常會訂明，在物業未正式落成及未完成轉讓契約（即俗稱「上會」）之前，業主不可以用任何形式轉讓業權，這也包括了近親之間的聯名物業轉名。所以，你必須等待物業建成並完成交易後，才可以辦理除名手續。
「甩名」後，何時才算正式恢復首置身份？
理論上，當你簽署了具法律約束力的臨時買賣合約，就已經代表你承諾出售你的物業權益。不過，如果你計劃立即買入新物業並申請按揭，最穩妥的做法是等待整個聯名物業除名手續完成，即在土地註冊處的紀錄上正式更新業權後，才簽訂新物業的臨約。這樣便能確保你的首置身份獲得銀行和稅務局完全承認，避免不必要的程序延誤。
如果承接方無法通過壓力測試，有何解決方案？
承接方必須能夠獨立通過銀行的入息壓力測試，這是整個聯名物業轉名成功的關鍵。如果承接方的個人入息不足，最常見的解決方法是增加一名具備穩定收入的按揭擔保人。銀行在審批時會將擔保人的收入一併計算，這樣便可以提高成功通過壓力測試的機會。當然，擔保人本身亦需要擁有良好的信貸紀錄。
法律上「近親」的定義包括哪些家庭成員？
根據香港的《印花稅條例》，「近親」有非常清晰的法律定義。它只包括個人的配偶、父母、子女、兄弟和姊妹。當進行聯名物業除名時，如果轉讓雙方符合這個近親定義，便可以享有稅務寬免，例如豁免額外印花稅（SSD）。
非近親之間「甩名」的稅務有何不同？
非近親之間的聯名物業除名，在稅務上會被視為一宗標準的二手市場交易，與近親轉讓有很大分別。最大的不同在於「額外印花稅」（SSD）。近親轉讓可豁免SSD，但如果雙方並非近親，而物業的持有期未滿指定年期（現時為兩年），則必須按規定繳付SSD。因此，非近親之間的聯名物業除名費用，有機會因稅項而顯著增加。