金管局於2026年2月28日起暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求，令「上車」門檻看似降低。然而，現時銀行審批按揭的核心標準，已全面轉向「供款佔入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。究竟DTI點計？取消壓測後，實際入息要求是多少？若未能通過審批又有何對策？本文將為您提供一站式「免壓測上車」全攻略，由DTI計數機助您反向計算最低入息門檻，到深入拆解入息與負債的計算準則，並提供三大通關秘笈，助您順利置業。
壓力測試暫停：現時按揭審批核心「供款佔入息比率 (DTI)」
想了解壓力測試點計，首先要知道一個重大消息：沿用多年的壓力測試要求已經暫停。現在銀行審批按揭的核心，轉為更直接的指標——「供款佔入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。這項轉變大大簡化了上車的財務計算，我們一起來看看細節。
金管局最新指引：2026年2月28日起暫停壓力測試
政策轉變背景與市場狀況
香港金融管理局 (金管局) 在2026年2月28日宣佈，因應美國加息周期預期見頂，本港按揭利率進一步上升的機會較低，決定暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這個決定是為了回應市場變化，調整過去為應對利率上升風險而設的逆周期措施。
適用範圍：所有新申請的住宅物業按揭
這項新指引適用於所有在2026年2月28日或之後，簽訂臨時買賣合約的新申請住宅物業按揭。不論是一手樓還是二手樓，只要是新的按揭申請，都無需再進行壓力測試的計算。
詳解供款佔入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)
既然壓力測試已經暫停，那麼銀行現在憑什麼來評估你的還款能力？答案就是供款佔入息比率 (DTI)。簡單來說，DTI就是計算你每個月所有債務的總供款額，佔你每月總收入的百分比。銀行會用這個比率，確保你的供款負擔在一個健康水平。
DTI 計算公式：(每月總債務供款 / 每月總收入) x 100%
DTI的計算方法非常直接。公式是：(每月總債務供款 / 每月總收入) x 100%。這裡的「每月總債務供款」不單指新申請的樓宇按揭，還包括你現有的私人貸款、信用卡分期等所有債務支出。
首次置業DTI標準：供款上限為月入50%
如果你是首次置業人士，而且沒有為其他人做擔保，你的DTI標準會比較寬鬆。你的每月總供款額，上限不能超過每月總收入的50%。
非首次置業或擔保人申請DTI標準：供款上限為月入40%
如果申請人已經持有其他按揭物業，或者本身是其他貸款的擔保人，銀行審批會相對嚴謹。在這種情況下，DTI的上限會收緊至每月總收入的40%。
溫故知新：已暫停的「壓力測試」是什麼？
為了更清楚了解新政策的好處，我們不妨回顧一下已經暫停的「壓力測試」究竟是什麼。以前大家經常討論點計壓力測試，或者用壓力測試計數機計算，其實它是在DTI基礎上，額外增加的一重關卡。
舊有審批準則：DTI + 假設加息2厘的壓力測試
過去的審批標準是「雙軌制」。申請人首先要符合基本的DTI要求 (即供款不超過月入50%)。然後，銀行會進行壓力測試計數，模擬在現有利率基礎上加息2厘的情況，計算出一個假設的更高供款額。在這個假設情況下，你的供款佔入息比率，仍然不能超過月入的60%。
新舊對比：新政策如何實際降低上車門檻
新舊政策最大的分別，就是移除了「加息2厘」這個假設場景。這意味著什麼呢？舉個例，以往申請人不但要證明自己有能力應付目前的供款，還要證明在未來加息後，自己依然有足夠的還款能力。現在，銀行只會評估你當下的還款能力。因此，對於相同的貸款額，在新政策下所要求的「最低月入」門檻，會比以往顯著降低，直接幫助更多人更容易符合資格，成功上車。
新按揭門檻計數機：反向計算您的「最低月入要求」
計劃置業時，很多人都想知道壓力測試點計，想了解自己的入息到底可以負擔多貴的物業。現在，我們可以換個角度思考，先從心儀的樓價出發，反向計算出需要多少人工才能成功上車。市面上有新一代的壓力測試計數機，正是為此而設。它不像傳統計數機那樣由入息正向推算，而是讓你先設定目標，再清晰列出達成目標所需的財務條件，整個壓力測試計數過程變得直接又透明。
計算步驟：由目標樓價反向推算入息門檻
使用這款反向壓力測試計數機非常簡單，只需幾個步驟，就能將置業藍圖具體化為清晰的數字。
步驟一：輸入目標樓價及心儀按揭成數
首先，在計數機中輸入你看中單位的目標樓價，然後選擇你希望申請的按揭成數，例如是傳統的七成，還是透過按揭保險承造的八成或九成。這個步驟是整個計算的基礎，決定了你的總貸款額。
步驟二：獲取個人化上車財務要求 (最低月入及債務上限)
輸入資料後，計數機會即時為你進行分析。它會根據現時的供款佔入息比率 (DTI) 要求，準確計算出你每月所需的「最低家庭總收入」。同時，它還會列出在該入息水平下，你每月最多可以承擔的其他債務總額是多少，讓你對自己的財務狀況有更全面的掌握。
【買樓總開支清單】一覽所有上車使費
買樓除了計算按揭供款，最大挑戰其實是準備一筆龐大的前期現金。一個專業的按揭計數機，不單止會處理按揭問題，更會為你整理出一份完整的置業開支清單，讓你一目了然。
計算首期、最新住宅印花稅、代理佣金及律師費
計數機會根據你輸入的樓價和按揭成數，自動計算出首期金額。它亦會按照最新的稅務條例，計算出你需要繳付的從價印花稅。再加上一般的地產代理佣金和律師費等雜項，所有前期基本開支都會清晰列出。
計算按揭保險費 (如適用) 及建議預備總現金
如果你申請高成數按揭，計數機還會自動計算按揭保險費用，你可以選擇一次過支付或將其加借到貸款總額中。最後，工具會將首期和其他所有雜費相加，提供一個「建議預備總現金」的數額，這個數字就是你上車前需要準備的資金總目標。
供款佔入息比率 (DTI) 深入拆解：如何計算「入息」與「債務」？
想知道壓力測試點計，關鍵就在於準確計算供款佔入息比率 (DTI)。即使舊有的壓力測試要求暫停了，銀行審批按揭的核心標準，依然是 DTI。這意味著，要成功獲批理想貸款額，你必須清楚了解銀行如何界定你的「入息」和計算你的「債務」。這一步的壓力測試計數是否準確，直接決定你的上車大計能否順利實現。
全面剖析「可計算入息」：銀行審批準則
在銀行眼中，並非所有收入都會被百分百計算。它們會根據收入的穩定性，採用不同的標準和折扣。想知道點計壓力測試中的入息部分，就要先了解以下幾種常見收入的計算方式。
固定收入 (月薪) 的證明文件與計算方法
對於每月有固定薪金的「打工仔」來說，這是最直接的入息證明。銀行通常會要求你提供最近三個月的糧單、顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。計算方法相當簡單，銀行會以你最近三至六個月的平均月薪作為審批基礎。如果你的職位和薪金穩定，計算通常會直接採用你的現有月薪。
非固定收入 (佣金、花紅、雙糧) 的計算方法與折扣
如果你的收入來源主要為佣金、花紅、雙糧或津貼等非固定收入，銀行在審批時會相對審慎。你需要提供更長時間的入息證明，一般至少六個月至一年。銀行的計算方法是將這段時期的總收入平均，再按收入的穩定性打個折扣，常見的折扣率約為六至八折。例如，地產代理或保險從業員的佣金收入，波動性較大，折扣率就可能較高。
H44: 其他收入來源 (租金、資產淨值) 的折算方式
除了薪金，其他收入來源也可以計入DTI。如果你持有物業並正在出租，租金收入是一個重要的部分。你需要提供已打釐印的正式租約，銀行通常會將每月租金收入打七折左右計算，預留空間應對潛在的空租期或維修開支。此外，部分銀行接納以龐大的資產淨值（例如現金、股票、基金）折算為每月還款能力，但審批標準較為複雜，每間銀行的計算方法和折扣率都不同。
檢視所有「計算在內債務」：影響貸款額的隱藏負債
完成了入息部分的壓力測試計數後，下一步就是全面檢視自己的債務。很多人在計算 DTI 時，往往忽略了一些隱藏的恆常支出，這些都會被銀行視為債務，直接蠶食你的借貸能力。
私人貸款、稅務貸款及學生貸款
任何形式的私人分期貸款，包括稅務貸款和學生貸款，其每月還款額都會被銀行百分百計入你的總債務之中。在申請按揭前，如果這些貸款的餘額不多，可以考慮先清還，以釋放自己的供款能力。
信用卡分期及總結欠
這是一個常見的陷阱。你正在分期付款購買的手提電話、家庭電器，甚至旅遊套票，其每月供款額都會被視為債務。另外，如果你的信用卡有結欠餘額（卡數），即使你每月都支付最低還款額，銀行仍會按總結欠的一個特定百分比（通常是3%至5%）來計算你的每月債務，這會大幅增加你的 DTI。
為他人作出的按揭或貸款擔保
如果你曾經為家人或朋友的按揭或私人貸款作擔保人，這是一項非常重大的負債。在銀行眼中，你會被視為需要為該筆貸款負上全責。因此，該筆貸款的每月供款額，會全數計算在你的債務之中，嚴重影響你申請自己按揭的貸款額。
發展商二按或高息貸款計劃
購買一手樓時，有些買家會選用發展商提供的二按計劃。申請銀行一按時，銀行會將二按的每月供款一併計算在 DTI 內。更重要的是，由於二按的風險較高，銀行在計算其供款時，通常會採用一個較高的模擬利率，這會令你的 DTI 比率急升，導致通過審批的難度大增。
未能通過DTI審批？三大解決方案全攻略
計好所有數，滿心歡喜準備上車，卻發現供款佔入息比率 (DTI) 未能過關，確實會感到徬徨。其實這是在置業路上很常見的關卡，只要找對方法，問題總能迎刃而解。以下為你準備了三大通關方案，助你順利取得按揭貸款。
方案一：增加首期，直接降低貸款額
這是最直接有效的方法。銀行的DTI審批，核心是計算你的每月供款額佔收入多少。當你增加首期資金，就等於直接降低了需要申請的總貸款額。貸款額減少，每月的還款額自然會隨之下降，這樣就能輕易將DTI比例壓低至符合銀行50%或以下的要求。
注意事項：首期資金不能源於新的借貸
有一點必須緊記，用作增加首期的資金，不能是透過新的借貸得來，例如私人貸款或稅務貸款。因為銀行在審批按揭時，會將申請人所有債務一併計算。如果你為了增加首期而借貸，雖然表面上按揭貸款額減少了，但你的總負債其實增加了，最終計算DTI時反而可能得不償失。這筆資金最好是你的個人儲蓄、家人贈予或變賣資產所得。
方案二：增加合資格擔保人
如果一人的收入未能通過審批，可以考慮增加一位擔保人，與你共同承擔還款責任。這方法的好處是能將擔保人的收入合併計算，大幅提高總收入水平，從而降低DTI比率。
擔保人資格與銀行要求
銀行對擔保人的資格有嚴格要求。一般而言，擔保人需要是申請人的近親，例如父母、配偶或兄弟姊妹。同時，擔保人自身亦必須擁有穩定的收入及良好的信貸紀錄 (TU)，銀行會像審查主申請人一樣，詳細審核擔保人的財政狀況。
如何透過合併計算入息通過審批
銀行會將申請人及擔保人的每月總收入相加，然後再計算每月總供款佔這個合併後總收入的百分比。例如，若你的月入是3萬元，目標貸款的月供是2萬元，DTI高達66%，顯然不合資格。但若加上月入4萬元的擔保人，合併總收入即達7萬元，DTI便會降至約28%，就能順利通過審批。雖然目前毋須再煩惱壓力測試點計，但合併入息這個原理同樣適用於DTI計算。
成為擔保人對其信貸紀錄及未來置業的影響
為他人作擔保是一項重大承諾，會對擔保人自身的財務狀況構成長遠影響。首先，這筆擔保的貸款額會記錄在擔保人的信貸報告上。日後如果擔保人自己需要申請按揭置業，其DTI上限將會由50%收緊至40%，而且銀行會將他正在擔保的這筆貸款月供，一併計入其個人負債，大幅削減其自身的借貸能力。
方案三：善用按揭保險計劃 (MC)
對於首期資金有限的首次置業人士，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme) 是一個非常重要的工具。它主要作用是讓申請人能夠申請高成數按揭，變相亦是解決資金問題的一條出路。
按揭保險申請資格及要求
要申請按揭保險，申請人必須符合特定條件。以申請最高九成按揭為例，申請人必須為首次置業人士、有固定收入，而且物業價格須在1,125萬港元或以下 (貸款額上限900萬港元)。最重要的是，即使申請按揭保險，申請人依然需要通過基本的DTI測試，即每月總供款不得超過入息的50%。
如何透過按保實現高成數按揭 (八成至九成)
透過按揭保險，銀行可以提供遠高於傳統上限的按揭成數。合資格的申請人，可以向銀行申請八成甚至九成的按揭貸款。這代表置業人士可以用較少的首期資金上車，餘下資金可以用作裝修或其他開支，增加財務彈性。
按揭保費計算方法及保費折扣優惠
使用按揭保險需要支付按揭保費，保費的金額會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。申請人可以選擇一次過付清保費，或更常見地，將保費加借到總貸款額中，分期攤還。現時市場上普遍提供保費折扣，可以減輕置業人士的負擔，申請前可向銀行查詢最新的優惠詳情。
DTI以外：4大影響最終批核的關鍵因素
即使供款佔入息比率 (DTI) 計算過關，也只是成功的第一步。銀行在最終批核按揭時，還會考慮多個關鍵因素。這些因素環環相扣，任何一項出現問題，都可能影響最終的貸款額、年期，甚至導致申請被拒。想順利上車，就要了解清楚這些潛在的關卡。
因素一：銀行估價不足風險
置業路上，其中一個常見的變數就是銀行的物業估價。這份估價報告直接決定了銀行願意批出的最高貸款金額，所以非常重要。
成交價與銀行估價出現差異的處理方法
當你和賣家簽訂臨時買賣合約後，銀行會對物業進行獨立估價。如果銀行的估價低於你的成交價，銀行會以兩者中的較低者（即估價）作為計算按揭貸款的基礎。
舉個例子，假設你看中一個單位，成交價為600萬港元，並計劃申請九成按揭。但銀行最終的估價只有580萬港元。那麼，銀行批出的九成按揭貸款額，就會以580萬港元計算，即522萬港元。這與原先預算的540萬港元貸款額相比，足足少了18萬港元。這筆差額就需要由你動用額外現金來填補，增加了首期的負擔。
因素二：按揭年期限制 (人齡與樓齡)
按揭年期越長，每月供款額就越低，自然更容易通過DTI審批。不過，銀行批核的最終年期，主要受申請人年齡和物業樓齡這兩大因素限制。
「75減人齡」法則與銀行批核彈性
在計算最長還款期時，大部分銀行都會參考一條不成文的公式：「75減人齡」。例如，申請人今年45歲，最長的還款年期就是75減45，即30年。如果申請人是60歲，最長年期就只有15年。雖然這條是市場慣例，但部分銀行在處理優質客戶或樓齡較新的物業時，可能會稍微放寬至「80減人齡」，批核上更具彈性。
不同物業類型 (如村屋、高齡私樓) 的年期考量
除了申請人年齡，物業本身的狀況同樣關鍵。對於樓齡較高的私樓（例如超過50年樓齡）或結構較特殊的物業如村屋、唐樓，銀行在評估風險時會比較審慎，批出的年期通常會較短。因為銀行需要考慮物業的剩餘價值和轉售能力。所以，在選擇這些物業類型時，要有心理準備，最終獲批的還款年期可能無法達到最長的30年。
因素三：現金回贈對貸款額的影響
為了爭取客戶，不少銀行會提供現金回贈作為按揭優惠。這筆回贈雖然吸引，但當中暗藏一個規定，可能會影響你的實際貸款額。
回贈超過貸款額1%為何需要扣減貸款本金
根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈金額，超過了貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從貸款本金中扣除。例如，你申請一筆500萬港元的貸款，銀行的現金回贈是1.5%，即75,000港元。由於這個金額超過了貸款額1%的上限（50,000港元），所以銀行在批出貸款時，會將整筆75,000港元的回贈從本金中扣減。你最終獲批的貸款額會變成492.5萬港元（500萬減7.5萬）。
因素四：物業用途
最後，你買入物業的用途，會直接影響銀行批核的按揭成數上限，這是非常硬性的規定。
自住、出租及非自用物業的按揭成數差異
如果物業是用作自住，可以申請的按揭成數會是最高的。在符合資格的情況下，透過按揭保險計劃，最高可承造九成按揭。但是，如果物業是用作出租或非自用，銀行會視之為投資性質，風險較高。因此，按揭成數上限會大幅收緊。根據現時政策，出租物業最高只可承造六成按揭，並且不能申請按揭保險。所以在申請時，必須如實申報物業用途。
常見問題 (FAQ) – 關於暫停壓力測試與按揭申請
Q1: 暫停壓力測試是永久性措施嗎？
暫停壓力測試並非一項永久性措施。金融監管機構將壓力測試視為一項「逆周期」管理工具，意思是會根據整體的經濟環境、利率走勢及樓市狀況作出調整。當未來市場風險增加，例如利率重回上升軌道，監管機構便有可能重新引入壓力測試要求，以確保銀行體系的穩定性。
Q2: 自僱或非固定收入人士，按揭審批會否因此更嚴格？
對於自僱或非固定收入的人士，銀行審批按揭的核心標準，始終是「供款佔入息比率」(DTI)。暫停壓力測試本身，不會直接令審批標準變得更嚴格。不過，銀行在評估非固定收入時，一向較為審慎。銀行通常會要求申請人提供較長時間的入息證明（例如最近6個月至1年），並且會將佣金、花紅等收入打折計算。所以，維持一份清晰和穩定的收入紀錄，對成功申請按揭十分重要。
Q3: 如果購買連租約的物業，DTI計算有何不同？
假如購買的物業本身附有租約，在計算DTI時，銀行會將這份租約的租金收入視為您入息的一部分，但通常會先打個折扣，例如按七成或八成計算。另一方面，這宗新申請的按揭貸款，其每月供款額亦會計入您的每月總債務之中。所以，租金收入有助提升您的總入息，但同時亦要確保合併計算後，整體的供款佔入息比率仍然符合銀行的要求。
Q4: 發展商提供的「呼吸Plan」是否仍需符合銀行的DTI要求？
發展商提供的「呼吸Plan」或高成數按揭，普遍由不受金融監管局規管的財務公司承造。因此，申請這類計劃的初期，通常不需要符合銀行嚴格的DTI審批標準。不過，需要注意的是，這類計劃的低息期一般較短。當優惠期結束後，利率或會大幅抽升。屆時若想轉按至銀行，以獲取較市場化的利率，就必須通過銀行當時的DTI審批要求。
Q5: 暫停壓力測試後，我的實際借貸能力增加了多少？
暫停壓力測試確實降低了上車的入息門檻，直接提升了實際借貸能力。要知道壓力測試點計，以往是要求在假設利率上升2厘後，每月供款不能超過月入的60%。現在只需符合基本DTI要求，即每月總供款不超過月入的50%。舉例來說，同樣一筆貸款，以往可能要求月入達到$51,000才能通過審批，現在可能只需約$43,000的月入便符合資格。實際增加的貸款額度，會因應您的個人收入、債務狀況和按揭年期而定，最好使用最新的按揭計數機作詳細評估。