未補地價居屋因其樓價較自由市場相宜，向來是香港人「上車」置業的熱門階梯。然而，其買賣程序遠比私樓複雜，不論是綠表與「白居二」的申請資格、錯綜複雜的按揭限制，抑或不同時期單位的轉售禁令，均令不少準買家感到困惑甚至卻步。本文為您整合2026年最新終極攻略，由釐清基本概念、剖析綠白表申請條件，到詳解由睇樓到收樓的5大關鍵步驟、銀行按揭審批準則與政府擔保期細節，再到分析最新禁售期限制，助您一文看清所有必知事項，為成功置業做好萬全準備。
未補地價居屋是什麼？解構地價折扣與兩大交易市場
談及上車置業，很多人會考慮買未補地價居屋，因為它的樓價似乎比市價低一截，相當吸引。這背後的秘密，其實源於政府資助房屋的獨特機制，主要涉及「地價折扣」的概念，並由此衍生出兩個截然不同的交易市場。想順利購買未補地價居屋，必先理解這些基本概念。
「地價折扣」：為何未補地價居屋樓價更相宜？
資助房屋本質：政府提供的「地價折扣」福利
居屋，全稱為「居者有其屋計劃」，是政府為協助特定收入水平的市民置業而設的資助房屋。其樓價之所以遠低於同區的私人樓宇，核心原因在於政府在首次出售這些單位時，豁免了大部分的地價，這就是我們常說的「地價折扣」。這項折扣可視為一種房屋福利，讓合資格人士能以較易負擔的價錢，購入屬於自己的物業。
「補地價」的意義：解除轉讓限制，獲取完整業權
政府提供的地價折扣並非無條件的贈予，而是附帶著轉讓限制。業主如果想將單位在公開市場自由出售、出租或以加按等方式處理，就必須先向政府歸還當年獲豁免的地價，這個程序就是「補地價」。完成補地價後，單位的業權才算完整，所有轉讓限制隨即解除，其法律地位便與一般私人住宅無異。
補地價金額計算方法
補地價的金額並非固定不變，而是根據一個特定公式計算：
補價金額 = 單位在補價時的十足市值 x (購入單位時的折扣率)
關鍵在於，計算基礎是「補價時的市值」，而非當初的買入價。這意味著，當樓市上升，單位的市值增加，需要補回的地價金額亦會相應提高。購入單位時的折扣率，則會清楚列明在單位的首次轉讓契據上。
居屋第二市場 vs 自由市場：買賣資格與限制
正因為有「補地價」前後的狀態之分，二手居屋形成了兩個獨立的市場，它們的運作規則與買賣資格完全不同。
居屋第二市場（又稱綠表市場）：只限合資格人士
這是一個受限制的「封閉市場」，專為未補地價的居屋而設。業主無需補地價，便可在此市場出售其單位。然而，購買資格受到嚴格限制，只有兩類人士可以進入此市場：持有有效「綠表資格證明書」的人士（例如公屋住戶），以及透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功的申請者。由於潛在買家範圍有限，此市場的樓價亦會較自由市場為低。
自由市場：補地價後與私樓睇齊
當居屋業主完成補地價程序後，其單位便可在自由市場上買賣。在這個市場，單位已經沒有任何轉讓或身份限制，任何人士，不論其入息、資產或是否持有其他物業，均可自由購買。由於流通性大增，買家基礎擴展至全港市民，其價值自然能反映市場十足的價格，與同區私樓的水平看齊。
誰合資格購買？綠表與白居二申請條件
想成功買未補地價居屋，第一關就是要清楚了解買未補地價居屋資格。簡單來說，合資格的買家主要分為兩大類：「綠表」和「白居二」。這兩者的申請條件和獲取資格的方式截然不同，一種是近乎必然的入場券，另一種則需要一點運氣。我們來逐一拆解。
綠表資格詳解：誰能免抽籤直接購買？
綠表資格，可以理解為政府為現有公共房屋資源的住戶，提供一個向上流動的置業階梯。持有綠表資格的人士，可以免卻抽籤的程序，直接申請「購買資格證明書」，進入居屋第二市場物色心儀單位。基本上，以下幾類人士都符合綠表資格。
公共租住房屋（公屋）及中轉房屋住戶
這是最主要的綠表資格來源。如果你是香港房屋委員會（房委會）轄下的公共租住房屋（公屋）住戶，或者中轉房屋的認可居民，你和名列在租約上的家庭成員，都可以申請綠表資格，用作購買未補地價居屋。成功置業後，需要交還現居的公屋單位。
香港房屋協會（房協）甲類出租屋邨住戶
除了房委會，香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶，同樣擁有綠表資格。需要留意的是，這項資格並不適用於房協乙類出租屋邨的住戶。
持有有效《綠表資格證明書》人士
部分並非直接租住公屋的人士，也可能符合綠表資格。例如，名列公屋輪候冊並已通過詳細資格審查的申請者，或者受政府清拆計劃影響並獲核實符合資格入住公屋的家庭，他們會獲發《綠表資格證明書》，憑證書同樣可以進入居屋第二市場。
「長者租金津貼計劃」受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表申請資格，讓他們有機會選擇購買一個安樂窩。
白居二資格詳解：抽籤獲得購買資格
如果你不屬於以上任何一個綠表類別，另一條途徑就是申請「白表居屋第二市場計劃」，坊間一般簡稱為「白居二」。這個計劃是為不符合綠表資格，但入息和資產又未足以負擔私樓的香港永久性居民而設，不過，資格需要透過抽籤來決定。
「白表居屋第二市場計劃」（白居二）運作方式
「白居二」的運作模式很直接。政府每年會設定一個配額，例如4500個。合資格的白表申請者遞交申請後，房委會會進行攪珠抽籤。中籤的幸運兒，在通過資產審查後，就會獲發一張有效期為12個月的「購買資格證明書」，憑此證明便可以像綠表人士一樣，在居屋第二市場購買未補地價的單位。
白居二申請人入息、資產及物業擁有權限制
要申請白居二，申請者必須符合房委會每年公布的入息及資產限額，家庭和單身申請者的標準會有所不同。此外，一項硬性規定是，由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業。
白居二抽籤機制與配額
白居二的配額每年由政府公布，並會區分為「家庭申請者」及「一人申請者」兩條隊伍，家庭申請者的配額通常佔大多數。抽籤會決定申請者的優先次序，房委會會根據這個次序，分批邀請申請者進行資產審查及發出「購買資格證明書」，直至配額用盡為止。
注意！永久喪失資助房屋資格的兩種情況
資助房屋是珍貴的社會資源，政府的原意是「一生人一次」的福利。有兩種情況，一旦觸及，你和你的配偶將可能永久喪失申請任何資助自置居所計劃的資格，包括購買未補地價居屋。
曾享用資助自置居所計劃的業主、借款人及其配偶
如果你或你的配偶，曾經是任何資助自置居所計劃的業主或聯名業主，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃等，那麼不論該單位是否已經出售，你都已經用盡了你的福利，不能再次申請。這個限制是跟隨個人身份的，即使離婚再婚，前配偶曾享用福利，也可能影響現任配偶的資格。
因政府清拆計劃而領取現金津貼者
在過去一些政府的清拆或重建計劃中，受影響的住戶可以選擇接受政府的現金津貼以代替公共房屋安置。如果當時選擇了領取現金津貼，通常也代表該住戶及其家庭成員，會被視為已解決自身的房屋需要，因而喪失日後申請資助房屋的資格。
買賣流程全攻略：由申請到收樓關鍵步驟
想成功買未補地價居屋，掌握整個買賣流程至關重要。這不單是買家的事，也關乎賣方的準備，整個過程就像一場需要雙方緊密合作的旅程。以下我們將會拆解由申請買未補地價居屋資格，到最後順利收樓的每一個關鍵步驟，讓你對購買未補地價居屋的程序一目了然。
買賣雙方時間線及文件概覽
買方流程：申請資格 > 睇樓 > 簽約 > 按揭 > 收樓
買方的旅程由確認自己的購買資格開始。成功取得證明後，就可以物色心儀單位。找到合適單位後，便會簽訂臨時及正式買賣合約，然後向銀行申請按揭。最後在成交日完成交易，驗收單位及收取鎖匙，正式成為業主。
賣方流程：申請准賣證 > 尋找買家 > 簽約 > 完成交易
賣方首先要向房屋署申請《可供出售證明書》（俗稱「准賣證」）。取得文件後，就可以在市場上尋找合資格的買家。找到買家後，雙方會簽訂買賣合約。最後在律師的協助下完成所有法律程序，順利出售單位。
步驟一：申請《購買資格證明書》
綠表及白居二申請途徑
要開始買樓的第一步，買家必須先取得一份名為《購買資格證明書》的入場券。
綠表資格人士，例如公屋住戶，可以直接向屋邨辦事處或租約事務管理處遞交申請表。
「白居二」計劃的中籤者，房委會則會發信通知他們辦理申領《購買資格證明書》的手續。
證明書的12個月有效期及審批時間
這份《購買資格證明書》的有效期為12個月。買家必須在這一年內，完成簽署臨時買賣合約。一般來說，申請審批需時約兩星期。所以，取得證明書後，就要好好把握時間物色單位。
步驟二：物色單位及簽訂臨時買賣合約
核實賣方持有有效的《可供出售證明書》
當你找到心儀單位時，最重要的一件事，就是請賣方或其地產代理出示由房委會發出的《可供出售證明書》。你要仔細核對證明書仍然在12個月的有效期內，因為這份文件證明了該單位是可以在居屋第二市場上合法出售的。
簽署臨時買賣合約的法律注意事項
確認賣方資格後，便可以簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件。合約上會訂明成交價、成交日期、訂金金額等重要條款。簽署前，買賣雙方都必須確保自己持有的《購買資格證明書》和《可供出售證明書》依然有效。
步驟三：申請按揭及聘請律師
如何選擇熟悉居屋交易的銀行與律師
簽訂臨約後，就要立即著手辦理按揭和聘請律師。建議選擇對未補地價居屋交易有豐富經驗的銀行和律師樓。他們熟悉房委會的各項規定和程序，能夠提供更準確的意見，也可以避免因不熟悉流程而產生的延誤。
銀行審批居屋按揭的主要考慮因素
銀行審批未補地價居屋按揭時，最主要的考慮因素是政府的按揭擔保期。單位的樓齡會直接影響剩餘的擔保年期，這也決定了銀行願意批出的最高按揭成數和還款年期。另外，申請人的入息和信貸紀錄也是銀行審批的重要依據。
步驟四及五：簽署正式買賣合約至完成交易
從臨約到正約的法律程序
簽署臨約後，雙方的代表律師會開始草擬正式買賣合約。買方律師會審核業權文件，確保單位的業權清晰。確認所有細節無誤後，雙方就會簽署正式合約，買方也會在這時支付加付訂金（俗稱「大訂」）。
成交日驗樓及收樓須知
到了成交日當天，在前往律師樓辦理轉讓手續前，買家有權到單位作最後視察，俗稱「驗樓」。你需要確保單位的狀況與簽約時相符，附送的傢俬電器等也齊備。驗樓滿意後，雙方律師便會處理餘下款項的交收。完成後，你就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式完成整個交易。
未補地價居屋按揭解析：成數、年期與政府擔保
計劃買未補地價居屋，按揭是其中最重要的一環。它的申請規則與私樓有很大分別，關鍵就在於政府提供的按揭擔保。因為有這層擔保，銀行在審批上會相對寬鬆，買家甚至不需要通過壓力測試。不過，這份擔保設有期限，直接影響著單位可以申請的按揭成數與還款年期。
按揭成數與還款年期：綠表白居二大不同
申請購買未補地價居屋的買家，主要分為「綠表」及「白居二」兩類資格，兩者在按揭成數上有些微差異。
綠表買家按揭：最高可造九成半
綠表申請人因為通常是公屋住戶，符合資格的買家最高可以向銀行申請九成半按揭（95%），只需要準備半成首期就可以上車。
白居二買家按揭：最高可造九成
白居二申請人雖然同樣是合資格的買家，但最高按揭成數則為九成（90%），意味著需要準備至少一成的首期資金。
政府擔保期：影響按揭條件的關鍵
房委會為一手居屋的業主提供了由首次出售日期起計30年的擔保期。銀行就是基於這個擔保期來審批按揭申請。簡單的計算方法是「30年減去居屋首次發售日期」，得出的年期就是銀行批核按揭年期的重要參考。因此，樓齡成為了決定按揭條件的核心因素。
樓齡19年或以下：可享最長25年還款期及最高按揭成數
如果心儀的單位樓齡在19年或以下，它的政府擔保期仍然充足。銀行普遍願意批出最長的25年還款期，同時提供最高按揭成數，即綠表九成半或白居二九成。
樓齡20至30年：按揭年期及成數計算方式
當居屋的樓齡介乎20至30年之間，政府的擔保期便開始縮短。銀行為了保障自身利益，會收緊按揭審批。最直接的影響是縮短還款年期，計算公式通常是「30年減去樓齡」。例如一個樓齡23年的單位，最長還款期可能只有7年（30 – 23 = 7）。還款期縮短會導致每月供款額大增，買家未必能通過銀行的入息審查，最終銀行可能會要求買家增加首期，將按揭成數下調。
樓齡30年以上：高齡居屋按揭的挑戰
對於樓齡超過30年的高齡居屋，政府的按揭擔保期已經完結。銀行會將其視為沒有擔保的物業，審批標準會變得非常嚴格。買家不但需要通過壓力測試，按揭成數亦會大幅降至六成或以下，而且願意承造這類按揭的銀行選擇亦不多。
未補地價居屋加按限制
與私樓業主可以隨時加按物業套現不同，未補地價居屋的業主在加按上受到嚴格的限制。
為何不能隨意加按套現？
未補地價居屋的本質是政府資助房屋，其目的是協助市民安居樂業，而不是作為業主的提款工具。由於業主尚未補回地價，並未擁有單位的完整業權，所以不能隨意將物業加按以獲取現金。
特殊情況下的加按申請（如醫藥費、殮葬費等）
雖然原則上不允許加按，但房委會亦明白業主有機會遇到突發的經濟困難。在非常特殊的情況下，業主可以向房委會提交申請，並提供充足的證明文件。獲批的理由通常是基於人道立場，例如籌集家庭成員的醫藥費、支付子女的海外教育開支、應付殮葬費，或因離婚、生意困難而急需資金周轉等。房委會將會按個別情況獨立審批。
買家必讀：轉讓限制（禁售期）如何影響未來部署
決定買未補地價居屋，除了考慮地點和價錢，更要看清楚單位的「禁售期」，也就是政府設定的轉讓限制。這項條款直接關係到你日後想換樓、放租，甚至是資產調配的彈性。清楚了解不同時期居屋的禁售期規則，是你規劃長遠置業藍圖中，不可或缺的一環。
不同時期購入的居屋轉讓限制
政府為了確保資助房屋資源能優先給予有自住需要的人士，不同時期推售的居屋，其轉讓限制都有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。你購入的單位是屬於哪個時期的樓宇，將決定你何時才能在市場上轉售。
2018年前購入的居屋
在2018年之前首次發售的居屋，轉讓限制相對寬鬆。業主由首次轉讓契據日期起計，首兩年內不能出售單位。在第三至第五年期間，業主可以在居屋第二市場，將單位轉售予合資格人士（即綠表及白居二買家），而不需要補地價。當持有單位滿五年後，業主便可以選擇補回地價，然後在自由市場上將單位出售或出租，對象不再受任何資格限制。
2018至2021年間購入的居屋
從2018年起，政府開始收緊轉售限制。在這段時期首次發售的居屋，業主同樣需要持有單位滿五年，才可以補地價並在自由市場出售。不過，在首五年的禁售期內，限制變得更嚴格。首兩年，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價錢轉售單位給合資格人士。由第三年至第五年，業主才可以在居屋第二市場自行議價出售。整個五年期間，房委會都不會接受補地價的申請。
2022年及以後新政策下的15年轉讓限制
考慮到近年樓價變動，政府在2022年推出了更嚴格的措施。如果你購買未補地價居屋，而該單位是於2022年或之後首次發售的，就需要遵守長達15年的轉讓限制。具體來說，由首次轉讓契據日期起計：
* 首5年：業主只能在居屋第二市場，以不高於原價的價錢將單位轉售予合資格人士。
* 第6至15年：業主可以在居屋第二市場自行定價出售，但仍然不能補地價。
* 滿15年後：業主才可以向房委會申請補地價，然後在自由市場上將單位自由出售或出租。
換句話說，購買最新期數的居屋，意味著你需要有更長遠的自住準備，因為想透過補地價在自由市場放售，至少是15年後的事。
常見問題 (FAQ)
買賣未補地價居屋，除了樓價還有哪些開支？
計劃買未補地價居屋，除了準備樓價的首期，記得也要預留一筆資金應付各項雜費。整個交易過程中，買賣雙方都需要支付一些固定開支，預先了解清楚，有助你更準確地規劃財務預算。
作為買家，主要開支包括：
* 印花稅： 這是最大的一筆額外支出，稅率根據樓價而定。
* 律師費： 處理樓契、查冊和所有法律文件，費用視乎律師樓收費。
* 地產代理佣金： 一般是樓價的1%。
* 屋契註冊費： 將屋契註冊到土地註冊處的政府費用。
* 提名信費用： 簽署正式買賣合約時，買家需要向房屋署支付一筆固定的提名信費用。
而賣家方面，需要承擔的費用則有：
* 申請「可供出售證明書」（准賣證）費用： 這是向房屋署申請出售許可的行政費。
* 律師費及地產代理佣金： 與買家一樣，賣方也需支付這些費用。
補地價由誰負責？會影響按揭申請嗎？
在居屋第二市場的交易中，因為單位未補地價，所以不涉及補地價的步驟。這個問題只適用於業主決定補足地價，將單位放到自由市場出售的情況。
法律上，補地價的責任在於賣方。業主必須先向房屋署繳清補價金額，解除單位的轉讓限制，然後才能將業權完整地轉讓給自由市場的買家。實際操作上，很多時會在交易完成當日，由律師樓協助處理。買方支付的樓價餘款會先存入律師樓戶口，律師再從中抽撥款項支付補地價金額給房委會。
補地價的金額會直接影響按揭。對買家來說，銀行是根據物業的市值（即已補地價的價值）去計算按揭成數，但很重要的一點是，補地價的款項本身不能計入按揭貸款額之內。換言之，買家需要動用額外現金去支付這部分，所以這對買家的現金預算有很大影響。
交易期間「購買證」或「准賣證」過期怎麼辦？
不論是買家的「購買資格證明書」（准買證），還是賣家的「可供出售證明書」（准賣證），有效期都是12個月，這是整個交易中必須留意的時限。
最關鍵的時間點，是簽署臨時買賣合約的一刻。買賣雙方必須確保在簽署臨約當日，雙方的證明書都仍然有效。如果任何一方的證明書在簽署臨約前已經過期，交易就不能合法地進行。過期的一方需要重新向房屋署遞交申請，待成功獲批新的證明書後，才可以繼續交易。
假如在簽署臨約時，雙方的證明書仍然有效，那麼即使之後在處理正式合約或完成交易等後續程序時證明書過期了，一般來說交易仍然可以繼續。所以，最重要的是把握時間，在證明書的有效期內簽訂臨時買賣合約。
最舊的居屋可以免補地價在自由市場出售嗎？
大部分居屋都需要補地價，才能在自由市場出售，但的確存在一個例外。這個例外只適用於香港最早期的部分居屋。
具體來說，在1982年首次推出，屬於第一期至第三期甲的居屋屋苑，因為當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些單位的業主可以像一般私樓業主一樣，無需向政府補地價，就能直接在自由市場上將單位出售或出租。例如位於觀塘的順緻苑和柴灣的山翠苑，就屬於這一類。
要百分百確認自己的單位是否屬於這個類別，最準確的方法是查閱單位最初的轉讓契（首次轉讓契），當中會清楚列明相關條款。在實際買賣時，律師亦會核實這一點。不過，這類單位佔整體居屋數量的比例很少，所以對於絕大多數居屋業主來說，補地價仍然是進入自由市場的必經一步。