居屋業主因離婚、移民、家庭財務安排或成員離世等原因，需要辦理「長命契」除名或轉名，往往會發現過程比私樓複雜得多。由於居屋業權轉讓受房屋委員會嚴格規管，申請人必須符合特定條件並遵循指定程序，令不少人感到無從入手。
本文為你呈獻終極攻略，一文詳解房委會接納的10大除名原因、申請資格及所需文件，並手把手教你完成由遞交申請到簽署送契的10大步驟。我們更會為你清晰羅列所有費用細項，助你準確預算，順利完成整個業權轉讓程序。
理解居屋長命契除名：為何程序比私樓複雜？
談到居屋長命契除名，相信不少朋友都會覺得，相比起普通私樓的業權轉讓，居屋的程序似乎特別繁複。這並非錯覺，箇中原因在於居屋的業權結構，同時受制於兩種截然不同的法律框架：一是所有物業都需遵守的《物業轉易及財產條例》，這關乎「長命契」本身的法律定義；二是專為資助房屋而設的《房屋條例》，這為居屋加上了一層額外的規管。因此，處理居屋長命契轉名，就像要同時滿足兩位監護人的要求，自然比私樓單純的業權變動來得複雜。
居屋業權基礎：什麼是「長命契」（聯權共有）？
在深入探討居屋的特殊限制前，我們首先要理解所有聯名物業的基礎——「長命契」。長命契的正式法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。在這個安排下，所有聯名業主在法律上被視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權，並不存在個人份額的劃分。
核心特徵：生存者取得權 (Right of Survivorship)
長命契最核心，也是最廣為人知的一大特點，就是「生存者取得權」。這個原則是指，當其中一位聯名業主不幸離世，他所持有的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是依法自動發生的，離世業主的業權不會成為其遺產的一部分，因此完全不受其遺囑內容影響。這也是「長命契」俗稱的由來，業權會一直存續至最後一位生存者身上。
決策權：所有業主須一致同意才能出售或按揭
由於所有業主被視為一體，因此任何關乎物業的重大決定，例如出售、加按或轉按，都必須得到全體聯名業主的一致同意，並共同簽署相關法律文件。任何一位業主都不能單方面出售或抵押物業。這個機制既能保障所有業主的權益，但也意味著若業主之間出現分歧，便可能導致物業的處置陷入僵局。
居屋的特殊業權轉讓限制
了解了「長命契」的基本概念後，我們就要進入居屋的專屬領域了。正因為居屋是政府資助的房屋，它的業權轉讓受到比私樓嚴格得多的限制。
《房屋條例》的規管角色
所有資助出售房屋，包括居屋，都受到香港法例第283章《房屋條例》的規管。這條例旨在確保公共房屋資源能公平分配，並防止業主利用資助房屋進行市場炒賣。因此，條例對居屋的業權轉讓設下了重重關卡。
「補地價」的限制與豁免原則
居屋業主在購入單位時，因獲政府資助而未繳付十足地價。所以在轉售限制期內，業主不能隨意在公開市場上出售單位，除非先向政府「補地價」。不過，在某些特定情況下，例如家庭成員關係出現變化，房委會可酌情批准業主在毋須補地價的情況下，進行內部業權轉讓，這正是居屋除名程序的核心所在。
轉讓業權必須先獲房委會批准
這是最關鍵的一步。即使所有聯名業主已達成共識，任何形式的居屋業權轉讓，包括除名或轉名，都必須先以書面形式向房屋委員會（房委會）提出申請，並獲得其發出的「業權轉讓同意書」，整個法律程序才能正式啟動。房委會擁有最終的審批權。
居屋長命契除名的法律實質：「送契」而非「買賣」
當房委會批准申請後，接下來的法律程序也有其獨特之處。居屋在未補地價前的業權轉讓，其法律性質並非商業上的「買賣」，而是一種「贈與」行為，透過「送契」（Deed of Gift）來完成。
解釋「不涉及金錢代價」的轉讓原則
「送契」的核心原則，就是轉讓過程「不涉及任何金錢代價」（No Monetary Consideration）。意思是，被除名的業主不能因為轉讓其業權而收取任何款項，而承接業權的一方也無須支付任何費用給轉讓人。這個規定的目的，是為了杜絕業主利用內部轉讓的方式，變相出售居屋圖利。
例外情況：因業主破產而進行的轉讓
凡事總有例外。在「不涉及金錢代價」的原則下，一個主要的豁免情況是因業主破產而進行的轉讓。當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋業權）會由破產管理署接管。為了償還債務，破產管理署有權將該業權轉售，這種情況下的轉讓便會涉及金錢交易。
居屋長命契除名資格：房委會接納的10大原因
談到居屋長命契除名，這件事確實比處理私樓業權來得直接。因為居屋的轉讓受到《房屋條例》規管，業主不能隨意更改業權，整個居屋長命契轉名過程都需要向房屋委員會（房委會）提出申請，並且只有在符合特定條件和理由時，申請才會獲得批准。
申請居屋業權轉讓的兩大先決條件
在深入研究各種可接納的理由前，必須先清楚了解所有申請都必須遵守的兩項基本原則，這是成功申請的基礎。
轉讓形式：必須為「送契」
首先，業權轉讓必須是以「送契」（Deed of Gift）的形式進行，這意味著整個過程不涉及任何金錢代價。房委會設立這項規定，是為了防止有人利用內部轉讓的方式，變相在公開市場上出售未補地價的居屋單位圖利。唯一的例外情況是因業主破產而由破產管理署主導的業權轉讓。
承讓人資格：必須是單位已登記的家庭成員
其次，接收業權的一方（承讓人），必須是該居屋單位戶籍上已登記的家庭成員。這項規定確保了資助房屋資源繼續由原有家庭的成員享用，防止業權轉移給非認可的第三方。除非是因業主去世而由遺產繼承人承繼業權的特殊情況，否則此項規定必須嚴格遵守。
房委會認可的10大除名理由及所需文件
只要符合以上兩個大前提，就可以看看自己的情況是否符合房委會列出的這10個認可理由之一。每個理由都需要提交相應的證明文件，準備充足是申請順利的關鍵。
1. 加入配偶為聯名業主
業主結婚後，希望將其配偶的名字加入到樓契中，成為聯名業主，共同持有物業。這是最常見的申請理由之一。
2. 離婚或分居（所需文件：絕對判令、法庭命令或分居協議副本）
因婚姻關係破裂，夫婦雙方根據法庭判決或雙方簽訂的分居協議，需要將其中一方的業權轉讓給另一方。申請時必須提交相關的法律文件副本。
3. 業主婚後遷出（所需文件：結婚證書及新住址證明副本）
業主在購入單位後結婚，並且搬到配偶的住所或另覓新居，希望將自己持有的居屋業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員（例如父母或兄弟姊妹）。
4. 移民或長期離港（所需文件：外國居留批准信、簽證、僱主證明信等副本）
業主因移民，或需要到海外、內地、澳門或台灣永久定居或長期工作，而無法繼續在本港居住。申請時需提供有效的證明文件，例如外國的居留批准信、工作簽證或由僱主發出的長期海外工作證明。
5. 申請公務員或僱主房屋福利（所需文件：庫務署或僱主發出的核准證明文件副本）
為了申請公務員房屋福利（例如房屋津貼）或公司提供的房屋福利，而該福利計劃要求申請人不能持有任何住宅物業，因此需要將居屋業權轉移給其他家庭成員。
6. 反映家庭成員的財務貢獻（所需文件：支付首期或按揭供款的銀行記錄副本）
如果單位內某位已登記的家庭成員，在購買物業時曾支付全部或大部分首期，或一直負責償還按揭貸款，可以申請將業權轉到其名下，以正式確認其財務貢獻。
7. 業主去世（所需文件：遺囑認證書、遺產管理書或死亡證副本）
聯名業主之一不幸去世，根據長命契的「生存者取得權」原則，在生的業主可以申請將業權完全轉移到自己名下。申請時需要提交死亡證等法律文件。
8. 業主年邁（年滿65歲或以上）（所需文件：業主身份證明文件）
業主年滿65歲或以上，希望因年紀關係，將業權轉讓給單位內較年輕的家庭成員，以便他們管理物業。
9. 業主身患危疾（所需文件：註冊醫生簽發的醫療證明文件副本）
業主不幸患上嚴重疾病（例如癌症、中風等），影響其處理個人事務或財務的能力，因而希望將業權轉讓。申請時必須附上由註冊西醫簽發的醫療證明。
10. 業主破產（所需文件：破產令及破產管理署同意信件副本）
業主被法庭頒布破產令，其資產（包括居屋業權）需要交由破產管理署或受託人處理。在這種情況下，業權轉讓會根據破產條例及相關法律程序進行。
其他特殊情況的考慮
除了以上列出的10個常見理由，房委會亦表明，會在非常特殊的個案中，考慮接納其他合情合理的申請。不過，這些情況極為罕見，房委會將會按個別情況的獨特性進行審批。如果你的情況不屬於上述任何一類，建議直接向所屬的租約事務管理處查詢。
手把手教學：居屋長命契除名10大步驟全攻略
談到居屋長命契除名，很多人會覺得程序繁複，不知從何入手。其實，只要將整個過程拆解成清晰的步驟，並且按部就班地執行，完成居屋長命契轉名並非難事。以下為大家整理了由申請到完成的10大步驟，讓你一文看清整個流程。
階段一：向房屋委員會提出申請
這個階段的核心是與房屋委員會（房委會）溝通，取得進行業權轉讓的「入場券」。所有文件與申請都圍繞房委會的要求展開。
步驟1：準備及核對申請文件
申請的第一步，是準備好所有必需的文件。這一步的關鍵是細心與齊全。基本文件包括所有業主及承讓人的香港身份證副本。然後，你需要根據先前所選的申請原因，提交相應的證明文件副本，例如離婚判令、結婚證書或醫生證明等。在遞交前，反覆核對所有文件是否齊備，可以避免因資料不足而延誤進度。
步驟2：填寫申請書 (表格HD7)
所有申請都必須填寫指定的「業權轉讓申請書 (表格HD7)」。你可以在各大的屋邨辦事處索取，或在房委會網站下載。填寫時有幾個重點需要注意：資料必須準確無誤，所有業主的簽名式樣，必須與當初簽署樓宇買賣文件時的簽名完全相同。同時，切記不要使用塗改液修改，如有寫錯，應在旁邊劃掉並簡簽。
步驟3：遞交申請及繳付行政手續費 (HK$3,020)
填妥表格並準備好所有文件後，便可以將整份申請交回所屬的租約事務管理處。遞交申請時，你需要即時繳付一筆港幣3,020元的行政手續費。這筆費用主要用作處理申請的行政開支，不論申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，這筆費用都不會退還。
步驟4：等待房委會審批（約6星期）
遞交申請後，就是等待房委會審批的時間。在文件齊備的情況下，整個審批過程一般需要大約6個星期。在這段期間，房委會的職員可能會聯絡你，要求補充資料或澄清某些細節。你需要做的就是耐心等候，並確保聯絡方式暢通。
階段二：獲批後的法律及銀行程序
當收到房委會的批准後，程序便會進入法律與財務層面。你需要聘請專業人士協助，處理具法律效力的文件。
步驟5：收取「業權轉讓同意書」（注意一年有效期）
申請獲批後，你會收到由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是整個除名程序的關鍵，代表你已獲得官方許可進行業權轉讓。你需要特別留意，這份同意書的有效期只有一年。你必須在一年內完成之後所有的法律及銀行程序，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請及繳費。
步驟6：聘請專業律師處理法律事宜
收到同意書後，你便需要立即自行聘請律師，處理後續的法律手續。由於居屋業權轉讓涉及特定的法律程序，建議選擇對處理資助房屋買賣有經驗的律師樓，他們會更熟悉相關流程與房委會的要求。
步驟7：律師處理法律文件及繳付房委會法律費用 (HK$2,630)
你的代表律師會負責草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約，即是俗稱的「送契」。在正式簽署前，律師必須將契約的草稿提交至房屋署的法律事務分處進行審批。提交草稿時，律師會代你繳付第二筆費用，即港幣2,630元的法律文件審批費。這筆費用同樣是不獲退還的。
步驟8：與銀行處理現有按揭事宜
如果你的居屋單位仍有按揭在身，這一步就非常重要。業權變動會直接影響按揭合約，你必須主動聯絡承按銀行或財務機構。銀行會重新評估餘下業主的還款能力，有機會需要重做壓力測試。銀行同意後，才會出具同意書讓律師處理後續的轉名手續。
階段三：完成轉讓及更新記錄
這是整個流程的最後階段，完成所有法律登記，正式更新業權記錄。
步驟9：簽立轉讓契約（送契）及繳付印花稅
當房委會法律事務分處審批了轉讓契約草稿，並且銀行也發出同意書後，所有相關人士便可以到律師樓正式簽署轉讓契約。簽署後，律師會安排將契約送交稅務局「打釐印」，即計算及繳付應繳的印花稅。
步驟10：完成土地註冊處登記及更新房委會記錄
最後，律師會將已繳付印花稅的轉讓契約，送交土地註冊處進行正式登記。完成登記後，業權轉讓在法律上便正式生效。完成這一步後，記得要立即將已註冊的轉讓契約副本及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬的租約事務管理處，用作更新房委會的戶籍記錄，整個程序才算圓滿結束。
居屋長命契除名費用一覽：總成本及詳細分項
談及居屋長命契除名，大家最關心的問題之一就是總費用。整個過程的成本並非單一數目，而是由幾大類開支組成，當中包括向房屋委員會支付的固定收費、律師處理法律文件的浮動費用、政府稅項，以及可能涉及的銀行手續費。現在就為你逐項拆解，讓你對預算有個清晰概念。
房屋委員會固定收費
首先，處理居屋業權轉讓，有兩筆費用是必須直接支付給房屋委員會的。這兩筆是固定收費，不論你選擇哪一間律師樓，金額都是一樣的。
申請行政手續費：HK$3,020
當你準備好所有文件，向房委會遞交業權轉讓申請書（表格HD7）時，就需要繳付第一筆費用，即港幣$3,020的行政手續費。這筆費用是用於房委會審批你的申請資格，不論申請最終成功、失敗或中途撤回，這筆費用都不會退還。
法律文件審批費：HK$2,630
在你的申請獲得房委會初步批准後，下一步就是委託律師草擬正式的法律文件。律師需要將這些文件（例如送契的草稿）提交給房委會的法律事務分處作最後審批，此時便需要繳付港幣$2,630的法律文件審批費。同樣，這筆費用也是不會退還的。
律師樓及法律相關費用（浮動）
除了房委會的固定收費，最大的一筆浮動開支就是律師費用。由於居屋業權轉讓涉及複雜的法律程序，必須聘請律師處理，而不同律師樓的收費標準會有差異。
律師樓收費（處理送契、按揭契等）
這筆費用主要涵蓋律師為你處理整套除名程序的專業服務。服務內容包括提供法律意見、草擬及簽署轉讓契約（送契）、處理現有按揭的變更、與房委會及銀行聯繫等。建議在決定委託前，先向幾間律師樓查詢報價，比較服務範圍和收費詳情。
土地註冊處註冊費
當所有法律文件簽署妥當後，律師會將新的轉讓契約送交土地註冊處進行登記，這個步驟是為了正式更新物業的業權記錄，使其具備法律效力。土地註冊處會就文件註冊收取一筆固定的註冊費用。
政府稅項
在物業業權轉讓過程中，稅項是另一個需要考慮的成本。
印花稅（釐印費）
居屋長命契除名通常是以「送契」（Deed of Gift）形式進行，即不涉及金錢交易。在這種情況下，印花稅的計算方式與一般買賣不同。如果轉讓雙方是近親關係（例如配偶、父母、子女），印花稅一般會根據物業的估值以較低的第二標準稅率計算，甚至可能只須支付定額的印花稅。實際金額需要由稅務局評定，你的律師會協助處理相關的評稅及繳費事宜。
銀行相關潛在費用
如果你的居屋單位仍有按揭在身，銀行方面的費用就是一個潛在的變數。
按揭更改或重做手續費
由於除名後，按揭的借款人會減少，銀行必須重新評估餘下業主的還款能力，確保貸款安全。這個過程可能只是簡單地修改現有按揭文件，銀行或會收取一筆數百至數千元不等的手續費。但在某些情況下，銀行可能會要求重做一份全新的按揭，這就會牽涉到更多的律師費及銀行行政費用。因此，在啟動除名程序前，預先與按揭銀行溝通是十分重要的一步。
常見問題 (FAQ) – 居屋長命契除名難題拆解
處理居屋長命契除名或居屋長命契轉名的過程中，總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望為你提供清晰的解答，讓你對整個程序有更全面的了解。
如其中一位業主失聯或不同意，可否單方面申請除名？
這是一個相當棘手的狀況。答案是，基本上不能。居屋長命契的法律基礎是「聯權共有」，這意味著所有業主必須一致同意，才能對業權作出任何變動。不論是出售、加按還是除名，都需要所有業主共同簽署申請文件。房屋委員會的行政程序同樣要求所有註冊業主簽名確認。
如果其中一位業主失聯或堅決不同意， стандартна申請程序就會陷入僵局。在這種情況下，唯一的解決途徑通常是尋求法律協助，例如向法院申請強制出售令或其他相關的法庭命令。不過，這已超出房委會的行政申請範圍，過程會變得非常複雜，時間和金錢成本亦會大增。
「送契」會否影響將來賣樓的銀行估價？
會的，而且影響可能不小。「送契」是以不涉及金錢代價的方式轉讓業權，在銀行眼中，這類交易存在一定風險。主要原因是，如果送出業權的一方在送契後的五年內宣布破產，其債權人有權向法院申請推翻該次「送契」交易，以追討資產。
這個潛在的法律風險，會讓物業的業權在銀行看來存在瑕疵，俗稱「業權不清」。因此，若物業在送契後短期內（例如三至五年內）再出售，新買家向銀行申請按揭時可能會遇到困難，銀行或會拒絕批核按揭，或大幅調低估價。這自然會直接影響物業的市場價值和成交機會。
完成除名後，可否即時恢復「首次置業」身份買樓？
可以的。當整個除名程序完成，並且新的業權資料已在土地註冊處正式登記後，被除名的一方在法律上就不再持有任何香港住宅物業。屆時，他便會自動恢復「首次置業」的身份。
這意味著，他日後再購買任何住宅物業時，便可以享用較低的第二標準稅率（Scale 2 rates）繳付從價印花稅，而無需繳付高昂的15%稅率。這也是許多家庭成員之間進行居屋業權轉讓的其中一個主要考慮因素。
如餘下業主無法通過銀行壓力測試，程序會否被中止？
是的，程序極有可能會因此而中止。如果單位仍有按揭未供完，除名程序必須獲得承按銀行的同意。當其中一位業主除名後，剩餘的按揭貸款將由餘下的業主獨力承擔。
銀行會將此視為一次重大的按揭變動，因此會要求餘下的業主重新進行入息審查及壓力測試，以確保他有足夠的還款能力。假如餘下業主的收入不足以通過銀行的審批，銀行便不會同意更改按揭契約，亦不會解除被除名業主的擔保責任。在這種情況下，整個除名程序便無法繼續下去。
整個除名過程，是否必須聘請律師？
是的，這是必須的。物業業權轉讓是嚴肅的法律程序，牽涉複雜的法律文件和註冊手續，絕非業主可以自行處理。
你必須聘請專業的律師，由他們負責處理所有法律事宜，包括：草擬不涉及金錢代價的轉讓契約（即送契）、將契約草稿呈交房委會審批、與承按銀行就按揭事宜進行溝通、計算及安排繳付印花稅，以及最後將已簽立的文件送交土地註冊處進行登記。只有透過律師處理，才能確保整個除名過程合法、妥當及具法律效力。