金管局於2026年2月底宣布放寬按揭，不但撤銷壓力測試，更將$3,000萬或以下的自住物業基本按揭成數劃一提升至七成。然而，放寬措施看似是上車喜訊，為何實際申請時仍會出現「借唔足」的情況？要成功獲批理想按揭成數，關鍵在於掌握兩大核心：一是如何透過「按揭保險計劃」（按保）突破七成限制，實現高達九成按揭；二是透徹理解影響銀行最終審批的四大關鍵因素。
本文將為你一文拆解金管局最新指引、按保計劃的樓價階梯與申請資格，並深入剖析個人財務背景、物業估價、發展商回贈及銀行內部政策如何影響你的最終貸款額。無論你是首次置業、換樓或考慮不同類型物業，都能在此找到最全面的按揭成數攻略，助你準確計算首期，順利上會。
金管局最新按揭成數指引（2026年2月28日生效）
相信大家都很關心最新的住宅按揭成數政策，特別是2026年2月底金管局宣布的重大調整。這次變動可說是近年樓市按揭政策的一大轉捩點，直接影響到每一位準買家的首期預算和借貸能力。現在，就讓我們一起深入了解這些新指引的重點。
核心變動：取消壓力測試、劃一基本按揭成數
這次新政策最核心的變動有兩個，一是暫停實施多年的壓力測試要求，二是將基本按揭成數大幅簡化及統一。以往複雜的按揭階梯和額外利息壓力計算，在新指引下變得更加直接明瞭，讓大家在計算供款和預算時，有一個更清晰的基準。
基本按揭成數：所有樓價劃一上限為七成
新政策最矚目的一項，就是住宅按揭成數上限一律調整至七成。這意味著，無論物業價值是多少，也無論申請人是否屬於「首次置業」或物業是否自用，最高的住宅按揭成數都是七成。過往根據樓價高低而設下的不同成數上限，以及對投資或換樓客的限制，現已成為歷史。這個變動大大簡化了計算方式，也為不同背景的買家提供了更一致的貸款條件。
以「資產水平」為基礎申請：按揭成數上限提升至六成
對於部分收入不穩定，但擁有相當資產的人士（例如退休人士或資產豐厚的自由工作者），銀行亦提供以「資產水平」為基礎的按揭審批。在新指引下，這類申請的按揭成數上限也由過去的五成，提升至六成，為他們提供了更大的融資彈性。
新舊政策對比：壓力測試及按揭成數變化一覽
為了讓大家更清楚地看到這次調整的幅度，我們整理了一個簡單的新舊政策對比：
- 壓力測試要求：
- 舊政策：需要。申請人須通過假設利率增加2%後的供款與入息比率測試。
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新政策：暫停。銀行只需根據基本供款與入息比率作評估。
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自住物業按揭成數上限（以入息為基礎）：
- 舊政策：1,000萬港元以下最高六成；1,000萬港元以上最高五成。
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新政策：所有價值物業，劃一最高七成。
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非自住物業／投資物業按揭成數上限：
- 舊政策：最高五成。
- 新政策：劃一最高七成。
新指引下的供款與入息比率（DSR）要求
雖然壓力測試暫停了，但銀行仍然需要評估申請人的還款能力，而「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）就是目前最關鍵的指標。它規定了你的每月總債務供款，不能超過你每月總入息的某個百分比。
自住物業申請人：DSR上限為50%
如果你申請按揭的物業是用作自住，你的每月總供款（包括新申請的按揭和其他私人貸款、信用卡分期等）總額，不能超過你每月總收入的50%。簡單來說，假如你月入40,000港元，你每月的總債務還款額就不能多於20,000港元。
非自住／現有按揭／作為擔保人：DSR上限收緊至40%
在以下幾種情況下，銀行的審批會更為審慎，DSR上限亦會收緊至40%：
- 申請按揭的物業並非用作自住（例如打算出租）。
- 申請人本身已持有其他未供滿的按揭。
- 申請人是另一宗按揭貸款的擔保人。
這個較嚴格的規定，是為了確保申請人在承擔額外財務責任時，仍然具備充足的還款能力。
突破七成上限：拆解高成數按揭保險計劃（按保）
雖然最新的住宅按揭成數指引放寬了基本門檻，但是要突破七成上限，實現用更少首期「上車」的目標，關鍵就在於了解高成數按揭保險計劃（按保）。這個計劃是專為首期預算有限的置業人士而設的實用工具。
按揭保險是甚麼？如何降低首期門檻
按揭保險計劃並不是直接借錢給你，而是為銀行提供的一種保障。當你想申請高於金管局基本指引的按揭成數時，例如八成或九成，銀行便會要求你申請按揭保險。成功申請後，你便可以借取更高比例的貸款，直接降低了需要準備的首期金額，讓置業計劃更容易實現。
按揭保險運作原理與保費計算
按揭保險的運作原理很直接。你向銀行申請高成數按揭，然後銀行會代你向按揭保險公司申請。你支付保費後，按揭保險公司就會為銀行承擔超出基本按揭成數上限那部分的貸款風險。萬一將來出現斷供情況，保險公司會向銀行作出賠償。保費的金額會根據你的貸款額、按揭成數和還款年期來計算，你可以選擇一次過支付，也可以將保費加入總貸款額中分期償還。
按證公司（HKMC）的角色與作用
在香港，提供按揭保險計劃的主要機構是香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的香港按證保險有限公司（HKMCi）。它的角色就像一個官方的保險公司，透過承保銀行的額外風險，讓銀行有信心批出高成數的按揭貸款。這個機制在協助市民置業和維持銀行體系穩定之間，取得了一個很好的平衡。
按保計劃樓價階梯與最高按揭成數
按揭保險計劃並非適用於所有樓價的物業，它根據樓價設定了清晰的階梯，對應不同的最高按揭成數。
1,000萬港元或以下：最高90%
如果物業價格在1,000萬港元或以下，符合資格的申請人最高可以申請到九成按揭，首期最低只需一成。
1,000萬至1,125萬港元：最高80%-90%（貸款上限900萬）
當樓價介乎1,000萬至1,125萬港元之間，最高按揭成數為八成至九成，但是設有900萬港元的貸款額上限。
1,125萬至1,500萬港元：最高80%
樓價再高一些，在1,125萬至1,500萬港元的範圍內，最高按揭成數則為八成。
1,500萬至1,715萬港元：最高70%-80%（貸款上限1,200萬）
對於1,500萬至1,715萬港元的物業，最高按揭成數是七成至八成，貸款額上限為1,200萬港元。
1,715萬至3,000萬港元：最高70%
如果樓價超過1,715萬港元，最高按揭成數便回歸到七成，和基本按揭成數上限看齊，不能再透過按保計劃提高成數。
申請高成數按揭的關鍵資格
要成功申請高成數按揭，除了樓價要符合階梯要求，申請人自身也必須滿足幾個關鍵條件。
「首次置業」的嚴格定義
計劃對「首次置業」有嚴格的定義。它指的是在申請按揭那一刻，所有借款人及擔保人在香港都未持有任何住宅物業。這對於換樓人士尤其重要，你必須確保在申請新物業的按揭前，舊物業的交易已經正式完成，否則便不符合「首置」資格。
固定受薪 vs 非固定收入／自僱人士（最高90% vs 80%）
申請人的收入穩定性是審批的重點。固定受薪人士因為有穩定的月薪，還款能力較易評估，最高可申請九成按揭。如果收入來源主要為佣金、花紅等非固定收入，或是自僱人士，按證公司的審批會比較審慎，一般最高只能申請八成按揭。
申請物業必須為自住用途
最後也是最基本的一項條件，就是申請按揭保險的物業必須是用作自住。如果你計劃將物業買來放租，便不符合申請資格，只能承造基本的住宅按揭成數。
影響最終按揭成數的四大關鍵因素
金管局放寬措施下，新的住宅按揭成數上限一律調整至七成，不論是否自用或「首置」，這無疑為置業人士提供了更大彈性。但是，七成僅僅是銀行可以批核的最高天花板，並不代表每位申請人都能自動獲得這個成數。實際上，銀行在審批最終的住宅按揭成數時，會綜合考慮多個因素。以下四大關鍵，就決定了你最終能借到多少。
因素一：申請人財務背景
這是銀行審批中最核心的一環，直接反映你的還款能力和信譽。銀行的首要任務是確保貸款能夠安全收回，所以你的財務狀況必須穩健。
入息證明：固定月薪 vs 花紅佣金計算方法
對於固定月薪的上班族，銀行計算入息最為直接，只需提供近期的糧單和銀行月結單即可。如果你的收入包含浮動的花紅或佣金，銀行的計算方式會比較審慎。一般而言，銀行會以過去6至12個月的平均數來計算這部分收入，有時甚至會在此基礎上打個折扣，以反映收入的不穩定性。
香港境外收入的審批考慮
若你的主要收入來自香港以外地區，銀行審批時會格外小心。你需要提供當地更詳盡的稅務文件和僱傭證明。考慮到匯率風險和核實文件的複雜性，銀行通常不會百分百計算你的海外收入，可能會打七折或八折計算。部分銀行對於申請高成數按揭保險的海外收入個案，審批門檻會更高。
現有按揭或擔保身份的影響
如果你本身已經有其他按揭貸款在身，或者正為他人的貸款作擔保人，這些現存的債務會直接計算在你的供款與入息比率（DSR）內。在新指引下，你的總供款不能超過月入的50%（非自住或有擔保在身等情況下更會收緊至40%），所以現有債務會蠶食你的借貸能力，令新申請的按揭貸款額度減少。
信貸評級（TU）的重要性
環聯（TransUnion）提供的信貸報告（俗稱TU）是你的個人「財務履歷」。報告會記錄你所有的信貸活動，包括信用卡還款記錄、私人貸款等。一個良好的TU評級，代表你是個可靠的借款人。相反，如果評級不佳，例如有逾期還款記錄，銀行便會質疑你的理財習慣，輕則批出較差的利率條款，重則直接拒絕你的按揭申請。
因素二：物業估價與成交價
銀行批出的貸款額，並非完全基於你的買賣合約價，而是取決於銀行對物業的估價。
銀行估價不足原因及應對策略
當銀行估價低於你的成交價時，俗稱「估價不足」。常見原因包括市場氣氛轉淡、物業涉及僭建等結構問題，或者成交價本身過高，偏離附近單位市價。應對方法是嘗試向多幾家銀行申請估價，因為不同銀行的估價行或有差異。你也可以向銀行提供物業的詳細資料，例如近期完成的裝修，這或有助於提升估值。
貸款額以估價或成交價較低者為準（Lesser of the two）
這是按揭審批的一條金科玉律。銀行會以物業估價和成交價兩者中，較低的一個作為計算貸款額的基礎。舉個例子，你購入一個單位成交價為800萬港元，但銀行估價只有780萬港元。那麼，銀行計算七成按揭時，會以780萬港元為基礎，最高貸款額為546萬港元，而非你預期的560萬港元。這中間的差額，就需要由你動用更多首期資金去填補。
因素三：一手樓現金回贈如何影響按揭
發展商為促銷新盤，經常提供高額現金回贈，這對買家看似吸引，卻可能影響實際的按揭貸款額。
銀行扣減高額現金回贈的計算方式
銀行在審批按揭時，會將高於樓價1%的現金回贈視為樓價的一部分。計算貸款額時，銀行會先從合約成交價中扣除這筆回贈金額，以這個「淨樓價」作為基礎。例如，一個1,000萬港元的新盤，發展商提供5%（即50萬港元）現金回贈。銀行會視實際樓價為950萬港元，並以此計算按揭成數。
對實際首期預算的影響分析
承上例，假如你申請七成按揭，銀行批出的貸款額會是950萬港元的七成，即665萬港元，而不是原先預期的700萬港元。這意味著你的首期預算需要增加35萬港元。更重要的是，發展商的回贈通常在物業成交後才發放，所以你必須先準備好這筆額外的首期資金，才能順利完成交易。
因素四：銀行內部風險審批政策
即使申請人和物業本身條件都符合標準，銀行自身的內部政策和風險取態，也是最後一道關卡。
經濟環境與銀行取態
在經濟前景不明朗、利率持續上升的環境下，銀行整體放貸取態會趨向保守。為了控制信貸風險，銀行可能會收緊內部的審批準則，即使金管局指引寬鬆，個別銀行也可能「擇優而批」。
對特定行業申請人的額外審查
銀行對於從事收入較不穩定行業（例如旅遊業、餐飲業，或主要依賴佣金的銷售行業）的申請人，可能會進行更嚴格的審查。銀行或會要求你提供更長時間的收入證明，例如過去一至兩年的稅單，以評估你長期的還款能力是否穩定。
各類物業按揭成數攻略：私樓、資助房屋、村屋
了解最新的住宅按揭成數上限後，下一步就是看清不同類型物業的實際操作。雖然金管局已將基本住宅按揭成數上限一律調整至七成，但不論是否自用或「首置」，不同物業種類的審批細節和最高可造按揭成數仍然存在很大差異。以下就為大家拆解私人住宅、資助房屋及特殊物業的按揭攻略。
私人住宅（私樓）
一手樓花 vs 二手現樓按揭申請差異
二手現樓的按揭申請過程相對直接，銀行主要根據物業估價和申請人的財政狀況批出貸款。而一手樓花的情況就比較複雜，主要視乎買家選用的付款辦法。
若選用「建築期付款」（建期），買家只需先付部分首期，到物業臨近落成時才正式申請按揭。這樣的好處是前期資金壓力較小，但風險在於，假如樓市在收樓前回落，銀行對物業的估價可能會低於當初的買入價，買家便需要準備額外資金去填補差額。
相反，若選用「即供付款」，買家需要在簽署臨時買賣合約後短時間內申請按揭，並立即開始供款。好處是通常能獲得發展商提供的較大折扣，而且能夠鎖定當下的按揭利率和貸款額，避免了日後估價不足的風險。
新政策：高成數按保已適用於即供樓花
過往，選用「即供付款」的樓花買家，一般無法申請高成數按揭保險，這對首期預算有限的買家造成一定限制。不過，香港按證保險有限公司在2023年下旬公布新措施，將高成數按揭保險的適用範圍，擴展至2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的即供樓花。這項新政策讓購買一手樓花的買家，能夠更靈活地運用資金，更容易達成置業目標。
資助房屋
房委會居屋：綠表(95%) vs 白表(90%)及政府擔保期
由房委會出售的居屋，因為有政府作為擔保人，銀行提供的住宅按揭成數會非常寬鬆。綠表申請人最高可承造九成半（95%）按揭，而白表申請人最高亦可承造九成（90%）按揭，而且申請人無需通過銀行的壓力測試。
需要留意的是政府擔保期。擔保期由屋苑的首次發售日期起計，最長為30年。在擔保期內，銀行審批相對簡單。但如果單位已過了擔保期，銀行就會視其為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅下調，並需要進行壓力測試。
房協資助房屋：與房委會居屋的審批差異
雖然房協的資助房屋與房委會居屋性質相似，但在按揭審批上有一個關鍵分別：房協項目並沒有政府擔保。因此，銀行在審批時會比較審慎，趨向於私人樓宇的標準。一手房協樓宇或可獲批最高九成按揭，但二手市場的房協單位，銀行一般只會批出較低的按揭成數，買家或需透過申請按揭保險計劃，才能獲取高成數按揭。
租者置其屋計劃：申請近100%按揭的條件
「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位，因為同樣有房委會的擔保，所以按揭審批非常寬鬆。買家在扣除數千元的意向金後，幾乎可以為餘下的樓價申請十足按揭，變相做到「零首期」上車。其按揭年期最長為25年，而且無需通過壓力測試。
特殊物業類型
村屋按揭：成數上限與銀行估價考慮（路權、僭建）
村屋的按揭成數一般較低，即使透過按揭保險計劃，最高通常也只能做到八成半（85%）。銀行在為村屋進行估價時，考慮的因素遠比市區物業複雜。銀行會特別審查物業是否擁有清晰合法的通道權（路權），因為如果出入需要經過私人土地而又沒有正式路權文件，銀行可能拒絕批出按揭。此外，村屋常見的僭建物，例如天台屋或擴建的玻璃屋，都會直接影響估價，甚至成為按揭申請失敗的原因。
唐樓按揭：樓齡對按揭年期的影響（「75減」法則）
對於樓齡較高的唐樓，銀行最主要的考慮是其剩餘價值和結構安全。樓齡會直接影響最長還款年期，從而影響每月供款和最終的貸款額。許多銀行會採用「75減」法則，即以75年減去物業樓齡，來釐定最長的按揭還款期。例如，一間樓齡50年的唐樓，其最長還款期可能只有25年（75 – 50 = 25）。較短的還款期意味著每月供款額更高，對申請人的入息要求自然也更高。
【實用教學】3步計算你的最高按揭成數及首期
在正式尋找心儀物業之前，預先了解自己的最高住宅按揭成數，是整個置業過程中非常關鍵的一環。清楚掌握可負擔的貸款額和首期預算，能夠讓你在睇樓和出價時更有信心。其實計算過程並不複雜，只要跟隨以下三個清晰的步驟，你就能為自己勾劃出一個相當準確的財務藍圖。
第一步：釐定申請身份及收入類型
銀行審批按揭的第一步，是了解你的個人背景。這就像是建立個人檔案，你的身份和收入穩定性，是決定貸款額度的基礎。
申請身份：首次置業／換樓客／投資者
你的置業目的直接影響按揭保險的申請資格。
- 首次置業： 指申請按揭時，在香港沒有持有任何住宅物業的申請人。這個身份通常能申請最高成數的按揭保險，首期門檻相對較低。
- 換樓客： 情況相對複雜，主要視乎是「先賣後買」還是「先買後賣」。如果能在新物業成交前完成舊物業的轉讓契約手續，仍有機會被視為首次置業。若在新購物業時仍持有舊物業，則會影響供款與入息比率的計算，以及申請高成數按揭的資格。
- 投資者： 如果物業並非自住用途，例如用作出租，就不能申請按揭保險。雖然最新的住宅按揭成數上限已一律調整至七成，不論是否自用或「首置」，但投資者的身份會限制你無法突破這個基本成數。
收入類型：固定月薪／非固定收入／自僱／資產審查
收入的穩定性是銀行評估你還款能力的核心。
- 固定月薪： 對銀行而言，這是最穩定和清晰的收入證明，審批過程通常最為直接。年終花紅或雙糧一般也會計算在內，但銀行或會按比例折減。
- 非固定收入： 包括佣金、津貼或以項目計薪的收入。銀行通常會要求申請人提供最少六個月的入息證明，並以其平均數作評估，以反映收入的穩定性。申請按揭保險時，最高成數或會較固定收入人士低。
- 自僱人士： 需要提供更多文件，例如公司商業登記、最近一至兩年的稅單及公司財務報表，以證明業務的穩定性及盈利能力。
- 資產審查： 適用於沒有固定入息證明的申請人，例如退休人士。申請人可透過持有的資產（如現金、股票、物業等）進行審批，銀行會將資產折算成等同的還款能力，按揭成數上限一般較低。
第二步：輸入目標物業樓價
釐清個人背景後，下一步就是輸入你心儀物業的樓價。這個數字是計算貸款額和首期的基準。有一點需要留意，銀行最終會以其內部估價或物業成交價的較低者為準（Lesser of the two）來計算貸款額。
自動配對基本成數及按揭保險階梯
輸入樓價後，系統或銀行職員便會為你進行配對。首先，會應用七成的基本住宅按揭成數上限。然後，如果你的身份（例如首次置業）符合資格，系統會根據樓價自動對應按揭保險計劃下的不同成數階梯，例如1,000萬港元或以下的物業最高可申請九成按揭，而更高樓價的物業則有相應的成數上限和貸款額上限。
第三步：獲取個人化按揭成數報告
完成以上步驟，你就能獲得一份清晰的個人化按揭評估報告，讓你的置業預算變得具體。
報告預覽：最高貸款額、首期估算、每月供款及文件清單
一份完整的估算報告，通常包含以下幾個核心部分：
- 最高貸款額： 綜合你的身份、收入及物業價格後，銀行最有可能批出的貸款總額。
- 首期估算： 物業價格減去最高貸款額後得出的金額。這亦是你需要準備的最低首期資金，同時亦應預留資金應付印花稅、律師費及代理佣金等開支。
- 每月供款： 根據現行利率估算的每月還款額，助你評估供款壓力是否在可控範圍內。
- 文件清單： 根據你的申請身份和收入類型，提供一份度身訂造所需的文件清單，讓你提早準備，令正式申請時過程更順暢。
按揭成數常見問題（FAQ）
問：新政策下，非「首置」換樓客的按揭成數上限是多少？
答：這正是新政策下關於住宅按揭成數最核心的改變。在新規定下，住宅按揭成數上限一律調整至七成，這個標準適用於所有申請人。換句話說，不論是否自用或「首置」，即使是換樓客，其基本按揭成數上限同樣是七成。這項調整大大簡化了以往複雜的規定，讓換樓人士在資金安排上更具彈性。
問：如果物業用作出租，按揭成數上限是否仍是七成？
答：是的。在新指引下，物業用途不再影響基本按揭成數的上限。即使您打算將購入的物業用作出租投資，其最高住宅按揭成數同樣是七成，與自住物業看齊。這意味著投資者可以獲得與自住用家相同的基本貸款比例，與舊有政策下出租物業成數較低的情況相比，是一項重大的放寬。
問：轉按或加按套現的按揭成數，是否同樣適用新規定？
答：同樣適用。當您為現有物業申請轉按或加按套現時，銀行會根據物業的最新估價，並以七成作為按揭成數的上限來計算最高貸款額。例如，如果您的物業最新估值為800萬港元，理論上最高可獲的貸款總額便是560萬港元。若您原有的按揭餘額是300萬，便有機會套現其中的差額。
問：取消壓力測試後，銀行還會如何評估我的還款能力？
答：取消壓力測試不代表銀行放鬆了審批。銀行仍然會透過「供款與入息比率」（DSR）來嚴格評估您的還款能力。在基本情況下，您所有債務的每月總供款額，不能超過您每月總入息的50%。銀行會仔細審核您的入息證明文件，例如糧單、稅單及銀行月結單，並且會查閱您的信貸報告（TU），確保您的信貸紀錄良好，才會批出貸款。
問：如果我作為擔保人，會如何影響我的DSR及新按揭申請？
答：擔任擔保人會直接影響您自己的借貸能力。因為銀行在計算您的「供款與入息比率」（DSR）時，會將您所擔保的按揭每月供款，視為您自己的債務。因此，當您自己未來申請新按揭時，DSR的上限會由50%收緊至40%，而且計算時需要將自己新按揭的供款和擔保中的按揭供款一併計算在內。這會大幅降低您可申請的貸款額度，所以在答應作為擔保人前，必須仔細衡量對自己未來置業計劃的影響。