政府於2026年放寬資助房屋按揭安排，對有意置業的綠表人士絕對是好消息，意味著可選擇的二手居屋樓齡更廣，首期壓力亦大減。想把握機會用綠表資格「上車」？本文為你準備最齊全的懶人包，由最新的申請資格、按揭放寬細節、首期及雜費預算，到買賣4大步驟、揀樓策略，以至禁售期及補地價等常見問題，一文為你清晰拆解，助你順利榮升業主。
2026年最新按揭放寬政策詳解
對於打算入手綠表二手居屋的朋友來說，2026年絕對是個值得留意的年份。政府為資助房屋市場的按揭政策帶來了重大的更新，特別是針對二手市場，大大放寬了按揭的門檻。這次調整，可以說是為綠表買家打開了方便之門，讓置業規劃變得更有彈性。
新政策為綠表買家帶來甚麼好處？
擴大高樓齡單位選擇，減輕首期壓力
新政策最直接的好處，就是讓買家可以考慮更多樓齡較高的單位。以前，很多超過20年樓齡的居屋，因為銀行難以批出高成數按揭和長還款期，令不少買家卻步。現在，隨著擔保期和還款期放寬，這些單位重獲吸引力。這不單是選擇變多了，更實際的是有助減輕綠表二手居屋首期的負擔，讓上車預算更鬆動。
新舊按揭政策重點比較分析
為了讓你更清楚理解這次變動有多大，我們直接比較一下新舊政策的幾個關鍵點。
政府擔保期：由30年大幅延長至50年
以往，房委會為二手居屋提供的按揭擔保期，是由單位首次發售日起計30年。一旦過了擔保期，銀行就會視之為私樓處理，按揭審批變得非常嚴格。新政策下，這個擔保期大幅延長到最長50年。這個改動是整個政策的核心，它直接影響了還款年期和按揭成數。
最長還款年期：統一放寬至30年
在舊制度下，二手居屋的按揭還款期最長只有25年，而且會因為樓齡增加而縮短。現在，新政策將最長還款期統一放寬至30年。更長的還款期意味著每月的供款壓力會降低，讓買家在財務安排上更有預算。
按揭成數：樓齡高達40年仍可獲最高九成半
按揭成數是另一個重大突破。以前，只有樓齡19年內的單位，才有機會獲批九成半按揭。新政策實施後，只要單位由首次發售日起計未超過40年，綠表買家最高仍可申請九成半按揭。即使是40年至50年樓齡的單位，最高按揭成數也可達八成。
實例解說：新政策對購買高樓齡單位的影響
我們用一個簡單例子來說明。假設你想購買一個樓齡35年的綠表二手居屋單位，樓價為400萬。
在舊政策下，這個單位早已過了30年的政府擔保期。銀行會當作私樓審批，按揭成數可能只有六成，即240萬，還款期亦會很短。你需要準備的首期高達160萬，這幾乎是不可能的任務。
在新政策下，這個35年樓齡的單位，仍然在新的50年擔保期之內（屬於首40年的範圍）。你可以向銀行申請最高九成半的按揭，即貸款額380萬，並且享有長達30年的還款期。你需要準備的最低首期，理論上只需要20萬，兩者的差距非常巨大。這個改變，無疑讓很多地點優越但樓齡較高的單位，重新成為綠表居屋二手市場上的熱門選擇。
誰有資格購買？綠表二手居屋申請資格一覽
想在綠表居屋二手市場覓得心儀單位，第一步就是要清楚自己是否符合資格。購買綠表二手居屋的入場券，正是「綠表資格」。這個資格的涵蓋範圍比許多人想像中更廣，並非單單指現時的公屋住戶。以下就為你詳細拆解，看看你是否屬於合資格人士之一。
兩大核心綠表資格類別
簡單來說，綠表資格主要可以歸納為兩大類別，理解了這兩大核心，你就能掌握基本概念。
公共租住房屋（公屋）住戶
這是最廣為人知的一類。如果你是房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶，你基本上就已經手持這張置業的入場券。
持有有效《綠表資格證明書》的合資格人士
另一大類，就是本身並非公屋租戶，但基於特定情況而獲發《綠表資格證明書》的人士。這張證明書的有效期為一年，讓持有人可以在綠表居屋二手市場，以及其他資助出售房屋計劃中，享有與公屋租戶同等的選樓資格。
詳細合資格人士清單
除了以上兩大類別，房委會的定義涵蓋了更多特定群體。你可以對照以下清單，看看自己是否符合資格：
房委會或房協轄下屋邨租戶
這包括房委會公屋、房協出租屋邨的租戶，還有中轉房屋的認可居民。持有有效《房屋署發給的「綠表資格證明書-只適用於指定居屋計劃」》的人士也包括在內。
受政府清拆計劃影響並獲核實安置資格的人士
如果你受到政府清拆計劃或市區重建計劃影響，並且已經獲核實符合入住公屋的資格，你同樣可以申請綠表資格。
持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理等
一些特定身份的人士也符合資格，例如持有由房屋署發出有效《保證書》的退休或離職公務員、選擇以綠表資格代替公屋編配的「公務員公共房屋配額計劃」合資格者、以及因離婚或分戶而獲核實資格入住公屋的申請人。
【置業捷徑】公屋輪候者如何善用《綠表資格證明書》？
對於正在輪候公屋的申請者來說，其實有一個方法可以提早部署置業，將被動的等待轉化為主動出擊。
申請資格、時間點及流程
如果你是公屋輪候冊上的一般申請者，並且申請已獲核實，預計在一年內將會收到配房通知，你就可以主動向房屋署申請《綠表資格證明書》。申請獲批後，你便能以綠表資格進入市場，物色心儀的綠表二手居屋。
提前部署「租轉買」的策略優勢
這個做法的最大優勢，是讓你能夠跳過入住公屋的階段，直接實現置業夢想。它將漫長的公屋輪候時間，轉化為部署置業的黃金時期。你可以更早開始規劃綠表二手居屋首期預算，鎖定樓價，把握市場機會。換句話說，你無須等待獲派公屋後才開始考慮買樓，而是可以提前一步，掌握「租轉買」的主導權。
精準計算：綠表二手居屋首期、按揭及總開支
能夠晉身成為綠表二手居屋的準買家，確實是個難得的機會。不過，置業始終是人生大事，除了樓價本身，還有林林總總的開支要處理。想準確預算，就要清楚了解綠表二手居屋首期、按揭申請及所有雜費的計算方法。接下來，我們會一步一步為你拆解整個財務規劃，讓你對所有開支瞭如指掌。
置業開支預算：首期及雜費清單
買樓的總支出，遠不止支付首期這麼簡單。印花稅、律師費、地產代理佣金等都是一筆不小的數目。將所有項目清晰列出，能幫助你更全面地掌握預算，避免上車時手足無措。
如何計算最低首期？(5%)
綠表資格的最大優勢，就是能夠申請高成數按揭。因為有政府作為擔保人，銀行最高可以批出九成半 (95%) 的按揭貸款。所以，買家最低只需準備樓價的 5% 作為首期。舉一個例子，如果心儀單位的樓價是400萬元，最低首期就是20萬元 (400萬 x 5%)。這筆綠表二手居屋首期，相比起私樓動輒數百萬的首期，的確大大減輕了上車的負擔。
印花稅計算方式 (以首置稅率為例)
印花稅是置業開支中的一個主要部分，其計算方式與私樓相同。如果你是首次置業的香港永久性居民，就可以按照較優惠的「第二標準稅率」計算。以下是2026年最新的稅率簡表（只列出部分）：
- 樓價$3,000,000或以下：$100
- 樓價$3,000,001至$3,528,240：$100 + 超過$3,000,000的款額 x 10%
- 樓價$3,528,241至$4,500,000：$45,000 + 超過$3,000,000的款額 x 15%
- 樓價$4,500,001至$6,000,000：$90,000 + 超過$4,500,000的款額 x 20%
假設購買一個400萬元的單位，根據公式，需要繳付的印花稅就是$135,000。
律師費、代理佣金及房委會申請費等雜項
除了首期和印花稅，還有一些雜項開支需要預留資金。
- 律師費：買賣雙方都需要聘請律師處理法律文件，費用視乎律師樓收費而定，普遍介乎$5,000至$10,000。
- 代理佣金：如果經由地產代理促成交易，一般需要支付樓價 1% 作為佣金。以400萬元的單位計算，佣金就是$40,000。
- 房委會申請費：買方需要經律師向房委會申請「提名信」，以確認購買資格，這項申請現時的費用是$910。
將這些雜費加起來，也是一筆數萬元的開支，記得要把它們一併納入預算之中。
影響按揭審批的三大關鍵
成功申請按揭是置業的最後一關。對於綠表居屋二手市場的單位，銀行審批按揭時有幾個特別的考慮因素，了解這些關鍵點，有助你順利獲得貸款。
關鍵一：豁免壓力測試的優勢與條件
購買綠表二手居屋的一大好處，就是可以豁免金融管理局規定的「壓力測試」。所謂壓力測試，是指銀行需要評估你在假設利率上升後，供款佔入息比率是否仍在合規水平。由於有政府的按揭擔保，綠表買家就無需通過這項測試。不過，豁免壓力測試不代表完全不需要審查入息。銀行仍然需要你提供入息證明，確保你有足夠的還款能力去應付每月的供款。
關鍵二：銀行如何以「首次發售日期」計算擔保期
這是決定按揭成數和還款期的核心因素。銀行最重視的是政府提供的擔保期，而這個擔保期是從屋苑的「首次發售日期」起計，而不是單位的樓齡。在2026年的新政策下，擔保期已大幅放寬：
- 由首次發售日期起計40年內：銀行最高可提供九成半 (95%) 按揭，還款期最長30年。
- 第41年至50年：最高按揭成數則降至八成 (80%)。
這個新安排，讓買家可以選擇更多樓齡較高的單位，同時仍然能夠享受高成數按揭和長還款期。
關鍵三：按揭利率選擇 (P按 vs H按)
香港的物業按揭主要分為「P按」和「H按」兩種。「P按」是以最優惠利率為基礎，利率相對穩定。「H按」則是以銀行同業拆息為基礎，利率波動較大。對於未補地價的綠表二手居屋，由於物業的業權存在轉讓限制，銀行在批核按揭時取態會比較審慎，所以基本上只會提供利率較穩定的「P按」計劃。
【獨家預算工具】一站式置業開支計算機
看了這麼多計算項目，可能覺得有點複雜。我們特別為你設計了一個簡單易用的一站式置業開支計算機，將所有需要考慮的費用整合起來，助你輕鬆制定財務預算。
輸入樓價、樓齡，即時估算首期、每月供款及總開支
你只需要輸入心儀單位的樓價和屋苑的首次發售年份，我們的計算機就會即時為你估算出最詳細的開支列表。內容包括最低首期金額、每月按揭供款、所需繳付的印花稅、律師費及佣金等。所有數字一目了然，讓你對整體財務狀況有更清晰的掌握，安心規劃你的置業藍圖。
綠表二手居屋買賣流程：四大步驟全攻略
想成功購入心儀的綠表二手居屋，整個買賣流程其實相當清晰。只要跟著以下四大步驟，就能一步步順利完成交易，晉身業主行列。整個過程涉及買賣雙方、律師及房屋委員會，我們將會逐一拆解每個環節的關鍵點。
第一步：買賣雙方申請法律文件
在正式開始物色單位之前，買賣雙方都需要準備好一份入場券，證明自己有資格進行交易。這是整個綠表居屋二手市場交易的基礎，欠缺任何一份文件，交易都無法繼續。
買方：申請《購買資格證明書》
對於買家來說，這份《購買資格證明書》就是你的身份證明。你需要填妥申請書，然後連同申請費交往所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處辦理。房屋署批核後，你就會收到這份有效期為十二個月的證明書。記得，必須持有有效證明書，才可以簽署臨時買賣合約。
賣方：申請《可供出售證明書》
同樣地，賣方也需要向房委會申請一份《可供出售證明書》，證明其單位符合在居屋第二市場出售的資格。作為買家，在睇樓或洽談時，可以要求對方出示這份文件，確保單位可以合法轉售，保障自己的權益。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
當你手持有效的《購買資格證明書》，就可以正式在市場上物色心水單位了。找到合適的單位，並且與賣方達成樓價、成交日期等共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，簽署時通常需要支付一筆「細訂」，所以簽署前務必仔細閱讀所有條款。
第三步：經律師向房委會申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約後，你需要委託律師處理後續事宜。律師會代你將《購買資格證明書》正本、《可供出售證明書》副本以及臨時買賣合約副本等文件，一併交往房委會轄下的置業資助貸款小組，以申請「提名信」。這封信代表房委會正式同意這宗交易，並且確認你是單位的合資格買家。一般來說，整個申請過程由律師代辦，你只需配合提供所需文件。
第四步：簽署正式合約及完成交易
收到房委會發出的「提名信」後，代表交易已經進入最後直路。這時候，買賣雙方就可以安心進行最後的法律程序和交收。
簽訂正式買賣合約及轉讓契據
在律師的安排下，你會簽署正式的買賣合約，並支付樓價的餘額，即「大訂」。到了雙方約定的成交日，律師會協助你辦理轉讓契據，並處理打釐印（繳付印花稅）等手續。完成後，物業的業權就正式轉移到你的名下，你可以領取新屋的鎖匙了。
在指定限期內交還原有公屋單位
如果你本身是公屋住戶，還有一項非常重要的責任。在正式收樓成為居屋業主後，你必須在房委會指定的限期內（通常為收樓後的60天內），將現居的公屋單位交還給房屋署。完成這一步，整個「租轉買」的置業旅程才算圓滿結束。
精明揀樓策略：避開陷阱，發掘潛力盤
選購綠表二手居屋，除了地點和價錢，更要學懂一些「讀心術」，看穿單位背後的潛在價值與風險。懂得計算折扣率、了解特殊地契，再加上實用的睇樓技巧，就能夠在云云盤源中，找到最適合自己的安樂窩，讓你的置業決定更明智。
揀樓重點一：拆解折扣率與補地價關係
折扣率是居屋一個非常核心的概念，它直接影響你現在的買入價，還有未來賣樓時需要支付的補地價金額。每一個綠表買家都應該徹底理解當中的關係。
為何同一屋苑的折扣率會不同？
你可能會發現，即使是同一個屋苑，甚至同一座樓，不同單位的折扣率都可能不一樣。原因很簡單，因為房委會推售居屋時，會分不同期數出售。每一期數的定價，都會參考當時的市況來釐定折扣。例如，A單位在1995年樓市高峰期以市價六折出售，B單位卻在1998年樓市調整期以七折出售，所以它們的原始折扣率便有所不同。
如何查證單位的確實折扣率？
最準確查證單位折扣率的方法，就是查閱該單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件會清楚列明單位首次出售時的買入價，以及當時評定的十足市值。你可以主動請業主或地產代理提供相關文件副本。用十足市值減去買入價，再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。這個數字對日後計算補價金額至關重要。
高折扣率對未來補價金額的影響
高折扣率意味著你現在能以較低的價錢購入單位，有助減輕綠表二手居屋首期的壓力。但是，這是一把雙刃劍。因為當你日後需要在自由市場出售單位時，補地價的金額會與折扣率成正比。假設一個單位將來市值升至800萬，如果當初折扣率是50%，補價金額便是400萬；如果折扣率只有30%，補價金額就只是240萬。所以，選擇高折扣單位雖然眼前著數，也要考慮長遠的財務安排。
揀樓重點二：尋找免補地價的「租者置其屋」計劃屋邨
在綠表居屋二手市場中，存在一批極為特殊的單位，它們可以豁免補地價，直接在自由市場出售。這類單位主要來自早期的「租者置其屋」計劃，是市場上的「隱藏寶石」。
講解「租置計劃」屋邨的地契特殊性
「租者置其屋」計劃（簡稱租置計劃）是將部分舊有的公共屋邨，出售予當時的租戶。絕大部分租置計劃單位與普通居屋一樣，設有轉讓限制。不過，有極少數在非常早期出售的租置屋邨，其地契條款比較特別，並未有嚴格的轉售限制。因此，這些單位的業主在完成交易後，便可以像私人樓宇一樣，自由地在市場上出售或出租，而毋須向政府補地價。
部分可免補地價於自由市場出售的租置屋邨名單
這些免補地價的租置屋邨數量不多，而且集中在數個舊區。以下是一些市場上較為人知的例子：
* 葵青區：翠瑤苑、悅麗苑
* 深水埗區：清麗苑、怡閣苑（第一期）
* 黃大仙區：慈安苑（部分期數）、山谷道邨（已拆卸）
不過要留意，買家在接觸這類單位時，必須委託律師仔細查閱地契文件，再三確認其轉售條款，確保萬無一失。
揀樓重點三：實用揀樓技巧
掌握了財務和法律上的竅門後，就回到物業本身。一些實用的睇樓和篩選技巧，可以幫你更快、更準地找到心儀的家。
如何善用網上平台篩選心儀單位
現在的地產資訊平台功能強大，善用篩選功能可以節省大量時間。除了基本的地區、價錢和面積篩選外，可以嘗試使用進階的關鍵字搜尋，例如輸入「企理裝修」、「開揚景觀」、「近地鐵站」等，直接過濾掉不合適的盤源。同時，不妨多瀏覽幾個不同的平台，比較各區的盤源和叫價，並設定心儀條件的「新盤通知」，便不會錯過任何筍盤。
評估單位間隔、座向及景觀的要點
親身睇樓時，有幾個重點必須留意。
* 間隔：追求「四正實用」，即房間和客飯廳的形狀要方正，避免過多走廊或奇怪的鑽石形、三角形間隔，因為這會浪費實用空間，也增加擺放傢俬的難度。
* 座向：香港人普遍偏好「坐北向南」的單位，因為冬暖夏涼，比較舒適。要避免正西方向的單位，因夏天西斜會令室內非常悶熱，冷氣費開支也較大。
* 景觀：眼前的景觀固然重要，但更要評估其「永久性」。如果單位面向公園、山景，景觀變數較小。如果面向臨時停車場或待建地盤，就要有心理準備景觀日後可能會被新樓宇遮擋。你可以到城市規劃委員會的網站，查閱附近土地的規劃用途，預視未來的發展。
綠表二手居屋常見問題 (FAQ)
Q1: 「綠表」和「白居二」在購買二手居屋上有何分別？
很多人都會混淆「綠表」和「白居二」，以為它們是差不多的東西。其實，兩者的本質完全不同。
簡單來說，「綠表」是一種身份資格，主要給現時的公屋租戶。他們用「綠表」資格購買綠表二手居屋，本質上是一種「租轉買」的安排。
而「白居二」則是一個抽籤配額計劃，全名是「白表居屋第二市場計劃」。參加者本身不是公屋租戶，但符合特定的入息和資產限制。他們需要參加抽籤，中籤後才會獲得批准信，容許他們進入綠表居屋二手市場買樓。
所以，最關鍵的分別在於資格來源。一個是本身已具備的身份，另一個是透過抽籤贏取的配額。不過，當兩者都手持有效的購買證明文件時，他們在綠表居屋二手市場上看到的樓盤和擁有的購買權利，就完全一樣了。
Q2: 購買綠表二手居屋後，可以加名或轉名給家人嗎？
購買綠表二手居屋後，業權轉讓並不像私人樓宇那樣自由。想為單位加名或轉名給家人，必須先向房屋署（房署）提出申請，並且需要有充分的理由。
一般來說，房署只會在一些特殊情況下才會批准業權變動，例如：
* 因家庭成員結婚，需要將配偶加入成為業主。
* 因原有業主去世，需要辦理業權繼承。
* 因夫婦離婚或分居，法庭頒令需轉移業權。
* 因原有業主年紀老邁或健康狀況欠佳，需要將業權轉給指定的家庭成員。
純粹想將物業轉贈給家人，或者方便未來承造按揭等個人財務安排，通常不會獲批。而且，即使申請獲批，加名或轉名也會被視為業權轉讓，有機會需要支付印花稅。
Q3: 未補地價的單位可以轉按或加按套現嗎？
這是一個很重要的問題。未補地價的綠表二手居屋，在按揭安排上受到嚴格限制，基本上不能像私樓一樣隨意轉按或加按套現。因為單位本身仍有政府的資助成分（即未繳付的地價），所以業主不能利用這份資助額來獲取現金。
剖析房署對轉按的嚴格限制及特殊批准情況
房署對此的立場非常清晰。任何轉按或加按申請，都必須向房署提出，並提供極具說服力的證明文件。一般個人財務理由，例如想清還信用卡欠款或私人貸款，幾乎可以肯定會被拒絕。
房署只會在極為特殊和緊急的情況下，才會考慮批准申請。這些情況通常涉及重大的家庭變故，例如：
* 為籌集家庭成員的緊急醫療費用。
* 為籌集子女到海外升學的費用。
* 為應付殮葬費。
* 因生意出現困難，面臨破產。
業主必須提交詳盡的書面申請和證明文件，由房署作最終審批。
Q4: 新買入的單位設有轉售限制 (禁售期) 嗎？
關於綠表二手居屋禁售期，這點很多人都會誤解。新買家買入單位後，其轉售限制並不是由零開始重新計算。
單位的轉售限制期，是從它首次由房委會售出那天起計的。根據現時的政策（2022年及以後首次出售的單位），業主在首5年內，只可以在居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。
所以，當你買入一個綠表二手居屋單位時，你是承接了上手業主餘下的禁售年期。舉個例，如果一個單位的首次出售日期是2022年，原業主在2026年賣給你。那麼，你只需要等多3年（即去到2027年），就可以選擇補地價，然後在自由市場上將單位出售。
當然，在這段期間內，你仍然可以隨時在綠表居屋二手市場，將單位賣給下一位合資格的買家。
Q5: 《購買資格證明書》過期仍未買到樓，可以怎辦？
《購買資格證明書》是你在綠表居屋二手市場睇樓和簽約的「入場券」，它設有12個月的有效期。如果在有效期內，你還未找到心儀單位並簽訂臨時買賣合約，這張證明書就會自動失效。
如果證明書過期了，處理方法很簡單，就是重新申請一次。你只需再次填寫申請表，繳付相關的申請費用，就可以申請一張新的證明書，前提是你當時仍然符合綠表申請資格。