當您急需資金周轉，而手上持有的物業仍有按揭餘額時，「二按」或會是您腦海中浮現的選項。然而，「二按利息高昂」、「易借難還」等印象，往往令人卻步。事實上，二按是一把雙刃劍，善用可解決燃眉之急，但若對其利率結構、潛在風險及退場機制缺乏充分了解，隨時可能墮入財務陷阱。
本文將為您全面拆解二按的來龍去脈，由基本定義、利率計算、5大影響因素，到詳盡的申請流程、必須警惕的4大陷阱，一應俱全。更重要的是，我們將提供一套完整的「退場攻略」，教您如何規劃擺脫高息負擔，重拾財務健康。在您決定申請二按前，請務必細閱本文，為自己作出最精明、最穩妥的財務決策。
拆解二按：定義、原理及與加按/轉按之別
什麼是物業二按？
基本定義與目的
很多人一聽到二按利息，就覺得非常高昂，但在深入了解二按利息計算方法之前，我們首先要搞清楚什麼是「二按」。簡單來說，物業二按（Second Mortgage）是指你的物業本身已經有一份按揭（即「一按」），然後你再以同一個物業向另一間貸款機構申請第二份按揭貸款。這樣做的主要目的，是將物業尚未抵押的價值（即資產淨值 Equity）轉化為現金，解決資金周轉的需要。
二按的常見用途
申請二按的業主，通常都有一些特定的資金需求。常見的用途包括生意周轉，例如需要一筆資金應付突發訂單或擴充業務。另一種情況是整合債務，將利率較高的私人貸款或信用卡欠款，用二按貸款一次過清還。此外，亦有業主利用二按套現的資金，作為子女的教育基金、應付家庭的醫療開支，或者用作業主本人的其他投資或消費。
二按 vs 加按 vs 轉按：核心分別一覽
債權人與合約數量
這三種貸款方式最根本的分別，在於債權人和合約的數量。
– 二按：你會同時有兩名債權人，分別是提供一按的銀行和提供二按的財務公司。因此，你會同時背負兩份獨立的按揭合約，需要向兩間機構分別供款。
– 加按：債權人只有原本提供一按的銀行。你只是向同一間銀行增加貸款額，最終仍然只會有一份按揭合約。
– 轉按：你會將整份按揭由原銀行轉到一間新銀行。雖然涉及兩間銀行，但舊合約會被完全清還，最後你只會有一名新債權人和一份新的按揭合約。
審批機構與監管
貸款的審批標準和監管機構也大有不同。
– 加按及轉按：由於是由銀行承造，必須嚴格遵守香港金融管理局（金管局）的指引，例如需要通過壓力測試，而且對申請人的入息證明有嚴格要求。
– 二按：主要由財務公司提供。這些持牌財務公司雖然受《放債人條例》規管，但並不受金管局的按揭指引所限。所以，它們的審批標準相對寬鬆，很多時候不需要壓力測試，甚至對入息證明的要求也較具彈性。
利率水平與風險
不同的審批標準直接影響二按利率和相關風險。
– 加按及轉按：利率通常貼近市場上的一按利率（P按或H按），相對較低。風險主要來自市場利率的波動。
– 二按：由於財務公司承擔的風險較高（一旦業主斷供，它們的債權排在銀行之後），所以二按利率一般遠高於一按。這份高昂的利息，會顯著增加業主的每月總供款負擔，構成較大的財務風險。
誰提供二按貸款？
發展商關聯財務公司
如果你購買的是一手新樓，經常會見到發展商提供「高成數按揭」或「呼吸Plan」。這些計劃很多時候就是透過發展商旗下或關聯的財務公司，為買家提供二按貸款，讓買家可以支付較低的首期便能成功上車。
市場上的持牌財務公司
對於二手物業的業主，或者不打算使用發展商計劃的買家，市場上亦有大量持牌財務公司提供二按貸款服務。這些公司提供的方案五花八門，審批速度通常較快，條款也較靈活，能夠滿足不同業主的緊急資金需求。不過，申請前必須仔細比較各間公司的二按利率及條款。
二按利率全方位解析：影響因素、市場比較及計算
談到二按，大家最關心的問題，無非就是高昂的二按利息。究竟財務公司是如何釐定二按利率的？而市面上的二按利息計算方式又是怎樣？想找到最適合自己的方案，就需要先了解背後的邏輯。其實，二按利率並非一個固定不變的數字，而是由多個因素綜合評估而成的個人化結果，就好像我們申請信用卡一樣，每個人的信貸額度和利率都會有所不同。
影響二按利率的5大關鍵因素
財務公司在審批二按申請時，會全面評估貸款的整體風險。風險越高，利率自然會相應調高，反之亦然。一般來說，以下五個關鍵因素會直接影響你最終獲批的二按利率。
物業因素：種類、質素與估價
作為抵押品的物業，本身就是最重要的考慮因素。財務公司會評估物業的種類（例如私樓、唐樓、村屋或未補地價的資助房屋）、樓齡、質素、地點及市場估價。一間位於市區、樓齡較新、質素優良的私人住宅，由於流通性高，風險較低，自然能爭取到較優惠的利率。相反，如果物業屬於較冷門的唐樓或偏遠村屋，估價波幅較大，財務公司承擔的風險增加，利率亦會較高。
貸款因素：總按揭成數 (LTV)
總按揭成數 (Loan-to-Value, LTV) 是指一按與二按的總貸款額，佔物業最新估值的百分比。這個數字是財務公司評估風險的核心指標。例如，一個估值800萬的物業，一按餘額400萬，再申請二按200萬，總貸款額為600萬，LTV就是75% (600萬 / 800萬)。LTV越高，代表你的貸款槓桿越大，一旦樓價下跌，物業變成負資產的風險就越高。因此，財務公司會以較高的利率，去平衡高LTV所帶來的潛在風險。
個人因素：信貸評級 (TU) 及還款能力
雖然財務公司的審批門檻普遍較銀行寬鬆，但你的個人信貸狀況依然是重要參考。一份良好的環聯 (TU) 信貸報告，證明你是個有信用、會準時還款的借款人，這有助於你獲取較低的利率。此外，你的職業、收入穩定性及整體還款能力，即使不需像銀行般通過嚴格的壓力測試，財務公司仍會納入考慮範圍，以評估你是否有能力應付未來的供款。
條款因素：貸款額與還款期
你申請的貸款額大小與還款期的長短，同樣會影響最終的二按利率。一般而言，較大的貸款額，因為能為財務公司帶來較多利息收入，有時反而能爭取到輕微的利率優惠。還款期方面，較長的還款期雖然能降低每月供款壓力，但同時也代表財務公司的資金會被佔用更長時間，不確定性增加，利率可能會稍微調高。
市場因素：宏觀利率環境 (P按/H按)
最後，整體的市場利率環境也是決定二按利率水平的背景因素。雖然二按主要由財務公司提供，其利率不直接與銀行的最優惠利率（P按）或同業拆息（H按）掛鉤，但財務公司的資金成本同樣會受宏觀利率走勢影響。當市場處於加息週期，財務公司的資金成本上升，批出的二按利率水平自然會跟隨向上調整。
市場二按利率參考與比較
了解影響利率的因素後，我們來看看市場上實際的二按利率水平是怎樣的。不同財務公司有不同的市場定位和風險取向，提供的利率可以有很大差異。
主要財務公司二按計劃比較表【每月更新】
為了讓你對市場行情有更具體的概念，我們整理了幾間市場上較活躍的持牌財務公司的二按計劃，以作參考。請注意，下表的利率及條款會隨時變動，僅供初步參考，最終批核結果以各財務公司為準。
| 財務公司 | 參考實際年利率 (APR) | 最高貸款額 | 特點 |
|---|---|---|---|
| 亞洲聯合財務 (UA) | 12% – 36% | 物業估價85% | 審批速度快，分店網絡廣 |
| WeLend | 7% – 20% | 港幣300萬 | A.I. 網上審批，流程簡便 |
| 康業信貸快遞 | 視乎個案而定 | 達物業估價90% | 專注物業貸款，接受各類物業 |
| 日本網絡通財務(JCG) | 15% – 40% | 港幣200萬 | 接受信貸記錄較差的申請人 |
認識「實際年利率」(APR)：計算真實貸款成本
在比較不同的二按計劃時，切記不要只看宣傳單張上的「月平息」或「每月利率」。這些數字往往會忽略了手續費、行政費等額外成本，容易造成誤導。唯一能公平比較不同貸款產品總成本的標準，就是「實際年利率」(Annual Percentage Rate, APR)。APR是根據《放債人條例》的指引計算，已將利息及所有相關費用計算在內，是反映真實借貸成本的標準化利率。比較時，APR越低，代表實際的貸款成本越低。
二按利息計算機：即時估算每月供款
在正式申請前，進行詳細的二按利息計算，預算好自己未來的還款能力是十分重要的一步。你可以利用網上的二按計算機，輸入簡單資料，就能即時估算出每月供款及總利息支出。
計算機所需輸入資料
一部準確的二按計算機，通常需要你輸入以下幾項關鍵資料：
* 物業現時估價： 你可用網上銀行或估價網站作初步評估。
* 一按貸款餘額： 你現時還欠銀行的按揭本金。
* 期望二按貸款額： 你希望額外借貸的金額。
* 預計二按年利率(APR)： 你可以參考上方的市場比較表，輸入一個大概的利率作估算。
* 還款期 (年/月)： 你打算用多長時間去清還二按貸款。
計算結果項目解讀
輸入資料後，計算機通常會顯示以下結果，助你全面評估：
* 每月供款額： 這是你每月需要為二按支付的金額，直接影響你的現金流。
* 總利息支出： 整個還款期內，你需要支付的總利息成本。這個數字有助你了解這次貸款的真實代價。
* 總還款額： 即「二按本金 + 總利息支出」，是你最終需要償還的總金額。
* 還款時間表： 部分詳細的計算機會列出每期供款中，本金和利息所佔的比例，讓你更清楚還款進度。
二按申請全流程、資格及所需文件
了解二按利息的結構與潛在風險後，下一步就是掌握實際的申請細節。整個過程其實相當直接，只要準備充足，就能順利完成。我們將為你一步步拆解申請資格、完整流程，以及需要準備的文件清單，讓你對所有環節都心中有數。
申請資格：我是否適合申請二按？
在考慮申請前，先評估一下自己的情況是否符合二按的典型特點。這不單是財務機構的審批標準，也是讓你反思二按是否為最適合你現況的財務工具。
適合申請二按的人士
一般而言，二按的主要對象是持有物業，但又基於某些原因無法從傳統銀行取得足夠貸款的業主。他們通常具備以下一些特點：
- 急需資金周轉： 例如生意上需要現金應急，或家庭有突發開支，而二按的審批速度遠比銀行加按或轉按快。
- 收入證明不齊全或不穩定： 自僱人士、自由工作者或主要收取現金收入的商戶，可能難以提供銀行所要求的固定入息證明。部分財務公司對此要求較具彈性。
- 信貸評級 (TU) 稍遜： 過往若有遲還款紀錄，信貸評級可能未達銀行標準。財務公司的審批門檻相對較寬鬆。
- 整合高息債務： 希望將手上多筆利息高昂的私人貸款或信用卡欠款，透過二按集中處理，以較長的年期及較低的總體利息（相對於無抵押貸款）來減輕每月還款壓力。
選擇二按通常是為了換取時間和彈性，但這也意味著需要承擔較高的二按利率。
未補地價資助房屋的特別要求
如果你持有的是未補地價的居屋、租者置其誰計劃公屋等資助房屋，申請二按的程序會比較特別。根據房屋條例，任何按揭安排（包括二按）都必須先向房屋委員會或房屋協會申請並取得書面同意。由於程序相對繁複，而且涉及政府部門審批，市場上絕大部分財務公司都傾向只接受已補地價的資助房屋或私人住宅的二按申請。
二按申請流程五部曲
二按的申請流程一般比銀行按揭簡單快捷，通常一至兩星期內便可完成。整個過程可歸納為以下五個主要步驟。
步驟一：諮詢與初步財務評估
第一步是向心儀的財務公司查詢。你可以提供物業的基本資料（如地址、樓齡）、一按的尚欠餘額及個人大概的財務狀況。財務公司的顧問會為你進行初步的物業估價，並估算出可批核的貸款額、大概的二按利率以及每月供款，讓你對整個貸款方案有初步概念。
步驟二：提交文件及物業估價
當你對初步方案感到滿意，便可以提交所需文件。財務公司收到文件後，會進行更精準的物業估價。有別於銀行可能需要委託測量師行上門視察，許多財務公司會採用內部或網上估價系統，過程更快捷。
步驟三：貸款審批
財務公司會根據你的文件及物業估價報告，全面審核你的申請。審批重點在於物業的剩餘價值是否足夠，以及評估你的還款能力。由於不受金管局嚴格規限，審批過程通常在數個工作天內便有結果。
步驟四：簽署法律文件
貸款獲正式批核後，你需要委託律師樓處理二按的法律文件。律師會為你草擬及解釋二按貸款合約（Second Mortgage Deed）的條款，並處理物業在土地註冊處的按揭註冊事宜。
步驟五：成功取得貸款
簽妥所有法律文件後，財務公司便會將貸款額直接存入你指定的銀行戶口，整個二按申請流程便告完成。
申請二按所需文件清單
準備齊全的文件能大大加快審批速度。雖然不同財務公司的要求或有細微差異，但一般都離不開以下四大類文件。
個人身份及住址證明
- 香港永久性居民身份證
- 最近三個月內的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單
物業證明文件 (如樓契)
- 物業的樓契（或稱業權契據），這是證明你是物業合法擁有人的最重要文件。
- 差餉及地租單
一按貸款合約及供款證明
- 你與一按銀行簽訂的按揭貸款合約
- 最近三至六個月的一按供款紀錄，以證明你有良好的還款習慣
收入證明 (部分財務公司或可豁免)
- 銀行對收入證明要求嚴格，必須提供稅單、公司糧單及強積金證明。
- 財務公司則相對靈活，部分接受最近三至六個月的銀行戶口紀錄作證明。有些財務公司甚至可以豁免提交正式的入息證明，不過這類申請的二按利息計算結果，其利率通常會較高。
二按潛在風險與法律責任：4大陷阱必須警惕
申請二按雖然看似是解決短期資金需求的捷徑，但是背後高昂的二按利息與複雜的條款，卻隱藏著幾個必須警惕的陷阱。在簽署任何文件前，徹底了解這些潛在風險，是保障個人財務穩健的關鍵一步。
風險一：高昂利息嚴重蠶食現金流
高昂的二按利息是申請前必須正視的第一個陷阱。因為二按的債權人（通常是財務公司）在物業的求償順位中排在銀行之後，需要承擔更高的風險，所以會以更高的利率作為補償。這個利率遠高於一般的一按按揭，會直接加重你每月的現金流壓力。
個案分析：二按如何令每月供款倍增
假設你持有一個價值600萬的物業，一按尚欠250萬，每月供款約10,000元。現在你因資金需要，申請了100萬的二按，年利率為18%，分5年償還。
經過簡單的二按利息計算，這筆二按的每月供款大約是25,400元。加上原來一按的10,000元，你的每月總供款額便急升至35,400元，是原來的三倍以上。這種倍增的還款壓力，對任何人的現金流都是一個嚴峻的考驗。
比較一按與二按的總利息支出
從總利息支出的角度看，差異更加明顯。一按的利率可能只有約4%，而二按利率動輒超過15%。以上述個案為例，100萬的二按在5年內的總利息支出接近52萬元。如果這100萬是透過利率較低的一按加按套現，總利息支出可能只是其三分之一甚至更少。這筆龐大的利息差額，正是二按的真實成本。
風險二：利率波動與銀行「Call Loan」
市場利率的變動，是二按的另一個潛在風險。大部分二按計劃採用浮動利率，當利率上升時，你的還款負擔會隨之增加。更嚴重的是，某些情況下銀行或財務公司有權要求你立即還款，即是俗稱的「Call Loan」。
什麼是「Call Loan」？觸發Call Loan的常見情況
「Call Loan」是指貸款機構要求借款人立即清還全部或部分貸款餘額。觸發Call Loan的常見情況包括：
1. 借款人未準時償還一按或二按的供款。
2. 物業估價大幅下跌，導致總按揭成數超出貸款機構可接受的水平。
3. 借款人違反了按揭合約中的任何條款，例如在未經一按銀行同意下私自申請二按。
浮動利率對還款額的潛在影響
由於二按利率本身已經很高，即使市場利率只是輕微上調，對每月還款額的影響也會被放大。例如，如果你的二按貸款額是100萬，當浮動的二按利率上升2%，你每年的利息支出便會額外增加20,000元。在加息週期中，這種持續增加的還款壓力不容忽視。
風險三：樓價下跌觸發負資產危機
當樓市逆轉，樓價下跌時，持有高成數按揭（尤其是一按加二按）的業主，最容易面臨負資產的危機。一旦無力償還貸款，物業最終可能淪為「銀主盤」。
由違約到物業淪為「銀主盤」的過程
這個過程通常是這樣發生的：首先，業主因各種原因無法繼續供款，構成違約。接著，貸款機構（銀行或財務公司）會發出律師信追討欠款。如果業主仍無法清還，機構便會入稟法院申請收回物業。法院頒令後，物業就會被收回，並交由測量師行或拍賣行以公開拍賣的形式出售，這就是「銀主盤」。
物業被拍賣後仍可能需承擔的剩餘債務
一個殘酷的現實是，物業被拍賣後的所得款項，未必足以全數清還所有債務。拍賣所得會先用來償還一按銀行的欠款，然後才輪到二按的財務公司。如果樓價已大幅下跌，拍賣價可能連一按的欠款都無法完全覆蓋，那麼業主不僅失去了物業，還需要繼續承擔剩餘的二按債務，最終可能被財務公司申請破產。
風險四：未獲一按銀行同意的法律後果
在法律層面上，申請二按有一個絕對不能跳過的前置步驟，就是必須先取得一按銀行的書面同意。忽略這一步，將會引發嚴重的法律後果。
為何必須先取得一按銀行書面同意？
因為你當初與銀行簽訂的一按合約中，通常包含了條款，列明在未經銀行同意前，不得將該物業再作任何形式的抵押。銀行作為第一債權人，有權評估增加二按會否影響其自身的風險。如果銀行認為業主的總負債比率過高，或物業價值不足，便有權拒絕同意申請二按。
私下承造二按的法律風險
如果業主繞過一按銀行，私下與財務公司承造二按，這行為已直接違反了一按的合約條款。銀行一旦透過土地註冊處的紀錄發現物業有未經同意的第二項按揭登記，即使你的供款記錄一直良好，銀行也有權視之為嚴重違約，並立即採取法律行動，包括執行「Call Loan」，要求你即時清還全部一按貸款。這將會讓你陷入極大的財務困境。
二按退場策略：如何擺脫高息，重拾財務健康
高昂的二按利息是許多業主沉重的負擔，但這不代表需要長期承受。成功的二按申請，關鍵不僅在於取得資金，更在於周詳的「退場策略」。這是一套清晰的計劃，旨在幫助你在最短時間內，擺脫高息環境，讓個人財務重回正軌。
為何必須規劃「退場機制」？
二按的定位：應為短期財務橋樑，非長期負擔
首先要理解，二按本質上是一種應急的財務工具，它的角色應該是短期的「財務橋樑」，而不是長期的負債方案。由於二按利率普遍遠高於銀行一按，如果將它視為長期貸款，利息支出將會嚴重蠶食你的現金流，甚至影響長遠的財務規劃。因此，在申請二按之初，就必須設定一個明確的離場時間表和路線圖，目標是在財務狀況改善後，盡快將其整合或清還。
擺脫高息二按的3大步驟
第一步：設立清晰的轉按或整合財務目標
計劃的第一步，是確立一個具體可行的目標。這個目標通常是將現有的一按及二按貸款，整合為一筆利率較低的銀行按揭。你需要明確訂下目標時間，例如在18至24個月內，將總貸款轉按至銀行。同時，可以預先研究市場上銀行的轉按要求及利率水平，了解目標銀行的審批門檻，例如對信貸評級及入息證明的要求，讓後續的準備工作更有方向。
第二步：在二按期間積極改善個人信貸及財務狀況
有了清晰目標後，接下來就是在二按期間，積極地為轉按鋪路。這是整個退場策略的核心執行階段。你應致力改善個人的信貸記錄（TU），確保所有貸款，包括一按、二按及信用卡數，都準時償還，避免任何逾期記錄。此外，盡力維持穩定及可證明的收入來源，並且控制不必要的開支，降低個人總債務水平。這些行動能逐步提升你在銀行眼中的信貸質素，增加日後成功轉按的機會。
第三步：把握時機申請轉按或加按甩掉二按
當你的財務狀況及信貸評分均有改善後，便要把握合適時機行動。你可以定期檢視物業的最新估價，如果樓價有平穩增長，將有利於申請更高貸款額的轉按。同時，留意市場利率走勢及各大銀行的按揭優惠，選擇最有利的時機提交轉按申請。透過銀行轉按或加按套現，取得一筆利率較低的資金，用作全數清還利息高昂的二按，成功「甩掉」這個長期負擔。
加息壓力測試與應對預案
模擬加息1%至3%對每月還款的衝擊
由於多數二按貸款採用浮動利率，你必須對利率上升的風險有所準備。一個簡單有效的方法，是自行進行壓力測試。你可以利用二按利息計算方式，模擬當前的二按利率上調1%、2%甚至3%時，每月的供款額會增加多少。這個數字能讓你具體地感受到加息帶來的衝擊，從而作出更審慎的財務部署。
制定應對預案：預留儲備資金應對利率波動
基於壓力測試的結果，你應制定應對預案。最直接的方法，是建立一筆應急儲備金。這筆資金應至少能覆蓋在利率上升3%的情況下，6個月的額外利息支出。擁有這筆儲備，即使市場利率突然抽升，你也能有足夠的緩衝時間應對，避免因供款壓力驟增而陷入違約的風險，確保退場計劃能順利推進。
關於二按的常見問題 (FAQ)
申請二按的過程中有不少細節需要留意，而高昂的二按利息更是大家關注的焦點。這裡我們整理了幾個最常見的問題，幫助你在申請前有更全面的了解，作出最明智的決定。
申請二按會否影響我的環聯(TU)信貸評級？
會的，申請及承造二按確實會對你的環聯(TU)信貸評級產生影響，主要體現在三個層面。第一，當你提交二按申請時，財務公司會查閱你的信貸報告，這個查閱紀錄（Hard Inquiry）會短暫地令評分微跌。第二，成功獲批二按後，你的總負債額會增加，這會影響信貸報告中的信貸使用度，對評分有一定影響。第三，也是最關鍵的一點，你的還款紀錄會被記錄在案。如果你能一直準時還款，這會成為一個正面的信貸紀錄，長遠有助於提升信貸評分。相反，任何遲還或拖欠紀錄都會嚴重拖低你的評級。所以，關鍵在於你能否維持良好的還款習慣。
二按利息以外，還有哪些隱藏費用？
在考慮二按時，除了比較不同機構的二按利率，你必須將其他潛在費用納入整體的二按利息計算中，才能了解真實的借貸成本。一般來說，主要有以下幾項費用：
- 律師費：二按屬於物業的法定押記，所有法律文件都必須經由律師樓處理，因此會產生一筆數千至過萬港元不等的律師費。
- 估價費：貸款機構需要為你的物業進行估價，以釐定最終貸款額。部分機構會收取這筆費用，亦有部分會豁免。
- 申請手續費或行政費：有些財務公司會就處理你的貸款申請收取一次性的手續費。
在簽署任何合約前，務必向貸款機構索取一份詳盡的費用清單，並仔細閱讀貸款合約的條款，清楚了解實際年利率(APR)所包含的所有項目。
二按期間可以賣樓嗎？程序如何？
可以的，即使物業已承造二按，你仍然擁有出售物業的權利。整個程序與一般物業買賣相似，但需要同時處理兩筆按揭。
簡單來說，當你找到買家並簽訂臨時買賣合約後，你需要立即通知一按銀行及二按財務公司。你的代表律師會向這兩間機構索取贖契文件，文件上會列明截至成交日需要清還的本金、利息及其他費用總額。在成交當日，賣樓所得的款項會優先用作清還一按銀行的貸款，餘額再用作清還二按財務公司的貸款。最後剩下的資金，才會交到你的手上。需要注意的是，如果樓價下跌，賣樓款項不足以償還所有按揭欠款，你仍然需要承擔剩餘的債務。
可以提早清還二按貸款嗎？有罰息期嗎？
大部分二按貸款都容許提早清還，但是你必須留意合約中有否設立「罰息期」。罰息期是貸款機構為保障利息收入而設的條款，通常為貸款期的首一至三年。如果在罰息期內提早清還全部或部分貸款，你需要支付一筆額外的罰息，計算方式通常是按原貸款額或還款額的某個百分比計算。每間財務公司的罰息期長短和計算方法都不同，因此在申請前，這絕對是你需要問清楚的關鍵問題之一。它直接影響你日後想「甩走」高息二按的退場成本。
當銀行拒絕加按時，二按是好選擇嗎？
當銀行因申請人未能通過壓力測試、入息證明不足或信貸評分欠佳而拒絕其加按申請時，二按往往成為另一個選項。因為財務公司的審批門檻普遍較銀行寬鬆，未必需要提供完整的入息證明，也不受金管局壓力測試的規限。
但是，這是否一個「好」選擇，完全取決於你的個人狀況和財務規劃。二按的優點是審批較易、能快速取得資金，但它的最大缺點就是二按利息遠高於銀行按揭。如果你只是需要一筆短期資金作周轉，並且已有清晰的還款計劃（例如在半年或一年後，當財務狀況改善時便能轉按至銀行），那麼二按可以作為一個短期的財務橋樑。反之，如果沒有周詳的退場策略，高昂的利息支出可能會變成一個長期的沉重負擔。