打算購買二手居屋「上車」，但對繁複的程序感到無從入手？相比一手新居屋，居屋第二市場（或稱「未補地價」市場）的盤源選擇更多、更具彈性，但買賣流程、資格要求及按揭細節亦相對複雜，稍一不慎隨時失預算。
為此，我們為您整合了「二手居屋買賣終極5步曲」，由零開始，一步步拆解整個流程。本文將會全面涵蓋綠表與白居二的申請資格、由申請「購買資格證明書」到簽約收樓的詳細步驟、最新按揭政策下的成數及壓力測試豁免條件，以至首期、印花稅、律師費等所有開支預算，助您做好準備，輕鬆成為居屋業主。
買二手居屋前必讀：了解第二市場、綠表與白居二資格
要順利完成整個買二手居屋流程，第一步並非心急睇樓，而是先打好根基，徹底了解遊戲規則。在眾多買二手居屋程序中，搞清楚「居屋第二市場」的運作模式，以及確定自己屬於「綠表」還是「白居二」的申請類別，絕對是掌握全局的關鍵。這一步做好了，後續的買賣二手居屋流程自然會更加暢順。
甚麼是居屋第二市場？與私人樓宇市場的分別
居屋第二市場的定義及優勢
簡單來說，居屋第二市場是一個專屬的交易平台，專門讓合資格人士買賣「未補地價」的資助房屋單位。你可以將它想像成一個會員制的物業市場，只有持有特定入場券（即綠表或白居二資格）的人士才能參與其中。它與任何人都可以自由買賣的私人樓宇市場最大的分別，在於其封閉性和政策目的。
這個市場最大的優勢，就是樓價。因為單位未補回地價，售價遠低於同區已補地價的單位或私人樓宇，讓合資格的買家能以較相宜的價錢上車，實現置業夢想。
「未補地價」概念剖析與買家責任
「未補地價」是理解整個二手居屋市場的核心概念。當政府首次出售居屋時，為了讓市民更容易負擔，會提供一個折扣率，例如市值的七折或六折。這個折扣，就是所謂的「未補地價」。
這代表單位帶有一項轉讓限制，就是它不能在公開的自由市場隨意出售或出租。它只能在居屋第二市場，轉售給其他同樣合資格的人士。而你作為新買家，就承接了這個「補地價」的責任。將來如果你希望將單位在自由市場出售或出租，就必須先向政府補回當年首次出售時的折扣差價，這筆款項會根據當時的市價重新計算。
我是否合資格？釐清綠表與白居二申請條件
了解市場運作後，下一步就是檢視自己的身份。你的置業入場券，是綠表還是白居二？兩者的申請條件和來源截然不同。
綠表資格：涵蓋範圍及證明文件
綠表資格的對象，主要是現時正享用公共房屋資源的家庭或人士。設立的原意是鼓勵他們自置居所，從而騰出原有的公屋單位，讓房屋資源流轉。涵蓋的範圍主要包括：
- 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如名列公屋輪候冊並將在一年內獲配屋的申請者。
- 持有由房屋署發出有效《保證書》的合資格員工。
合資格的綠表申請人，需要向房委會申請一份名為「購買資格證明書」的文件，才能正式開始物色單位。
白居二資格：最新入息資產限額及申請要點
如果你不屬於上述綠表類別，但又想購買未補地價的二手居屋，那麼「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是你的機會。「白居二」是恆常化的抽籤計劃，每年房委會會定出配額，讓符合入息及資產限額的中籤白表申請者，也能進入居屋第二市場。
申請「白居二」有幾個要點：
- 資格審查：申請人及家庭成員在入息及資產方面，都不能超過每年公布的上限。同時，在申請前的一段時間內，亦不能持有任何香港住宅物業。
- 抽籤決定：由於申請人數眾多，最終能否獲得資格，完全取決於攪珠結果。
- 申請要點：中籤者會收到房委會發出的《批准信》，之後便可以申請「購買資格證明書」，其有效期為一年，期間必須完成物色單位及簽署臨時買賣合約等程序。
買賣二手居屋流程五步曲：由申請到收樓全拆解
想順利完成整個買二手居屋流程，其實並非想像中複雜。只要掌握好關鍵步驟，整個買賣二手居屋流程可以清晰地分為五大步。現在就為你由取得「入場券」開始，一步步拆解買二手居屋程序，直至成功收樓為止。
步驟一：申請「購買資格證明書」
這一步是整個旅程的起點，無論你是綠表還是白居二的準買家，都需要先取得一份官方證明文件，才能在居屋第二市場物色單位。
綠表申請人：申領程序、費用及有效期
對於綠表申請人，你需要向房屋署申請一份《購買資格證明書》。你可以到各屋邨辦事處索取申請表，填妥後連同申請費（現時為港幣900元，須以劃線支票或銀行本票支付）一併交回。房屋署審核資料無誤後，就會發出證明書。這份證明書有效期為12個月，記得要在這一年內完成物色單位同簽署臨時買賣合約。
白居二中籤者：領取《批准信》及換領證明書流程
如果你是白居二的幸運兒，程序上會有些微分別。你會先收到由房屋署發出的《批准信》。之後，你需要拿著這封信，在指定時間內向房委會或房協申領《購買資格證明書》。申領的流程、費用以及證明書的12個月有效期，基本上與綠表申請人類似。簡單來說，就是先有中籤的《批准信》，再換取正式的《購買資格證明書》。
步驟二：物色單位、查冊及簽訂臨時買賣合約
取得入場券之後，就可以正式開始尋找你的理想居所。這個階段有幾個關鍵點需要留意。
尋找居屋第二市場盤源的有效途徑
你可以透過各大地產代理網站、網上搵樓平台，或者直接委託熟悉居屋市場的地產代理協助。由於居屋第二市場的盤源相對集中，一個經驗豐富的代理可以為你提供更多貼市的資訊同選擇。
睇樓關鍵：查核單位原始折扣率及賣方資格
睇樓的時候，除了單位本身的間隔、景觀同裝修，有兩份文件你必須主動查問。第一，是賣方的《可供出售證明書》，確保業主有資格在第二市場出售單位。第二，是單位的「首次出售日期的折扣率」。這個折扣率對你日後如果想補地價在自由市場出售單位時，所需支付的金額有直接影響，所以一定要問清楚。
簽署臨時買賣合約及支付細訂注意事項
當你找到心儀單位並且與業主達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署這份合約時，你需要支付一筆俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。這份合約具有法律約束力，所以簽署前務必仔細閱讀所有條款。
步驟三：同步申請按揭及房委會「提名信」
簽署臨約後，有兩件重要事情需要同步進行：正式申請按揭，以及向房委會申請一份至關重要的文件——「提名信」。
委託律師申請提名信：角色、時限及所需文件
簽署臨約後，你需要立即委託律師。你的律師會代你向房委會申請「提名信」。這封信代表房委會正式批准你作為這個單位的買家。申請時，律師會要求你提供臨時買賣合約、雙方的資格證明書副本等文件，並代繳申請費。整個申請必須在簽訂臨約後一個月內提交。
向銀行申請居屋按揭（詳見按揭章節）
與此同時，你亦可以拿著臨時買賣合約，正式向銀行提交按揭申請。由於居屋有政府擔保，銀行審批過程同條款一般會比私樓寬鬆，詳情可以參考後面的按揭章節。
[互動工具] 買賣流程時間線規劃器
步驟四：簽署正式買賣合約及支付大訂
當一切順利，房委會就會發出提名信，這代表交易已經獲得官方許可，可以進入下一個法律階段。
獲發提名信後簽署正式合約的流程
成功獲發房委會的提名信後，你的律師就會安排你同賣方簽署正式買賣合約。這份合約會更詳細地列明交易的所有細節，法律約束力比臨時合約更強。
確立成交日期及支付加付訂金
在簽署正式合約當天，你需要支付俗稱「大訂」的加付訂金。連同之前的細訂，已支付的總訂金一般會是樓價的10%。同時，合約上會明確訂立一個雙方同意的正式成交日期。
步驟五：完成交易、簽署轉讓契及收樓
來到最後一步，距離成功上車只有一步之遙。在成交日當天，你需要完成所有手續並正式接收單位。
驗樓注意事項
在正式收樓前，通常會安排一次驗樓。驗樓是保障自己的重要一步，你應該仔細檢查單位內的水、電、窗戶等設施是否運作正常，以及有沒有嚴重的滲漏或結構問題。
於成交日完成業權轉移
在成交當日，你的律師會將樓價餘數轉交給賣方律師。之後，雙方會簽署樓宇「轉讓契」，這份文件會由律師送到土地註冊處登記。完成登記後，單位的業權就正式由賣方轉移給你。最後，你就可以從業主或代理手上拿到鑰匙，正式成為單位的新主人。
二手居屋按揭懶人包：掌握政府擔保期、成數與壓力測試
在整個買二手居屋流程之中，處理按揭可說是最關鍵的財務環節。居屋按揭因為有政府作為擔保人，所以條款比私人樓宇寬鬆很多。只要掌握政府擔保期、按揭成數和壓力測試這三大核心概念，整個買二手居屋程序就會變得非常清晰。
政府擔保期放寬：對按揭年期的影響
居屋按揭的世界裡，最重要的規則就是「政府擔保期」。銀行之所以願意提供高成數按揭和豁免壓力測試，完全是因為有房委會作擔保。所以，擔保期的長短，直接決定了銀行批核按揭的取態。
新舊擔保期對比（最長50年）
以前，政府的擔保期是由屋苑的「首次發售日期」起計30年，這令很多高樓齡居屋難以在市場上流通。不過，由2026年3月起，政策迎來了重大更新。房委會將二手居屋的擔保期大幅放寬至最長50年。新的擔保期分為兩級：
- 首40年內： 擔保水平最高，綠表買家最高可獲95%按揭，白表買家亦可獲90%。
- 第41年至第50年： 擔保水平稍為下調，不論綠表或白表，最高按揭成數均為80%。
這個新政策無疑為市場注入了新的活力。
如何實現最長30年還款期
除了擔保期，最長還款期也同步放寬。以往居屋按揭的還款期最長只有25年，但在新政策下，已統一延長至最長30年。因為擔保期延長至50年，銀行有更充足的保障，所以更有信心批出長達30年的還款期。這讓買家每月的供款壓力大大減輕，更容易做好財務規劃。
新政策對高樓齡居屋按揭的優勢
新政策對高樓齡居屋的幫助最為顯著。試想想，一個樓齡已達35年的單位，在舊政策下已過了30年擔保期，銀行審批按揭會非常保守，買家隨時需要預備四成甚至更多的首期。但在新政策下，這個單位仍在首40年的最高擔保範圍內，買家依然有機會申請到九成或九成半按揭，而且還款期可長達30年。這直接提升了高樓齡居屋的吸引力，讓買家的選擇不再局限於新落成的屋苑。
居屋按揭成數與利率計算方法
了解擔保期後，下一步就是計算實際可以借貸的金額和利率。居屋按揭的成數遠高於私樓，這是它最大的優勢之一。
綠表最高95%、白表最高90%按揭成數詳解
在政府擔保期內，銀行可以提供非常高的按揭成數。
- 綠表申請人： 因為他們交還公屋單位，所以被視為對房屋政策有貢獻，按揭成數最高可達九成半（95%），意味著只需準備樓價5%的首期。
- 白表申請人： 按揭成數最高亦可達九成（90%），首期只需樓價的10%。
這個安排讓很多家庭能以較低門檻實現置業夢想。
影響還款年期的關鍵：「首次發售日期」
這裡有一個非常重要的概念需要釐清：銀行計算擔保期時，看的並不是單位的建築樓齡或入伙年份，而是整個屋苑的「首次發售日期」。這個日期是房委會首次將該屋苑推出市場發售的日子，是計算擔保期開始的唯一標準。所以在物色單位時，除了單位的質素，緊記要查清楚屋苑的首次發售日期，才能準確評估可獲批的按揭年期。
為何未補地價居屋按揭只能選P按？
與私樓按揭可選H按（銀行同業拆息按揭）或P按（最優惠利率按揭）不同，未補地價的居屋按揭，基本上只能選擇P按。原因是未補地價的居屋有轉售限制，不能在自由市場流通，對銀行來說資產的流動性較低。加上有政府擔保的框架，採用相對穩定的最優惠利率（P按）作為計算基準，能為銀行和房委會提供更穩定的風險管理，所以成為了唯一的選擇。
豁免壓力測試的條件與例外情況
對於很多私樓買家來說，壓力測試是上車的一大難關。而購買二手居屋，則很大機會可以豁免此項測試。
政府擔保期內免壓測的優勢
只要單位的按揭申請仍在政府擔保期內，銀行就無須為申請人進行嚴格的壓力測試。所謂壓力測試，是指假設利率上升2%，每月供款不得超過申請人月入60%的計算。豁免壓測，意味著申請人只需證明其家庭總收入，足以應付每月的正常供款便可，這大大降低了對申請人的入息要求，是買賣二手居屋流程中一個極大的便利。
甚麼情況下申請居屋按揭仍需壓力測試？
豁免並非絕對。在某些情況下，銀行仍然有機會要求申請人進行壓力測試。例如，如果單位的剩餘擔保期非常短，甚至已經超過50年擔保期，銀行失去了政府的保障，便會將其視為一般私樓按揭處理，壓力測試自然不能避免。此外，如果申請人的信貸紀錄不佳，或本身已有其他大額債務，銀行為審慎起見，也可能會要求進行壓力測試以評估其還款能力。
買二手居屋洗費預算：首期、印花稅、律師費全覽
在整個買二手居屋流程中，準確預算開支是成功置業的基礎。除了樓價本身，買家還需要準備一筆資金應付各項前期費用。清晰了解買賣二手居屋程序中的所有洗費，可以讓你更有效地規劃財務，輕鬆完成交易。
[互動工具] 二手居屋總開支即時計算機
輸入樓價，一鍵估算所有前期開支
為了方便你全面掌握預算，我們設計了一個簡單易用的即時計算機。你只需要輸入心儀單位的樓價，系統就會為你估算出首期、印花稅、代理佣金和律師費等主要開支的總額，讓你對總支出有一個清晰的概念。
主要開支項目分析
首期計算（樓價5%至10%）
首期是最大的一筆前期開支。根據按揭成數，綠表買家最高可承造九成半按揭，所以首期最低是樓價的5%。白居二買家最高可承造九成按揭，所以首期最低是樓價的10%。預備足夠的首期資金是啟動買樓程序的第一步。
從價印花稅（第二標準稅率）計算方法
印花稅是另一項主要支出。只要你是代表自己行事的香港永久性居民，並且在購買此居屋單位時在香港沒有擁有其他任何住宅物業，你就符合「首次置業」的身份。這樣，你應繳的從價印花稅便可按較低的「第二標準稅率」計算。稅率會根據樓價遞增，由100元起。
地產代理佣金及律師費預算
透過地產代理尋找盤源和協助交易，你需要支付佣金。市場慣例是樓價的1%。另外，處理樓宇買賣的法律文件必須委託律師辦理，律師費沒有固定標準，一般由數千元至一萬多元不等。你可以多比較幾間律師樓的報價。
其他雜費清單
購買資格證明書及提名信申請費
在買賣二手居屋的過程中，你需要向房屋委員會申請兩份重要文件。首先是「購買資格證明書」，然後在簽署臨時買賣合約後，再由律師代為申請「提名信」。這兩份文件的申請都需要支付指定的行政費用。
銀行估價費及相關行政費用
向銀行申請按揭時，銀行通常需要為單位進行估價，並可能因此收取估價費。部分銀行也可能收取小額的按揭申請行政費用。這些費用雖然金額不大，但在做預算時也應該一併考慮在內。
買入後須知：交還公屋責任與轉售限制
成功收樓後，整個買二手居屋流程尚未劃上句號。買家還有一些重要的責任和限制需要清楚了解，當中主要涉及綠表買家的交還公屋責任，以及所有未補地價居屋的業權和轉售限制。
綠表買家責任：交還原有公屋單位
作為綠表買家，其中一項最重要的責任，就是交還現居的公屋單位。這個安排的目的是為了讓公共房屋資源能夠流轉，重新編配給其他有需要的輪候冊家庭。所以，完成買賣二手居屋程序後，準時交還單位是必須履行的承諾。
遷出時限及申請延期須知
根據房屋署規定，公屋住戶在簽署所購單位的轉讓契據後，必須在60天內遷出並交回原有單位。如果因為裝修等原因需要更多時間，可以向所屬屋邨辦事處申請延期。房屋署會按個別情況審批，最多可延長30天。不過，在獲批的延期居留期間，住戶需要繳交佔用費，金額相當於原有單位淨租金的三倍另加差餉，或市值租金，以較高者為準，費用相當可觀。
未補地價居屋的業權與轉售限制
由於居屋第二市場的單位是以免補地價的折扣價購入，所以業權和日後的轉售都受到房屋條例的嚴格規管。這些限制是整個買賣二手居屋流程中，買家必須知悉的長遠考慮因素。
兩年內不可於第二市場轉售的禁售期
新買家在完成交易後，會設有兩年的禁售期。這個期限由簽署正式「轉讓契據」當日起計算，在兩年之內，業主不可於居屋第二市場將單位轉售。兩年禁售期屆滿後，業主就可以自由地在第二市場，將單位轉售給其他持有有效資格的綠表或白居二買家。
業權持有方式限制（聯權共有）
未補地價居屋的業權持有方式亦有特定限制，必須以「聯權共有」（俗稱長命契）形式持有。申請人必須是業主之一，並且只可以與申請表上另一位年滿18歲的家庭成員共同擁有業權。在「聯權共有」的安排下，如果其中一位業主離世，其業權會自動轉移給另一位在生的聯名業主，而不能透過遺囑轉讓給第三方。這種安排確保了業權的穩定性，但同時也限制了業權分配的彈性。
買賣二手居屋流程常見問題 (FAQ)
了解整個買二手居屋流程後，你可能會有一些更深入的疑問。這部分集合了買家在實際操作時最常遇到的問題，涵蓋申請資格、法律合約以至按揭財務等範疇，希望可以一次過為你解答。
關於申請資格
申請中途家庭狀況有變應如何處理？
你需要立即書面通知房屋署。因為申請資格是持續審查的，由你遞交申請表開始，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，你和名列申請表上的家庭成員都必須符合申請資格。任何狀況變更，例如家庭成員增減、婚姻狀況改變，或者入息資產超出上限，都必須主動申報。房委會有權重新審核你的資格，甚至取消你的《購買資格證明書》。
《購買資格證明書》過期後可以續期嗎？
《購買資格證明書》設有12個月有效期，而且不可以續期。有效期旨在給予準買家充裕時間物色心儀單位。一旦證明書過期，而你仍未簽署任何臨時買賣合約，你就必須重新遞交申請，並且需要再次繳付相關的申請費用，才能獲取新的證明書繼續睇樓。
關於合約法律
為何必須使用房委會指定格式的買賣合約？
這是為了保障整個買賣二手居屋程序的法律效力，以及買家最終的業權。房委會指定的合約範本，已包含所有為符合《房屋條例》而設的必需條款。如果買賣雙方使用非指定格式的合約，房委會將不會批出「提名信」，整個交易會被視為無效，銀行亦無法批出按揭，最終更可能影響單位的業權註冊。
[律師提醒] 簽署臨約前必讀3大條款
簽署臨時買賣合約是鎖定交易的重要一步。有幾項關鍵條款，你必須在落筆前再三確認。
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確認雙方持有有效證明文件：合約上應列明，賣方已持有有效的「可供出售證明書」，而買方亦持有有效的「購買資格證明書」。這是居屋第二市場交易的入場券。
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清晰訂明申請「提名信」的時限：合約須清楚訂明，買方律師須於簽署臨約後特定時間內（通常為一個月內）向房委會申請「提名信」。這是整個交易的關鍵中轉步驟。
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訂明交吉日期與責任：合約應清楚列明單位的交吉日期（即交收鎖匙的日期），以及原有裝修傢俬的處理方式，避免日後出現爭議。
關於按揭財務
申請居屋按揭可否同時入紙多間銀行？
當然可以。這個做法其實相當普遍，而且也是一個穩妥的策略。同時向幾間銀行遞交申請，可以讓你比較不同銀行的批核結果、估價、利率及現金回贈等條款，從中選擇最有利的方案。而且，萬一其中一間銀行估價不足或批核條件不理想，你仍然有其他選擇，令整個買二手居屋程序更有預算和保障。
未補地價居屋轉按或加按有哪些限制？
未補地價居屋的轉按或加按申請，受到房屋署非常嚴格的限制。一般來說，除非業主遇到重大的突發困難，否則很難獲批。獲房委會接納的理由通常只包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支，或殮葬費用等緊急情況。純粹個人財務理由，例如清還卡數、個人貸款或作投資用途，基本上都不會獲批。