香港金融管理局於2026年2月底宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，為樓市投下震撼彈，亦徹底改變了物業按揭的審批準則。過去被視為上車最大關卡的「壓力測試」不再是必要條件，審批重心全面轉移至「供款與入息比率」(DSR)。對準買家而言，這項政策轉變意味著什麼？實際借貸能力究竟提升了多少？每月入息要求又降低了幾何？本文將化身您的2026年終極按揭計算指南，由淺入深，全面拆解新制度下的四大核心重點。我們將引導您準確計算DSR、剖析銀行如何評估您的「認可入息」，並透過按揭計算機實測，將抽象的政策變為具體數字，助您清晰掌握最新的借貸力，為置業計劃做好最充分的財務準備。
金管局暫停壓力測試：對按揭申請的影響及改變
相信大家近期的焦點，都落在金管局宣布暫停實施多年的按揭計算機壓力測試。這個轉變對於準備置業的朋友來說，無疑是一個重大消息。以往令人頭痛的按揭計算器壓力測試門檻消失了，整個按揭審批的遊戲規則也隨之改變。這部分會為你逐一拆解新政策的來龍去脈，讓你清晰了解當中的實際影響。
政策核心：由2026年2月28日起暫停壓力測試
政策轉變背景：為何在此時作出調整？
金管局這次調整並非突然。主要是考慮到香港的利率環境已經出現結構性轉變。過去為了應對利率持續上升的風險，壓力測試扮演著重要的「安全網」角色。但隨著市場普遍預期加息周期步入尾聲，利率趨向穩定甚至有機會回落，繼續維持嚴格的壓力測試要求，反而可能過度壓抑市場的正常需求。所以，這次調整可以視為因應宏觀經濟環境變化而作出的逆周期管理措施。
適用範圍：涵蓋所有住宅物業按揭申請
這次暫停壓力測試的措施，適用於所有在2026年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業按揭申請。無論你是購買一手樓還是二手樓，是自住還是投資，只要是向銀行申請按揭，都不再需要進行壓力測試。這項改動統一了審批標準，讓整個流程變得更清晰。
新舊制比較：銀行按揭審批標準有何不同？
審批重心轉移：供款與入息比率(DSR)成唯一標準
以往申請按揭，好像要過兩關。第一關是「供款與入息比率」(DSR)，即你每月的總債務供款，不能超過總入息的50%。第二關就是「壓力測試」，假設現行按揭利率再加2厘，計算出來的供款額，也不能超過你總入息的60%。
現在，審批標準變得簡單直接。銀行只會集中審視你的DSR。只要你的每月總供款符合不超過入息50%的黃金法則（非首置或擔保人則為40%），就滿足了最核心的還款能力要求。換言之，審批的重心完全轉移到你當前的實際還款能力上。
實際影響：暫停壓力測試後借貸能力如何提升？
最直接的影響，就是你的借貸能力得到提升。在舊制度下，很多申請人的借貸力是被壓力測試「卡住」的。即使他們目前的收入足夠應付DSR 50%的要求，但因為通不過利率加2厘後的60%門檻，最終需要降低貸款額。現在移除了這重關卡，只要符合DSR標準，你就能借到比以前更多的貸款額，這也意味著置業的預算可以更鬆動。
受惠人士分析：哪些申請人得益最大？
這次政策調整，可以說是為三類人士帶來了最明顯的好處。第一類是首次置業的年輕人或家庭，他們可以更容易借到足夠的貸款「上車」。第二類是換樓客，特別是打算「先買後賣」的人士，財務壓力大減。第三類是收入不穩定，例如以佣金為主要收入或自僱的人士，他們過往最容易在壓力測試一關觸礁，現在成功申請的機會也大大增加。
個案分析：不同收入水平的借貸力實質變化
首次置業人士：上車門檻的實際降低幅度
假設一位月入$40,000的首次置業人士，在舊制下，壓力測試（假設利率4.125%+2%）會將其最高貸款額限制在大約$380萬。但在新制度下，只需符合DSR 50%的要求，其最高貸款額可以提升至約$450萬。一來一回，購買力實質增加了數十萬元，選擇的樓盤範圍也隨之擴闊，上車門檻確實降低了。
換樓客：「先買後賣」財務壓力的紓緩效果
換樓客的感受會更深。假設一位換樓客在賣出舊居前買入新樓，他會被視為持有超過一個按揭，DSR上限會收緊至40%。在舊制下，他還要面對壓力測試後供款不超過入息50%的嚴格要求，令換樓期間的資金非常緊張。暫停壓力測試後，他只需確保新舊樓的總供款不超過月入40%，財務安排的靈活性和可行性都得到顯著改善。
收入不穩或接近門檻的申請人：過關機會增加
對於收入主要來自佣金或花紅的朋友，銀行在計算其認可入息時通常會打折扣。在舊制下，打折後的收入要同時通過DSR和壓力測試兩關，難度極高。現在只需專注應付DSR 50%這一關，即使收入被打了折扣，只要平均收入水平足夠，獲批的機會也比以前高得多。這對很多從事銷售行業或自僱的專業人士來說，是一個好消息。
現時按揭審批核心：供款與入息比率(DSR)計算指南
雖然大家目前仍習慣搜尋按揭計算機壓力測試的資訊，但在金管局暫停壓力測試後，銀行審批按揭的焦點，已經完全轉移至「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR)。這個比率成為了決定您能否成功上會的唯一關鍵指標。想準確評估自己的借貸能力，就要先掌握DSR的計算方法。
DSR黃金法則：如何計算及確保符合標準？
DSR的計算原理非常直接，它反映了您每月的總債務支出佔總收入的比例。銀行透過這個數字，評估您的還款負擔是否處於一個健康的水平。
DSR計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總入息) x 100%
這個公式是銀行審批按揭的核心。您的目標是確保計算出來的百分比，不超過金管局為您身份所設定的上限。
何謂「每月總債務」：計算時須包括的項目
計算「每月總債務」時，必須要全面而且誠實。這不單指您正在申請的新造按揭供款，還包括您名下所有其他的債務承擔。常見的項目有私人貸款、信用卡分期付款、學生貸款、稅務貸款，以及為他人作擔保的按揭供款等。任何需要定期償還的款項，銀行都會將它計算在內。
何謂「每月總入息」：銀行認可的收入來源
「每月總入息」是指銀行承認的穩定收入來源。對於固定收入的上班族，這主要是指基本月薪。如果工作包含佣金或花紅等浮動收入，銀行通常會計算過去六個月至一年的平均數，再按比例打折扣計算。此外，如果您有物業出租，租金收入亦可計算在內，銀行普遍會將租金收入打七折至八折後，計入您的總入息。
不同申請身份的DSR上限要求
金管局對不同背景的按揭申請人，設有不同的DSR上限，主要目的是控制信貸風險。
首次置業／自用物業申請人：DSR上限為50%
如果您是首次置業人士，或者申請的物業是用於自住，審批標準會較為寬鬆。您的每月總債務供款，不可以超過每月總入息的50%。換句話說，您最少要有一半的收入，是用於應付日常生活開支。
非首次置業／投資物業／擔保人：DSR上限收緊至40%
如果您本身已經持有其他按揭物業、申請的物業用作出租投資，或者您是作為擔保人，銀行會視您的財務風險較高。因此，DSR上限會收緊至40%。這意味著您需要有更高的入息，才能通過審批。
如何自行評估及預算DSR水平？
在正式向銀行提交申請前，自行預算DSR水平是一個十分重要的準備步驟。
使用按揭計算機：輸入財務數據即時評估
最簡單快捷的方法，是使用市面上的網上按揭計算器。雖然很多按揭壓力測試計算機尚未完全更新，但它們計算DSR的功能依然準確。您只需要輸入您的每月總入息、現有總債務、以及預計的貸款額和利率，工具便能即時計算出您的DSR百分比，讓您對自己的借貸能力有一個初步概念。
手動計算：模擬不同貸款額下的DSR變化
如果您想更深入了解自己的財務狀況，可以嘗試手動計算。利用上文提到的DSR公式，代入自己的收入和固定債務，然後嘗試輸入不同的按揭貸款額，看看每月供款變化如何影響最終的DSR數字。這個方法能幫助您清晰地找出自己能夠負擔的最高貸款額，為置業預算做好更充分的準備。
按揭計算機實測：新舊制下借貸力及入息要求變化
想知道暫停壓力測試對自己有多大幫助，最直接的方法就是利用按揭計算機壓力測試功能，親身比較一下。政策的改變聽起來很抽象，但透過按揭計算器壓力測試的模擬，您可以將這些變化轉化為實際的貸款金額和入息要求，清楚看到自己的借貸能力到底提升了多少。
為何要比較新舊制度下的借貸能力？
將抽象政策變為具體數字，了解實際得益
新聞報導中的政策術語，例如「暫停壓力測試」或「DSR上限」，對一般人來說可能比較空泛。使用按揭壓力測試計算機，可以將這些政策規定變成您看得懂的港元數字。您會直接看到在舊制度下最高可以借到多少錢，和在新制度下又能借到多少，實際得益一目了然。
評估個人財務狀況，制定最佳置業策略
比較新舊制度的結果，不只是為了知道一個數字。更重要的是，這個比較能幫助您準確評估自己目前的財務狀況處於哪個位置。您可以根據計算結果，制定更貼合實際的置業預算，例如應該尋找哪個價位的樓盤，或者是否需要調整儲蓄計劃，讓整個置業決定更有依據。
按揭計算機：影響最高貸款額的關鍵因素
要得出準確的估算，您需要向按揭計算機提供一些基本財務資料。這些輸入變數正是銀行審批按揭時考慮的核心因素。
輸入變數(一)：每月家庭總入息
這是計算供款與入息比率(DSR)的基礎。請輸入您和所有共同申請人的每月固定總收入，如果包含花紅或佣金等非固定收入，計算機會有相應的處理方法。
輸入變數(二)：現有每月總債務
這一步很重要。您需要填報所有現存的債務供款，例如私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。這些債務會直接影響您的DSR，所以準確填報才能得出真實的借貸力。
輸入變數(三)：物業及申請人狀況（首置／非首置）
您的身份會影響審批標準。如果您是首次置業人士，DSR上限會比較寬鬆。如果您已經持有物業或正在為他人作擔保，審批標準就會收緊，可借貸的金額也會相應減少。
輸入變數(四)：預計按揭利率及年期
請輸入一個市場上普遍的按揭利率和您期望的還款年期（例如30年）。這兩個數字會直接決定您的每月供款額，計算機再根據這個供款額反推出您的最高貸款額。
計算結果分析：您的借貸力提升了多少？
輸入所有資料後，一個好的按揭計算機會同時顯示新舊兩種制度下的結果，讓您輕鬆比較。
結果A (舊制參考)：壓力測試下的最高貸款額及入息要求
這個結果會模擬在舊有壓力測試（即假設利率加2厘後，供款不超過入息60%）的要求下，您能夠獲批的最高貸款額，和對應的最低入息要求。這是一個重要的參考基準。
結果B (現行標準)：基於DSR的最高貸款額及入息要求
這個結果是根據現行規定（即供款不超過入息50%）計算出來的。您會看到在毋須通過壓力測試後，您的最高貸款額和最低入息要求有何變化。這就是您目前在市場上的真實借貸能力。
圖像化比較：借貸能力增長百分比及每月供款詳情
計算機通常會用圖表或百分比，清晰展示您的借貸能力增長了多少。您也可以看到在新舊制度下，每月供款額的詳情。透過這些具體的數字對比，您就能完全掌握政策轉變為您帶來的實際好處。
提升按揭借貸力：如何準確計算及申報「認可入息」
即使金管局已暫停按揭計算機壓力測試的要求，銀行對於申請人「認可入息」的審核標準從未放鬆，因為這是計算供款與入息比率（DSR）的基石。想成功獲批理想的按揭貸款額，關鍵就在於懂得如何準備及申報入息證明，將自己的還款能力以銀行最認可的方式呈現出來。以下將會為你詳細拆解不同收入類別的計算方法與所需文件，助你順利過關。
固定收入人士的入息計算
對於每月有固定薪金的「打工仔」而言，入息計算相對直接，是銀行最偏好的申請人類型。
基本月薪、花紅及津貼的計算方法
銀行的計算基礎是你的基本月薪。如果你的收入包含非固定部分，例如年終花紅、雙糧、佣金或各種津貼，銀行的處理方式會略有不同。銀行最重視的是穩定而持續的收入來源，所以對於這類一次性或浮動的收入，普遍會將過去1至2年的相關總收入，除以12或24個月，計算出一個「每月平均值」，然後再加到你的基本月薪上，作為最終的「認可入息」。
所需證明文件：糧單、稅單及銀行月結單
為了準確核實你的收入，銀行通常會要求你提供以下三類文件：
* 最近3個月的糧單：用作證明你最近期的收入狀況及組成部分。
* 最近年度的稅務局報稅單（稅單）：這是最具公信力的年度收入證明，能反映你過去一整年的總收入。
* 顯示薪金入賬的銀行月結單：用作核實糧單上的金額確實存入你的銀行戶口，最好是公司以自動轉賬方式發薪的紀錄。
非固定收入（佣金制／自僱）人士的入息計算
如果你的主要收入來自佣金、或是自僱人士，銀行的審批過程會更為審慎，因為你的收入波幅相對較大。
銀行如何評估收入穩定性？（6至12個月證明）
銀行需要評估你收入的長期穩定性，因此會要求你提供更長時間的證明文件。一般而言，最少需要提供連續6個月的收入證明，如果收入波動較大，銀行甚至可能要求提供長達12個月，甚至24個月的紀錄，以計算出一個更可靠的平均收入水平。
收入折扣：銀行計算認可入息的普遍做法
由於收入不固定，銀行在計算你的「認可入息」時，通常不會直接使用你的平均收入，而是會先打一個折扣。這個折扣率視乎不同銀行及你收入的穩定程度而定，普遍介乎6折至8折之間。例如，你過去6個月的平均月入為50,000元，銀行可能會以7折計算，即只將35,000元視為你的「認可入息」來計算DSR。
如何準備及整理收入證明文件？
建議你養成妥善整理收入紀錄的習慣。除了保留所有合約、發票及相關的銀行入賬紀錄外，自僱人士更應準備好商業登記證、最近6至12個月的公司及個人銀行月結單，以及已審核的財務報表和利得稅報稅單。將所有文件按月份清晰整理，能大大加快銀行的審批流程。
其他資產如何提升還款能力？
除了薪金收入，其他資產也能在按揭審批中扮演重要角色，有效提升你的還款能力證明。
租金收入的計算方式及對DSR的影響
如果你持有其他物業並正在出租，租金是銀行認可的收入來源之一。計算時，銀行一般會將已簽訂有效租約（須已蓋釐印）的租金收入，打約7折計算。例如，每月租金收入為20,000元，銀行會將14,000元計入你的每月總入息，用以計算DSR，直接增強你的借貸能力。
資產水平（存款、股票等）在審批中的輔助作用
雖然大量現金存款、股票、基金等流動資產，通常不會直接被加到你的「每月入息」中來計算DSR，但它們是證明你財政狀況穩健的重要輔助。在審批過程中，特別是對於收入處於DSR邊緣的申請個案，充裕的資產水平能向銀行展示你有足夠的備用資金應對突發情況，是一個非常重要的「加分項」，有助提升審批的成功機會。
溫故知新：已暫停的按揭壓力測試機制回顧
雖然金管局已暫停相關要求，但是想全面掌握現時的按揭審批，回顧舊有的按揭計算機壓力測試機制依然十分重要。了解這段歷史，有助我們理解銀行根深柢固的風險評估文化，讓你對整個按揭申請過程有更通透的看法。
壓力測試的歷史與目的
設立背景：應對樓市週期的逆周期措施
壓力測試並非憑空出現，它是金管局為了維持銀行體系穩定而設的「逆周期措施」。簡單來說，就是在樓市暢旺、利率偏低時，透過收緊按揭審批標準，為樓市適度降溫。此舉旨在確保借款人即使在未來利率上升或經濟環境轉變時，仍然具備足夠的還款能力，避免因斷供而引發系統性金融風險。
歷史演變：由設立、收緊至暫停（2010-2026）
這個機制自2010年首次推出，其後十多年間經歷多次調整。例如在樓市升溫時期，金管局曾將壓力測試的假設加息幅度由2厘收緊至3厘，進一步提高申請門檻。然後到了2022年，因應市場變化，又將其放寬回2厘。最後，在2026年2月28日，金管局正式宣布暫停所有住宅物業的壓力測試要求，標誌著這個推行超過十年的機制暫告一段落。
舊制壓力測試的計算原理
在暫停前，不論你使用哪一款按揭壓力測試計算機，都必須通過以下兩道關卡，銀行才會批出貸款。市面上的按揭計算器壓力測試功能，就是模擬這兩道關卡。
第一關：供款與入息比率(DSR)上限50%
這是最基本的審批要求，而且至今仍然適用。所謂DSR，是指你每月的所有債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）總和，佔你每月總入息的比例。在舊制下，這個比例不可以超過50%。
第二關：假設利率加2厘後，DSR上限60%
這就是壓力測試的核心所在。銀行會在當時的按揭利率基礎上，再額外增加2厘（在收緊時期為3厘），然後重新計算你的每月供款。在這個加息的假設情景下，你推算出的新供款額，佔你每月總入息的比例不可以超過60%。這一關大大提高了入息要求，是當時不少申請人「卡關」的主因。
了解歷史有助理解銀行現時的風險評估文化
回顧這段歷史，你會發現，即使壓力測試已經暫停，但銀行審慎的風險管理文化早已形成。銀行在審批按揭時，依然會仔細評估你的入息穩定性、信貸紀錄和整體財務狀況。因此，了解舊制壓力測試的邏輯，有助你更好地準備財務文件，從銀行的角度思考如何證明自己的還款能力。
常見問題(FAQ)：解答按揭計算及DSR的疑問
即使金管局已暫停按揭計算機壓力測試的要求，在申請按揭時，銀行對供款與入息比率（DSR）的審核依然嚴謹。日常生活中的一些財務決策，都可能在不經意間影響你的借貸能力。以下我們將會拆解幾個大家最常遇到的問題，讓你對整個按揭計算過程有更清晰的理解。
私人貸款或信用卡結欠會如何影響按揭計算？
債務對DSR的直接影響
在銀行眼中，所有債務都會被一視同仁。當你申請按揭時，銀行會將你所有的債務供款，包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款，甚至是汽車貸款的每月還款額，全部加起來，計入你每月的「總債務」之中。這個總數會直接用來計算你的DSR。簡單來說，你現有的債務愈多，每月總供款額就愈高，這會直接蠶食你的借貸能力，令你可以申請的按揭貸款金額減少。
申請按揭前清還債務的利弊分析
在申請按揭前先清還其他債務，最直接的好處是能夠降低你的DSR，讓你更容易符合銀行的審批標準，並且有機會借到更高的貸款額。這也能向銀行展示你良好的理財紀律。不過，這樣做的主要考量是會動用你手頭上的一筆現金。這筆資金原本可能用作首期、印花稅或裝修費用。所以，你需要衡量一下，究竟是提升借貸能力比較重要，還是保留更多流動資金應付置業開支更為關鍵。
擔任擔保人後，會如何影響自己未來的按揭申請？
擔保人身份如何影響DSR上限（收緊至40%）
為他人作按揭擔保，是一項非常重大的財務承諾。一旦你成為擔保人，在法律上就需要為該筆按揭貸款負責。因此，當你將來為自己置業而申請按揭時，銀行會將你視為「非首次置業」人士。這意味著你的DSR上限，會由一般自用的50%收緊至40%。而且，你所擔保的按揭每月供款額，也會被計入你的每月總債務之中，這會大幅削弱你自己的借貸能力。
對未來置業借貸能力的長遠規劃
在答應成為擔保人之前，必須深思熟慮。建議你可以先利用網上的按揭計算器壓力測試工具，輸入相關資料作初步評估，模擬一下擔保人身份對自己未來借貸能力的影響。同時，你亦應與對方協商一個可行的「退場機制」，例如當對方入息增加或物業升值後，能否向銀行申請轉按並將你從擔保人名單中移除。為自己未來的置業路做好規劃，是非常重要的一步。
換樓期間，新舊按揭會如何影響DSR計算？
「先買後賣」策略下的DSR計算方式及風險
對於換樓人士來說，「先買後賣」的策略雖然可以實現無縫交接，但在按揭審批上卻會遇到很大挑戰。因為在你賣出舊有物業之前，你會同時持有新舊兩份按揭。銀行在審批新按揭時，會將你視為持有超過一個按揭的申請人，DSR上限會收緊至40%。計算DSR時，銀行會將你新舊兩份按揭的每月供款額一併計算，這對入息的要求會非常高，大大增加了申請的難度及風險。
如何規劃換樓流程以符合最寬鬆的審批標準
最穩妥及符合最寬鬆審批標準的方法，是採用「先賣後買」的策略。先將現有物業賣出並完成交易，清還原有的按揭貸款。這樣，當你購入新物業並申請按揭時，你便可以恢復「首次置業」的身份（前提是你在香港沒有持有其他住宅物業），從而享有50%的DSR上限。雖然這中間可能需要暫時租屋居住，但卻能讓你的按揭申請過程更順暢，並獲得更佳的貸款條件。
按揭保險計劃對DSR計算有何影響？
按揭保險的角色：申請高成數按揭
按揭保險計劃（MIP）的主要作用，是幫助有足夠還款能力，但首期資金不足的置業人士，向銀行申請敘造高成數的按揭貸款，例如八成或九成。它是由香港按證保險有限公司（HKMCi）向銀行提供擔保，讓銀行可以批出超越金管局指引上限的按揭成數。
新制下，按保申請人的DSR要求與一般按揭有何不同
在金管局暫停壓力測試後，所有按揭申請人（包括申請按揭保險的人士）都只需要符合基本的DSR要求。換言之，申請按揭保險與申請一般按揭的DSR標準是相同的。首次置業人士的DSR上限為50%。按揭保險計劃並不會放寬申請人的DSR要求，它只是在按揭成數上提供彈性。所以，即使你打算申請高成數按揭，你仍然需要確保自己的入息水平，足以通過50%的DSR門檻。