政府於2026年3月1日起放寬綠表二手居屋按揭安排，將房委會提供的擔保期由30年大幅延長至50年，最長還款期亦增至30年。此舉無疑為綠表買家帶來福音，不但「激活」了市場上大量高樓齡的二手居屋單位，讓買家在毋須壓力測試下，依然能輕鬆承造高達九成半的按揭，更大大提升了購買力，讓「上車」置業的夢想變得更易實現。
本文將為你全面剖析2026年綠表二手居屋按揭新規，由申請資格、按揭成數、利率計算，到完整的六大申請流程及重要注意事項，一文整合所有關鍵資訊，助你善用新政策優勢，順利揀選心儀單位，成功置業。
2026綠表二手居屋按揭新政策：政府擔保期延長至50年
談到綠表二手居屋按揭，2026年絕對是迎來重大轉變的一年。政府為資助房屋市場注入了新動力，推出了一項極具影響力的居屋按揭新政策。這次調整的核心，就是大幅延長政府為二手居屋提供的按揭擔保期，這個改動直接影響綠表二手居屋按揭樓齡的計算，為準買家打開了全新的置業大門。
兩大核心放寬：擔保期與還款期同步延長
這次居屋按揭新政策的重點可以歸納為兩大核心放寬。第一是政府擔保期的延長，第二是最長還款期的增加。這兩項調整同步實施，意味著銀行在審批綠表二手居屋按揭申請時，計算標準變得更為寬鬆，讓買家的財務安排更具彈性。
政府擔保期：由30年大幅增至50年
過往，房委會提供的綠表二手居屋按揭擔保期最長為30年。現在，這個期限從首次發售日期起計，大幅延長至50年。這個改動至關重要，因為銀行的按揭審批很大程度上依賴這個擔保期。擔保期越長，銀行承擔的風險就越低，也就越願意批出高成數的按揭。
最長還款期：由25年延長至30年
與擔保期同步放寬的，還有最長按揭還款期。以往綠表二手居屋按揭年期普遍最長為25年，現在則統一延長至30年。還款期拉長，最直接的好處就是每月的供款額會相應降低，有助於減輕買家的即時供款壓力。
新政策生效日：適用於2026年3月1日或之後簽訂臨約的成交
這項新政策並非適用於所有交易。準買家需要留意，只有在2026年3月1日或之後簽訂臨時買賣合約的二手居屋成交，才能受惠於延長至50年的擔保期和30年的還款期。簽約日期是決定是否符合資格的關鍵。
新政策下的置業機遇：如何捕捉樓齡放寬優勢？
新政策的推出，不僅僅是數字上的改變，它更實質地創造了新的置業機遇。過去很多因為樓齡偏高而難以承造高成數按揭的二手居屋單位，現在都重新獲得市場的關注，讓綠表買家可以發掘更多潛力選擇。
舊屋苑潛力釋放：盤點因新政而被「激活」的居屋
在舊有政策下，樓齡超過20年的居屋，銀行在批核9成半按揭時會相當審慎。現在，隨著擔保期延長至50年，大量樓齡介乎25至40年的居屋屋苑都被「激活」。這些屋苑過往可能因按揭年期不足或成數受限而乏人問津，如今卻成為了市場上的潛力股，為綠表買家提供了更多選擇。
實例分析：市區高樓齡居屋的選擇與價值
這次放寬，尤其利好一些位處市區核心地段、樓齡較高的居屋。例如一些在80年代末至90年代初落成的屋苑，雖然樓齡已達30年以上，但它們通常擁有交通便利、社區配套成熟的優勢，單位實用率也可能較高。新政策讓買家能夠以較長的還款期承造這些單位的按揭，使其價值潛力得以重新釋放。
提升購買力：以同等預算選購更優質單位
總括而言，更長的擔保期和還款期，意味著綠表買家的購買力得到實質提升。在相同的家庭入息和首期預算下，買家現在可以考慮的屋苑範圍更廣。他們或許能從一個面積較小的單位，升級至一個間隔更實用的單位；或從一個較偏遠的地區，轉而選擇一個地點更方便的屋苑。善用這個居屋按揭新政策，是實現更理想置業目標的關鍵一步。
綠表二手居屋按揭申請資格：誰合資格申請？
了解最新的綠表二手居屋按揭政策後，下一步自然是確認自己是否符合申請資格。所謂「綠表」，其實是一個統稱，代表一群符合特定條件、可以購買資助房屋的人士。想成功申請綠表買二手居屋按揭，首先就要清楚自己是否屬於其中一員。
綠表資格持有人的主要類別
綠表資格的涵蓋範圍比許多人想像中更廣。以下是幾個最主要的類別，你可以看看自己屬於哪一種。
房委會或房協轄下公屋住戶
這是最常見的一類綠表人士。如果你是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的戶主或名列家庭成員，你就擁有綠表資格。
持有有效《綠表資格證明書》人士
有些人雖然不是現居公屋，但也符合綠表資格。例如，通過公屋申請資格審查，並將在一年內獲配屋的準公屋住戶，又或者受政府清拆或重建計劃影響的居民。他們會獲發一份有效的《綠表資格證明書》，證明他們的綠表二手居屋按揭資格。
房委會「長者租金津貼計劃」受助人
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，同樣被視為綠表資格持有人，可以申請購買二手居屋。
特定合資格人士（如房署職員）
除以上類別外，還有一小部分特定人士也符合資格，例如持有房屋署簽發有效《保證書》的合資格基層員工。
關鍵文件：「購買資格證明書」的重要性
擁有綠表身份，只是踏出第一步。在物色單位和向銀行申請按揭之前，你必須先向房委會申請一份極為重要的文件——「購買資格證明書」。這份文件是整個綠表二手居屋按揭流程的入場券，有效期為十二個月。你需要持有這份證明書，才能與賣方簽訂臨時買賣合約，並且向銀行正式提交綠表二手居屋按揭申請。所以，在開始你的置業旅程前，記得要先辦妥這份關鍵的綠表二手居屋按揭文件。
綠表二手居屋按揭計算：詳解成數、年期、利率及壓力測試
談及綠表二手居屋按揭，大家最關心的無非是「借到幾多、供幾耐、利息幾多」這幾個核心問題。整個綠表二手居屋按揭計算過程，其實就是圍繞著按揭成數、年期、利率和壓力測試這四大元素。在2026年居屋按揭新政策下，各項細節都有了更彈性的安排，現在就為你逐一拆解。
按揭成數：如何借足95%及計算首期？
綠表資格的最大優勢，就是能申請高成數按揭。這代表你可以用較少的首期資金上車。不過，最高綠表二手居屋按揭成數會隨著物業的樓齡而有所調整。
首次轉讓日起計40年內：最高可造95%按揭
根據最新政策，只要心儀的二手居屋單位，由首次轉讓日期起計仍未超過40年，綠表申請人最高便可向銀行申請95%的按揭貸款。換句話說，你只需要準備樓價5%的資金作為首期，剩餘的95%都可以透過按揭支付，大大減輕了初期的財務負擔。
首次轉讓日起計第40至50年：最高按揭成數降至80%
如果單位的樓齡（同樣由首次轉讓日起計）已踏入第40年至第50年的區間，政府擔保的成數會有所下調。在這個階段，不論是綠表或白表買家，最高按揭成數會降至80%。這意味著你需要準備更充裕的資金，即樓價的20%作為首期。
特殊情況：樓齡逾40年單位申請高成數按揭的可行性
假如你看中的單位樓齡已超過40年，但又希望申請高於80%的按揭，其實仍有方法。你可以考慮經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。只要你的入息證明文件齊備，並且能通過銀行的供款與入息比率審查，便有機會獲批高達90%至95%的按揭，但就需要支付額外的按揭保險費用。
按揭年期：樓齡與30年還款期的關係
除了按揭成數，綠表二手居屋按揭年期是另一個決定你每月供款額的關鍵。新政策下最長還款期已延長至30年，但能否借足30年，就與物業的「年齡」息息相關。
釐清「樓齡」與「首次發售日期」之別
在銀行審批按揭時，他們參考的並非單位的物理樓齡（即落成日期），而是房委會提供的「首次發售日期」。這個日期是計算政府50年擔保期的起點，也是決定按揭成數和年期的最重要依據。所以在睇樓時，記得查清楚單位的首次發售日期。
「居屋搖搖板機制」：樓齡、成數與年期的互動計算
當二手居屋的樓齡越來越高，特別是接近40年擔保期分界線時，銀行審批便會啟用一套行內俗稱的「搖搖板機制」。它的原理很簡單，就是按揭成數和還款年期之間的取捨。如果你想維持較高的按揭成數，就可能需要接受較短的還款期。相反，如果你想盡量拉長還款期至30年，銀行就可能會要求你降低按揭成數。
計算方法：如何確保獲批最長30年還款期
想簡單直接地知道能否同時獲取最高95%成數及最長30年還款期？你可以參考一個市場上的普遍準則：只要單位的樓齡（由首次發售日起計）在32年或以內，綠表申請人通常都能順利獲批「95%按揭成數 + 30年還款期」這個最理想的組合。當然，每間銀行的計算標準或有輕微差別，申請前最好向不同銀行查詢。
按揭利率：P按（最優惠利率）為何是主流選擇？
未補地價的資助房屋按揭，在利率選擇上與私樓不同，市場上絕大部分銀行都只會提供P按計劃。
未補地價居屋的利率框架
由於有政府作為擔保，銀行提供的按揭產品相對標準化。現時，未補地價的二手居屋按揭申請，基本上只能選用P按（最優惠利率按揭）。P按的利率相對穩定，波幅不及H按（銀行同業拆息按揭）那麼大。
市場普遍P按利率水平及現金回贈
目前市場上大部分銀行提供的P按計劃，實際利率約為P-1.75%（P為最優惠利率，各銀行或有不同），實際年利率約為4.125%。除了利率，不同銀行為了爭取客戶，通常會提供現金回贈，金額一般為貸款額的0.2%至0.5%不等，這筆回贈金可以用來補貼律師費等雜項開支。
壓力測試：政府擔保下的豁免優勢
對於很多置業人士來說，壓力測試是一大難關。不過，申請綠表二手居屋按揭的最大好處之一，就是在特定條件下可以豁免進行壓力測試。
為何在擔保期內可豁免壓力測試？
豁免壓力測試的關鍵在於政府擔保期。因為房委會為銀行的按揭貸款提供了擔保，萬一業主斷供，房委會將會向銀行償還貸款。這大大降低了銀行的信貸風險，所以銀行無須像審批私樓按揭一樣，要求申請人通過金管局規定的壓力測試（即假設利率上升2厘後，每月供款不得高於月入60%）。
銀行可能要求進行壓力測試的例外情況
雖然有豁免優勢，但也有例外情況。如果單位的剩餘擔保期非常短（例如已接近50年），或者申請人的收入來源極不穩定（例如是佣金為主的自僱人士），部分較審慎的銀行仍可能要求申請人提供較詳細的入息證明，甚至進行基本的供款與入息比率計算，以確保申請人有足夠的還款能力。
新舊政策對比：購買力升級實例分析
新的綠表二手居屋按揭政策，究竟如何實際地提升了大家的購買力？一個簡單的案例就能清晰說明。
案例研究：同等家庭收入在新舊政策下的貸款額及單位選擇差異
假設陳先生一家是綠表家庭，家庭月入約4萬元。
在舊政策下（擔保期30年／還款期25年），他們看中一個樓齡28年的市區居屋。由於單位已接近擔保期完結，銀行最多只能批出約15年的還款期，每月供款額會變得非常高，遠超他們的負擔能力。因此，他們只能被迫選擇樓齡較新、但位置較偏遠或面積較小的單位。
在新政策下（擔保期50年／還款期30年），同一個28年樓齡的單位，現在完全處於首40年的擔保期內。陳先生一家可以輕鬆獲批95%按揭及長達30年的還款期，每月供款額變得相當輕鬆。這讓他們的選擇範圍大大擴闊，有能力在心儀的市區成熟社區置業，購買力實質上得到了提升。
綠表二手居屋按揭流程：由申請到收樓六大步驟
清楚了解整個綠表二手居屋按揭流程，是成功上車的第一步。買樓過程涉及不少文件與手續，看似複雜，但只要跟著以下六大步驟逐一完成，你會發現其實相當清晰直接。整個過程由申請資格文件開始，到物色單位、申請按揭，最後完成交易，我們一步步為你拆解。
第一步：向房委會申請「購買資格證明書」
在你開始尋找心儀單位之前，首要任務是取得入場券。這張入場券就是房委會發出的「購買資格證明書」。作為公屋住戶，你需要填妥申請表格，然後交往所屬的屋邨辦事處核實資格。房委會審批後會發出證明書，有效期通常為12個月。你必須在這段時間內完成物色單位及簽署臨時買賣合約，所以取得這份文件，就代表你的置業旅程正式啟動。這也是整個綠表二手居屋按揭申請的基礎。
第二步：物色單位及簽署臨時買賣合約
持有「購買資格證明書」後，你就可以正式在居屋第二市場物色單位了。當你找到合適的單位，並且與賣方達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約（臨約）。簽署臨約時，你通常需要支付樓價約3%至5%作為臨時訂金（俗稱細訂），這份合約會列明成交價、成交日期及雙方責任等重要條款。
檢查賣方是否持有「可供出售證明書」
在簽署臨約時，有一個非常關鍵的細節需要你留意。你需要確保賣方已經向房委會申請並持有效的「可供出售證明書」。這份文件證明賣方有權在居屋第二市場出售其單位。檢查這份文件是保障你作為買家的重要一步，確保交易能夠合法順利地進行下去。
第三步：向銀行正式提交按揭申請
簽妥臨約後，你就可以帶著這份合約及其他個人文件，例如身份證明和簡單的入息資料，向各大銀行正式提交綠表二手居屋按揭申請。由於有政府作為擔保，銀行審批相對寬鬆。你可以比較不同綠表二手居屋按揭銀行的利率及優惠，選擇最適合自己的方案。銀行收到申請後會進行初步審批，並發出按揭貸款的初步確認。
第四步：經律師向房委會申請「提名信」
這個步驟需要由你委託的律師代為處理。律師會將你的「購買資格證明書」正本、臨時買賣合約副本及其他相關文件，連同指定申請費用，一併交往房委會的置業資助貸款小組。房委會審核無誤後，便會發出一封「提名信」。這封信的作用是正式提名你作為指定單位的買家，是完成後續法律程序的必要文件。
第五步：簽署正式買賣合約及辦理轉讓手續
當收到銀行的正式按揭批核信及房委會的「提名信」後，你的律師便會安排你與賣方簽署正式買賣合約（正約）。簽署正約時，你需要支付加付訂金（俗稱大訂），連同細訂金額一般合共為樓價的10%。之後，律師會處理樓契等轉讓文件，並安排在成交日辦理轉讓手續。
第六步：完成交易及交還原有公屋單位
來到最後一步，在正式成交當日，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師。交易完成後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。作為綠表買家，還有一項重要責任，就是在完成交易後的指定期限內（通常為60天內），將現居的公屋單位騰空並交還給房委會。
綠表買二手居屋按揭必讀注意事項
除了計算清楚綠表二手居屋按揭首期和每月供款，整個置業過程中還有幾個關鍵的注意事項，提早了解可以幫助你更順暢地完成交易，避免不必要的開支。
印花稅成本：非首次置業者的稅務考慮
印花稅是除了首期之外最大的一筆前期開支，稅率高低取決於你是否屬於首次置業。
首次置業稅率（第2標準稅率）計算
如果你（及任何聯名買家）在購買此二手居屋時，在香港沒有持有其他任何住宅物業，你便符合「首次置業」的身份。這種情況下，印花稅會按照較低的「第2標準稅率」計算，稅率由$100至樓價的4.25%不等，視乎樓價而定。
非首次置業須繳付從價印花稅（AVD）的定義
需要特別留意的是，即使你使用綠表資格購買未補地價的二手居屋，只要你在簽署買賣合約時已經持有其他香港住宅物業，法律上就不再是首次置業。在這種情況下，你需要繳付較高的新從價印花稅（AVD），目前稅率為樓價的7.5%。這筆費用相當可觀，在計劃置業預算時絕對不能忽略。
房委會居屋 vs. 房協居屋按揭有何分別？
市場上的資助房屋主要由房屋委員會（房委會）及房屋協會（房協）提供，兩者在按揭申請的審批上有根本性的分別，了解房委會房協居屋按揭分別對你的財務規劃非常重要。
擔保機構：政府擔保與銀行自行審批
最大的分別在於擔保方。房委會的居屋由政府直接提供按揭擔保，因此銀行承擔的風險極低，審批自然相對寬鬆。相反，房協的居屋（如「住宅發售計劃」單位）並沒有政府的直接擔保，銀行需要自行評估風險，審批標準會較為嚴謹，與處理私樓按揭申請相似。
審批準則：壓力測試及擔保人要求差異
由於有政府作為強大後盾，申請房委會的綠表二手居屋按揭，在擔保期內通常都可豁免壓力測試，銀行亦普遍不接受加入擔保人。但申請房協的居屋按揭，銀行則較大機會要求申請人進行綠表二手居屋按揭壓力測試，以確保你有足夠的還款能力。不過，房協居屋按揭的好處是，如果入息不足，可以考慮加入綠表二手居屋按揭擔保人協助上會。
轉按套現的嚴格限制
買入單位後，日後想透過轉按或加按套取備用資金？這一點，未補地價居屋與私人樓宇有著天壤之別。
必須獲房署批准的特定理由（如醫療、殮葬等）
未補地價的居屋業主不可以隨意將物業轉按套現。你必須向房屋署提交申請，並提供文件證明你有迫切的財務需要，而理由通常都非常嚴苛，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費或支付贍養費等。署方會根據個別情況審批，一般投資或個人消費等理由並不會獲批。
與私人樓宇轉按套現的自由度比較
這與私人樓宇的業主形成鮮明對比。私樓業主只要物業有升值，便可以相對自由地向銀行申請轉按或加按，將物業升值的部分套現出來，用作投資、裝修或個人周轉，資金運用彈性大得多。
揀選高樓齡二手居屋的機遇與風險
隨著綠表二手居屋按揭擔保期放寬至50年，不少高樓齡的二手居屋盤源被重新激活。考慮這類單位時，要同時衡量其好處與潛在風險。
機遇：入場門檻較低、社區配套成熟
高樓齡二手居屋最大的吸引力，自然是其相對較低的入場門檻。樓價通常比新落成的居屋有折讓，讓你可以用較少預算在心儀地區上車。而且，這些屋苑大多位處發展成熟的社區，交通網絡、街市、商場及學校等生活配套一應俱全，非常方便。
風險：未來維修保養開支、轉售潛力考量
硬幣的另一面是，樓宇年紀大，意味著潛在的維修開支可能會增加。例如大廈可能需要進行強制驗窗、更換升降機或翻新外牆等大型工程，屆時業主需要攤分一筆可觀的費用。此外，雖然按揭年期放寬，但在考慮綠表二手居屋按揭樓齡時，仍需思考數年後轉售的潛在難度，畢竟下一手買家亦會考慮樓齡問題。
綠表二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
申請綠表二手居屋按揭需要擔保人嗎？
這是一個大家經常會問的問題。簡單來說，申請綠表二手居屋按揭，絕大部分情況下都不需要，銀行亦不接受加入綠表二手居屋按揭擔保人。原因很直接，因為房委會已經為這筆貸款提供了按揭擔保。對銀行而言，這筆貸款的風險極低，所以審批標準會比私樓按揭寬鬆很多，不需要再有額外的個人擔保。整個按揭申請的審批，會完全基於業主本人的財務狀況。
只有在極少數特殊情況，例如申請人完全沒有收入證明，部分銀行可能會酌情考慮，讓申請人加入直系親屬作為「諮詢人」作參考，但這並非正式的擔保人，而且處理方式亦因銀行而異。
如果入息不穩定或屬自僱人士，可以申請按揭嗎？
可以的，這正是政府擔保的其中一個最大優勢。相對於私樓按揭需要提交大量稅單、公司證明、銀行月結單等文件，綠表二手居屋按揭申請的入息審查要求非常寬鬆。只要單位仍在政府擔保期內，即使你的收入不固定，或者是自由工作者、自僱人士，銀行審批的彈性都很大。
通常，申請人只需申報家庭總收入，甚至簽署一份聲明表示自己有能力還款，銀行都會接納。因為有房委會的擔保，銀行主要考慮的是單位本身的價值和擔保期，而不是過於嚴格地審查申請人的入息穩定性。
哪些銀行提供綠表二手居屋按揭？選擇時有何準則？
市場上大部分主流銀行都有提供綠表二手居屋按揭，例如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）、渣打銀行等等。選擇綠表二手居屋按揭銀行時，有幾個準則可以參考。
第一是按揭利率和現金回贈。雖然未補地價居屋主要使用P按，但不同銀行提供的「P減」優惠和現金回贈比率可能會有差異，長遠下來會影響總利息支出。第二是銀行的服務和經驗，選擇一家熟悉居屋按揭流程的銀行，可以讓整個申請過程更順暢。建議可以多向幾家銀行查詢，或者透過專業的按揭轉介顧問，比較當時最新的市場優惠，從而作出最適合自己的選擇。
買入居屋後，可以加名或轉名給配偶或家人嗎？
這點需要特別注意，未補地價的居屋在業權轉讓上有非常嚴格的限制。根據《房屋條例》，除非得到房屋署署長的預先批准，否則業主不能隨意將配偶或家人的名字加入業權，或者將業權轉讓給他們。
房委會只會在極為特殊的理由下，例如因離婚或分居而執行的法庭命令、業主去世由受益人繼承，或者業主因年紀老邁、健康問題、破產等原因需要轉名給家庭成員，才會考慮批准申請。單純因為個人意願想加名，通常是不會獲批的。
如果居屋的政府擔保期已過（樓齡超過50年），是否完全無法承造按揭？
並非完全無法承造按揭，但是審批條件會變得截然不同。當一個居屋單位的樓齡超過50年，意味著房委會提供的綠表二手居屋按揭擔保期已經完結。在這種情況下，銀行會將其視為一間普通的私人樓宇來進行按揭審批。
這代表申請人需要符合私樓的按揭標準，包括：最高按揭成數會大幅下降至六至七成；必須提供足夠的入息證明文件，並且通過銀行的供款與入息比率審查；而最長還款年期亦會受到「75減樓齡」或「75減人齡」的公式所限制。所以，雖然仍有機會獲批按揭，但貸款條件會嚴格得多，首期預算亦需要大幅增加。