居屋業主因應家庭狀況轉變，例如結婚、離婚、移民或年邁等原因，或需考慮將物業業權轉讓予家人。然而，有別於可在市場自由買賣的私人樓宇，未補地價的居屋轉讓受房屋委員會嚴格規管，必須基於特定理由，並以不涉及金錢交易的「送契」形式進行。究竟房委會接納哪十大轉名原因？正式申請的五大步驟是甚麼？相關的送契手續、費用及按揭安排如何處理？本文將為你一文釐清居屋轉名的所有細節，並提供三大避坑指南，助你順利辦妥業權轉讓事宜。
居屋轉名前必讀：兩大核心限制與先決條件
在考慮進行居屋轉名申請時，首先要明白這與一般私人樓宇的業權轉讓有根本上的分別。由於居屋是資助房屋，房委會對其業權轉讓設下嚴格的框架，並非隨時可以「甩名」或轉讓。所有申請都必須建基於兩大核心原則之上，缺一不可。了解清楚這兩個前提，是順利完成整個居屋轉名手續的第一步。
限制一：不涉及金錢代價的轉讓原則
房委會規定，所有居屋轉名的申請，都必須以「不涉及金錢代價」的形式進行。簡單來說，這是一份贈予，而不是一宗買賣。在整個轉讓過程中，承讓人（即新業主）不可以向原業主支付任何費用來換取業權。這個原則是為了確保資助房屋資源不會被用作變相的商業交易圖利。
解構「送契」：「饋贈契」(Deed of Gift) 與「允許契」(Assent)
這種不涉及金錢的轉讓，在法律上通常是通過「居屋轉名送契」來處理。律師會根據不同的情況，草擬兩類主要的法律文件。如果業主在世時將業權轉讓給家庭成員，便會用到「饋贈契」(Deed of Gift)。如果業主身故，由遺產繼承人承繼業權，則會用到「允許契」(Assent)，以確認遺產代理人同意將業權轉移給受益人。
業主破產的唯一例外
這個「不涉及金錢」的原則有一個極為特殊的例外情況，就是業主被法庭頒令破產。在這種情況下，破產管理署或受託人為了向債權人還債，需要處理業主名下的資產，當中可能涉及業權的轉移。這是唯一房委會容許、可能涉及金錢利益的轉讓情況。
限制二：承讓人資格規定
除了轉讓形式的限制，接收業權的「承讓人」的身份亦有嚴格規定。並非任何親屬都有資格成為居屋的新業主。房委會此舉旨在將單位業權保留在核心家庭成員之中。
準承讓人必須為單位「已登記家庭成員」
原則上，承讓人必須是該居屋單位戶籍上的「已登記家庭成員」。這意味著即使是直系親屬，例如子女，如果在當初購買居屋時或之後，沒有正式將名字加入該單位的家庭成員名單內，一般亦不符合承繼業權的資格。這點突顯了確保戶籍資料準確的重要性。
業主身故後的業權繼承例外
同樣地，承讓人資格規定也有一個重要的例外。假如業主不幸離世，其合法遺產繼承人（例如子女或配偶），即使並非該單位的登記家庭成員，仍有權透過遺囑或無遺囑繼承法例繼承該單位的業權。這是為了保障業主去世後，其家人的合法繼承權益。
居屋轉名資格：房委會接納的10大特殊原因及文件清單
要成功提交居屋轉名申請，首先要了解你的情況是否符合房委會的接納範圍。房委會並非隨意批准轉讓，而是設定了10個主要的特殊原因。整個居屋轉名手續的關鍵，就是證明你的個案屬於其中之一。下面我們逐一拆解這10個原因，以及你需要準備的證明文件清單，讓你一看就明白。
原因一：加入配偶
這是最常見和直接的原因。業主婚後，希望將配偶的名字加入樓契，讓對方成為聯名業主，給予一份保障。房委會一般都會接納這個申請。
所需文件：結婚證書副本
你需要提交結婚證書的副本，以證明你和承讓人的配偶關係。
原因二：離婚或分居
當婚姻關係結束，雙方需要根據法庭的判決來分配資產，當中可能包括居屋單位。業主可以申請將業權完全轉讓給前配偶。
所需文件：絕對判令(Decree Absolute)及法庭命令
你需要提供由法庭頒佈的離婚絕對判令，以及清楚列明單位業權分配的相關法庭命令。
原因三：業主婚後遷出
如果業主在買入單位後結婚，並且搬到配偶的住處，可以申請將原有居屋單位的業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
所需文件：結婚證書及新住址證明
你需要提交結婚證書，同時也要提供證明你已遷往新居的住址證明，例如水電煤單或銀行月結單。
原因四：業主移民或永久離港
業主因為移民、需要到海外長期工作，或者決定永久移居內地、澳門或台灣，可以申請將業權轉給單位內的其他家庭成員。
所需文件：外國入境批准、簽證或居留證明
你需要提供相關國家或地區發出的入境批准信、有效簽證或居民身份證明文件。
原因五：申請僱主房屋福利
業主本人、配偶或其他家庭成員，為了符合資格申請公務員房屋福利或公司提供的房屋津貼，而需要更改單位的業權持有狀況。
所需文件：相關部門或僱主發出的核准文件
你需要提交由相關政府部門或僱主發出的正式文件，證明申請房屋福利與業權轉讓有直接關係。
原因六：家庭成員曾支付樓價或按揭
這種情況也很常見。當初買樓時，某位家庭成員可能支付了大部分首期，或長期幫忙分擔按揭供款。為了正式承認這位成員的貢獻，可以申請將業權轉給他或她。這類居屋轉名送契申請，證明文件尤其重要。
所需文件：首期付款及按揭還款證明
你需要提供清晰的銀行記錄，例如支付首期的轉帳證明，以及顯示該家庭成員持續還款的銀行月結單或按揭還款記錄。
原因七：業主去世（遺產繼承）
當業主不幸離世，就需要辦理遺產繼承手續，將單位業權轉給合法的繼承人。
所需文件：遺囑認證書、遺產管理書或死亡證等
你需要根據遺產繼承的具體情況，提供遺囑認證書、遺產管理書、死亡證以及遺產稅豁免證明書等法律文件。
原因八：業主年邁（年滿65歲）
當年滿65歲或以上的業主，希望在生前預先處理好資產安排，可以申請將業權轉給單位內的家庭成員。
所需文件：業主身份證副本
你需要提供業主的身份證副本，以證明其年齡已符合要求。
原因九：業主病危
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症，並有醫生證明其情況危殆，可以申請將業權轉讓給家人，預先做好安排。
所需文件：註冊西醫醫療證明
你需要提供由香港註冊西醫發出的醫療證明文件，清楚說明業主的身體狀況。
原因十：業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會交由破產管理署或受託人處理，以償還債務。這時就需要進行業權轉讓。
所需文件：法庭破產令及破產管理署同意書
你需要提交由法庭頒佈的破產令，以及由破產管理署或受託人發出的業權轉讓同意書。
其他特殊酌情情況
除了以上十個明確列出的原因，房委會也明白每個家庭都可能遇到獨特的困難。如果你遇到的情況不在列表上，但有非常充分和值得體恤的理由，也可以嘗試提交申請，房署會按個別情況酌情審批。
居屋轉名手續全攻略：五大步驟流程圖解
清楚了解居屋轉名申請的條件後，接下來就是處理實際的申請流程。整個居屋轉名手續可以歸納為五大步驟，只要跟著這個路線圖一步步進行，就能清晰掌握每個環節。我們將會由準備文件開始，一直到最後更新紀錄，為你詳細拆解。
第一步：填寫申請書及備妥文件
申請表格：HD7「業權轉讓申請書」
整個程序的起點，是填寫一份名為「業權轉讓申請書」的表格，編號為HD7。這份表格可以於各屋邨辦事處索取，或者直接在房屋委員會網站下載。填寫時必須確保所有資料準確無誤，特別是業主及準承讓人的個人資料，而且簽名式樣需要與樓宇買賣文件上的簽名一致。
實用工具：居屋轉名文件核對清單(Checklist)
申請時需要連同大量證明文件一併遞交，文件是否齊備直接影響審批進度。為方便你準備，我們整理了一份基本的文件核對清單，你可以根據自己申請的原因作相應調整：
* 所有業主及準承讓人的香港身份證副本
* 支持轉讓原因的證明文件副本（例如：結婚證書、法庭命令、死亡證、醫生證明等）
* 填妥及已簽署的HD7申請表格正本
第二步：遞交申請及繳付手續費
遞交地點：所屬分區租約事務管理處
備妥所有文件後，便可將申請遞交至該居屋單位所屬的分區租約事務管理處。你可以透過房屋委員會的網站，查詢自己屋邨所屬的管理處地址及辦公時間。
費用及繳付方式
遞交申請時，需要一併繳付申請手續費。目前的費用為港幣$3,020元（請以房委會最新公布為準），須以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭註明「香港房屋委員會」。有一點必須注意，此費用一經繳交，不論申請結果如何，即使中途撤銷申請，也不會獲得退還。
第三步：房屋署審批申請
審批時間：約6星期
房屋署收到你的申請和文件後，便會開始進行審批。假如所有文件齊備，整個審批過程一般需時約6個星期。房屋署會在這段時間內核實你提交的資料及轉讓原因是否符合政策規定。
審批結果：批准、要求補件或拒絕
審批完成後，你會收到書面通知。結果通常有三種：一是申請獲得批准，你會收到「原則上同意書」；二是要求補交文件，你需要按指示提供額外資料；三是申請被拒絕，通知書上會列明拒絕的原因。
第四步：聘請律師辦理法律文件
律師角色：草擬轉讓契據或送契
當你收到房署的「原則上同意書」後，下一步便要自行聘請律師，處理正式的法律轉讓文件。律師會根據你的個案，草擬一份不涉及金錢交易的「轉讓契據」。由於大部分居屋轉名個案均屬饋贈性質，這份文件也就是俗稱的居屋轉名送契。
房署法律事務分處審批契據
律師草擬的契據初稿，並不能直接簽署作實。文件必須先呈交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合房屋條例及地契條款。此程序需要另外繳付一筆「批核契據手續費」，同樣不設退款。待契據獲批後，才能安排簽署。
第五步：完成轉讓後更新紀錄
向房署提交新契據副本及查冊記錄
在律師樓完成所有簽署及法律程序，並於土地註冊處完成註冊後，整個業權轉讓便告完成。但手續尚未結束，你必須將新的轉讓契據副本及最新的土地查冊記錄，提交一份給你所屬的分區租約事務管理處作紀錄。
確保戶籍資料更新
提交文件後，管理處會更新單位的業權及戶籍資料。這是非常重要的一步，確保房署的紀錄與土地註冊處的資料一致，避免日後處理單位相關事宜時出現混亂。完成這一步，整個居屋轉名程序才算真正圓滿結束。
居屋轉名費用解構：四大支出項目
決定要辦理居屋轉名申請，除了要準備文件，預算相關開支亦是重要一環。整個居屋轉名手續主要涉及四大支出，從遞交申請到完成法律程序，每一步都有對應的費用。以下我們將逐一拆解，讓你對所需資金有更清晰的預算。
費用一：房委會申請手續費
這是啟動整個轉名程序的第一筆費用。當你向房屋委員會（房委會）遞交「業權轉讓申請書」時，就需要一併支付這筆申請手續費。根據現時的資料，這筆費用為港幣$3,020，主要用作處理申請的行政開支。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票繳付。
費用二：房署審批契據手續費
當你的轉名申請獲房委會原則上批准後，便進入下一個法律程序階段。你需要聘請律師草擬一份轉讓契據（通常是送契）。這份契據草稿在正式簽署前，必須呈交房屋署（房署）的法律事務分處審批，以確保文件符合所有規定。房署會就此審批工作收取另一筆手續費，現時為港幣$2,630。
費用三：律師費及雜費
由於居屋轉名涉及業權變更，必須經由律師處理相關法律文件。你需要自行委聘律師，負責草擬轉讓契據、提供法律意見、代為處理文書往來及到土地註冊處登記等事宜。律師費沒有統一標準，視乎不同律師行及個案的複雜程度而定。除了律師的服務費，通常還會包括一些雜費，例如查冊費等。
費用四：印花稅（釐印費）
不少人誤以為居屋轉名送契因為不涉及買賣金額，便不需要繳付印花稅。事實上，即使是送贈形式的業權轉讓，稅務局仍會將其視為一項物業交易，並且需要繳納印花稅。
送契印花稅的計算方式
送契的印花稅並非以零元計算，而是根據物業在轉讓當日的市場估值，再按照當時的「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty）稅率計算。簡單來說，稅務局會評估該單位當時的市值，然後像一般買賣一樣計算應繳的稅款。準承讓人（新業主）的身份及當時持有的物業狀況，亦會影響最終適用的稅率。
重要條款：已繳付房委會的費用不設退還
這一點非常重要，必須留意。所有已繳付給房委會的費用，即上文提及的「申請手續費」及「審批契據手續費」，無論申請最終是否獲批、申請人中途自行撤銷申請，或是因任何原因未能完成轉讓，這兩筆費用都不會退還。所以在遞交申請前，務必確認自己符合資格和備妥所有文件。
居屋轉名注意事項：三大避坑指南
要順利完成居屋轉名申請，除了清楚了解步驟，更要懂得避開過程中的常見陷阱。整個居屋轉名手續看似直接，但其實內藏不少細節，稍一不慎就可能導致延誤或額外開支。以下為你整理了三大關鍵注意事項，助你規劃得更周全。
關鍵一：房署「雙重審批」程序
許多申請人誤以為，只要房署批准了轉名原因，事情就完成了一大半。實際上，這只是第一步。房署的審批程序分為兩重關卡，兩者缺一不可。
第一重審批：轉讓「原因」的批准
這一重審批，是向房屋署的房屋資助分處提交申請，核心是審核你轉讓業權的「原因」是否符合房委會接納的特殊情況。你需要填妥申請書（HD7），連同結婚證書、法庭命令或醫生證明等相關文件一併遞交。房署會評估你的個案是否合情合理，符合政策要求。只有通過了這第一關，你才會收到原則上的批准。
第二重審批：法律「文件」的審核
獲得原則上批准後，你需要聘請律師草擬正式的法律文件，例如是次居屋轉名送契所用的「饋贈契」(Deed of Gift)。這份契據草稿在正式簽署前，必須呈交給房屋署的法律事務分處進行第二次審批。他們會仔細審核文件的法律條款及格式，確保完全符合房屋條例的規定。這個步驟需要另外繳付一筆審批契據的費用，所以整個流程涉及至少兩次審批和兩筆不同的費用。
關鍵二：處理現有銀行按揭
如果你的居屋單位仍有銀行按揭尚未還清，處理起來會相對複雜，因為業權轉讓會直接影響銀行的按揭合約。
必須先取得承按銀行同意
在向房署遞交申請的同時，你必須主動聯絡承按銀行，告知你的轉名計劃。銀行作為債權人，需要同意業權人的變更。銀行會重新評估風險，確保其利益得到保障。未取得銀行同意，整個轉名程序將無法繼續。
或需申請「轉變按揭安排」(表格HD64)
在某些情況下，例如新舊業主需要更改按揭人或貸款條款，除了銀行的內部手續，你可能還需要向房委會額外申請「轉變按揭安排」。這需要填寫另一份表格（HD64）並繳付相關手續費，以取得房委會對新按揭安排的正式批准。
新業主的按揭申請考量
銀行通常會將這種情況視為一宗新的按揭申請。這意味著，接收業權的新業主（承讓人）必須具備足夠的還款能力，並且需要通過銀行的入息審查和壓力測試。如果新業主的財務狀況不符合銀行的批核標準，銀行有權拒絕按揭申請，這亦會直接阻礙整個轉名計劃。
關鍵三：「同意書」一年有效期
即使你成功闖過所有關卡，最後還有一個時間限制需要注意。
有效期起算點及錯過期限的後果
當房署完全批准你的申請後，會發出一封「業權轉讓同意書」。這封同意書的有效期為一年，由發出日期起計算。你必須在這一年內，完成所有後續的法律程序，包括聘請律師、簽署轉讓契據，以及到土地註冊處完成登記。如果錯過了這個一年的期限，同意書便會自動失效。屆時，你就需要從頭開始重新遞交申請，並且再次繳付所有不能退還的手續費，費時失事。
居屋轉名 vs 房協轉名 vs 補地價 vs 居二市場
處理資助房屋的業權時，坊間有幾種常見做法，每種做法的性質、條件和限制都大不相同。要順利辦理居屋轉名申請，首先要清楚了解它與其他選項的分別，才能選用最適合自己情況的方案。
居屋轉名 (本文主題)
特點：送契形式、免補地價、受讓人資格受限
本文集中討論的居屋轉名申請，是指在未補地價的情況下，因特定家庭原因向房屋委員會申請轉讓業權。整個居屋轉名手續的核心，是以不涉及金錢交易的居屋轉名送契形式進行。這個方法的好處是豁免了補地價的龐大開支，但限制也相當嚴格，新的業權持有人必須是單位內已登記的家庭成員。
房協資助房屋轉名
分別：處理機構為房協、程序及表格不同
除了房委會的居屋，市面上還有由香港房屋協會（房協）推出的資助房屋，例如「住宅發售計劃」或「夾心階層住屋計劃」的單位。如果持有的是房協單位，業權轉讓的申請便須向房協提交，而不是房委會。兩者的處理程序、所需表格以至審批準則都有分別，申請人需要依循房協的特定指引辦理。
補地價後自由轉讓
特點：需補回地價、可在公開市場自由買賣或轉讓
補地價是將資助房屋「私有化」的過程。業主向政府繳付樓價折扣差額後，單位的轉讓限制便會解除。之後，單位就等同一般私人樓宇，業主可以在公開市場上自由買賣、出租或轉讓給任何人，不再受家庭成員身份或入息資格等條件限制。這個選項提供了最大的自由度，但前提是需要準備一筆可觀的資金。
居屋第二市場轉售
特點：免補地價、屬於買賣交易、買家須具綠表/白表資格
居屋第二市場（或稱居二市場）是另一個免補地價的選項，但它與本文主題的「轉名」性質完全不同。居二市場是一個真正的買賣平台，涉及金錢交易。業主可以將單位出售，但買家必須是持有「綠表」或「白表」資格的合資格人士。這是一種出售物業的方式，而不是基於家庭成員關係的業權轉移。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
來到居屋轉名申請的最後階段，我們整理了一些大家最關心的問題，希望可以一次過解答你心中的疑問。
Q1: 居屋送契後，新業主可否申請按揭？
答案是可以的。很多朋友會將私樓送契的概念套用在居屋上，以為經居屋轉名送契後，銀行在五年內都不會批出按揭。不過，未補地價居屋的情況比較特殊。因為居屋有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以，即使業權是透過送契形式轉讓，只要文件齊全，新業主一般都可以順利向銀行申請按揭。
Q2: 非同住子女可否因業主去世繼承業權？
可以。這正是居屋業權繼承的一個重要例外情況。一般來說，承讓人必須是單位內的已登記家庭成員。不過，如果居屋轉名的原因是業主身故，其合法繼承人，即使是沒有在該單位同住的子女，都可以直接繼承業權，而且過程不需要再通過入息或資產審查。
Q3: 整個居屋轉名手續需時多久？
整個居屋轉名手續的時間可以分為兩個階段。第一階段是向房屋署遞交申請。在文件齊備的情況下，審批時間大約需要6個星期。第二階段是申請獲批後，聘請律師處理法律文件。這個階段所需的時間，視乎律師樓的處理效率而定。有一點要特別留意，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年，你必須在這一年內完成所有法律程序。
Q4: 撤銷申請可否退回手續費？
這個問題的答案很直接：不可以。所有已向房委會繳付的費用，包括最初的申請手續費，以及之後審批法律文件的費用，在任何情況下都不會退還。這項規定適用於所有情況，不論申請是被拒絕，還是申請人自己中途決定撤銷申請。
Q5: 「有份供樓」是否等同業權？房委會如何界定？
「有份供樓」並不直接等同擁有業權，但它是房委會接納的其中一個居屋轉名申請理由。如果你想以這個理由申請轉名，就需要向房委會提供實質證據，證明你在財務上有重大貢獻。這些證據包括支付首期的銀行紀錄、按揭供款的轉賬證明等等。房委會會根據這些文件，去判斷你的個案是否符合轉讓業權的資格。