手持已升值的物業，無論是需要資金作生意周轉、整合債務、子女置業，抑或應付突如其來的大額開支，物業套現都是一個常見且有效的理財方案。然而，面對銀行及財務公司提供的加按、轉按、現契、二按等多種選擇，您是否感到花多眼亂，不知從何入手？不同方案的利率、貸款額、審批難度及流程均有天壤之別，選錯隨時得不償失。
本文將為您提供一站式終極比較，深入拆解四大物業套現方法的原理、優劣及適用對象，助您根據自身財務狀況及需要，作出最精明的選擇。我們更會提供貸款額試算、申請文件清單，並附上為無收入、自僱及退休人士度身訂造的申請全攻略，讓您輕鬆掌握物業套現的每一個關鍵細節。
為何需要物業套現？認清您的財務目標
在深入探討各種物業套現方法之前，最重要的一步是先認清自己的財務目標。物業套現的意思，是將您持有的物業價值轉化為流動資金，它是一個相當強大的理財工具。不過，不同的目標，例如是需要一筆大額資金，還是想整合債務，都會影響您選擇哪種方案。先想清楚「為何套現」，才能為「如何套現」找到最佳答案。
常見套現需要：您屬於哪一種？
很多人考慮物業套現，通常是基於以下幾個常見的財務需要。看看您是否也正在面對類似情況？
生意周轉或創業資本
對於營商人士而言，現金流就是命脈。無論是應付生意周轉的燃眉之急，還是把握擴充機會、需要一筆啟動資金，利用物業套現所取得的資金，其利息成本通常遠低於一般商業貸款，能大大減輕您的營運壓力。
整合高息債務（清卡數/私人貸款）
信用卡結欠或私人貸款的利息支出，可以蠶食您大部分的收入。物業套現或轉按是其中一個整合高息債務的有效策略。您可以透過申請一筆過較大額、低利息的按揭貸款，一次過清還所有高息債務，之後只需集中向單一機構作較低利息的供款，有助改善財務狀況。
為子女支付首期或置業
面對高昂的樓價，年輕一代要「上車」置業確實不容易。不少父母會選擇將自己已升值的物業套現，為子女提供買樓首期，助他們一把，讓他們建立自己的安樂窩。這份支持，往往是子女成家立室的關鍵第一步。
家居裝修或應付大額開支
住了多年的安樂窩，可能需要一筆資金進行大型裝修或翻新，以改善居住環境。又或者，生活中總會遇到一些預期之外的大額開支，例如家庭成員的醫療費用。物業套現可以提供一筆可觀的現金，讓您應付這些需要，而無需動用應急儲備。
退休生活規劃或醫療儲備
妥善規劃退休生活至關重要。對於已退休或臨近退休，即使再沒有固定月薪收入，持有已供滿或已大幅升值的物業，本身就是一項重要資產。透過現契套現等方式，可以將部分物業價值轉化為穩定的現金流，作為退休生活的使費或醫療儲備，讓您生活得更安心自在。這亦是解決物業套現無收入證明這個常見情況的有效途徑之一。
四大物業套現方法深度解析：原理、流程及適用對象
市面上有不同的物業套現方法，每種方案的原理、流程和適合的對象都大相徑庭。要找到最適合自己的方案，首先要清楚理解各種物業套現意思，才能將物業的價值靈活運用。以下我們一齊深入探討加按、轉按、現契套現及二按這四大主流方案，助你作出最明智的決定。
方法一：加按 (Top-up Mortgage) — 在原銀行增加貸款
加按原理與流程
加按的原理很直接。你可以想像，你的物業因為市場升值而「增磅」，而你之前供款又還了一部分本金，這就騰出了新的貸款空間。加按就是向你原來承造按揭的銀行申請，將這部分新增的價值，轉化為一筆額外貸款借出來。
流程上，因為是跟原銀行打交道，手續相對簡單。你只需要向銀行提出加按申請，並且提交最新的入息證明文件。銀行會為你的物業重新估價，並且再次評估你的還款能力，包括進行壓力測試。審批成功後，簽署相關文件，銀行就會將套現的款項發放給你。
加按的優點與缺點
加按的最大優點是便捷。由於銀行已有你的按揭紀錄及個人資料，審批流程通常比重新申請按揭快，有時候甚至可以節省部分律師費用，時間成本較低。
但是，缺點是你只能接受原銀行的條款。如果當時市場上有其他銀行提供更低的利率或更高的現金回贈，你就無法享受這些優惠。換句話說，你為了方便，可能犧牲了更佳的財務效益。
誰適合加按？
如果你需要資金，但是時間比較緊迫，並且滿意現有銀行的服務和利率，加按就是一個快捷的選擇。這類業主通常視方便和速度為首要考慮，多於追求市場上最優惠的條款。
方法二：轉按 (Refinancing) — 轉至新銀行獲取更佳條款
轉按原理與流程
物業套現/轉按的意思，是將整份按揭由A銀行轉移到B銀行。B銀行會提供一筆新的貸款，先用作清還你在A銀行的舊有按揭餘額，而新貸款額與舊餘額之間的差價，就是你可以套現的現金。這個操作讓你既可套現，又可以享受B銀行更吸引的按揭計劃。
流程上，轉按等同於一次全新的按揭申請。你需要比較不同銀行的方案，然後向心儀的銀行提交完整的入息及物業文件。新銀行會重新為物業估價、審核你的信貸報告(TU)及進行壓力測試。審批通過後，你需要委託律師辦理贖回舊按揭及簽訂新按揭契的手續，整個過程相對較長。
轉按的優點與缺點
轉按最大的吸引力在於「轉會優惠」。你可以把握市場時機，選擇利率最低、現金回贈最高的銀行，財務效益通常是四種方法中最好的。現金回贈的金額有時相當可觀，足以抵銷律師費等開支。
缺點則是時間成本和手續較為繁複。整個流程由申請到取得款項，可能需要一個月或以上。你還需要留意舊有按揭的罰息期是否已過，否則提前還款可能需要支付額外罰款，得不償失。
誰適合轉按？
如果你不急於用錢，並且希望爭取市場上最優惠的利率和最高現金回贈，轉按就是你的最佳選擇。這類業主通常對數字較為敏感，願意花時間去處理文件，以換取長遠的利息節省和即時的現金獎賞。
方法三：現契套現 (Re-mortgage) — 釋放已供滿物業價值
現契套現原理與流程
現契套現，顧名思義，是為已經供滿、沒有任何按揭負擔的「現契樓」而設。原理是將這間零負債的物業，重新抵押給銀行，申請一筆全新的按揭貸款，從而將不動產轉化為流動資金。對於考慮物業套現但無收入證明的退休人士，這是一個重要的融資渠道。
它的申請流程與一般新買賣物業的按揭申請非常相似。你需要選擇銀行、提交個人財務資料及物業文件、等待銀行估價及審批。銀行同樣會根據金管局指引及壓力測試去釐定最終的貸款額。
現契套現的優點與缺點
優點是你可以將一個已經「鎖死」的龐大資產價值釋放出來，獲取大額的低息資金，資金用途極具彈性。由於是為無按揭物業申請，你可以自由選擇市場上任何一間銀行，爭取最佳條款。
缺點是申請門檻與一般按揭看齊。即使物業已供滿，銀行依然會嚴格審視你的還款能力。對於已退休或收入不穩定的業主，要通過壓力測試可能有一定難度，可能需要以資產水平作審批基礎。
誰適合現契套現？
最適合已將物業供滿，但手頭上需要大筆資金作退休規劃、醫療開支、子女置業首期或創業的業主。他們擁有高價值的資產，並希望用最低成本將其價值釋放出來使用。
方法四：二按 (Second Mortgage) — 無須轉走一按的額外貸款
二按原理與流程
二按是在保留原有銀行一按的基礎上，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。你的物業會同時抵押給銀行（一按）和財務公司（二按）。
流程通常比銀行按揭簡單快捷。財務公司著重物業的剩餘價值，審批尺度較寬鬆，有時甚至不需提供入息證明或通過壓力測試。不過，申請二按普遍需要先得到一按銀行的同意。
二按的優點與風險
二按的優點是審批門檻低、速度快。當銀行因為種種原因（例如未能通過壓力測試、信貸評級不足）拒絕你的加按或轉按申請時，二按提供了一個可行的套現途徑，能解燃眉之急。
但是，二按的最大風險是極高的利息成本。其利率遠高於銀行的一按利率，會大大加重你的總供款負擔。一旦你無法償還貸款，物業被收回的程序亦會因為涉及兩間貸款機構而變得更複雜，風險不容忽視。
誰適合申請二按？
二按通常是業主在銀行渠道無法獲得貸款時的後備方案。它適合那些有緊急資金需要，但又無法通過銀行嚴格審批的業主。選擇二按前，必須清楚計算高昂利息的影響，並且確認自己有能力應付額外的供款壓力。
終極比較：哪種物業套現方法最適合您？
了解過不同的物業套現方法之後，最核心的問題就是，哪一種才最切合您的個人需要？每種方案都有其獨特的優點和取捨，沒有絕對的好與壞，只有是否適合。為了讓您一目了然，我們將從幾個關鍵維度，深入剖析這四大方案。
四大方案關鍵指標對比表
我們可以將加按、轉按、現契套現和二按，放在同一張桌上比較。以下是一個簡潔的對比框架，助您快速掌握重點。
比較維度：利率、貸款額、審批難度、時間、費用、風險
- 利率：直接影響您的供款成本。一般而言，銀行的一按產品（加按、轉按、現契套現）利率最低，而財務公司的二按利率則最高。
- 貸款額：受物業估價、按揭成數上限和個人還款能力影響。銀行審批相對保守，財務公司則可能批出更高的成數。
- 審批難度：銀行需要嚴格審查入息證明和通過壓力測試。財務公司的門檻通常較低，審批較寬鬆。
- 時間：加按手續相對最快，轉按因涉及轉換銀行和律師樓，需時較長。二按的審批速度則可以很快。
- 費用：主要包括律師費和估價費。轉按和現契套現的費用較為顯著，加按可能較低，二按則視乎個別公司條款。
- 風險：利率波動和樓價下跌是所有按揭的共同風險。二按由於涉及第二債權人，當樓市逆轉時，風險會比單一按揭更高。
焦點對決 (一)：加按 vs. 轉按
加按和轉按是市場上最主流的物業套現轉按選擇，兩者經常被拿來比較。它們的抉擇點，主要在於時間效率與金錢利益之間的平衡。
比較：便捷度與時間成本
如果您追求簡單快捷，加按無疑是首選。因為是向原有銀行申請，銀行已有您的按揭紀錄和個人資料，省卻了大量文書工作和審批流程，過程可以快很多。相反，轉按等於重新申請一次全新的按揭，需要準備完整文件、通過新銀行的審批和壓力測試，還要經律師樓處理轉契手續，整個過程一般需要一個月或以上。
比較：利率與現金回贈
如果您將財務利益放在首位，轉按則通常更具吸引力。為了爭取新客戶，不同銀行會推出極具競爭力的低利率按揭計劃和可觀的現金回贈，這筆回贈金額有時足以覆蓋律師費等開支。相比之下，原有銀行提供給加按客戶的條款，優惠力度未必及得上吸納新客的轉按計劃。所以，花多一點時間去完成轉按，換來的金錢回報可能相當顯著。
焦點對決 (二)：銀行按揭 (加按/轉按) vs. 財務公司二按
當銀行的門檻未能符合您的情況時，財務公司的二按便成為了另一個選項。這兩者的分別，在於資金成本與申請彈性。
比較：資金成本與風險
最直接的分別是利率。銀行按揭受金管局監管，利率透明且處於市場較低水平。財務公司的二按，由於承擔的風險較高（作為第二債權人），其利息成本會遠高於銀行一按。同時，物業同時抵押給兩間機構，一旦出現還款困難或樓價大跌等情況，處理起來會比單一按揭複雜，業主面對的風險亦相對較高。
比較：審批門檻與靈活性
財務公司的最大優勢在於其靈活性。銀行審批按揭必須跟足金管局指引，對入息證明、壓力測試有硬性要求。財務公司的審批標準則相對寬鬆，處理物業套現無收入證明或信貸評級稍遜的個案時，彈性較大。對於一些急需資金，但又未能通過銀行嚴格審批的業主來說，二按提供了一個可行的物業套現渠道。
【即時估算】我最多可以套現幾多錢？
了解不同的物業套現方法後，下一步自然是想知道：「我的物業究竟可以套現多少現金？」。這筆金額直接影響您的財務規劃，無論是生意周轉還是整合債務，準確的估算都是關鍵的第一步。計算過程其實有跡可循，讓我們一起拆解箇中奧秘。
物業套現貸款額計算公式
要計算物業套現的潛在金額，可以參考以下這條基本公式。它清晰地展示了銀行批核貸款額的核心邏輯：
最高可套現金額 = (物業最新估價 x 金管局最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額
簡單來說，銀行會先評估您物業的當前價值，然後根據監管機構的指引，決定最多可以借出多少錢。從這個總貸款額中，扣除您尚未還清的按揭餘額，剩下的就是您可以實際拿到的現金。
影響最終套現金額的關鍵因素
公式看似簡單，但當中每個變數都受到多個因素影響。最終您能成功套現多少，取決於以下四大關鍵。
物業最新估價
銀行批核貸款額的基礎，是物業的「最新估價」，而非您當年的買入價。銀行會委託專業的測量師行進行評估，或參考其內部的估價系統。物業的樓齡、座向、層數、狀況以至市場氣氛，都會影響最終估價。值得留意的是，不同銀行對同一物業的估價可能存在輕微差異，這直接影響可套現金額的上限。
金管局按揭成數指引
香港金融管理局（金管局）為穩定金融體系，對銀行按揭貸款設有嚴格的成數上限（LTV, Loan-to-Value Ratio）。例如，進行物業套現或轉按時，若物業價值在一定範圍內，最高按揭成數可能限制在估值的六成。這意味著即使您的物業大幅升值，銀行最多也只能借出估值的六成作為總貸款額。這些指引會不時調整，直接決定了您貸款額的天花板。
壓力測試要求
除了按揭成數，申請人還必須通過「壓力測試」。銀行需要確保您在現行利率下，每月供款與入息比率不超過50%；並且在假設利率上升2厘後，比率仍然不超過60%。如果您的收入不足以通過壓力測試，銀行便會相應調低最終批出的貸款額，以確保您的還款能力符合監管要求。這也是為何穩定的收入證明在申請物業套現時如此重要。
個人信貸評級 (TU)
您的個人信貸報告（由環聯 TransUnion 提供，簡稱TU）是銀行評估您信貸風險的重要依據。一份良好的信貸報告，代表您有準時還款的習慣，銀行會視您為可靠的借款人，審批過程會更順暢。相反，如果信貸評級欠佳，例如有遲還款紀錄或過多無抵押貸款，銀行可能會提高您的按揭利率，甚至直接拒絕您的申請。較高的利率會增加每月供款，從而影響您通過壓力測試的能力，間接減少可套現的金額。
實用工具：物業套現額度計算機
綜合以上多個變數，自行手動計算可能頗為繁複。想快速獲得一個初步概念，坊間不少銀行及按揭轉介機構都提供網上「物業套現計算機」。您只需輸入物業估價、尚餘按揭額等基本資料，計算機就能即時估算出一個參考金額。這是一個非常實用的工具，能助您在諮詢銀行前，先掌握一個大概的預算。當然，計算結果僅供參考，最終金額仍以銀行的正式批核為準。
【實戰手冊】物業套現申請流程、文件及開支全攻略
了解不同的物業套現方法後，下一步就是掌握實際的申請細節。整個物業套現流程其實相當清晰，只要按部就班準備，就能順利將物業價值轉化為流動資金。以下為你拆解由準備到成功獲取資金的每一步，讓你對所有程序、文件與開支瞭然於心。
物業套現申請五大步驟
第一步：評估物業價值與自身財務狀況
在正式接觸任何銀行之前，首要任務是做好自我評估。第一，先透過網上估價工具或直接向銀行查詢，獲取物業的最新估價，這是計算可套現金額的基礎。第二，審視自身的財務狀況，清晰計算出現有總收入、每月開支以及所有債務，準確評估自己的還款能力與實際需要的資金金額。這一步能幫助你設定一個切實的期望，避免日後因預算失準而產生問題。
第二步：比較銀行及財務機構方案
市場上提供物業套現或轉按方案的機構眾多，利率、現金回贈、罰息期等條款都各有不同。建議至少比較兩至三間銀行的方案，除了看表面的利率數字，還要留意利率是P按還是H按、鎖息上限、現金回贈的計算方式等細節。選擇最符合你長遠財務規劃的方案，而非單純被短期優惠吸引。
第三步：準備及提交申請文件
選定心儀的銀行或財務機構後，便可以開始準備申請文件。一般來說，所需文件大同小異，提前準備齊全有助加快審批進度。將所有文件整理好後，便可透過網上、分行或經按揭轉介等渠道正式遞交申請。
第四步：銀行審批與壓力測試
銀行收到你的申請後，會正式展開審批程序。這包括核實你提交的文件、查閱你的信貸報告(TU)，以及最重要的壓力測試。壓力測試是金管局的要求，用以評估當利率上升時，你是否仍有足夠能力供款。這是銀行批核貸款額的關鍵關卡，你的收入穩定性與負債比率將直接影響審批結果。
第五步：委託律師辦理手續及簽約
當申請獲銀行初步批核後，你需要委託律師事務所處理後續的法律文件。律師會負責處理舊有按揭的贖回（如適用）、查冊以及草擬新的按揭契據。當所有文件準備妥當，你便會到律師樓簽署正式的貸款合約及按揭契據。簽署完成後，銀行就會安排發放貸款，整個套現流程便告完成。
申請必備文件清單
準備充足的文件是申請順利的關鍵。雖然每間銀行或有輕微差異，但核心文件基本一致：
- 身份證明文件：香港永久性居民身份證。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
- 物業證明：樓宇買賣合約、最近的差餉及地租通知書。
- 現有按揭證明：最近一年的按揭還款紀錄及貸款合約（如物業仍有按揭）。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、公司僱傭合約、最新的稅務局評稅通知書。
- 非固定收入人士：最近六個月的銀行月結單以顯示收入紀錄。
- 自僱人士：商業登記證、公司利得稅報稅表、公司銀行戶口紀錄。
- 考慮申請物業套現而無收入證明者：需提供資產證明，如股票、基金月結單或大額存款證明。
相關費用及開支一覽 (律師費、估價費等)
進行物業套現時，會涉及一些必要的開支，主要包括：
- 律師費：這是最大的一筆開支，用於處理所有法律文件，包括查冊、草擬及註冊新的按揭契，費用視乎貸款額而定，一般由數千至過萬元不等。
- 估價費：銀行需要為物業重新估價，雖然現時大部分銀行都會豁免此項收費，但申請前最好先作確認。
- 原有按揭罰息：如果你選擇物業套現轉按，而原有按揭仍處於罰息期內，便需要支付一筆提前還款的罰息。
申請前必讀：三大潛在風險及應對
利率波動風險 (P按 vs H按)
香港的按揭利率主要分為P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。P按利率相對穩定，跟隨銀行的最優惠利率升跌。H按利率則較波動，但通常設有以P按為基準的「鎖息上限」。選擇哪種計劃，取決於你對利率走勢的預期和風險承受能力。若預期利率趨升，設有鎖息上限的H按計劃能提供較大保障。
樓價下跌風險 (Call Loan)
這是物業套現最需要留意的潛在風險。當樓市逆轉，物業價值大幅下跌時，銀行有權重新為物業估價。若新的估值導致你的貸款額超出現行的按揭成數上限，銀行便有機會要求你立即償還部分貸款差額，這就是俗稱的「Call Loan」。因此，套現時應預留一定的緩衝空間，避免借得太盡。
過度負債風險
物業套現雖然能提供大額資金，但本質上是增加負債。申請前必須仔細評估自身的還款能力，確保新增的每月供款不會對日常生活構成沉重壓力。借貸金額應以實際需要為依歸，避免因手持過多現金而作出不必要的消費或高風險投資，導致自己陷入過度負債的困境。
【特別個案】無收入、退休、低收入人士套現策略
許多人認為申請各類物業套現方法，必須具備穩定的工作和入息證明。但現實中，自僱人士、退休長者或收入不高的朋友，同樣會有資金需要。面對物業套現無收入的挑戰，其實並非無路可走。以下將會逐一剖析不同情況下的應對策略。
情況一：無固定入息證明人士 (自僱/Freelancer)
以「資產水平」為基礎的申請方法
對於自僱人士或生意人來說，收入可能不穩定，難以提供傳統的糧單或稅單。這時，部分銀行或金融機構接受以「資產水平」為基礎的審批。這種物業套現方法的意思，是申請人向銀行證明自己擁有足夠的流動資產，例如現金存款、股票、基金等。只要您的資產總值達到一定水平，銀行就會評估您具備還款能力，從而批出按揭貸款。這種方式的核心，是用雄厚的資產實力來彌補入息證明不規律的不足。
情況二：已退休人士
善用「現契樓」申請重按
退休人士雖然沒有固定工作收入，但許多人擁有一項寶貴資產——已經供滿的「現契樓」。您可以利用這項資產向銀行申請重按（Re-mortgage）來進行物業套現。由於物業沒有任何按揭負擔，銀行承擔的風險較低，審批會相對寬鬆。銀行會根據物業估值批出一定成數的貸款，而您需要證明有足夠的退休金、儲蓄或其他被動收入來應付每月供款。
考慮尋找家人作擔保人
另一個可行方案，是邀請有穩定收入的直系親屬（例如子女）作為擔保人。擔保人的作用是向銀行保證，在您無法還款時，他會承擔還款責任。有一位信貸紀錄良好、收入穩定的擔保人，能大大提高物業套現申請的成功率。不過，擔保人需要清楚了解其法律責任，因為這會直接影響他自己未來的信貸和按揭申請能力。
情況三：入息較低但有穩定工作人士
延長還款期以通過壓力測試
對於收入水平不高但有穩定工作的申請人，最大的難關往往是銀行的「壓力測試」。一個直接有效的方法，就是盡量延長按揭的還款年期，例如由20年延長至30年。還款期越長，每月的供款額就越低。在壓力測試計算中，較低的月供款能減輕您的供款與入息比率，讓您更容易達到銀行的審批標準。
申請前提升信貸評級 (TU)
信貸評級（TU）是銀行評估您理財習慣的重要指標。一個良好的TU評級，能增加銀行對您的信心。在申請物業套現前幾個月，您可以採取一些行動來改善評級，例如準時清還所有卡數和貸款、減少不必要的信貸額度，以及避免在短時間內申請多項信貸產品。一個更佳的信貸紀錄，有助您在審批過程中獲得更有利的條件。
物業套現常見問題 (FAQ)
在考慮不同的物業套現方法時，您心中可能浮現不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望透過朋友間分享經驗的方式，為您提供專業且清晰的解答，助您在規劃財務時更有信心。
申請物業套現會影響我的信貸評級(TU)嗎？
申請物業套現，確實會對您的信貸評級 (TU) 產生影響。當您向銀行或金融機構提交貸款申請時，它們會查閱您的信貸報告，這被稱為「硬性查詢」(Hard Inquiry)。每一次硬性查詢，都會在短期內輕微拉低您的信貸評分。
不過，這只是過程的一部分。長遠來看，影響信貸評級的關鍵在於您日後的還款習慣。如果您成功申請套現，並且往後一直準時償還貸款，這會向信貸資料庫證明您是個負責任的借款人，反而有助於逐步提升您的信貸評級。相反，若出現遲還或拖欠款項的情況，則會對信貸評級造成顯著的負面影響。所以，關鍵在於維持良好的還款紀錄。
未補地價的居屋或政府資助房屋，可以怎樣套現？
未補地價的居屋或各類政府資助房屋，由於受到《房屋條例》的轉讓限制，並不能像私人樓宇一樣隨時在市場上進行加按或轉按套現。業主若有資金需要，必須循官方途徑處理。
唯一的正規方法，是向房屋署或相關機構提出申請，並提供充分且合理的理由。一般而言，獲批的原因相當有限，主要包括為家人籌集醫療開支、支付子女海外教育費用、應付白事開支，或是因生意困難、失業等陷入經濟困境。業主需要先取得房署的同意信，然後才能接觸銀行辦理相關的按揭手續。若未經批准，銀行是無法承造這類物業的套現申請的。
罰息期內是否適合進行轉按或套現？
在按揭的罰息期內進行物業套現或轉按，需要仔細計算成本效益。罰息期（通常為首兩至三年）是銀行為保障利息收入而設的條款，期間若提早全數清還貸款，銀行會收取一筆罰息，金額通常是原貸款額或剩餘貸款額的一個百分比。
決定是否值得，就要比較「收益」與「成本」。收益是指新按揭計劃能帶來的總好處，例如更低的利率所節省的利息，以及銀行提供的現金回贈。成本就是您需要支付給原銀行的罰息。如果「總收益」遠高於「罰息成本」，那麼即使在罰息期內轉按也是划算的。然而，在大部分情況下，罰息金額不菲，貿然轉按會得不償失。最穩妥的做法是待罰息期完結後，再尋找最合適的方案。
為何銀行批出的最終套現金額，會比預期少？
銀行最終批核的套現金額，比初步估算的數目為少，是頗為常見的情況。這主要由以下幾個因素決定：
首先是物業估價。銀行會委託專業的測量師行為物業進行估價，這個估價是批核貸款額的基礎。如果銀行的最終估價，比您參考的網上估價或市場成交價保守，那麼可借貸的總額自然會減少。
其次是壓力測試。銀行需要確保您在利率上升的情況下，仍有足夠的還款能力。如果您的入息水平未能通過壓力測試的要求，銀行便會調低貸款額，直至符合金管局的指引。
此外，個人信貸狀況與負債水平也是關鍵。若您的信貸評級 (TU) 未如理想，或本身已有其他私人貸款、卡數等債務，銀行會將這些因素計算在內，從而降低您的總負債比率，批出的套現金額亦會相應減少。
聯名物業申請套現有什麼特別要求？
處理聯名物業的套現申請，最重要的原則是「共識」。所有在物業契上註冊的業主，都必須共同同意並一同簽署所有按揭申請文件及法律文件。任何一位業主都不能在未經其他業主同意下，單方面將物業抵押套現。
在審批過程中，銀行會將所有聯名業主視為共同借款人。這意味著銀行會合併評估所有業主的財務狀況，包括各人的收入、債務及信貸評級。如果所有業主的財政狀況俱佳，會對申請有正面作用。但反過來說，只要其中一位業主的信貸紀錄欠佳或負債過高，便可能拖累整個申請，導致獲批金額減少，甚至不獲批。
銀行與財務公司批核物業套現有何主要分別？
銀行與財務公司在批核物業套現申請時，存在幾個根本性的分別，主要源於它們的監管機構、風險取態及市場定位不同。
第一，審批標準。銀行受香港金融管理局嚴格監管，必須遵守按揭成數上限、壓力測試等指引，審批過程非常嚴謹，對申請人的入息證明及信貸紀錄有很高要求。財務公司則受《放債人條例》規管，審批標準相對寬鬆和靈活，較易接納信貸紀錄稍遜或未能通過壓力測試的申請，這亦是部分考慮物業套現無收入人士的選項。
第二，利率與成本。由於銀行的風險較低，其按揭利率亦相對低廉，一般以最優惠利率(P)或同業拆息(H)為基準。相反，財務公司承擔的風險較高，因此其貸款利率會遠高於銀行，資金成本的差距相當明顯。
第三，貸款額與速度。銀行批出的貸款額嚴格受制於金管局的成數指引。財務公司則可提供更高的按揭成數，例如二按。在審批速度上，財務公司通常比銀行快捷得多，能更快批出款項應急。總括而言，銀行方案勝在穩健和低成本；財務公司則勝在靈活和快捷，申請人需根據自身情況權衡選擇。