對於預算有限的港人而言，價錢相對「親民」的二手居屋市場，無疑是實現上車夢的一大出路。然而，由分辨綠表與白居二資格、計算複雜的按揭擔保期與成數，到處理買賣流程中的法律文件及預算各項隱藏費用，過程中的每一步都充滿疑問和陷阱。為此，我們為您準備了這份2026年終極指南，由最新的申請資格、按揭放寬政策，到買樓六大步驟及使費詳解，助您一次過掌握所有關鍵資訊，避開常見陷阱，順利榮升業主。
買二手居屋資格：我是綠表還是白居二？
想了解自己的買二手居屋資格，第一步就是要弄清楚自己屬於「綠表」還是「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的申請人類別。這兩種資格的申請條件和限制完全不同，清晰分辨自己的身份，是整個買二手居屋流程中最關鍵的起點。簡單來說，綠表資格主要提供給現有公屋住戶等人士，而白居二則開放給符合特定入息及資產限額的非公屋住戶申請。
綠表申請資格詳解
綠表申請者因為本身已在公共房屋體系內，所以被視為有明確的住屋需要，在申請二手居屋時享有一定的優先權，例如較高的按揭成數。不過，要符合綠表資格，申請人必須屬於以下特定類別。
合資格申請的五大類別人士
一般而言，符合綠表資格的人士主要分為五大類，你可以看看自己是否屬於其中之一：
- 房委會或房協轄下公屋租戶：這是最常見的綠表資格來源，即大家俗稱的公屋住戶。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民：正在等候永久安置的中轉房屋居民也符合資格。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如名列於公屋輪候冊上，並已通過詳細資格審查的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者：正在領取此項津貼的長者。
- 持有由市區重建局或房委會發出有效證明信函的人士：主要適用於受重建或清拆計劃影響的合資格人士。
申請人及家庭成員基本條件
除了身份類別要符合，申請人與家庭成員還需要滿足一些基本條件：
- 年齡：申請人必須年滿18歲。
- 家庭組合：可以以家庭或單身人士名義申請。如果以家庭名義申請，申請表上的家庭成員必須是租約上或相關證明文件上的認可成員。
- 已婚人士規定：申請人如果已婚，其配偶亦必須名列於同一份申請表上，除非二人已合法分居、配偶沒有香港入境權或已經去世。這是為了確保房屋資源以家庭核心為單位進行分配。
擁有物業限制：24個月內不得擁有住宅物業
這是申請綠表資格時一個極其重要的買二手居屋注意事項。由遞交申請書前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能在香港以任何形式擁有住宅物業的權益。這包括個人或聯名擁有、透過公司持有，甚至是已簽署合約但未完成交易的物業。
白居二申請資格詳解
如果你並非公屋住戶，但又希望在無需補地價的情況下購買二手居屋，「白居二」計劃就是為你而設的。這個計劃每年會抽出一定數量的配額，讓符合資格的白表申請者進入居屋第二市場，購買心儀單位。申請白居二，最關鍵的門檻是入息和資產限制。
2026/2026年度入息及資產限額
房委會每年都會更新白居二的入息及資產限額，以2026/2026年度的申請作參考，標準如下：
- 一人申請者：每月總入息上限為$30,000，總資產淨值上限為$615,000。
- 二人或以上家庭：每月總入息上限為$60,000，總資產淨值上限為$1,230,000。
入息計算包括薪金、花紅、津貼等，而資產則包括存款、股票、車輛及物業等。
申請人及家庭成員基本條件
白居二申請人同樣需要符合一些基本條件：
- 年齡及居港年期：申請人需年滿18歲，並在香港居住滿七年。
- 物業擁有權：與綠表申請人類似，申請人及家庭成員在申請前24個月內，都不能擁有任何香港住宅物業。
- 未曾接受房屋資助：申請人及名列申請表的家庭成員，均未曾收過任何由政府或房委會提供的房屋資助。
2026年新增「家有初生」優先選樓計劃詳情
為了鼓勵生育，政府於2026年推出了「家有初生」優先選樓計劃。這個計劃適用於白居二申請，詳情如下：
- 合資格家庭：申請者家中有在2023年10月25日或以後出生的嬰兒，並且在申請截止日時，該嬰兒為年滿三歲或以下。
- 計劃優勢：合資格的家庭申請者，在攪珠及選樓環節均可獲得優先處理，增加成功揀樓的機會。
快速評估：一分鐘了解你的申請資格
看到這裡，可能有點複雜。不如用幾個簡單問題，快速評估一下你的情況：
- 你或你的家人是香港公屋的現有租戶嗎？
- 是：你極有可能符合「綠表」資格。
-
否：請看下一條問題。
-
你的家庭總入息和總資產，是否符合最新的白居二限額？
- 是：你很可能符合「白居二」的申請資格。
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否：你可能暫時不符合申請資格。
-
在過去24個月內，你或任何家庭成員是否曾擁有香港的住宅物業？
- 是：無論是綠表還是白居二，你都很大機會不符合資格。
注意事項：可能導致永久喪失申請資格的情況
在香港，政府的資助房屋福利奉行「一生人一次」的原則。如果申請人或其配偶曾經透過任何資助自置居所計劃購得單位，不論該單位後來是否已出售，或者相關貸款是否已還清，都會永久喪失再次申請購買二手居屋的資格。
這些計劃包括（但不限於）：
- 居者有其屋計劃 (居屋)
- 私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
- 綠表置居計劃 (綠置居)
- 租者置其屋計劃 (租置計劃)
- 置業資助貸款計劃
所以在開始申請前，務必確認自己及配偶從未享用過相關的房屋福利，避免浪費申請費用和時間。
二手居屋按揭：善用政府擔保 拆解成數與壓力測試
了解按揭是整個買二手居屋流程中至關重要的一環，對於已具備買二手居屋資格的你來說，掌握按揭細節更是成功上車的關鍵。未補地價的二手居屋按揭，與一般私樓的最大分別，在於有房委會作為擔保人。只要善用這個政府擔保機制，買家便有機會承造高成數按揭，並且豁免壓力測試。以下是幾個買二手居屋注意事項中，關於按揭你必須知道的核心概念。
關鍵數字：政府擔保期與「首次發售日期」
在評估二手居屋的按揭申請時，銀行最重視的並非物業的樓齡，而是由房委會提供的「政府擔保期」還剩下多少。而這個擔保期的起點，就是該屋苑的「首次發售日期」。這兩個數字，直接決定了銀行批出的按揭成數及還款年期。
如何計算剩餘政府擔保期？
計算方法十分直接。你只需要找出屋苑的「首次發售日期」，然後用政府提供的總擔保期（2026年新政策下最長為50年），減去由「首次發售日期」至今的年期，便能得出剩餘的擔保期。例如，一個單位於1995年首次發售，在50年擔保期政策下，來到2026年，單位已過了大約29年，其剩餘擔保期便約有21年。
為何擔保期比樓齡更重要？
原因很簡單，因為有政府作為擔保人，銀行所承受的風險大大降低。萬一業主斷供，房委會將會向銀行還清餘下的貸款。因此，銀行考慮的重點，並非物業本身的價值或樓齡狀況，而是這份來自政府的「保險」有多長有效期。只要單位仍在擔保期內，銀行便十分樂意批出高成數的按揭。
2026年最新按揭政策放寬
為了協助更多市民置業，政府在2026年大幅放寬了二手居屋的按揭安排，為市場帶來了正面影響，讓不少樓齡較高的單位也重新變得吸引。
按揭保證期延長至50年
由2026年3月1日起，二手市場居屋的按揭保證期，由單位首次轉讓契據日期起計，由原來的30年，大幅延長至50年。這個改動讓大量樓齡介乎30至50年的居屋單位，都能夠重新獲得銀行的青睞。
最長還款期延長至30年
與此同時，最長的按揭還款期也由以往的25年，統一延長至30年。還款期延長，意味著每月的供款額可以降低，有助買家更輕鬆地通過銀行的供款能力評估。
按揭成數及還款期上限
在新政策下，綠表及白居二買家能夠獲得的按揭成數及還款期十分吸引，但具體上限會視乎單位處於50年擔保期中的哪個階段。
綠表買家：最高9成半按揭
在單位首次發售日期起的首40年內，綠表買家申請按揭，最高可獲批9成半（95%）按揭，還款期最長可達30年。若單位樓齡已超過40年但仍在50年擔保期內，最高按揭成數則會降至8成（80%）。
白居二買家：最高9成按揭
同樣地，白居二買家在單位首次發售日期起的首40年內，最高可承造9成（90%）按揭，還款期最長亦是30年。若單位樓齡介乎40至50年，最高按揭成數則同樣降至8成（80%）。
已過擔保期單位的按揭審批考量
假如單位的樓齡已經超過50年，政府的擔保期便會完全失效。在這種情況下，銀行會將其視為一般私人物業進行審批。按揭成數會大幅下調至6成或以下，銀行亦會要求買家進行壓力測試，並以較嚴謹的準則評估申請人的還款能力及物業估價，還款期亦可能根據申請人年齡（例如以75減人齡）來計算，審批難度會增加不少。
壓力測試：豁免條件及銀行審批準則
豁免壓力測試是購買二手居屋的另一大優勢。由於有房委會的按揭擔保，只要單位仍在擔保期內，銀行一般都會豁免買家的壓力測試要求。換言之，申請人無需計算在假設利率上升2%後，每月供款額不超過月入60%的水平。銀行審批的準則會相對簡單，主要集中評估申請人是否有足夠及穩定的收入，以應付每月的按揭供款即可。不過，如果單位已臨近擔保期完結，或申請人的財務狀況較為特殊，個別銀行仍可能基於自身的風險管理政策，要求申請人提供更詳細的入息證明，甚至進行壓力測試。
買二手居屋流程：六大步驟由零到交樓
了解自己的買二手居屋資格後，下一步就是掌握整個買二手居屋流程。很多人覺得過程繁複，但只要將它拆分成六大步驟，就會發現其實脈絡清晰。從前期文件準備，到簽約、申請按揭，最後順利收樓，我們一步步為你解說，讓你對每個環節都有充分的準備，掌握所有買二手居屋注意事項。
步驟一：交易前期準備
在開始尋找心儀單位之前，買賣雙方都需要先處理好各自的證明文件，這是整個交易的入場券，缺一不可。
買方：申請《購買資格證明書》
作為買家，你的首要任務是向房屋委員會（房委會）申請一份《購買資格證明書》。這份文件是證明你符合資格購買未補地價二手居屋的官方憑證。申請獲批後，證明書的有效期為十二個月，你需要在這段時間內找到單位並簽署臨時買賣合約。
賣方：申請《可供出售證明書》
與此同時，賣方也需要向房委會申請一份《可供出售證明書》。這份文件確認其單位符合在居屋第二市場出售的資格和限制。買家在簽署任何合約前，都應該要求賣方出示這份有效文件，以確保交易的合法性。
步驟二：睇樓及簽署臨時買賣合約
當雙方都準備好證明文件，就可以正式進入睇樓和議價的階段。
睇樓 checklist：必要檢查事項
睇樓不僅是感受空間大小，更重要的是檢查單位的內在質素。建議你帶備一份清單，仔細檢查以下幾點：
* 滲水漏水：檢查天花、牆身、窗邊和廚廁地台有沒有水漬或發霉跡象。
* 單位結構：留意有沒有明顯的結構改動，例如拆除主力牆等違規改建。
* 窗戶狀況：檢查鋁窗的窗框和螺絲有沒有變形或銹蝕，開關是否順暢。
* 附送的電器和傢俬：如果合約列明包含某些電器或傢俬，要測試其運作是否正常。
* 大廈公契：了解大廈的管理情況、可否飼養寵物等規定。
簽署臨約及繳付細訂
當你找到滿意的單位並與賣方達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約，並繳付俗稱「細訂」的臨時訂金，通常是樓價的3%至5%。簽署臨約時，買賣雙方必須持有有效的《購買資格證明書》和《可供出售證明書》。
步驟三：法律及財務程序
簽署臨約後，交易便進入法律和財務的實質階段。
委託律師申請《提名信》
買方需要委託一位律師，由律師將臨時買賣合約、雙方的資格證明文件副本等，交往房委會申請《提名信》。這封信由房委會發出，作用是正式提名你購買該指定單位。一般需要數個工作天處理，所以簽訂臨約和正式合約之間最好預留約兩星期時間。
正式向銀行申請按揭
簽訂臨約後，你就可以憑着合約正式向銀行申請按揭貸款。銀行會根據你的財務狀況、單位估價和政府擔保期等因素進行審批。由於審批需要時間，建議及早準備好入息證明等文件，同時向多間銀行查詢，以比較最優惠的按揭方案。
步驟四至六：完成交易及收樓
處理好法律和財務事宜後，就距離成為業主不遠了。
簽署正式買賣合約及轉讓契
收到房委會發出的《提名信》後，雙方律師會安排簽署正式買賣合約。屆時買方需要繳付「大訂」，連同細訂的金額一般合共為樓價的一成。在指定的成交日，買方支付樓價餘額，雙方再簽署樓契（轉讓契），單位的業權便正式轉移。
驗樓及收樓
在成交日當天或之前，買方有權對單位進行最後驗收，確保單位狀況與合約訂明的相符，所有附送的設備運作正常。驗樓沒有問題後，在律師樓完成所有手續和付款，賣方就會將單位的鎖匙交給你，正式完成收樓。
綠表買家交還公屋安排
如果你是使用綠表資格的公屋住戶，還有一項重要任務。根據規定，你需要在簽訂轉讓契據後的60天內，騰空並交還你現居的公屋單位予房委會。記得預早規劃搬遷和清潔事宜，確保能準時交還單位。
買二手居屋費用：除了首期，還要準備多少錢？
清楚了解自己的買二手居屋資格後，下一步就是仔細計算開支。很多人以為準備好首期就足夠，但其實整個買二手居屋流程中，還有幾筆必不可少的開支需要預留資金。這部分是買二手居屋注意事項中非常重要的一環，提前做好預算，才能讓整個置業過程更順利。現在就一起來計算一下，除了樓價，到底還需要準備多少錢。
首期預算
首期是最大的一筆支出，金額主要視乎你的申請資格和單位的樓價。基於政府擔保，二手居屋的按揭成數相對寬鬆，所以首期壓力也比私樓小。
- 綠表申請人：最高可申請九成半按揭，首期最低只需樓價的5%。
- 白居二申請人：最高可申請九成按揭，首期最低需要樓價的10%。
舉個例子，如果一個價值400萬的單位：
* 綠表買家最低首期：400萬 x 5% = 20萬元
* 白居二買家最低首期：400萬 x 10% = 40萬元
印花稅（從價印花稅 AVD）
印花稅是政府對物業交易徵收的稅項，是除了首期之外最大的一筆開支。稅率根據你的身份和樓價而定。
首次置業（第二標準稅率）
如果你是代表自己行事的香港永久性居民，並且在購買此二手居屋時，在香港沒有擁有其他任何住宅物業，你就可以用較低的「第二標準稅率」來計算印花稅。稅率是按樓價累進的，樓價越高，稅率也越高。
| 樓價 | 從價印花稅稅率（第二標準） |
|---|---|
| 3,000,000元或以下 | 100元 |
| 3,000,001元 至 3,528,240元 | 100元 + 超過3,000,000元的款額的10% |
| 3,528,241元 至 4,500,000元 | 1.5% |
| 4,500,001元 至 4,935,480元 | 67,500元 + 超過4,500,000元的款額的10% |
| 4,935,481元 至 6,000,000元 | 2.25% |
| 6,000,001元 至 6,642,860元 | 135,000元 + 超過6,000,000元的款額的10% |
| 6,642,861元 至 9,000,000元 | 3% |
同樣以上述400萬的單位為例，首次置業的印花稅為：
400萬 x 1.5% = 60,000元
其他情況（新住宅印花稅 NRSD）
如果你本身已經持有住宅物業，或者不是香港永久性居民，就需要繳付較高的「新住宅印花稅」。目前的稅率是樓價的7.5%。由於大部分購買二手居屋的都是合資格的首次置業人士，所以這種情況相對較少。
律師費及其他交易雜費
除了首期和印花稅這兩筆大數目，還有一些在交易過程中產生的雜費需要準備。這些費用雖然單項金額不大，但加起來也是一筆開銷。
律師樓收費一覽
買賣物業必須經由律師處理法律文件，以保障雙方權益。律師費一般包括處理買賣合約、轉讓契、按揭契以及查冊等服務。市場上律師樓的收費大約在6,000元至10,000元不等，視乎交易的複雜程度而定。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理尋找單位並完成交易，就需要支付佣金。市場普遍的做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。
以上述400萬的單位為例，代理佣金為：
400萬 x 1% = 40,000元
政府申請費用（提名信等）
在交易過程中，你需要向房屋署申請幾份重要文件，這些文件都需要支付固定的申請費用。
- 申請《購買資格證明書》：綠表買家需要申請此文件，費用為港幣900元。
- 申請《提名信》：簽署臨時買賣合約後，需由律師代為向房委會申請提名信，費用為港幣970元。
買二手居屋常見問題 (FAQ)
當你了解清楚買二手居屋資格和整個買二手居屋流程後，心中可能還會浮現一些具體疑問。這很正常，因為當中涉及不少細節。我們整理了幾個大家在考慮二手居屋時最常遇到的問題，希望可以一次過為你清晰解答。
未補地價的二手居屋可以加名或轉名嗎？
這是一個常見的買二手居屋注意事項。一般來說，未補地價居屋的業權轉讓，限制比私樓嚴格很多。因為居屋是資助房屋，所以房委會希望確保單位由合資格的家庭成員居住。在成交後想為單位加名或轉名，手續非常繁複，而且只有在一些特殊情況下，例如因家庭成員離世、離婚或因年長業主健康問題等原因，房委會才會考慮批准申請。申請時需要提供充足的證明文件，而且即使獲批，過程亦可能涉及印花稅等法律費用，所以不能像私樓一樣隨意操作。
購買二手居屋後可以轉按或加按套現嗎？
將物業轉按或加按套現，是私樓業主常用的理財方法，但這套邏輯並不適用於未補地價的居屋。房委會的政策原意是資助市民自住，所以嚴格禁止業主利用居屋單位作任何形式的套現投機。因此，未補地價的居屋是不能隨意加按或轉按套現的。不過，政策亦保留了少量彈性。假如業主遇到一些無法預計的緊急財政困難，例如需要籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費或支付贍養費等，可以備妥證明文件，以書面形式向房屋署署長申請。申請會按個別情況審批，獲批的機會不是必然。
家庭成員入息或狀況在申請後有變，會影響資格嗎？
會的，這一點必須特別留意。由你遞交「購買資格證明書」申請表開始，一直到簽署正式買賣合約及轉讓契為止，整個家庭的狀況都必須持續符合申請資格。如果在中途，家庭成員的狀況有變，例如有人結婚、離婚、新生子女，或家庭總入息及資產超過上限（主要適用於白居二申請者），申請人有責任立即以書面形式通知房委會。房委會將會重新審核你的買二手居屋資格，如果確認不再符合條件，申請就會被取消。若未有及時申報，最終可能導致交易告吹，甚至損失訂金。
二手居屋裝修有限制嗎？
終於成功置業，當然想將安樂窩裝修得舒適美觀。不過，居屋裝修的自由度，跟私樓有點不一樣。最關鍵的限制在於單位的結構。所有主力牆，即支撐大廈結構的牆身，是絕對不能拆除或改動的。除此之外，廚房和廁所的間隔牆、喉管位置等，亦可能因為關乎防火條例或大廈公契而受到限制。建議在開始裝修前，務必找專業的裝修公司或承建商，先索取單位的圖則作詳細研究，確認哪些部分可以改動。胡亂拆牆不單止違法，更會危及整座大廈的結構安全。
未補地價居屋可以出租或分租嗎？
這個問題的答案非常簡單和清晰：絕對不可以。這是未補地價居屋最重要的一條紅線。房委會以優惠價格將單位售予合資格人士，目的就是為了解決他們的自住需要。將單位全部出租或分租一間房給其他人，都屬於嚴重違反《房屋條例》及買賣協議的行為。房委會設有專責隊伍調查懷疑個案，一旦證實業主違規，後果非常嚴重。業主除了會被檢控，最高可被罰款和監禁之外，房委會更有權要求業主繳付補價，將單位在公開市場出售，過往亦有成功檢控的案例。