2026年2月28日，金管局宣布暫停實施多年的物業按揭「壓力測試」，無疑為樓市投下一枚震撼彈。對一眾準買家而言，這是否意味著「上車」門檻大幅降低？當壓力測試不再是硬指標，銀行審批按揭的核心標準究竟是甚麼？事實上，審批焦點從此回歸到最根本的「供款與入息比率」(DTI) 要求。本文將為您全面剖析新舊制度下的入息要求差異，並整合一份適用於各類入息人士的按揭文件準備終極攻略，從文件細節、新舊計法詳解到提升審批成功率的四大技巧，助您在新政策下為成功申請按揭做好萬全準備。
2026按揭新政策：暫停壓力測試後的審批核心
準備壓力測試文件的功夫，在新政策下依然重要，因為這些文件是銀行評估你還款能力的基礎。自從金管局宣布暫停壓力測試後，許多準備置業的朋友都在問，銀行現在到底看什麼？其實，審批的核心回歸到一個更直接的指標，就是「供款與入息比率」(DTI)，而你提交的文件正是用來計算這個比率的關鍵。
金管局暫停壓力測試政策詳解
新措施生效日期：2026年2月28日
這項新措施並非無限期追溯，金管局已明確指出，新安排由2026年2月28日起正式生效。
適用範圍：以臨時買賣合約日期為準
判斷你是否適用新措施的標準非常清晰，就是根據你簽署臨時買賣合約的日期。只要你的合約是在2026年2月28日或之後簽訂，就可以直接採用新的審批標準，無需再計算過往的「加兩厘」壓力測試。
政策背景：高息環境下的市場調整
這次政策調整的主要背景，是考慮到美國加息週期可能接近尾聲，香港按揭利率再大幅上升的機會相對較低。金管局認為，在現時的利率水平下，沿用多年的壓力測試要求已有足夠的緩衝作用，所以作出適度調整，以應對市場變化。
現行審批標準：供款與入息比率 (DTI)
暫停壓力測試後，供款與入息比率 (DTI) 就成為銀行審批按揭的唯一核心指標。簡單來說，銀行需要確保你每月的總供款額，不會佔據你每月總入息過高的比例，以保障你的還款穩定性。
DTI基本要求：每月總供款不超過入息50%
對於大部分按揭申請人，特別是壓力測試首置人士，DTI的基本要求是，你所有債務的每月總供款額，不能超過你每月總入息的50%。這是現時批核按揭最基本的一道門檻。
DTI收緊要求：非自用或已有按揭/擔保情況下降至40%
如果申請的物業並非自用，或者你本身已經有其他按揭在身，甚至是作為其他貸款的擔保人，銀行審批時會更加審慎。在這些情況下，DTI的要求會收緊至40%，即你的每月總供款不能超過總入息的四成。
計算DTI：需納入計算的收入與債務項目
這就是現時最核心的壓力測試計法。計算時，銀行會把你所有固定及非固定的收入計算在內。同時，你所有的債務支出，例如私人貸款、學生貸款、信用卡分期供款等，都會被加到你新申請的按揭供款上，一併計算。很多人會利用壓力測試 excel 表格預先估算，確保自己符合銀行的要求。
壓力測試 vs 供款與入息比率 (DTI)：新舊制度有何分別？
回顧壓力測試：設立目的與計算原理
即使現時暫停，要理解最新的按揭審批，回顧壓力測試的原理依然重要，因為這關乎到壓力測試文件準備的核心思路。其實，壓力測試與現行的「供款與入息比率」(DTI) 是兩套不同的審核標準。DTI是基礎門檻，確保申請人的每月總供款不超過月入的一半。壓力測試則是在此基礎上，額外增加的一重風險評估關卡，用以衡量借款人在加息環境下的還款韌性。
為何設立壓力測試？（逆周期監管措施）
壓力測試的設立，源於金管局的「逆周期監管措施」。簡單來說，設立的目的是為了在樓市氣氛熾熱、利率偏低時，預先為潛在的加息風險建立緩衝。它確保借款人不會因為未來利率上升，導致供款大增而陷入財務困境，從而保障個人以至整個銀行體系的穩定。
「加兩厘」如何運作？（舊有標準）
舊有的壓力測試計法，俗稱「加兩厘」，是一個兩重關卡的審批過程。第一關，是必須先符合基本的供款與入息比率要求，即每月按揭供款不得超過月入50%。通過後，銀行會進行第二關的壓力測試，計算方法是將當前的按揭利率假設性地增加2厘，然後計算出新的每月供款額。在這個假設情境下，新的供款額不得超過申請人月入的60%，才算正式通過審批。
新舊制度對入息要求的實際影響
新舊制度最直接的分別，在於審批門檻的數量。過去，申請人需要同時跨過「DTI 50%」與「壓力測試 60%」這兩道關卡。自從暫停壓力測試後，審批核心回歸到單一的DTI要求。這代表在同一貸款額下，申請人所需要的最低月入要求實質上降低了，讓部分以往僅僅未能通過壓力測試的申請人，現在有機會成功獲批按揭。
實例計算：同一貸款額下，新舊制度最低月入要求比較
讓我們用一個實例來看看分別。假設申請壓力測試首置按揭，貸款額為500萬元，還款期30年，實際按揭利率為4.125厘。
- 現行制度（只計算DTI）：
- 每月供款約為 $24,232。
-
根據DTI要求（供款不可佔入息多於50%），最低月入要求是：$24,232 ÷ 50% = $48,464。
-
舊有制度（DTI + 壓力測試）：
- 第一關：申請人月入須至少有$48,464，以符合DTI要求。
- 第二關：壓力測試利率為 4.125% + 2% = 6.125%，假設每月供款將增至約 $30,332。
- 根據壓力測試要求（供款不可佔入息多於60%），最低月入要求是：$30,332 ÷ 60% = $50,553。
從比較可見，暫停壓力測試後，同一貸款額的最低月入門檻由$50,553降至$48,464，明顯降低了上車的入息要求。
暫停壓力測試後，誰是最大得益者？
暫停壓力測試，受惠最明顯的有幾類人士。首先是首次置業的年輕人或家庭，他們可能儲蓄足夠首期，但月入水平剛好在舊有壓力測試門檻之下，新措施正好為他們打開了置業大門。其次，本身有其他私人貸款或財務承擔的人士，在計算DTI時已佔用了一部分入息，撇除壓力測試後，他們獲批按揭的機會亦相應提高。最後，收入較不穩定的自僱人士或自由工作者，壓力測試的額外要求對他們影響較大，現時單計DTI，審批的確定性亦有所增加。
各類入息人士：入息證明文件準備全攻略
要成功申請按揭，準備齊全的壓力測試文件是整個過程的核心。雖然金管局暫停了壓力測試要求，但銀行對入息證明的審核標準其實沒有放鬆。不同職業和收入來源的人士，需要準備的文件組合都有分別。以下就為大家拆解各類入息人士的文件清單，讓你一次過掌握所有重點。
固定收入人士 (受薪族)
對於每月有穩定薪金的「打工仔」來說，準備入息證明相對直接，因為收入模式清晰可見。銀行最重視的是穩定性和持續性。
核心文件：最近3-6個月糧單、稅單、僱傭合約及銀行月結單
要證明你的固定收入，基本上需要集齊四樣法寶。第一是最近3至6個月的糧單，用作顯示你目前的薪酬水平。第二是最近期的稅單，這是向銀行證實你過去一年總收入的最有力文件。第三是你的僱傭合約，上面列明了你的職位、薪酬結構和入職日期，能證明工作的穩定性。最後，就是顯示糧款存入紀錄的銀行月結單，確保所有文件上的數字都能互相對應。特別對於壓力測試首置申請人，這套文件的完整度是建立銀行信心的第一步。
花紅、雙糧、津貼等非固定收入的計算方法與證明
如果你的收入包含花紅、佣金、雙糧或各種津貼，這些部分也能計入總收入。銀行的普遍壓力測試計法是將這些非固定收入，以過去1至2年的平均數計算，然後再攤分12個月計入月薪。要將這部分收入計算在內，你需要提供顯示過往派發金額的糧單、稅單或由公司發出的正式文件作為證明，讓銀行信納這筆收入是穩定和有跡可尋的。
非固定收入人士 (佣金/生意分紅為主)
如果你的收入主要來自佣金或生意分紅，例如地產代理、保險從業員或銷售人員，銀行在審批時會更加審慎，因為收入波幅相對較大。
核心文件：最近6-24個月的入息證明及銀行紀錄
由於收入不固定，銀行需要更長時期的紀錄來評估你的平均收入水平。因此，你需要準備最少6個月，甚至長達24個月的入息證明。這包括所有佣金單、公司分紅紀錄，以及能清楚顯示這些款項存入的個人銀行戶口月結單。重點是建立一個清晰、持續的收入模式，證明你的賺錢能力並非曇花一現。
銀行審批：平均收入「打折」計算的原理
處理非固定收入時，銀行會先計算出你在一段時期內（例如24個月）的總收入平均數，然後再將這個平均數「打個折」，通常是七折至八折，作為最終可用於計算供款能力的收入。這樣做的原理是為了管理風險，因為非固定收入存在不確定性。預先了解這個計算邏輯，甚至自己利用壓力測試 excel 試算，可以幫助你更準確地評估自己的借貸能力。
自僱人士及公司東主
自僱人士和公司老闆的入息證明最為複雜，因為銀行的審批標準同時涵蓋了個人還款能力和公司的營運狀況。
無限公司：商業登記證、利得稅單、公司及個人銀行紀錄
如果你是經營無限公司，你需要提供有效的商業登記證（BR）、最近一至兩年的利得稅單、公司銀行戶口紀錄和個人銀行戶口紀錄。由於無限公司的債務由東主個人承擔，銀行會仔細審視公司的流水賬和盈利能力，以判斷業務是否穩健，能否支持你的個人收入。
有限公司：需額外提供經審計的財務報告 (Audited Report)
有限公司是獨立的法律實體，因此除了以上無限公司的文件外，還必須提供由執業會計師簽發的最近一至兩年審計報告（Audited Report）。這份報告是證明公司盈利能力的最關鍵文件。銀行會依據審計報告中的純利，按你的持股比例去計算你的實際收入。單純從公司支取薪金的紀錄，並不足以作為完整的入息證明。
其他可計算收入與資產
除了工作收入，某些被動收入和個人資產也能在按揭審批中發揮作用。
租金收入：已打釐印租約及計算方法 (一般打六至七折)
如果你持有物業並正在出租，租金是可被計算的收入來源。你需要提供一份已打釐印的正式租約，以及顯示租客存款的銀行紀錄。銀行在計算時，通常會將租金收入打六折至七折計算，預留部分空間應對潛在的空置期或維修開支。
資產水平如何作為輔助審批因素？(存款、股票、基金等)
雖然現金存款、股票、基金等流動資產，一般不能直接用作計算供款與入息比率，但它們是極佳的輔助證明。一個穩健的資產組合能向銀行展示你有足夠的財政儲備應對突發情況，即使收入出現短期波動，亦有能力繼續供款。在一些入息證明稍為不足的邊緣個案中，雄厚的資產水平有機會成為獲批的關鍵因素。
提升審批成功率：申請按揭前的4大準備
雖然壓力測試已經暫停，不過準備一套完整的壓力測試文件，依然是銀行審核您還款能力的重要依據。要提升按揭申請的成功率，事前做好準備功夫絕對是明智之舉。以下四大準備範疇，能助您在申請前，將個人財務狀況調整至最佳狀態。
審查及優化個人信貸報告 (TU)
準時還款：維持良好TU信貸評級的重要性
個人信貸報告 (TU Report) 就如同您的「財務履歷」，記錄了所有信貸活動，包括信用卡、私人貸款等還款紀錄。銀行在審批按揭時，必定會查閱這份報告，以評估您的信貸風險。維持準時還款的習慣，建立一個良好的信貸評級 (Credit Score) 至關重要。一個理想的評級，直接向銀行證明您是一位負責任的借款人，這對審批過程有正面影響。特別對於壓力測試首置申請人來說，一份乾淨的信貸報告是成功的第一步。
申請按揭前，應否先查閱個人信貸報告？
答案是肯定的。在正式向銀行提交申請前，先行查閱自己的信貸報告，是一個非常關鍵的策略性部署。您可以提早發現任何潛在問題，例如未知的欠款紀錄或資料錯誤，並且有時間作出修正。自行查閱報告並不會影響您的信貸評級，而且能讓您在銀行審核前，確保自己的財務履歷呈現出最理想的狀況。
管理現有債務以改善DTI
影響DTI的常見債務：私人貸款、學生貸款、信用卡分期
供款與入息比率 (DTI) 是現時銀行審批按揭的核心標準。計算時，銀行會將您所有的每月債務供款，連同新申請的按揭供款一併計算。常見影響DTI的債務包括私人貸款、學生貸款，甚至是信用卡的現金或消費分期計劃。這些債務的每月還款額，都會直接納入計算，從而降低您可以負擔的按揭供款額。您可以自製一個類似壓力測試 excel 表格的清單，詳細列出所有收入和債務，以便清晰掌握自己的財務狀況。
策略：申請按揭前應優先清還哪些債務？
為了優化您的DTI，策略性地清還部分債務是必要的。一般建議，應優先處理利率較高而且沒有抵押的貸款，例如信用卡結欠及私人貸款。清還這些債務不僅能改善您的DTI，讓您有能力借取更高貸款額，而且也能向銀行展示您具備良好的財務管理能力。
建立穩定清晰的入息紀錄
確保收入定時存入指定銀行戶口
銀行最希望看見的是穩定而且可預測的收入來源。最理想的情況，是您的薪金每月定時透過公司自動轉帳至固定的銀行戶口。這樣清晰的紀錄，是證明您還款能力的最有力證據。建議將主要收入集中存入單一戶口，並至少維持六個月以上的穩定紀錄，以建立一個具說服力的收入模式。
如何向銀行解釋大額或不尋常的資金存入？
在審批過程中，銀行會仔細審查您的銀行月結單。如果戶口出現單次大額或來源不尋常的資金存入，銀行有機會要求您提供合理解釋，以符合反洗錢的監管要求。假如這些資金來自花紅、兼職收入或變賣資產，您應準備好相關證明文件，例如公司信件、合約或交易紀錄，以便向銀行清晰說明資金來源。
準備清晰的首期資金來源證明
為何銀行需要審查首期來源？
銀行審查首期資金來源，主要有兩個目的。第一是確保首期並非來自其他借貸，例如私人貸款，因為這會構成隱藏債務，影響您的真實還款能力。第二是履行反洗錢的法律責任，確認資金來源的合法性。因此，準備清晰的資金來源證明，是申請流程中不可或缺的一環。
可接受的資金來源證明文件
一般而言，銀行會接納多種形式的資金來源證明。最常見的是過去至少三至六個月的銀行月結單，顯示資金是透過個人儲蓄逐步累積而成。其他可接受的證明文件包括：出售股票或基金的結單、出售另一物業的買賣合約，或者來自直系親屬（如父母）的資金贈與聲明書，並附上贈與方的資金來源證明。
未能通過入息審查？4大解決方案
即使準備好所有壓力測試文件，有時計算出來的數字未必能符合銀行的入息要求。如果真的遇到這種情況，其實還有多種可行的解決方案，讓你重新掌握置業的主導權。以下將會介紹四個主要方法，由最直接到較具彈性的選項，助你跨過入息審查的門檻。
方案一：增加首期，降低貸款額
如何有效降低DTI比率
這是最直接和有效的方法。供款與入息比率（DTI）的核心，是你的每月供款額佔收入的百分比。當你增加首期金額，就等於直接減少了需要向銀行申請的總貸款額。貸款額降低，每月供款自然會減少，從而直接降低你的DTI比率，使其更容易達到銀行的審批標準。你可以利用坊間的壓力測試Excel工具，輸入不同首期金額，模擬計算出相應的每月供款和DTI比率，找到最適合自己財務狀況的方案。
注意事項：首期資金不能來自無抵押貸款
銀行在審批按揭時，非常重視首期資金的來源。你需要注意的是，用作首期的資金不能是透過私人貸款或其他無抵押貸款借來的。因為這會被銀行視為你額外增加了負債，不但無法幫助你通過審查，反而會因為需要將這筆貸款的每月還款額一併計入DTI，導致你的總負債比率更高，令審批變得更加困難。
方案二：加入按揭擔保人
擔保人資格、所需文件及法律責任
如果增加首期有困難，尋找一位按揭擔保人是另一個常見選項。擔保人通常是申請人的近親，例如父母、配偶或兄弟姊妹。銀行會將擔保人的收入與申請人的收入合併計算，從而大大提高總入息水平，以滿足DTI的要求。擔保人需要提交與主申請人幾乎一樣的入息證明文件，例如稅單、糧單和銀行月結單。法律上，擔保人需要承擔連帶責任，即是說，假如借款人未來無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。
如何影響擔保人未來的置業或按揭申請？
擔任擔保人是一個重大的決定，因為這會直接影響其個人未來的借貸能力。當擔保人日後自己需要申請按揭置業時，銀行會將其正在擔保的按揭供款，視為他自己的每月恆常債務。這會使其DTI上限由50%收緊至40%，可借貸的金額將會大幅減少。所以，在邀請親人成為擔保人之前，雙方必須就此有充分的溝通和理解。
方案三：申請按揭保險計劃
按揭保險如何豁免壓力測試？（舊制下）
在金管局暫停壓力測試之前，按揭保險計劃為不少置業人士，特別是壓力測試首置買家，提供了一個重要的解決方案。在舊制度下，如果首置申請人未能通過「加兩厘」的壓力測試，但其基本的供款與入息比率（DTI）仍能維持在50%或以下，便可以透過申請按揭保險並支付額外保費，以豁免壓力測試的要求。雖然現時壓力測試已暫停，但了解這個機制有助理解按揭保險在分攤銀行風險上的角色。
申請資格、樓價上限及保費計算
按揭保險主要適用於高成數按揭申請，申請人必須為持有香港身份證的首次置業人士，並且所購物業為自住用途。不同樓價的物業可申請的最高按揭成數設有上限。保費會根據貸款額、按揭成數及年期計算，可以選擇一次過支付或分期融入貸款額中一同供款。
方案四：考慮選用定息按揭計劃
定息按揭豁免壓力測試的原理
壓力測試的設立原意，是為了管理因利率浮動上升而帶來的違約風險。定息按揭計劃的原理正好迴避了這個風險。在指定的年期內（例如首兩年或三年），按揭利率是完全鎖定的，不會跟隨市場利率波動。由於利率風險在定息期內並不存在，所以部分銀行或按揭保險公司在審批這類申請時，可以豁免壓力測試的要求。
定息期與浮息按揭的條款比較
選用定息按揭的好處是供款穩定，讓你在加息週期中更有預算。但是，它的初始利率通常會比市場上的浮息按揭（H按或P按）稍高。當定息期結束後，按揭利率便會轉回至當時市場的浮息利率。因此，申請人需要權衡鎖定利率的穩定性，與初期可能需要支付較高利息之間的利弊。
特殊入息個案分析與應對策略
自由工作者 (Freelancer) / KOL
挑戰：收入來源多樣但不穩定
作為自由工作者或KOL，收入來源往往非常多元化，可能來自不同平台的項目、廣告分紅或品牌合作，但這也代表了收入金額每月都可能出現波動。對於銀行而言，穩定性是評估還款能力的首要考量，浮動的入息會讓他們在應用傳統的壓力測試計法時變得審慎。銀行需要確信申請人有持續的收入基礎，而不僅僅是依賴一兩個月的高峰收入。
策略：如何整合及呈報入息文件以提高可信性
要成功申請按揭，關鍵在於如何將看似不穩定的收入，整理成一份具說服力的壓力測試文件。你可以主動出擊，將過去至少12至24個月的收入紀錄整理好。建議你利用壓力測試excel試算表，清晰列出每個月由不同客戶或平台支付的款項，並附上相應的合約、發票（Invoice）及銀行入數紀錄作交叉核對。最關鍵的文件是過往一至兩年的利得稅稅單，這是向銀行證明你所有收入均已如實申報的黃金標準。一份組織良好、紀錄齊全的入息證明組合，能大大提升銀行對你還款能力的信心。
初創公司東主
挑戰：公司賬面利潤低但個人現金流強
初創公司在發展初期，通常會將大部分利潤再投資於業務擴展，或因高昂的研發及市場推廣開支，導致經審計的財務報告（Audited Report）顯示利潤不高甚至虧損。這對於申請按揭，尤其是壓力測試首置個案，會構成一大障礙。銀行主要依賴這份報告評估公司的還款能力，如果賬面利潤過低，即使東主的個人戶口有穩定現金流，銀行也可能對貸款申請抱持保留態度。
策略：如何提供輔助文件證明真實還款能力
要克服這個挑戰，你需要提供審計報告以外的輔助文件，以描繪更完整的財務狀況。首先，如果你有從公司固定支取董事薪金（Director’s Fee），請提供顯示這筆款項的個人銀行月結單、強積金（MPF）供款紀錄及個人薪俸稅單，這能將你的個人收入與公司利潤區分開來。其次，可以提交公司最近6至12個月的銀行月結單，展示公司持續有健康的現金流入，證明業務運作正常。提供最新的管理賬目（Management Account）也能向銀行展示公司近期的良好表現，彌補年度審計報告的滯後性。
按揭入息證明常見問題 (FAQ)
準備壓力測試文件時，不少申請人都會遇到各種疑問。雖然壓力測試暫停，但入息審查依然是審批核心。這裡整理了幾個申請人最關心的問題，助你更清晰地了解銀行的審批邏輯。
私人貸款會如何影響供款與入息比率計算？
私人貸款會直接影響你的借貸能力。銀行審批按揭時，會將申請人所有的債務，包括私人貸款、信用卡分期、稅務貸款等，全部計算在「供款與入息比率」(DTI) 之內。例如，你每月有$5,000的私人貸款還款，這筆款項會先從你的還款能力中扣除。這也是壓力測試計法中的一個重要環節，因為它會直接減少可用於新造按揭的供款空間，最終降低你可獲批的貸款額。在自行規劃時，可以利用壓力測試 excel 試算表，將所有債務輸入，更準確地評估自己的負擔能力。
作為擔保人後，會如何影響自己未來的按揭申請？
擔任擔保人是一個重大的財務承諾，會對你未來的置業計劃產生深遠影響。當你為他人作擔保，銀行會將該筆按揭的每月供款，視為你的潛在債務。日後當你自行申請按揭時，銀行會將這筆擔保中的供款額，一併納入你的DTI計算，而且審批標準會收緊，例如DTI上限由50%降至40%。這意味著你的借貸能力會大幅下降。特別對於計劃壓力測試首置的年輕人，若先為家人作擔保，未來自己申請按揭時可能會困難重重。
銀行會如何核實我提交的入息證明文件？
銀行對於核實入息證明文件有嚴謹的程序，以確保資料的真確性。首先，銀行職員可能會致電你的公司人力資源部，核對你的職位、入職日期及薪酬等基本資料。其次，銀行會仔細比對你提交的所有文件，例如糧單上的金額，是否與銀行月結單中的入賬紀錄一致；稅單上申報的入息，是否與糧單及合約相符。最後，銀行必定會查閱你的環聯(TU)信貸報告，了解你所有的信貸紀錄，任何未申報的貸款都會在報告中反映。
如果我剛剛轉工，準備入息證明時有何注意事項？
剛剛轉換工作，對按揭申請確實會帶來一些挑戰，因為銀行偏好有穩定收入紀錄的申請人。關鍵在於，大部分銀行都不會接受尚在試用期內的按揭申請，建議你完成試用期後再提交申請。申請時，你需要提供最新的僱傭合約，以證明你的職位及薪酬。同時，至少要有一至兩個月來自新公司的糧單，以及相應的銀行入賬紀錄。如果轉工是在同一行業內平穩過渡，而且薪金有所提升，銀行的接受程度會較高。但是，過往公司的花紅或佣金紀錄，一般不會被新銀行的審批所考慮。
暫停壓力測試後，是否代表申請按揭無需任何入息審查？
這是一個常見的迷思。暫停壓力測試，絕對不等於申請按揭無需入息審查。現時金管局只是取消了「假設利率上升兩厘後，供款不得超越月入60%」的壓力情景測試。但是，最核心的「供款與入息比率」(DTI) 要求依然存在。申請人現時的每月總供款，包括新造按揭及其他所有債務，仍然不能超過每月總入息的50%（非自住或已有按揭在身等情況下，上限更會收緊至40%）。所以，準備一套完整清晰的入息證明文件，依然是成功申請按揭的必要條件。