政府於2026年3月起正式將二手居屋的政府擔保期由30年延長至50年，為市場上大量高樓齡居屋「鬆綁」，令準買家更容易借足9成或9成半高成數按揭，兼享最長30年還款期，大大減輕上車的財政壓力。
不過，新例下如何計算按揭成數與年期？房委會及房協居屋的審批有何天淵之別？「居屋按揭搖搖板」機制又是如何運作？本篇【二手居屋按揭懶人包】將為你由新擔保期政策拆解起，一文整合申請7大步驟、利率、銀行批核準則、壓力測試要求，以至高樓齡及退休人士的特殊方案，助你輕鬆掌握整個流程，順利上車。
解構50年政府擔保期：對二手居屋按揭的影響
政府延長擔保期這個新政策，可說是徹底改變了二手居屋按揭的遊戲規則。以往很多人因為單位樓齡太高，令按揭年期太短或者成數不足而卻步，但現在房委會將擔保期由30年大幅延長到50年，直接解決了這個核心問題，讓高樓齡單位的吸引力大增。
新政策三大核心利好
釋放高樓齡二手居屋盤源
以前，樓齡超過20年的居屋，銀行審批按揭會比較保守。現在擔保期放寬後，很多樓齡介乎30至40年的單位，突然之間都變得「借得足」，市場上可供選擇的盤源自然多了很多，買家不用再局限於樓齡較新的單位。
還款期延長至30年，減輕每月供款壓力
新政策下，只要符合條件，最長還款期可以由舊制的25年延長至30年。還款期拉長了，最直接的好處就是每個月的供款額降低了。這讓預算有限的買家，尤其是年輕的首次置業人士，上車的財務壓力大大減輕。
提高高成數按揭成功率
因為有政府做更長時間的擔保，二手居屋按揭銀行承擔的風險降低了。所以，銀行更樂意批出高成數的按揭申請。這代表買家申請九成或九成半的二手居屋按揭成數時，成功率會顯著提高，也減少了二手居屋按揭唔批的風險。
新舊政策對比：30年 vs 50年擔保期的關鍵
適用日期：以2026年3月1日為分界線
這個新政策並不是所有單位都適用，關鍵在於臨時買賣合約的簽署日期。只要你的合約是在2026年3月1日或之後簽訂，就可以受惠於50年的新擔保期政策。
涵蓋的資助房屋類型（居屋、綠置居、公屋）
這次放寬措施涵蓋範圍很廣，除了大家最熟悉的居屋第二市場單位外，也包括透過綠表置居計劃（綠置居）和租者置其屋計劃（公屋）出售的二手未補地價單位。
如何借足9成/9成半及30年？新例下白表綠表按揭成數及年期
想借盡最高成數和最長年期，主要看單位由首次發售日期起計的樓齡。你可以根據自己的身份，參考以下兩個簡單的標準。
綠表買家申請條件：樓齡32年或以下
如果你是綠表買家，只要心儀的單位樓齡在32年或以下，通常都可以順利向銀行申請到九成半按揭，並且還款期長達30年。
白表買家申請條件：樓齡34年或以下
如果你是白表買家，條件會稍微不同。你需要選擇樓齡在34年或以下的單位，這樣申請九成按揭和30年還款期就基本上沒有問題。
[工具] 即試用二手居屋按揭計算機
想知道自己的情況每月大概要供多少？最直接的方法就是自己動手計一計。你可以立即試用網上的二手居屋按揭計算機，輸入心儀單位的樓價、預計的二手居屋按揭利率，就能即時模擬出每月供款額和總利息支出，方便你比較不同方案。
房委會 vs 房協二手居屋按揭：兩大關鍵分野
談及二手居屋按揭，很多人會將房委會(HA)和房協(HS)的單位混為一談，但申請按揭時，兩者的審批標準其實有天壤之別。選擇哪間二手居屋按揭銀行，以至最終能否獲批，關鍵就在於你看中的單位是由哪個機構出售。了解它們的分野，是成功申請的第一步。
房委會(HA)二手居屋：免壓測的優勢
房委會的居屋，最吸引人的地方就是申請按揭時毋需通過壓力測試。這對於首次置業或收入不高的家庭來說，無疑大大降低了上車的門檻。
審批核心：政府擔保下，銀行重點審視信貸紀錄
為何房委會居屋可以豁免壓力測試？核心在於有政府作為最終的擔保人。因為有這層保障，銀行承擔的風險相對較低。所以，銀行審批的重點會從申請人的還款能力，轉移到信貸紀錄之上。只要你的環聯(TU)信貸評級良好，沒有不良的借貸紀錄，銀行基本上都會批出按揭。
入息證明要求：退休或非固定收入人士的彈性處理
正因為審批核心不同，房委會居屋按揭對入息證明的要求也相對彈性。即使是退休人士，沒有固定收入，或者從事自由業(Freelance)等收入不穩定的人士，一樣有機會獲批。申請人可以透過簽署一份聲明文件，表示自己有能力供款（例如依靠儲蓄或家人給予家用），銀行通常都會接納。
擔保人政策：為何原則上不可加擔保人？
一個常見的誤解是，如果收入不足，可以找家人做擔保人。但在房委會的二手居屋按揭申請中，原則上是不可以增加擔保人的。理由很簡單，因為香港政府已經為這筆貸款提供了擔保，所以銀行不會要求，亦不接納額外的個人擔保。
房協(HS)二手居屋：與私樓相似的審批流程
房協的二手居屋按揭，情況就完全不同了。房協本身並不像房委會那樣為單位的按揭貸款提供擔保，所以銀行在審批時，會將其視作私人物業處理，整個流程和要求都嚴謹得多。
審批核心：須通過壓力測試及經按揭保險公司審批
申請房協二手居屋按揭，首要條件是必須通過銀行的壓力測試，即「供款與入息比率」的要求。如果想申請高成數按揭（例如超過六成），更需要經由香港按揭證券有限公司(HKMC)批核按揭保險。這意味著你的收入穩定性及還款能力會受到嚴格審查，這也是導致部分二手居屋按揭唔批的主要原因。
按揭保費：計算方式及所需費用
由於需要申請按揭保險，買家便要支付一筆額外的按揭保費。這筆費用可以選擇一次過支付，也可以加借在總貸款額中分期攤還。保費的多少，會根據二手居屋按揭成數和還款年期而定，是買家在計算首期之外，必須預留的一筆開支。
擔保人政策：如何利用直系親屬擔保人獲批按揭？
與房委會居屋相反，房協的居屋按揭是接受擔保人的。如果申請人本身的收入不足以通過壓力測試，可以邀請直系親屬（如父母、配偶或子女）作為擔保人，將雙方的收入合併計算，從而增加成功獲批的機會。
[比較圖表] 房委會 vs 房協二手居屋按揭一覽
為了讓你更清晰地看到兩者的分別，我們整理了以下的比較：
擔保方
房委會(HA)單位：香港政府
房協(HS)單位：沒有，或經由按揭保險公司
壓力測試要求
房委會(HA)單位：豁免
房協(HS)單位：必須通過
按揭保費
房委會(HA)單位：不需要
房協(HS)單位：申請高成數按揭時需要支付
擔保人政策
房委會(HA)單位：原則上不接受
房協(HS)單位：接受直系親屬作擔保
審批寬鬆度
房委會(HA)單位：非常寬鬆，主要視乎信貸紀錄
房協(HS)單位：嚴格，等同私樓標準
深入剖析「居屋按揭搖搖板」：高樓齡單位按揭攻略
考慮申請樓齡較高的二手居屋按揭時，買家經常會遇到一個獨特的審批機制，俗稱為「居屋按揭搖搖板」。這個機制直接影響二手居屋按揭成數與還款年期，是各大銀行批核高樓齡單位貸款時的重要參考，理解它的運作原理，是成功置業的關鍵一步。
什麼是「居屋按揭搖搖板」機制？
簡單來說，「居屋按揭搖搖板」是針對樓齡較高的二手居屋，其按揭成數與最長還款期之間的一種權衡機制。由於政府為居屋提供的擔保期設有上限（現時為50年），當物業樓齡越高，剩餘的政府擔保期就越短，銀行需要承擔的風險也隨之增加。因此，銀行會透過調整按揭成數或還款年期，來管理這種風險。
核心原理：按揭成數與還款期的反向關係
「搖搖板」的核心原理，就是按揭成數與還款期呈現一種反向關係，就像公園裡的搖搖板一樣，一邊高，另一邊就必須低。如果你希望申請較高的按揭成數，銀行批出的還款年期就會相應縮短。反之，如果你願意接受較低的按揭成數，便有機會獲批較長的還款期，從而減輕每月的供款壓力。
搖搖板如何運作：按揭成數與還款期的取捨
搖搖板機制給予買家在首期預算與每月供款之間一個靈活選擇。假設你看中的單位樓齡已超出可批足30年還款期的範圍，你便需要作出取捨。選擇高成數按揭，意味著首期支出較少，但因為還款期縮短，每月供款額會顯著增加。選擇低成數按揭，則需要預備更充裕的首期資金，但好處是還款期得以延長，每月供款會比較輕鬆。
[數據列表] 不同樓齡的按揭成數與還款年期參考
以下數據讓你更具體地了解搖搖板的運作模式（假設為白表買家，實際年期因應個別二手居屋按揭銀行審批或有輕微差異）：
- 樓齡35年： 可選90%按揭（還款期約21年）或 85%按揭（還款期約26年）
- 樓齡37年： 可選85%按揭（還款期約18年）或 80%按揭（還款期約27年）
- 樓齡39年： 可選85%按揭（還款期約7年）或 80%按揭（還款期約12年）
[案例分析] 樓齡35年單位，不同按揭成數下的還款期及月供變化
假設一個樓價400萬元的35年樓齡單位，以現時主流的二手居屋按揭利率約4.125%計算，白表買家有以下兩個選擇：
- 方案一（高成數）： 申請90%按揭，貸款額360萬元，還款期約21年，每月供款約$21,790。
- 方案二（長年期）： 申請85%按揭，貸款額340萬元，還款期約26年，每月供款約$18,480。
從案例可見，雖然貸款額只相差20萬元，但由於還款期縮短了5年，每月供款額的差距高達3,310元。這正正就是「搖搖板」的實際影響。
樓齡超過40年點算？按揭保險的角色
當單位樓齡超過40年，根據新政策，政府擔保下的最高按揭成數會降至80%。若買家仍希望申請高達九成的按揭，便需要借助按揭保險計劃。房委會已和按揭保險公司達成協議，為這類高樓齡單位提供高成數按揭保險。
申請高成數按揭保險的步驟與要求
申請流程一般是先向銀行提交按揭申請。銀行根據「搖搖板」機制評估後，若無法批出你所需的九成按揭，便會將個案轉介至按揭保險公司審批。整個申請流程會變得與私樓按揭相似，銀行及按保公司會更嚴格審視你的財務狀況。
必須通過壓力測試及支付按揭保費
這是最關鍵的一點。一旦需要動用按揭保險，申請人便失去了房委會擔保下「免壓力測試」的優勢。你必須提供充足的入息證明，並通過銀行的「供款佔入息比率」審查及壓力測試，這也是導致二手居屋按揭唔批的常見原因之一。同時，你亦需要支付一筆過的按揭保費，這筆費用可以加借並計入總貸款額內分期攤還。
[工具] 利用按揭計算機，即時模擬「搖搖板」最佳方案
面對複雜的樓齡與成數關係，最直接的方法是使用二手居屋按揭計算機。只需輸入心儀單位的樓價與樓齡，計算機便能即時模擬出不同按揭成數對應的還款年期及每月供款，助你快速比較，找出最符合個人財務狀況的按揭方案。
特殊情況按揭方案：高樓齡單位、高齡及退休人士
買樓路上總會遇到各式各樣的狀況，例如看中了心儀單位，卻發現樓齡偏高；又或者申請人年紀較大，甚至已經退休。這些情況在申請二手居屋按揭時，處理方法跟私樓有很大分別，了解清楚當中的竅門，自然就能迎刃而解。
超高樓齡物業（擔保期外）的按揭處理
當心儀的二手居屋樓齡已超過50年，意味著政府的按揭擔保期已經完結。這時候，二手居屋按揭銀行的審批取態便會有所轉變。
視作私樓審批：最高7成按揭
一旦物業沒有了政府擔保，銀行便會將其視為一般的私人樓宇去評估風險。在這種情況下，按揭成數會跟隨私樓的標準，在不經按揭保險的情況下，最高只能做到7成按揭。買家需要預備更充裕的首期資金。
經按揭保險申請更高成數的可行性
如果想申請高於7成的按揭，解決方案就是向按揭保險公司求助。買家可以透過申請按揭保險計劃，爭取獲批更高的二手居屋按揭成數，最高可達9成。不過，申請人必須提供足夠的入息證明，並且要通過壓力測試，同時亦要支付相應的按揭保費。
還款年期計算：「75減樓齡」法則
在還款年期方面，由於單位被視作私樓，計算方法亦會跟隨私樓準則。銀行普遍會使用「75減樓齡」來計算最長的還款年期。舉例來說，一個樓齡55年的單位，其最長還款期便是20年（75 – 55 = 20），並且上限為30年。
高齡申請人按揭：解構銀行「99減人齡」寬鬆政策
對於年紀較大的置業人士，申請居屋按揭其實比想像中寬鬆。有別於私樓按揭普遍採用的「75減人齡」計算方式，部分銀行在處理有政府擔保的二手居屋按揭時，會採用更靈活的「99減人齡」作標準。
居屋按揭對申請人年齡限制較寬鬆的原因
銀行之所以能提供更寬鬆的年齡限制，核心原因在於有政府作為擔保方。這大大降低了銀行的信貸風險，即使借款人年紀較大，銀行亦有信心批出貸款。因此，即使申請人已屆60歲，仍有機會獲批長達30年的還款期。
各大銀行的審批差異
值得留意的是，並非所有銀行都會採用「99減人齡」的標準，部分較審慎的銀行可能仍會沿用較嚴格的準則。各家二手居屋按揭銀行在審批上有自己的風格和考量，建議申請前多作比較，選擇最適合自己情況的銀行方案。
退休人士申請二手居屋按揭的可行性
對於已退休、沒有固定入息證明的申請人，申請私樓按揭幾乎是不可能的任務。然而，購買由房委會出售的二手居屋，則有特別的彈性處理方法，這也是避免二手居屋按揭唔批的關鍵。
如何以資產聲明代替固定入息證明（限房委會項目）
針對房委會（HA）的資助房屋項目，由於有政府擔保，銀行在審批時可豁免壓力測試。對於退休人士，銀行可以接受申請人以「資產聲明」的方式，證明自己有能力應付未來的供款，例如聲明擁有足夠的儲蓄、資產或有家人提供財政支持等，而無需提交糧單或稅單等傳統入息證明。這個彈性安排，為不少退休人士打開了置業的大門。
二手居屋按揭申請流程：由揀樓到批核7大步驟
搞懂二手居屋按揭的申請流程，是成功上會的第一步。整個過程由申請資格到正式收樓，其實可以清晰地拆解成七個主要步驟。雖然當中涉及不同部門和文件，但只要跟著這個路線圖走，就能有條不紊地完成整個交易，順利成為業主。
步驟一：向房委會申請「購買資格證明書」
對於白表買家來說，整個旅程的起點，就是向房屋委員會（房委會）申請一張「購買資格證明書」（准買證）。這張證書是你的入場門票，證明你符合資格在居屋第二市場置業。記住，這張准買證有效期為12個月，你需要在這段時間內物色單位並完成交易。
步驟二：物色單位及簽訂臨時買賣合約
拿到准買證之後，就可以正式開始睇樓了。當你找到心儀的單位，並且與業主談妥價錢，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份文件非常重要，它會鎖定成交價、成交日期等關鍵條款。在這個階段，你最好已對心儀單位的二手居屋按揭成數有初步了解，方便計算首期和預算。
步驟三：委託律師申請「提名信」
簽署臨約後，你需要立即委託一位律師。你的律師會代你向房委會申請一份關鍵文件——「提名信」。這封信代表房委會正式同意將這個單位賣給你。所有二手居屋按揭銀行都會要求看到這份文件，才會正式開始處理你的按揭申請，所以這是不可或缺的一環。
步驟四：備妥文件向銀行提交按揭申請
取得提名信後，就可以正式向心儀的銀行提交二手居屋按揭申請了。準備齊全的文件，可以大大加快審批速度。不同銀行的二手居屋按揭利率和回贈條款可能有些微差異，建議可以多作比較，選擇最適合自己的方案。
二手居屋按揭所需文件清單
一般來說，向銀行申請二手居屋按揭需要準備以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* 房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」副本
* 最近三至六個月的入息證明（例如稅單、糧單、銀行月結單）
* 現時住址證明
步驟五：銀行審批及簽訂正式買賣合約
提交申請後，銀行就會開始審批程序，包括檢查你的信貸報告（TU）及為物業進行估價。這是決定二手居屋按揭唔批的關鍵一步，只要文件齊備，信貸紀錄良好，通常都會順利獲批。銀行批出按揭貸款確認信後，你就可以安心與賣方簽訂正式買賣合約了。
步驟六：律師樓簽署按揭契
簽署正式買賣合約後，在正式成交日之前，你需要再次前往律師樓，簽署一份由銀行準備的「按揭契」。這份文件是你與銀行之間的貸款合約，詳細列明了貸款金額、年期、利率等所有條款，是具有法律效力的重要文件。
步驟七：完成交易，正式收樓
來到最後一步，在約定的成交日當天，銀行會將按揭貸款餘額直接轉賬給賣方的代表律師。你的律師在確認款項後，就會處理餘下的法律程序，然後你就可以從地產代理或律師手上，拿到新居的鎖匙，正式成為業主了。
財務細節：二手居屋按揭利率、回贈與相關費用
處理二手居屋按揭的財務細節，就好似砌一幅完整的拼圖，除了樓價本身，你還需要了解利率、銀行回贈和各種雜費。清楚掌握這些環節，你的置業預算才會更準確，整個過程也會更順暢。
現時主流二手居屋按揭利率（P按）詳解
目前市場上，絕大部分二手居屋按揭銀行都採用P按（最優惠利率按揭）。P按的「P」是指銀行提供的最優惠貸款利率，由各大銀行自行釐定，例如滙豐、中銀香港等。相比起與銀行同業拆息掛鈎的H按，P按的波幅通常較小，利率走勢相對穩定，讓供款預算更容易掌握。
實際按揭利率計算方式（P – X%）
你最終需要支付的實際二手居屋按揭利率，通常會以「P減一個百分比」的形式計算，即「P – X%」。舉個例子，假設現時大P為5.875%，銀行提供的計劃是P-1.75%，那麼你的實際按揭利率就是4.125%。這個「X%」是各銀行競爭的關鍵，不同銀行提供的減幅會有差異，所以申請前記得多比較幾間。
比較各銀行按揭現金回贈
選定利率計劃之後，下一步就是看看哪間銀行提供的「迎新禮物」，也就是按揭現金回贈，最為吸引。為了爭取客戶，銀行通常會根據你的貸款額提供一定比例的現金回贈，這筆錢可以直接用來幫補裝修或者其他開支，相當實用。
貸款額與回贈百分比的關係
現金回贈的多少，一般都與你的貸款額直接掛鈎。簡單來說，貸款額越高，回贈的百分比通常也會越高。例如貸款額達到數百萬，回贈率有機會超過1%。雖然回贈並非選擇二手居屋按揭銀行的唯一標準，但絕對是一個值得考慮的因素。
除了首期，還需預備哪些費用？
準備好首期固然重要，不過在簽約成交之前，你還要預留一筆資金應付以下幾項主要開支，這樣才能確保萬無一失。
印花稅
印花稅是整個交易中最大的一筆附加費用，必須支付給政府。稅率是根據物業的價格按階梯式計算，樓價越高，稅率也越高。在簽署正式買賣合約後，就需要繳付這筆費用。
律師費（買賣合約及按揭契）
買賣二手居屋需要聘請律師處理法律文件，當中主要包括樓宇買賣合約及銀行按揭契。市場上的律師費沒有劃一標準，費用由數千至過萬元不等。你可以選擇銀行推薦的律師樓，有時候程序上會更便捷。
土地註冊費及其他雜費
最後，還有一些相對零碎的費用，例如將樓契和按揭契註冊到土地註冊處的註冊費，以及查冊費等。這些費用金額雖然不大，但加起來也是一筆開銷，在做預算時記得一併考慮進去。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
在申請二手居屋按揭的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，幫助你更順利地完成整個按揭流程，讓你對二手居屋按揭成數、利率以至銀行審批標準有更清晰的理解。
為何我的按揭申請被拒？三大常見原因
當滿心歡喜地提交申請，卻收到二手居屋按揭唔批的通知，確實會感到困惑。即使有政府擔保，銀行仍然有其內部的風險評估標準。以下是三個導致申請被拒的常見原因，了解它們有助你及早準備。
原因一：信貸紀錄欠佳 (TU評級過低)
你的信貸報告（TU Report）是銀行評估你是否可靠還款人的重要依據。如果報告中顯示有逾期還款、撇帳，或信用卡結餘使用率過高等負面紀錄，都會導致你的信貸評級下降。對於二手居屋按揭銀行來說，即使有政府作擔保，一個不良的信貸紀錄仍然是主要的警號，代表申請人管理財務的習慣存在風險，因而拒絕其按揭申請。
原因二：入息證明不穩或不足
雖然房委會的居屋按揭申請豁免壓力測試，但銀行依然需要確保你有基本的還款能力。如果你是自僱人士、散工或主要收入來自佣金，銀行可能會認為你的收入不夠穩定。此外，即使收入穩定，如果金額過低，不足以合理地覆蓋每月供款及基本生活開支，銀行亦有機會拒絕申請。申請人需要向銀行證明自己有持續的還款來源。
原因三：物業估價或狀況問題
銀行批出貸款前，會為單位進行估價。若銀行的估價低於你的成交價，便會產生「估價不足」的情況，你需要準備更多首期資金去填補差額。更嚴重的是，如果單位存在明顯的結構問題、僭建物，或樓宇已收到強制驗樓令而未處理，銀行會認為該物業作為抵押品的風險太高，從而拒絕批核按揭。
壓力測試：房委會 vs 房協單位的豁免條件
壓力測試是私樓按揭的標準程序，但在資助房屋市場，情況則有所不同。
房委會（HA）的二手居屋，由於有政府提供的按揭擔保，買家在申請按揭時，絕大部分情況下都無須進行壓力測試。銀行的審批重點會放在申請人的信貸紀錄及還款能力上。
相反，房協（HS）的單位因為沒有同類的政府擔保，其按揭申請的審批標準與私樓較為接近。如果買家需要申請高成數按揭（如九成），通常需要經由按揭保險公司處理，這意味著申請人必須通過壓力測試，證明其入息能承受利率上升的風險。
加按與轉按套現：未補地價居屋的限制與特例
未補地價的居屋，其主要用途是自住。因此，業主不能隨意將單位加按以套取現金作其他用途，例如投資或個人消費。這是房委會嚴格執行的規定。
不過，凡事總有例外。在一些特殊情況下，例如業主需要籌集資金以支付家人緊急的醫療開支、家庭成員的教育費用，或辦理喪事等，可以向房委會提交證明文件，申請特別批准進行加按。轉按（即平手轉到另一家銀行以獲取更佳的二手居屋按揭利率或回贈）通常是允許的，但同樣需要先取得房委會的同意。
業權變動（如加名）：對現有按揭的影響
在居屋的業權上增加或刪除名字，並非只是簡單地更新文件。這個舉動在法律上被視為業權的轉讓。因此，原有的按揭契約會隨之失效，需要將整筆貸款清還。
這意味著，新的業主組合必須重新向銀行提交按揭申請。銀行會根據當時的政策、樓價及新業主的財務狀況，重新進行審批。整個過程等同於一次全新的按揭申請，並且必須先獲得房委會的書面同意，才能進行業權變更及新的按揭安排。