想上車除了傳統居屋，市場上湧現多個「私人居屋」選擇，例如政府新推出的「樂建居」先導計劃，以及新世界等發展商自行推出的資助房屋項目。面對名目繁多的計劃，不少申請人對其核心分別，尤其在按揭要求及轉售限制上，感到相當混淆。究竟傳統私人參建居屋（PSPS）、全新「樂建居」與發展商項目在申請資格、按揭門檻（如是否需要壓力測試）、首期預算以至轉售限制上有何不同？本文將為你詳細拆解三大計劃，透過終極比較，助你釐清當中利弊，作出最精明的置業抉擇。
解構三大私人居屋計劃：定義、類別與核心分別
釐清概念：甚麼是「私人居屋」？
「私人居屋」這個詞，相信很多朋友在尋找置業機會時都聽過。其實它並非一個官方的正式分類，而是一個約定俗成的統稱。簡單來說，就是指由私人發展商負責興建，但售價受到政府資助或限制的房屋。它的建築質素和設計通常會參考私人樓宇的標準，但申請資格和轉售限制又與傳統居屋相似。正因為來源和模式多樣，所以了解不同私人居屋計劃的分別就變得十分重要。
私人居屋的三大主流類別
市面上的私人居屋，主要可以歸納為三大類別。它們在背景、運作模式和按揭安排上都有很大差異。接下來，我們會逐一為你拆解。
第一類：傳統「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）
這是歷史最悠久的模式。政府提供土地，由私人發展商投標興建。建成後，單位交由房委會以居屋形式發售。雖然政府已在2002年後停建這類居屋，但市場上仍有大量單位在居屋第二市場流通，是很多人尋找的目標。
第二類：全新「私人興建資助出售房屋先導計劃」（樂建居）
這是政府近年推出的全新私人居屋計劃，目的是引入發展商的資源和創意。發展商可以投標政府土地或利用自己的土地儲備興建。與傳統PSPS的最大分別是，政府不會回購單位，而且按揭安排與私樓看齊，需要通過壓力測試。
第三類：發展商自行推出的非牟利資助房屋（如新世界項目）
除了政府主導的計劃，近年亦有發展商自發推出非牟利項目，例如由新世界發展推出的私人居屋項目。這類計劃通常由發展商旗下的非牟利機構策劃，旨在解決年輕人的置業困難。它們最大的特色是創新的財務方案，例如新世界私人居屋的「漸進式供款」計劃，大幅降低了上車的初期門檻。
三大私人居屋計劃核心差異：快速比較表
看到這裡，你可能已經發現三種計劃在政府角色、按揭要求和財務安排上有著根本性的不同。為了讓你更清晰地掌握它們的核心分別，我們準備了一個快速比較表，助你一眼看清各個私人居屋申請計劃的關鍵差異，方便你根據自身情況作出最合適的選擇。
第一類：傳統「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）全面睇
講到私人居屋，就一定要從歷史最悠久的「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）開始。雖然政府已經停止推出新的PSPS項目，但是市場上仍然有大量單位可以選擇，而且它獨特的按揭優勢，至今仍然是很多置業人士的理想階梯。接下來，我們就一同深入了解這個經典的私人居屋計劃。
傳統PSPS是什麼？歷史與運作模式
傳統的PSPS，可以理解為政府與私人發展商合作的產物。它的運作模式很直接，就是由政府提供土地，然後邀請私人發展商按照特定要求去興建樓宇。建成之後，單位會交由房屋委員會（房委會）以資助價格出售給合資格的市民。
這個模式的好處是結合了私人發展商的建築效率和設計心思，所以很多PSPS屋苑的質素和外觀，都與同期的私人樓宇非常接近。例如康山花園、麗晶花園等，都是廣為人知的PSPS屋苑，質素備受肯定。
現時如何申請及購買傳統PSPS？
由於政府早已停建PSPS，所以現在已經沒有一手新單位可供申請。想購買這類傳統私人居屋，唯一的途徑就是透過「居屋第二市場」。這個市場是專為未補地價的資助房屋而設的，讓合資格人士可以互相買賣單位。
購買途徑：認識居屋第二市場（白居二／綠表）
居屋第二市場主要有兩類買家。第一類是「綠表」持有人，主要是現有公屋住戶或合資格的公屋申請者。第二類是「白表」持有人，他們需要透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤，中籤後才獲得購買資格。簡單來說，不論你是綠表還是白表買家，只要符合資格，就可以在這個市場上自由物色心儀的PSPS單位。
申請資格：綠表及白表入息資產限額詳解
綠表資格相對直接，主要是建基於申請人的公屋住戶身份。至於白表人士想進行私人居屋申請，就要符合房委會每年公布的入息及資產限額。這些限額會按年調整，以2023年的數據為例，二人或以上家庭的每月入息上限為$62,000，資產上限為$1,700,000。建議大家在申請前，務必查閱房委會官方網站的最新資訊。
購買流程：由睇樓到簽約的關鍵步驟
在第二市場購買PSPS的流程，與買賣私樓十分相似。基本步驟如下：
1. 取得資格：綠表人士申領「購買資格證明書」；白表人士則要抽中「白居二」並領取「批准信」。
2. 物色單位：透過地產代理或網上平台尋找放盤的PSPS單位，然後預約睇樓。
3. 商議價錢：與業主議價，達成共識。
4. 簽訂臨約：簽署臨時買賣合約，並支付細訂。
5. 申請按揭：向銀行申請按揭貸款。
6. 簽訂正約：由律師處理，簽署正式買賣合約及支付大訂。
7. 完成交易：在成交日支付樓價餘額，正式成為業主。
按揭優勢：免壓力測試如何降低上車門檻？
傳統PSPS最吸引的地方，就是其極具優勢的按揭安排。因為有政府的擔保，銀行審批按揭的準則會寬鬆很多，其中最大的好處就是豁免壓力測試，這直接降低了上車的財務門檻。
政府擔保：銀行高成數按揭的信心來源
為什麼銀行願意提供這麼優惠的按揭條件？答案就是政府擔保。房委會為PSPS單位提供了一個按揭擔保期（由首次出售日起計），在這個期限內，銀行批出的按揭貸款風險極低。所以，銀行很樂意提供高成數的按揭，買家亦無需另外購買按揭保險。
按揭成數：綠表最高95%、白表最高90%
在高成數按揭下，買家需要準備的首期資金大幅減少。
* 綠表買家：最高可承造九成半（95%）按揭，只需支付半成（5%）首期。
* 白表買家：最高可承造九成（90%）按揭，首期為一成（10%）。
免壓力測試：與新計劃的最大分別
豁免壓力測試是PSPS與近年新推出的「樂建居」等私人居屋計劃的最大分別。申請PSPS按揭時，銀行主要考慮申請人的「供款與入息比率」，一般要求每月供款不超過家庭總收入的50%。申請人無需通過利率加2%後的壓力測試，對於收入不穩定或剛好達到入息上限的買家來說，上車機會大大增加。
還款年期：最長可達25年
傳統PSPS的按揭還款年期最長可達25年。不過，實際年期會受政府擔保期影響。一般來說，銀行會用「30年減去樓齡」來計算最長的擔保期，而最終的還款年期則由銀行批核為準。
精選傳統私人居屋（PSPS）屋苑名單
市場上有不少質素優良的PSPS屋苑可供選擇，以下是一些熱門例子：
* 港島區：柴灣樂翠臺、筲箕灣愛蝶灣
* 九龍區：九龍灣麗晶花園、鑽石山宏景花園、將軍澳寶盈花園
* 新界區：沙田富安花園、大埔宏福苑、屯門澤豐花園
如何計算供款？免壓測下的首期及負擔能力評估
假設一個白表買家想購入一個價值$500萬的PSPS單位，我們可以簡單評估一下財務要求：
* 最高按揭額：$500萬 x 90% = $450萬
* 首期：$500萬 x 10% = $50萬
* 每月供款：假設利率為4.125%，還款期25年，每月供款約為$23,945。
* 入息要求：由於免壓力測試，申請人的家庭月入只需達到 $23,945 / 50% = $47,890 左右，便有機會獲批。
由此可見，傳統PSPS在財務規劃上，的確為置業人士提供了更大的彈性和便利。
第二類：全新「私人興建資助出售房屋先導計劃」（樂建居）深度剖析
政府近年推出的「樂建居」，是「私人興建資助出售房屋先導計劃」的簡稱，算是一種全新的私人居屋。這個計劃引入了私人發展商的力量，希望加快資助房屋的供應，同時為市場帶來更多元化的設計。想了解這個全新的私人居屋計劃，就要從它的運作模式和最重要的按揭安排開始說起。
「樂建居」是什麼？計劃目的與土地來源
「樂建居」的核心概念，是政府提供土地，由私人發展商負責興建和銷售。土地來源主要有兩種，第一種是政府公開招標地皮，第二種是發展商利用自己的私人土地儲備參與。
這個模式與舊有的「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）有一個根本分別。在新計劃下，政府不會回購賣不出的單位，發展商需要自己承擔所有銷售風險。這樣一來，發展商就有更大誘因去提升單位質素和設計，確保項目有足夠吸引力，對買家來說是個好消息。
「樂建居」按揭安排：與私樓看齊的四大關鍵
講到「樂建居」，最需要留意的就是按揭安排。它與傳統居屋的最大分別，在於其按揭申請基本上與購買私人樓宇無異。這裏有四個關鍵點，大家申請前一定要清楚。
關鍵一：不設政府按揭擔保
傳統居屋由房委會做擔保人，所以銀行承擔的風險很低，買家很容易就能申請到九成甚至九成半的高成數按揭。但是，「樂建居」並沒有政府提供的按揭擔保。因此，銀行會將它視為一宗普通的私樓按揭貸款申請，審批標準自然會更加嚴謹。
關鍵二：必須通過壓力測試
由於沒有了政府擔保，銀行為了管理自身的信貸風險，必定會要求申請人通過壓力測試。意思就是，銀行會評估你目前的供款佔入息比率，並且會模擬在現有利率基礎上加息後的還款能力，確保你有足夠的財務能力應付利率波動。
關鍵三：須申請按揭保險（HKMC）
如果你希望申請超過銀行基本要求的按揭成數（例如借足九成），你就必須向香港按證保險有限公司（HKMC）申請按揭保險。這點和買私樓一樣，申請按揭保險需要符合其相關資格，並且要支付一筆按揭保險費用，這筆費用可以選擇一筆過支付，或者加借入貸款額中分期攤還。
關鍵四：還款年期更長（可達30年）
有好有壞，由於按揭安排與私樓看齊，「樂建居」的還款年期也可以更長，最長可以做到30年。這比傳統居屋普遍最長25年的還款期要長。較長的還款年期，意味著每月的供款額可以降低，有助減輕現金流的壓力。
「樂建居」單位規格、定價與申請資格
除了按揭，「樂建居」在單位設計和定價上也有清晰的規定，確保單位的質素和可負擔性。
定價機制：市價的六成五
「樂建居」的單位售價，會固定在同區市價的六成五。這個折扣率是固定的，讓買家能以一個相對優惠的價錢，購入由私人發展商興建的單位。
單位面積要求：呎數下限與間隔限制
為了回應市場對居住空間的期望，政府為「樂建居」的單位面積設下「最低消費」。所有單位的實用面積不得少於280平方呎，當中至少七成單位的面積更需達到375平方呎或以上，確保居住質素。
申請資格：與同期居屋看齊
大家最關心的私人居屋申請資格，其實很簡單。「樂建居」的申請資格、入息及資產限額，將會與推出當期的居屋申請看齊。換句話說，如果你符合該期居屋的申請資格，你就同樣符合申請「樂建居」的資格。
首階段「樂建居」項目選址
政府已經公佈了首階段兩個「樂建居」項目的選址，分別位於東涌及柴灣。
東涌第122區項目
位於東涌東填海區，鄰近未來港鐵東涌東站，預計可以提供約1,600個單位。這個項目規模較大，預計會成為區內一個重要的新社區。
柴灣祥民道項目
位於柴灣祥民道，鄰近康翠臺，地點相對市區，交通便利，預計提供約700個單位。
如何計算「樂建居」按揭？壓力測試與保費預算
準備申請「樂建居」前，一定要做好財務預算。首先是壓力測試，你需要計算現時的每月總供款額，不能超過家庭總入息的50%。在模擬利率上升2厘後，總供款額也不能超過入息的60%。
此外，如果你打算申請高成數按揭，就要將按揭保險的費用計算在內。保費的多少視乎貸款額和按揭成數而定。建議大家在籌備首期時，除了樓價本身，也要預留一筆資金應付印花稅、律師費以及這筆潛在的保險費用。
第三類：發展商非牟利項目（個案研究：新世界「漸進式供款」）
計劃概念：發展商推動的公私營合作新模式
除了由政府主導的資助房屋，近年市場上亦出現了由私人發展商自行推出的非牟利私人居屋項目。當中，由新世界發展提出的「漸進式供款」私人居屋計劃最受注目，這個計劃被視為一種創新的公私營合作模式。發展商動用自身的土地儲備，以非牟利的形式興建單位，目標是幫助年輕人及首次置業家庭解決上車困難。這個模式有別於傳統的資助房屋，為置業階梯提供了另一種可能性。
財務創新：「漸進式供款」如何運作？
新世界私人居屋計劃的核心，在於其獨特的財務安排。它並非單純提供折扣，而是從根本上改變了置業初期的供款結構，讓買家的財務壓力可以隨著事業發展而逐步調整。
置業門檻：首期低至樓價5%
這個計劃最吸引人之處，是大幅降低了入場門檻。合資格的申請人，最初只需準備相等於樓價5%的資金作為首期，這比傳統需要透過按揭保險才能申請高成數按揭的門檻還要低，直接回應了年輕買家儲蓄首期時間長的問題。
運作原理：先供一半，十年後再承造餘下按揭
計劃的運作原理可以分為兩個階段。第一階段，買家在成交時，只需就樓價的一半（50%）向銀行申請按揭。餘下的另一半樓價，買家可以在成交後的十年內，才因應自己的財務狀況，選擇一次過或分階段承造按揭。這個設計給予買家極大的彈性。
優點分析：大幅降低初期供款壓力
由於初期的按揭貸款額只是樓價的一半，因此每月供款額會顯著減少。這個安排讓買家在置業初期，有更多的財務空間應付其他生活開支。隨著日後收入增加，買家再逐步承擔餘下部分的按揭供款，財務規劃上更具彈性，達至「先輕鬆上車，後逐步供足」的效果。
申請資格與轉售限制
想作出私人居屋申請，必須留意其特定要求。這個計劃有清晰的目標對象，同時亦設有嚴格的轉售限制，確保房屋資源能真正幫助有自住需要的人士。
目標群體：年輕人及首次置業家庭優先
計劃主要針對25歲至45歲的香港永久性居民，特別是年輕專業人士及年輕家庭。申請人必須為首次置業人士，從未在香港擁有任何住宅物業。
資格要求：參考居屋的入息及資產限額
在財務資格方面，計劃會參考當時居屋的申請標準，為申請人或家庭設定入息及資產限額。申請人需要符合相關要求，證明其財務狀況屬於資助房屋的目標範圍內。
轉售限制：禁售期與補地價要求
為了遏止短期炒賣，單位設有轉售限制。業主在成交後的指定年期內（例如首五年）不得出售或出租單位。在禁售期後，業主必須先承造並還清全部100%樓價的按揭，才可以將單位轉售予其他合資格人士。若想在公開市場自由出售，則需要像傳統居屋一樣，向政府補回地價差額。
「漸進式供款」划算嗎？與傳統按揭的每月供款比較
「漸進式供款」在初期確實能大大減輕負擔，我們可以透過一個簡單例子比較一下。
假設一個樓價為500萬的單位，還款期30年，利率為4.125%：
- 傳統9成按揭：
- 首期：50萬 (10%)
- 貸款額：450萬
-
每月供款：約$21,760
-
新世界「漸進式供款」計劃（首十年）：
- 首期：25萬 (5%)
- 第一階段貸款額（樓價50%）：250萬
- 每月供款：約$12,089
從以上比較可見，在置業初期的十年，新計劃的每月供款比傳統按揭減少了近一半，差額接近一萬元。這個數字的差距，對於剛起步的年輕家庭而言，無疑提供了實質的財務緩衝。
【終極比較】三大私人居屋計劃：申請、按揭、轉售一表睇清
了解不同的私人居屋計劃後，要從中選擇可能令人感到有點複雜。接下來，我們將從按揭擔保、壓力測試、首期以至轉售限制等核心層面，為你清晰比較傳統PSPS、樂建居，以及新世界私人居屋等由發展商自行推出的計劃，助你快速掌握它們的關鍵差異。
比較一：政府角色與按揭擔保
銀行是否願意批出高成數按揭，很大程度取決於有沒有政府作為後盾。這個因素直接影響按揭申請的難易度。
傳統PSPS：政府擔保
傳統的私人機構參建居屋計劃（PSPS），與一般居屋一樣，享有房屋委員會提供的按揭貸款擔保。在這重保障下，銀行承擔的風險極低，因此在審批按揭時會相對寬鬆。
樂建居：不設擔保
全新的「樂建居」計劃，政府明確表示不會提供任何按揭擔保。銀行需要自行評估風險，會將其申請視作一般私人樓宇處理。
發展商項目：不設擔保
由發展商自行推出的資助房屋項目，例如新世界私人居屋，同樣不設政府擔保。買家需要直接面對銀行的審批標準。
比較二：按揭核心要求（壓力測試）
壓力測試是評估申請人在利率上升後，是否仍有足夠還款能力的重要關卡，亦是決定能否成功上車的關鍵。
傳統PSPS：豁免壓力測試
豁免壓力測試是傳統PSPS的最大優勢。銀行審批時，主要計算申請人的供款與入息比率不超過50%即可，這大大降低了對入息的要求，讓更多人符合資格。
樂建居：必須通過壓力測試
「樂建居」的按揭申請與私樓看齊，申請人必須通過銀行的壓力測試。這意味著對家庭入息的穩定性與水平有更高的要求。
發展商項目：須通過銀行審批及壓力測試
發展商項目的買家同樣需要通過銀行的標準審批流程，壓力測試是其中不可或缺的一環，確保買家有足夠的財政能力應對利率波動。
比較三：首期與最高按揭成數
首期預算往往是置業的第一道難題。不同計劃的按揭成數差異，直接決定了你需要準備多少初始資金。
傳統PSPS：最高90%-95%
在政府擔保下，傳統PSPS的按揭成數非常高。綠表申請人最高可承造95%按揭，白表申請人亦可達90%，首期負擔相對最輕。
樂建居：最高90%（須經按保）
「樂建居」買家若要申請高達90%的按揭，便需要經由香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃。這代表買家除了要符合銀行審批，還需滿足按保公司的要求，並支付相應的按揭保險費用。
發展商項目：可低至5%（視乎計劃）
部分發展商項目提供創新的財務方案，極具彈性。例如新世界私人居屋計劃的「漸進式供款」安排，讓買家最初只需支付低至樓價5%的首期，大大降低了上車門檻。
比較四：轉售限制與補地價
資助房屋旨在自住而非炒賣，因此設有嚴格的轉售限制。了解這些規則，對你的長遠財務規劃非常重要。
禁售期長短
三種計劃都設有禁售期，業主在指定年期內（例如首2年至5年）不能出售單位。一般而言，新推出的「樂建居」及發展商項目，為了進一步打擊投機，其禁售期可能會比傳統PSPS的現行政策更長。
第二市場轉售資格
禁售期過後，傳統PSPS業主可在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表和白表買家。「樂建居」及發展商項目亦有類似的轉售市場機制，但轉售對象及條件或有特定要求，須依據個別計劃的條款而定。
自由市場出售要求
不論是哪一種私人居屋計劃，業主若希望將單位在公開市場自由出售（即賣給任何人士），都必須先向政府補回當初購入單位時的差價（即補地價）。完成補地價後，單位的業權才算完整，可與一般私樓無異地進行買賣或出租。各計劃的補地價年期限制均有不同。
私人居屋常見問題 (FAQ)
問：購買任何一種私人居屋後，可以將單位出租嗎？
關於私人居屋的出租問題，答案是相當明確的。不論是傳統的私人機構參建居屋，還是全新的樂建居或發展商項目，這些單位的初衷都是為協助合資格人士自置居所，並非作投資用途。因此，在指定的禁售期內，業主必須將單位用作自住，絕不能出租或以任何形式分租。假如業主希望將單位出租，必須先經過一個關鍵步驟：向政府繳付「補地價」。完成補地價後，單位的轉讓限制便會解除，業主就可像一般私樓一樣，在自由市場上將單位合法出租或出售。
問：甚麼是「補地價」？應如何計算及何時支付？
「補地價」是資助房屋業主想在公開市場自由轉售或出租單位前，必須向政府支付的一筆款項。這筆款項的由來，是因為當初購買單位時，樓價已包含了政府提供的折扣，這個折扣主要來自地價的寬免。補地價的本質，就是將這份折扣差額交還給政府。計算方法並非以當初的折扣金額為準，而是根據物業的實時市值計算。公式是：補價金額 = 補價時的單位市值 × 當初的折扣率。支付補地價的時機，通常是當業主計劃在禁售期屆滿後，將單位放上自由市場出售，或者想將單位出租的時候。
問：私人發展商興建的單位，質素會比房委會居屋好嗎？
這是一個很多人關心的問題。一般來說，市場普遍預期由私人發展商承建的單位，在設計、用料和配套設施方面，會較貼近私人住宅的標準。特別是全新的「樂建居」私人居屋計劃，政府在地契條款中已列明單位的最低面積要求，並指明單位質素須參考私人樓宇。由於發展商需要自行承擔銷售風險，這也成為確保樓宇質素的一種市場誘因。至於傳統的私人機構參建居屋，雖然同樣由發展商興建，但質素會因應不同發展商及建築年份而有差異。總括而言，私人發展商項目有潛力提供比傳統居屋更高質素的居住環境，但最終質素仍取決於個別項目，建議準買家在入市前仔細研究和比較。
問：不同私人居屋計劃的折扣率是如何釐定的？
不同私人居屋計劃的折扣率，其釐定基礎和機制都有所不同，主要可分為三類。第一類是傳統的「私人機構參建居屋計劃」。它的折扣率與同期的居屋看齊，由房委會根據當時的樓市狀況和申請者的負擔能力去釐定，並沒有一個固定的百分比。第二類是全新的「樂建居」計劃。這個計劃的折扣率非常清晰，政府已訂明為市價的六五折，即折扣率固定為35%。第三類是由發展商自行推出的非牟利項目，例如新世界私人居屋項目。這類計劃的折扣率由發展商的非牟利機構自行決定，目標是配合其資助對象的需要，例如折扣率可能達到市價的五折至六折，目的是大幅降低年輕家庭的上車門檻。