手上持有已供滿的物業，即俗稱的「現契樓」，代表您擁有一項極具價值的資產。然而，這筆資金往往被「鎖死」在物業中，未能靈活運用。無論是為把握投資良機、應付子女升學開支，還是提升退休生活質素，將現契樓重按套現，都是一個常見且有效的理財策略。不過，現契樓重按的申請細節繁多，例如按揭成數可以借幾多？還款年期最長是多久？整個申請流程又涉及哪些步驟？本文將化身為您的「現契樓重按懶人包」，由淺入深，為您一文釐清現契樓的意思、可借的按揭成數與年期計算方法，並提供詳盡的6大申請步驟指南，助您輕鬆將磚頭變資金，實現您的理財目標。
甚麼是「現契樓」？為何要辦理重按套現？
經過多年努力，終於供滿物業，手上持有的就是俗稱的「現契樓」。所謂的現契樓意思，簡單來說就是一份已經完全還清按揭貸款的物業業權。它不單是一個安樂窩，更是一筆可以靈活調動的備用資金。不少業主會選擇透過現契樓重按來套現，將物業的價值轉化為流動現金，以應對不同的人生規劃與財務需要。
現契樓的定義：法律與金融層面
要準確理解現契樓，我們可以從法律與金融兩個層面來看。
法律定義：持有完整業權的「樓契」
從法律角度看，現契樓的核心在於業主手上持有一份完整、無任何抵押記錄的樓契正本。這份文件是證明你擁有物業全部業權的最終法律文書。當你還清所有按揭貸款後，便可以從銀行贖回這份重要的文件，正式成為物業的完全擁有人。
金融定義：物業無任何按揭負擔
從金融層面解釋，現契樓意思就更加直接了，它指物業本身沒有任何未償還的按揭貸款或其他債務抵押。換句話說，這項資產是「乾淨」的，沒有任何負債，因此在銀行眼中，其抵押價值非常高。
現契樓的重要性：為何受銀行重視
正因為現契樓擁有完整的業權和無負債的清晰背景，它成為銀行非常樂意接受的按揭抵押品。銀行進行現契樓按揭審批時，風險相對較低。因為物業價值明確，而且一旦需要，銀行可以較順利地行使其作為債權人的權利。這份高度的資產確定性，就是它備受金融機構重視的主要原因。
辦理現契樓重按的四大常見目的
當你手持一份現契樓，就等於擁有了一筆龐大的備用資金。那麼，大家通常在甚麼情況下會考慮辦理現契樓重按來套現呢？以下是四個十分常見的目的。
解決生意周轉或把握投資機會
做生意的朋友，有時難免會遇到現金流緊張的時刻。利用現契樓重按套現，可以迅速獲取一筆資金應對生意上的短期周轉需要。又或者，當市場上出現難得的投資良機，例如股市調整或有新的商機，這筆資金就能讓你及時把握機會，創造更多財富。
支付子女海外升學或置業首期
為子女的未來鋪路，是許多父母的心願。無論是支付他們到海外升學的龐大開支，還是資助他們置業「上車」的首期，現契樓都能成為最強大的後盾。透過套現，可以將不動產的價值，轉化為支持下一代夢想的實際行動。
應對突發醫療開支等大額需要
人生總有預料之外的狀況，例如家庭成員突然需要一筆可觀的醫療費用。面對這些緊急而大額的開支，現契樓提供的資金彈性就顯得尤其重要。它能夠提供一筆應急錢，應對燃眉之急。
提升退休生活質素
不少退休人士雖然擁有已供滿的物業，但日常可用的現金流可能不多。透過現契樓重按，可以套現一筆資金來改善退休生活，例如用於旅遊、發展個人興趣，或者作為更穩定的生活費來源，讓晚年生活過得更豐盛自在。
現契樓重按貸款額解構：我可以借幾多成？
了解現契樓意思之後，下一步大家最關心的問題，自然就是「到底我可以借到幾多錢？」這個問題。現契樓重按的貸款額，也就是我們常說的按揭成數，並不是一個固定的數字。它會因為幾個關鍵因素而有很大分別，我們一步步來拆解。
核心原則：現契樓重按不可申請按揭保險
首先要記住一個大原則，辦理現契樓按揭套現，是不可以申請按揭保險計劃的。按揭保險主要是幫助置業人士以較低首期購入自住物業，而重按套現的資金用途較廣泛，所以不符合按保的原意。這也代表了貸款額度，需要完全按照香港金融管理局對銀行的指引進行。
收入狀況對按揭成數的影響
銀行在審批現契樓重按申請時，最重視的就是申請人的還款能力。所以，你的收入狀況是直接影響最終獲批成數的核心因素。銀行通常會將申請人分為兩大類來審批。
有固定收入人士：最高按揭成數分析
如果你有穩定的工作，並且能夠提供稅單、公司糧單或銀行月結單等入息證明，銀行審批就會相對簡單直接。根據金管局的現行指引，一般情況下，有固定收入人士申請現契樓重按，最高按揭成數可達物業估值的五至六成，具體成數會視乎物業價值和你的供款與入息比率而定。
非固定收入或退休人士：資產水平審批下的按揭成數
假如你是退休人士、家庭主婦，或是收入不穩定的自僱人士，無法提供傳統的入息證明，銀行就會改用「資產水平審批」的方式。這種審批方式，是評估你持有的現金、股票、債券等資產總值。在這種情況下，銀行批出的按揭成數會比較保守，普遍最高只可做到物業估值的四成。
影響按揭成數的其他關鍵因素
除了你的收入狀況，還有一些情況同樣會影響最終的貸款額。申請前最好先了解清楚，才能對可借金額有更準確的預算。
持有多於一個按揭物業：按揭成數須扣減一成
這是一個很多人會忽略的細節。如果你名下除了這間現契樓，還有其他物業正在承造按揭，那麼你申請現契樓重按時，最高按揭成數需要扣減一成。舉個例，假設你本來可以借六成，但因為有其他按揭在身，銀行就需要將成數下調至五成。
現契樓重按還款年期：最長可以供幾耐？
了解過現契樓意思和可借貸的成數之後，另一個關鍵問題自然就是還款期。一份年期合適的現契樓按揭計劃，能直接影響每月的供款壓力。到底申請現契樓重按，還款期最長可以有幾多年呢？這主要取決於申請人的年齡和物業的樓齡。
還款年期基本規則：最長可達30年
理論上，現契樓重按的還款年期與一般新買物業的按揭一樣，最長可以做到30年。不過，這是一個理想的上限，實際上銀行會根據一套審批準則去計算最終可以批出的年期，而大部分現契樓業主，因為年齡關係，未必能輕鬆獲批最長的30年還款期。
銀行計算還款年期的兩大準則
銀行在審批現契樓重按的還款年期時，主要有兩個核心考慮因素：申請人的年齡以及抵押物業的樓齡。銀行會運用特定公式，將這兩個因素代入計算，然後取其較短者，作為最終批核的還款年期。
市場標準：「75減」人齡或樓齡
市場上大部分銀行採用的計算標準是「75減」。計算方法很直接，就是以75減去申請人的年齡，或以75減去物業的樓齡。例如，一位60歲的業主，用其年齡計算，最長還款期便是75減60，等於15年。就算物業樓齡只有20年（75減20等於55年），銀行依然會選擇兩者中較短的年期，即15年。
部分銀行寬鬆選項：「80減」人齡
有些銀行為了吸納客戶，會提供較為寬鬆的計算方法，特別是針對申請人的年齡，會採用「80減」的準則。沿用剛才的例子，同樣是60歲的業主，在這些銀行申請，還款年期就有機會延長至80減60，即是20年。這額外的5年還款期，可以令每月的供款額明顯下降，減輕財務負擔。
延長還款年期的財技：增加年輕擔保人
如果業主年齡偏大，導致計算出來的還款期太短，其實有一個常見的財務技巧可以處理，就是增加一位較年輕的擔保人。
操作方法：加入直系親屬（如子女）作擔保人
最直接的操作方法，是邀請自己的直系親屬，例如子女，成為這次現契樓重按的擔保人。只要擔保人本身有穩定的收入，便能符合銀行的基本要求。
計算基準：銀行以較年輕者年齡計算還款期
當按揭申請中加入了擔保人，銀行在計算還款年期時，便會以較年輕一方的年齡作為基準。例如，65歲的父親想為現契樓申請重按，並由35歲的兒子做擔保，銀行就會用35歲去計算，這樣便有很大機會可以取得長達30年的還款期。
潛在風險：對擔保人未來置業的影響
這個方法雖然有效，但必須注意它對擔保人未來的影響。當子女為父母的按揭做擔保人後，他們的信貸紀錄上便會顯示這項按揭負債。日後當他們自己需要申請按揭置業時，根據金管局的指引，其最高按揭成數需要扣減一成。這個潛在影響，在決定前必須與擔保人溝通清楚。
物業樓齡對還款年期的最終限制
最後要記住，即使有年輕的擔保人解決了人齡的限制，物業的樓齡始終是還款年期的最終關卡。如果物業本身樓齡已經很高，例如50年，那麼即使有年輕擔保人，銀行用「75減樓齡」計算出來的還款期最多也只有25年（75減50）。銀行最終批核的年期，必定是人齡和樓齡計算結果中，年期較短的一個。
現契樓重按申請流程：6大步驟由零到一指南
當你清楚了解現契樓意思，並且決定要申請現契樓重按時，整個流程其實相當清晰。我們將它拆解成六個主要步驟，讓你由零開始，一步步完成整個申請，整個過程就像跟著一份清晰的指南一樣。
第一步：檢查樓契完整度與存放
申請的第一步，也是最關鍵的一步，就是先找出你親自保管的樓契，並且仔細檢查所有文件是否齊全完整。這是整個現契樓按揭申請的基礎。
核心風險：樓契遺失對申請的嚴重後果
這一步絕對不能輕視。如果整份樓契不幸完全遺失，銀行幾乎必定會拒絕你的重按申請。因為樓契是物業業權的根本證明，一旦遺失，就難以在法律上證明你是唯一的、無可爭議的業主，銀行不會承擔這個風險。
補救措施：處理樓契文件不齊全（補契）
假如只是缺少當中部分文件，而不是整份遺失，情況就有轉機。你可以委託律師樓向土地註冊處申請相關文件的核證副本，這個過程一般稱為「補契」。雖然需要支付一些時間和費用，但只要成功補回，通常不會對按揭申請構成太大阻礙。
第二步：準備申請所需文件
檢查完樓契後，就可以開始著手準備銀行審批所需的文件。文件準備得越齊全，審批過程就越暢順。
基本文件：身份及住址證明
這部分很直接，主要包括你的香港身份證副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單、差餉單或銀行月結單都可以。
收入及資產證明：稅單、糧單、銀行月結單等
銀行需要評估你的還款能力。你需要準備最近三至六個月的收入證明，例如公司糧單、稅務局的評稅通知書，以及顯示薪金入賬的銀行戶口月結單。如果是非固定收入或已退休人士，則可能需要提供更長時間的證明文件或其他資產證明。
第三步：比較方案並提交申請
文件齊備後，就是時候比較不同銀行的方案，選擇最適合自己的計劃。
比較利率、現金回贈及還款條款
你可以重點比較各銀行的按揭利率（P按或H按）、現金回贈的金額、罰息期的長短以及其他優惠條款。選擇最有利的方案後，便可以填寫申請表並遞交文件。
銀行為物業進行初步估價
在你提交申請的同時，銀行會先為你的物業進行網上或電話初步估價。這個估價會讓你對最終可套現的金額有一個基本概念，有助你規劃資金用途。
第四步：銀行審批與上門驗樓
銀行收到你的完整申請後，就會進入正式的審批階段。
銀行要求上門驗樓的原因
在審批過程中，銀行其中一個重要環節是可能會要求派員上門驗樓。這主要是為了核實物業的內部實際狀況，並且確認申請人對物業擁有實際控制權，是防範近年假業主詐騙案的重要風險管理措施。
實用貼士：物業已出租，租客不配合驗樓的應對方法
如果你的物業正在出租，而租客不方便或不願意配合驗樓，確實會造成阻礙。一個實用的處理方法是，在申請初期就向銀行或按揭顧問查詢清楚。因為並非每一家銀行都對現契樓重按有硬性的驗樓要求。選擇不需要上門驗樓的銀行，就可以順利解決這個難題。
第五步：委聘律師並簽署法律文件
當銀行正式批出你的貸款申請後，便會進入法律程序。
委託律師樓處理按揭事宜
你需要委託一間律師樓代表你處理所有與按揭相關的法律文件。律師會負責草擬及向你解釋按揭契的內容，並且與銀行方面進行溝通，確保所有法律手續妥當。
簽署按揭貸款信 (Offer Letter) 及按揭契 (Mortgage Deed)
之後，你會收到銀行的正式貸款確認信（Offer Letter），上面會詳列所有貸款條款。仔細閱讀並同意後，就需要到律師樓簽署這份文件，以及具有法律約束力的按揭契（Mortgage Deed），正式確立這次的按揭關係。
第六步：收取貸款及支付相關費用
簽署所有文件後，就來到最後一步，準備收取資金。
整個流程所需時間：約一個月
完成所有法律程序後，貸款就會準備發放。一般而言，如果文件齊全，整個現契樓重按流程由申請到成功收取款項，大約需要一個月時間。貸款會經由律師樓轉賬到你指定的戶口。
律師費及火險等相關開支
在過程中，你需要支付的相關費用主要包括處理法律文件的律師費，以及銀行規定必須為物業購買的火險保費。這些都是辦理按揭時的標準開支。
現契樓重按特殊情況：僭建物或樓契問題處理
申請現契樓重按的過程，有時會遇到一些關於物業本身或文件上的狀況，例如物業存在僭建物，或者樓契的保管問題。這些情況確實需要特別處理，不過只要了解銀行的處理方式，就能找到合適的解決方案。
如何處理影響重按的僭建物問題
銀行在審批現契樓按揭申請時，通常會安排估價行上門視察物業。如果估價報告指出單位存有僭建物，銀行會根據僭建物的性質和嚴重程度，提出相應的處理方案，並不是直接拒絕申請。
方案一：簽署承諾書（適用於非結構性僭建）
如果僭建物屬於非結構性改動，例如常見的冷氣機簷篷或非入牆的儲物櫃，銀行普遍會採取較寬鬆的處理方式。銀行會要求業主簽署一份承諾書（Indemnity Letter），聲明業主將會自行承擔所有因僭建物而引起的法律責任及維修費用，確保銀行的權益不受影響。簽署文件後，按揭審批流程便可以繼續。
方案二：扣減估值（銀行估算還原費用後批核）
假如僭建物涉及結構性改動，例如打通主力牆、自製閣樓或改動了單位原本間隔，銀行的處理便會比較審慎。這時，銀行會要求估價行評估還原僭建物所需的費用。然後，銀行會從物業的市場估價中，先扣除這筆還原費用，再以扣減後的淨值作為基礎，計算最終的按揭貸款額。例如物業估值800萬元，而還原僭建物費用估算為50萬元，銀行便會以750萬元來計算按揭成數。
樓契的保管與風險管理
當物業供滿按揭成為現契樓，業主從銀行取回厚厚一份的樓契正本後，如何妥善保管這份重要文件，便成為一項新的責任。妥善管理樓契，直接關係到未來物業交易或申請現契樓重按的順利程度。
業主自行保管樓契的潛在風險
將樓契存放在家中，無疑面對最高風險。家居環境可能發生火災、水浸等意外，導致樓契損毀。樓契亦有機會因搬遷或日久而遺失。遺失樓契正本的後果相當嚴重，因為樓契是無法補領的。雖然可以透過律師宣誓及向土地註冊處申請核證副本，但這份「副本樓契」或會被視為業權瑕疵，影響未來買家承造按揭的意欲，甚至可能導致銀行拒絕為物業批出現契樓重按。
專家策略：利用小額重按，將樓契交由銀行專業保管
一個相當穩妥且具智慧的策略，是主動為現契樓申請一筆小額的重按貸款。這個做法的主要目的並非為了套現資金，而是藉此機會將樓契正本合法地交回銀行保管。銀行擁有專業的儲存系統和保安措施，能確保樓契安全無虞，徹底免除業主自行保管的風險。而且，以現時的低利率環境計算，一筆小額貸款的全年利息支出，可能比租用一個長期供不應求的銀行保險箱更加划算，可說是一個兼具成本效益與風險管理的聰明選擇。
現契樓重按常見問題 (FAQ)
辦理現契樓重按的過程中，你可能會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你對整個流程有更清晰的理解。
「現契樓」和「供滿樓」有何分別？
許多人會將「現契樓」和「供滿樓」劃上等號，雖然兩者意思相近，但在法律和操作層面其實有細微分別。簡單來說，「供滿樓」是指物業的按揭貸款已經全數還清。當你還清最後一期款項後，你的物業就成為了「供滿樓」。
不過，要成為真正的「現契樓」，還需要多一個步驟。你需要委託律師樓辦理贖契手續，將存放於銀行的樓契正本（Title Deeds）取回，並由自己保管。當樓契實物真正在你手上時，這才稱得上是「現契在手」，即「現契樓」。所以，所有現契樓都一定是供滿樓，但供滿樓的業主如果未辦理贖契手-續，樓契仍然在銀行，就未算是嚴格定義下的現契樓。當然，在申請現契樓重按時，銀行主要關注的是物業已沒有任何按揭負擔，所以兩者在申請資格上沒有實質影響。
現契樓重按的利率及現金回贈，與一般轉按有何不同？
這是一個很好的問題，答案可能比你想像中簡單：兩者幾乎沒有分別。無論是申請現契樓按揭，還是為未供滿的物業申請轉按，銀行基本上都會視為一宗全新的按揭申請。
銀行批核的利率和現金回贈，主要取決於當時的市場環境、申請人的財務狀況（例如收入、信貸評級）以及物業估值。因此，現契樓業主同樣可以享有市場上最優惠的按揭計劃，包括H按或P按，以及具吸引力的現金回贈。申請前多比較幾間銀行的方案，自然能找到最適合自己的選擇。
金管局規定：現金回贈超過貸款額1%需扣減本金
在比較現金回贈時，有一點需要特別留意，就是金融管理局的指引。根據規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款總額的1%，超出的部分不可以當作現金直接發放給你。
這部分的金額，必須用作扣減你的貸款本金。舉個例子，假設你申請的現契樓重按貸款額為400萬元，而銀行提供1.5%的現金回贈，即6萬元。當中首1%（4萬元）可以現金形式收取，但超出的0.5%（2萬元），則需要從400萬元的本金中扣除。最終你實際獲得的貸款額會是398萬元，而你會收到4萬元的現金回贈。
完成現契樓重按後，會否影響未來申請其他貸款？
答案是會的。完成現契樓重按後，你的財務狀況便會增加一項新的按揭債務。這筆每月供款額會被計算在你日後的「供款與入息比率」（DTI）之中。
當你將來需要申請其他貸款，例如是私人貸款、汽車貸款，甚至是為購買另一層樓而申請按揭時，銀行都會重新評估你的DTI。由於你身上已有一筆按揭貸款，你的總負債增加了，這會直接降低你申請新貸款的最高可借額度。因此，在決定重按套現前，最好先規劃一下自己未來的財務需要，確保這個決定不會影響到其他更重要的計劃。