抽中居屋或覓得心儀二手單位，興奮過後，隨之而來的是複雜的按揭申請程序。想成功「上會」兼慳盡未來幾十年的供樓利息，必須做足功課。居屋按揭與私樓大有不同，不論您是綠表、白表還是白居二買家，都會面對各種疑問：P按還是H按更划算？政府擔保期如何影響貸款年期？我需要通過壓力測試嗎？
本文將為您一文拆解2026年最新的居屋按揭關鍵，由利率計算、申請流程，到轉按慳息策略，全面剖析7大核心環節，助您制定最精明的供樓方案，輕鬆置業。
2026最新居屋按揭利率及利息計算方法
談到置業上車，準確計算居屋供樓利息是整個財務規劃的起點。市場利率時有變動，了解最新的按揭利率資訊，以及掌握居屋利息計算方法，有助您作出最明智的決定。居屋按揭計劃主要分為兩大類，選擇哪一種會直接影響您未來數十年的供款開支，因此值得花時間深入了解。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的按揭計劃
選擇按揭計劃，就像選擇一位長期的理財夥伴。目前市場上最主流的居屋按揭計劃有「P按」和「H按」兩種。
首先是P按，全名是「最優惠利率按揭」。它的計算基礎是銀行的最優惠利率（Prime Rate），簡稱P。這個P會因應不同銀行而有些微差異。P按的利率公式通常是「P減去一個固定百分比」，例如P-2%。P按的最大優點是穩定，因為最優惠利率的調整頻率不高，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息時，本地銀行才會跟隨調整。如果您的理財風格偏向穩健，希望每月供款額穩定，方便預算，P按會是個理想的選擇。
另一種是H按，全名是「銀行同業拆息按揭」。它的利率基礎是香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸的利率。H按的利率公式是「HIBOR加上一個固定百分比」。HIBOR的波動性比P高得多，幾乎每日都會變動。在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低，能節省更多利息開支。而且，H按計劃一般都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按的利率水平掛鈎，等於為您的供款額提供了一個保障。如果您願意接受一定程度的利率波動，以換取潛在的利息節省，H按會更具吸引力。
3步評估您的個人化按揭方案
每個人的財務狀況和人生階段都不同，沒有一個方案能適合所有人。您可以透過以下三步，評估哪種方案最切合您的需要。
第一步：檢視個人財務狀況。仔細評估您的收入穩定性、儲蓄水平以及現有債務。如果您的收入非常穩定，而且預留了充裕的流動資金應對不時之需，那麼承受利率波動的能力自然較高。反之，如果您的收入波動較大或儲蓄不多，選擇一個供款穩定的計劃會比較穩妥。
第二步：評估風險承受能力。這一步是P按與H按抉擇的關鍵。問問自己，如果未來利率上升，每月供款增加一千幾百元，會否對您的生活造成壓力？如果您對這種不確定性感到不安，偏好安穩的P按會更適合。如果您認為自己能應對這種波動，並且樂於在低息時享受更低的供款，H按就是您的選項。
第三步：考慮未來人生規劃。居屋供樓年期是另一個重要考慮點。較長的還款年期意味著每月供款較低，但總利息支出會更多。您需要結合自己的人生規劃，例如預計未來收入會否顯著增加？有沒有短期內需要大筆資金的計劃？這些因素都會影響您選擇最合適的供樓年期和按揭計劃。
善用按揭計算機：準確計算每月供款與利息
善用網上的按揭計算機，是進行初步居屋利息計算的快捷方法。您只需要輸入幾個基本資料，包括物業價格、打算申請的按揭成數、理想的居屋供樓年期以及預計的按揭利率，計算機就能即時為您估算出每月供款額、總利息支出和全期總還款額。
不過，按揭計算機的結果只是一個初步參考。在實際申請時，有幾個重要因素是計算機無法反映的。第一，銀行的貸款額是基於其對單位的「估價」，而不是您的「成交價」。如果銀行估價不足，您需要準備的額外首期資金就會增加。第二，計算機無法考慮申請人的年齡或物業樓齡對最長還款年期的影響。例如，銀行或會因應二手居屋的剩餘政府擔保期而縮短按揭年期。因此，建議您將計算機結果視為理財預算的第一步，然後再向銀行或專業人士查詢，以獲取最準確的個人化評估。
申請人類別如何影響您的按揭條件？
要有效管理居屋供樓利息，首要一步是理解申請人類別如何影響您的按揭條件。您屬於「綠表」、「白表」（一手居屋）還是「白居二」（二手市場）買家，會直接決定可獲批的按揭成數與最長居屋供樓年期。這些都是影響最終居屋利息計算的核心因素。不同身份的按揭安排有顯著差異，以下為您逐一解析。
綠表買家按揭全解析
綠表買家主要為現有公共屋邨住戶，他們透過交還公屋單位以換取購買居屋的資格。綠表買家最大的優勢在於可獲得極高的按揭成數。購買一手居屋時，最高按揭成數可達樓價的九成半（95%）。居屋供樓年期最長為25年，而在最新政策下，新落成的居屋更可能延長至30年。由於有房屋委員會（房委會）提供按揭擔保，銀行承擔的風險較低，因此申請人通常都無需通過壓力測試，審批過程相對簡單直接。
白表買家（一手居屋）按揭全解析
白表買家通常指符合房委會資產及入息限額的私營房屋住戶，或合資格的公屋住戶家庭成員。他們若成功抽中並購買一手居屋，可申請最高九成（90%）的按揭貸款。其最長居屋供樓年期與綠表買家看齊，同樣可達25年（或新政策下的30年）。因為他們購買的同樣是具備房委會擔保的一手單位，所以銀行審批時一般也會豁免壓力測試。
白居二（二手市場）買家按揭須知
「白居二」買家，即是持有「白表資格購買第二市場單位」資格的申請人，他們所面對的按揭情況相對複雜。與一手居屋買家不同，白居二買家的按揭成數與年期並非固定不變，其關鍵在於目標單位的「政府擔保期」還剩餘多長。這個擔保期是由單位首次出售日期起計算。只有在剩餘擔保期充足的情況下，買家才有機會獲批最高的九成按揭及最長的25年還款期。假如單位樓齡較高，剩餘擔保期不足，銀行為控制風險，便可能會調低按揭成數或縮短還款年期。因此，這對居屋利息計算與每月供款預算有直接的影響，是白居二買家必須注意的重點。
政府擔保期：主宰二手居屋按揭年期與成數的關鍵
想準確計算居屋供樓利息，便不能不了解「政府擔保期」這個關鍵因素。特別是對於選購二手居屋的朋友來說，這個期限直接影響到你能申請的居屋供樓年期與按揭成數，是整個置業預算中至關重要的一環。接下來，我們會一步步拆解這個概念，讓你清楚了解它如何影響你的買樓大計。
核心概念：什麼是「政府擔保期」？
簡單來說，「政府擔保期」就是由房屋委員會（房委會）為居屋單位的按揭貸款提供擔保的特定年期，由單位首次出售日期起計算。因為有房委會這個強力的「擔保人」，銀行承擔的風險大大降低。所以銀行才願意為居屋買家提供高達九成甚至九成半的按揭成數，而且審批過程相對寬鬆。
值得留意的是，過去擔保期為30年。不過根據最新政策，由2026年起出售的新居屋，擔保期已統一延長至50年，這項改動也對二手居屋市場的按揭安排帶來了正面的影響。
剩餘擔保期對按揭的決定性影響
對於白居二買家而言，真正影響按揭申請的是「剩餘擔保期」。銀行在審批二手居屋按揭時，會以擔保期的剩餘年期作為核心考慮。換句話說，樓齡越高的單位，剩餘擔保期就越短，銀行需要承擔的潛在風險也越高。
這會直接反映在按揭條款上。如果剩餘擔保期不足，銀行可能會縮短最長的按揭年期，甚至削減按揭成數。不過，隨著擔保期延長，二手居屋的按揭條件也放寬了。根據2026年3月1日起的新規定，只要單位由首次轉讓日期起計未超過40年，銀行普遍仍可批出最長30年的還款期及最高九成（白表）或九成半（綠表）按揭。
房委會（HA） vs 房協（HS）居屋的按揭大不同
在香港，提供資助房屋的機構主要有房委會（HA）和房協（HS），兩者在按揭安排上有根本性的分別。
房委會的居屋，例如各大新居屋屋苑及大部分二手市場放盤，都享有上述的政府擔保。因此，買家在擔保期內申請按揭，通常都毋需通過壓力測試，亦毋需購買按揭保險，整個居屋利息計算和申請過程較為直接。
相反，房協的居屋項目，例如將軍澳的翠嶺峰或屯門的翠鳴臺，則沒有房委會提供的按揭擔保。銀行在審批這類單位的按揭申請時，會視同私樓處理。買家若要申請高成數按揭，便需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，並且必須通過壓力測試，審批標準自然較為嚴格。
真實個案分析：不同買家置業預算全拆解
為了讓你更具體地理解，我們來看看兩個真實的個案。
個案一：選購樓齡12年的房委會二手居屋
陳先生是白居二買家，他打算購入一個位於長沙灣，樓齡12年的房委會居屋，樓價500萬元。
- 按揭分析：由於單位樓齡只有12年，遠未達到40年的界線，剩餘擔保期非常充裕。銀行在審批時風險極低。
- 預算結果：陳先生可以輕鬆獲批最高九成按揭（貸款額450萬元），並且享有最長30年的居屋供樓年期。他亦毋需進行壓力測試，只需證明有足夠的還款能力便可。
個案二：選購樓齡15年的房協二手居屋
李小姐同樣是白居二買家，她看中了青衣一個由房協發展的屋苑，樓齡15年，樓價同樣是500萬元。
- 按揭分析：雖然單位樓齡不算高，但因為是房協樓，所以沒有政府擔保期。李小姐的按揭申請會被視為私樓處理。
- 預算結果：李小姐若要申請九成按揭，必須通過按揭保險公司的審批，並要支付相應的按揭保費。更重要的是，她必須通過銀行的壓力測試，對入息要求會比購買房委會居屋的陳先生高得多。
居屋按揭審批：壓力測試、入息證明與擔保人
要鎖定至抵的居屋供樓利息，除了比較不同銀行的利率，了解銀行如何審批按揭也十分關鍵。整個審批過程主要圍繞三大核心：壓力測試、入息證明與擔保人。清楚掌握這些環節，對你的居屋利息計算和申請成功率都有直接影響。
壓力測試：豁免與必須進行的情況
說到買樓，很多人都會聽過「壓力測試」。簡單來說，這是銀行評估你在假定加息後，是否仍有能力供款的一種方法。不過，申請居屋按揭的一大好處，就是大部分情況下都可以豁免壓力測試。
主要原因是，未補地價的房委會（HA）居屋有政府作為擔保人。銀行面對的風險較低，審批自然會相對寬鬆。只要你購買的是一手居屋，或者是在政府擔保期內的二手居屋，不論是綠表還是白表買家，通常都毋需進行壓力測試。
當然也有例外情況。在以下幾種情況，銀行便會要求進行壓力測試：
- 二手居屋的擔保期已過或所剩無幾：當政府擔保期結束，銀行需要獨自承擔風險，審批自然會回復審慎，壓力測試便成為必須。
- 房協（HS）推出的居屋項目：由於房協項目沒有房委會的直接擔保，銀行會將其按揭申請視作私樓處理，大多需要進行壓力測試。
- 已補地價的居屋：單位補妥地價後，便可在自由市場買賣，其性質與私樓無異。因此，按揭申請也必須跟隨私樓的標準，需要進行壓力測試。
入息證明與還款能力評估
即使豁免了壓力測試，銀行仍然需要評估你的還款能力，確保你有足夠的收入應付每月的供款。申請人需要申報入息，但相較於私樓按揭，銀行對居屋申請人的入息證明文件要求會寬鬆一些。
對於有固定收入的上班族，提交糧單或稅單便可。假如是家庭主婦或退休人士，沒有固定收入證明，亦可以申報家庭總收入，例如子女給予的家用。銀行主要評估的是「供款與入息比率」，即每月供款額佔總收入的比例，一般不能超過50%。
如果申請人本身有其他貸款，例如私人貸款或卡數，導致供款與入息比率超出上限，銀行可能會建議加入家庭成員作為「諮詢人」。這位「諮詢人」的收入可以合併計算，以幫助申請人符合銀行的審批要求。
居屋按揭擔保人問題
很多人會問，申請居屋按揭是否需要找擔保人。答案是，絕大部分情況下都不需要。
原因很直接，因為政府（準確來說是房委會）已經為你的按揭貸款扮演了擔保人的角色。對於銀行而言，這份來自官方的擔保已經足夠，所以毋需申請人再額外提供個人擔保。無論是一手居屋，還是擔保期內的二手居屋，銀行一般都不會接納擔保人的申請。
那麼，什麼時候才需要擔保人？這主要適用於那些需要進行壓力測試的居屋類型。例如，購買房協樓盤或已補地價的居屋，當申請人本身的入息未能通過壓力測試時，便可以像申請私樓按揭一樣，考慮加入一位財務狀況穩健的擔保人，以增加成功獲批的機會。
居屋轉按與加按指南：慳息與套現策略
想減輕居屋供樓利息，或者在需要時套現資金，轉按和加按是很多業主會考慮的選項。不過，居屋的轉按與加按操作，會因為單位是否已補地價而有天淵之別。處理不當可能會影響你的財務規劃，所以了解清楚兩者的分別十分重要。
未補地價居屋轉按
未補地價的居屋，因為業權受到《房屋條例》的限制，業主並不能像私樓業主一樣隨意將物業抵押。所有轉按或加按行動，都必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且取得其書面同意。
如果你轉按的目的，純粹是為了將現有按揭貸款轉到另一間提供更低利率的銀行，以節省利息開支，這屬於「平手轉按」，不涉及套現。房委會通常會批准這類申請。你只需要向房委會遞交申請，獲取「轉按同意書」後，再交給新的承按銀行辦理手續便可。
假如你想透過加按套現，情況就複雜得多，而且限制非常嚴格。房委會只會在非常特殊和緊急的情況下，才會考慮批准套現申請。這些情況通常涉及人道理由，例如：
* 籌集醫藥費以治療嚴重疾病
* 支付家庭成員的教育開支
* 應付殮葬費
* 因離婚或分居而需支付贍養費
* 償還高利息的無抵押債務，以避免破產
申請時，你必須提供非常充足的證明文件，例如醫院賬單、大學取錄信等。而且，房委會與銀行即使批准，套現的金額也只會嚴格限制在實際所需數目，不會多批。
已補地價居屋的轉按與加按
當你為居屋補妥地價後，情況就完全不同了。你的單位在法律上等同於一間私人樓宇，你擁有完全的業權，可以自由在市場上出租或出售。
因此，在轉按與加按事宜上，你也享有與私樓業主一樣的自由度。你可以自由地向任何銀行申請轉按或加按套現，無需再向房委會申請。銀行會根據最新的物業估值、你的還款能力、信貸紀錄等因素，來審批你的申請。屆時，銀行會為你重新進行居屋利息計算，並釐定新的居屋供樓年期，整個過程與處理一般私樓按揭無異。
實戰流程：由申請到收樓的完整步驟與費用預算
了解如何計算居屋供樓利息固然重要，但掌握整個置業流程，由申請按揭到順利收樓的每一步，才能讓你更有預算。我們將整個過程拆解成幾個清晰部分，助你輕鬆應對，一步步實現置業夢。
申請居屋按揭所需文件清單
準備申請按揭，就好似執拾一份重要的文件行李，齊全的文件能讓你的申請過程順暢得多。銀行需要透過這些文件來確認你的身份、還款能力以及物業資料。一般來說，你需要準備以下三大類文件：
- 個人身份證明
- 香港永久性居民身份證副本。
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住址證明副本（例如最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單）。
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入息及財政證明
- 最近三個月的糧單或入息證明。
- 最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
- 如果收入來源不固定，銀行可能需要你提供更長時間（例如六個月）的銀行月結單，以顯示戶口有穩定入息。
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如有其他資產或債務（例如私人貸款、信用卡結欠），亦需如實申報。
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物業交易文件
- 已簽署的臨時買賣合約及正式買賣合約。
- （適用於二手居屋）由房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」。
預先準備好這些文件，當你選定心儀單位後，便可以立即向銀行提交申請，把握先機。
一手及二手居屋按揭申請流程圖解
一手居屋與二手居屋（白居二）的按揭申請流程略有不同，我們將兩者分開說明，讓你一目了然。
一手居屋申請流程：
- 抽籤與揀樓：成功抽中並收到房委會的揀樓通知後，需按時前往揀樓，並繳付訂金（綠表為樓價5%，白表為10%）。
- 簽署買賣合約：在指定時間內簽署正式買賣合約。
- 申請按揭：帶備合約及上述文件清單中的文件，正式向銀行提交按揭申請。由於有政府擔保，審批過程一般較私樓快捷。
- 銀行批核：銀行完成審批後，會發出「按揭貸款確認信」。
- 辦理法律文件：待屋苑取得「入伙紙」後，律師會安排你簽署樓契及按揭契。
- 成功收樓：完成所有法律程序後，便可以領取鑰匙，正式成為業主。
二手居屋（白居二）申請流程：
- 申請資格：首先需要向房委會申請「購買資格證明書」，證明你有資格在第二市場置業。
- 物色單位與簽約：在市場上物色心儀單位，與賣家達成協議後簽署臨時買賣合約。
- 申請提名信及按揭：委託律師向房委會申請「提名信」，這是交易獲批准的關鍵文件。同時，你可以將臨時合約交予銀行，初步申請按揭。
- 簽署正式合約：取得提名信後，便可簽署正式買賣合約。
- 銀行正式審批：向銀行補交正式合約及其他文件，銀行會根據單位的剩餘擔保期來決定最終的居屋供樓年期及貸款額。
- 完成交易：律師會處理餘下的轉名及法律程序，完成後便可收樓。
置業開支預算：供樓以外的必要費用
置業預算中，除了首期和每月供款，還有一些一次性的「上會」開支需要準備。計漏了這些費用，可能會影響你的整體財務規劃。
- 印花稅：這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。首次置業人士可按較低的第二標準稅率計算。
- 律師費：你需要聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
- 契據註冊費：將買賣合約及樓契等文件註冊到土地註冊處的費用，每份文件數百元。
- 經紀佣金：如果經由地產代理購買二手居屋，通常需要支付樓價1%的佣金。
- 裝修及傢俬費：這是豐儉由人的開支，但即使是基本裝修和添置必需品，也應預留一筆資金。
將這些費用納入你的置業預算，才能更準確地進行居屋利息計算和財務安排。
實用工具：置業前最終檢查清單
在你作出最終決定前，不妨用這份清單作最後檢查，確保所有事項都已考慮清楚：
- 文件準備：所有申請按揭所需文件是否已準備齊全？
- 開支預算：是否已計算清楚首期、印花稅、律師費等所有前期開支？
- 供款能力：是否已利用按揭計算機，根據心儀單位的樓價、預計的居屋供樓年期及利率，評估過自己的還款能力？
- 銀行選擇：有沒有比較不同銀行的按揭計劃，選擇最適合自己的方案？
- 單位狀況：(適用於二手居屋) 有沒有仔細檢查單位的狀況，並了解其剩餘政府擔保期？
- 法律諮詢：是否已選定律師，並了解整個交易流程？
完成這份清單，代表你已為置業做好充分準備，可以更有信心地踏出下一步。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
申請居屋按揭的過程中有不少細節，直接影響到你的總體 居屋供樓利息 和財務安排。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望用最直接易明的方式，為你一次過解答清楚。
Q1：居屋提早還款有罰息期嗎？
這是一個很大的優點。與一般私樓按揭普遍設有兩至三年的罰息期不同，經由房委會擔保的一手或二手居屋按揭，絕大部分銀行都豁免了提早全數還款的罰息期。這代表假如你日後有額外資金，可以隨時提早還清按揭貸款，而無需支付任何罰款。這種彈性讓你能夠更自主地管理個人財務，當有能力時便可節省未來的利息開支。
Q2：如果銀行對單位的估價不足怎麼辦？
這個情況主要出現在二手居屋市場（白居二）。對於一手居屋，由於售價由房委會訂定，所以不存在估價問題。但購買二手居屋時，銀行會自行對單位進行估價。假如銀行的估價低於你的成交價，銀行批出的按揭貸款額會以較低者（即估價）為準。例如，單位成交價是500萬，但銀行估價只有480萬，那麼九成按揭的貸款額就會以480萬作計算基礎，而不是500萬。這意味你需要準備更多首期資金去填補當中的差額。
Q3：申請居屋按揭時，銀行的現金回贈有何規定？
申請居屋按揭同樣可以享有銀行的現金回贈，但當中有一項重要規定需要留意。根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款額中扣除。舉例說，貸款額400萬，回贈1.5%（即6萬元），由於已超出1%的界線，最終批出的貸款額便會是394萬元（400萬減6萬）。因此，在比較不同銀行的按揭優惠時，必須將這一點納入 居屋利息計算 的考量之中。
Q4：「租者置其屋」計劃的按揭與居屋有何不同？
兩者最大的分別在於按揭成數。「租者置其屋」計劃（租置計劃）是讓現有公屋租戶購買自己現居的單位，其按揭成數最高可達十足（100%），還款年期最長為25年。而居屋按揭的成數上限則視乎申請人類別，綠表買家最高為九成半，白表買家則為九成。簡單來說，租置計劃的對象是指定的公屋住戶，而居屋則開放予更廣泛的合資格人士申請。
Q5：加息週期下，P按和H按應如何選擇？
在加息週期中，如何選擇按揭計劃是控制 居屋供樓利息 的關鍵。P按（最優惠利率按揭）的利率相對穩定，因為最優惠利率的調整並不頻繁。H按（同業拆息按揭）的利率則與銀行同業拆息掛鈎，波動性較大，在加息環境下通常會較快上升。不過，H按計劃一般都設有「鎖息上限」（Cap Rate），而這個上限通常等於或非常接近P按的實際利率。所以，當H按利率升至鎖息上限時，兩者的實際供款分別不大。選擇的關鍵在於，你認為利率在整個 居屋供樓年期 內會否回落。如果你預期利率在短期內會見頂回落，選擇H按或能捕捉到減息時的好處。如果你偏好每月供款穩定，不想承受利率波動的風險，P按就是一個較穩健的選擇。