「未補地價居屋」因樓價較私樓相宜、按揭成數高兼免壓力測試，向來是香港人「上車」的熱門階梯。然而，面對複雜的資格審查——由分辨「綠表」與「白居二」身份，到核對每年更新的入息及資產限額，再到繁瑣的申請及按揭程序，往往令準買家感到無從入手。
本文將為你提供【2026最新】未補地價居屋懶人包，由基本概念入手，教你「3步自測」快速評估購買資格，再整合申請流程、首期預算、按揭攻略及常見問題，助你一文釐清所有關鍵細節，為成功置業做好萬全準備。
未補地價居屋是什麼？購買前必讀核心概念
想了解清楚買未補地價居屋資格，第一步就是要弄懂到底什麼是「未補地價居屋」。很多人一聽到居屋有不同市場就感到混亂，其實只要掌握幾個核心概念，整個脈絡就會變得非常清晰。這部分會帶你由淺入深，一次過釐清所有關鍵定義。
「補地價」與「未補地價」有何分別？
要理解兩者的分別，我們可以從居屋的源頭說起。政府興建居屋的原意，是為合資格市民提供資助，讓他們能夠置業安居。這份「資助」最主要體現在樓價上，政府在首次出售居屋單位時，會提供一筆可觀的地價折扣，所以居屋的首次售價會比同區的私人樓宇便宜一截。
- 未補地價：指業主尚未向政府歸還當年買入單位時所獲得的地價折扣。因為這份折扣仍然存在，所以單位在轉讓、出租和按揭上都受到嚴格限制。
- 已補地價：指業主已經向政府繳付了那筆地價差額，解除了單位的轉售限制。補地價之後，單位的業權就變得完整，性質上與私人樓宇沒有分別。
簡單來說，「補地價」就像一個將資助房屋「解鎖」的程序，解鎖後單位才能在市場上自由流通。
居屋第二市場 (居二市場) vs. 自由市場
正因為有「補地價」與否的狀態，二手居屋市場被清晰地劃分成兩個互不相通的平台：居屋第二市場和自由市場。
居屋第二市場：合資格人士的內部轉讓平台
居屋第二市場，又稱「居二市場」，是一個專為「未補地價」居屋而設的轉讓平台。你可以把它想像成一個會員制的內部市場。在這個市場內，賣家是未補地價的居屋業主，而買家則必須是持有房委會發出有效證明的特定合資格人士，主要是「綠表」和「白居二」的資格持有人。因為單位未補地價，所以樓價相對較低，為合資格人士提供了一個門檻較低的置業選擇。
自由市場：補地價後與私樓看齊，任何人可購買
自由市場則簡單直接得多。當居屋業主完成補地價手續後，他的單位就可以正式投入這個公開市場。在自由市場上，這些已補地價的居屋單位，其法律地位、買賣流程和按揭申請都與一般私人樓宇完全一樣。任何人士，不論國籍或者是否持有綠表或白表資格，都可以自由購買，不再有任何身份限制。
比較圖表：兩大市場在資格、樓價及按揭上的核心差異
為了讓你更清晰地看到兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較圖表：
| 比較項目 | 居屋第二市場 (居二市場) | 自由市場 |
|---|---|---|
| 單位狀態 | 未補地價 | 已補地價 |
| 購買資格 | 需持有「綠表」或「白居二」等有效購買資格 | 任何人士均可購買，無身份限制 |
| 樓價水平 | 較低，因未包含地價 | 貼近同區私樓市價 |
| 按揭安排 | 享有政府擔保，按揭成數較高，而且通常豁免壓力測試 | 與一般私樓看齊，按揭成數和審批受金管局指引規管 |
我有資格買嗎？三步完成資格自我評估
想了解自己是否擁有買未補地價居屋資格，其實並非想像中複雜。整個評估過程可以簡單歸納為三個核心步驟，只要按部就班地檢視，就能清晰判斷自己的定位。這三步涵蓋了申請人類別、財務狀況及關鍵限制，讓我們一步步拆解，助你完成自我評估。
第一步：分辨「綠表」與「白居二」資格
首先，你需要釐清自己屬於哪一個申請組別。這是決定你申請路徑的第一步，因為「綠表」與「白居二」是兩個截然不同的隊列。
誰是「綠表」申請者？（公屋住戶及合資格人士）
簡單來說，「綠表」資格主要提供給正享用公共房屋資源的人士。如果你屬於以下任何一類，你就符合「綠表」資格：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如受政府清拆或重建計劃影響的住戶。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
誰是「白居二」申請者？（非公屋住戶的香港永久性居民）
如果你不屬於上述任何「綠表」類別，但又是香港永久性居民，你就需要循「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的途徑申請。白表申請者需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，並且不能是公屋住戶。基本上，大部分的私樓住戶或租客，如果想買未補地價居屋，都是經由「白居二」抽籤取得資格。
第二步：核對最新入息及資產限額 (2026年參考)
確定了申請組別後（特別是對於白居二申請者），下一步就是核對財務狀況是否達標。房委會每年都會調整入息及資產限額，以下數據可作2026年的申請參考，但最終數字以房委會公布為準。
一人申請者入息及資產上限
- 每月總入息限額：港幣 $31,000
- 總資產淨值限額：港幣 $735,000
兩人或以上家庭入息及資產上限
- 每月總入息限額：港幣 $62,000
- 總資產淨值限額：港幣 $1,470,000
如何計算入息？（固定月薪、佣金、花紅等）
入息計算並非只看底薪，而是計算申請者及所有家庭成員的總收入。計算方法相當嚴謹，一般包括：
* 固定月薪：全數計算。
* 非固定收入（如佣金、津貼）：通常會計算過去6個月的平均數。
* 花紅、雙糧、年終獎金：會將總額除以12個月，計入每月平均收入。
* 租金收入：扣除差餉及地租後，再按八折計算。
需要留意，強制性強積金供款（即薪金的5%）可以從總入息中扣除。
如何計算資產？（股票、車輛、保險、海外資產等）
資產淨值的計算範圍非常廣泛，涵蓋所有申請成員名下的資產總和。常見的資產項目包括：
* 存款及現金：所有本地及海外銀行的儲蓄、定期存款。
* 投資項目：股票、債券、基金、黃金等，以申請截止日期前的市值計算。
* 車輛：需要扣除未償還的分期貸款及折舊後計算其價值。
* 保險：只計算具儲蓄或現金價值的人壽或投資相連保險。
* 海外資產：在香港以外地區持有的土地、房產及其他資產亦需申報。
第三步：檢查關鍵限制，避免「DQ」陷阱
最後一步，也是最關鍵的一步，是檢查自己有沒有觸碰到任何會被直接取消資格（DQ）的「紅線」。這些限制比入息資產審查更為絕對。
持有香港住宅物業限制
由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者及名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式（包括個人或公司名義）擁有任何香港住宅物業的權益。這是一個非常嚴格的規定，旨在確保資助房屋資源優先分配給無殼家庭。
曾享房屋資助限制 (涵蓋前業主、借款人及其配偶)
為免福利重疊，任何曾經受惠於政府或其他資助房屋計劃的人士及其配偶，通常都不能再次申請。這包括多個計劃的前業主或借款人，例如：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 置業資助貸款計劃
* 房協轄下的任何資助房屋計劃
即使單位已經出售，這項限制依然適用。
家庭成員組合限制 (如「關鍵成員」條款)
家庭組合的規定同樣需要注意。例如，已婚人士必須與配偶一同列入同一份申請表。此外，有一個較少人留意的「關鍵成員」條款。假如某位家庭成員（非業主配偶）曾被加入申請中以符合家庭申請資格，而其後在簽訂轉讓契據後的十年內從該單位中除名，該名「關鍵成員」在這十年期間將不能再次申請購買資助房屋。
【申請流程】由抽籤到搵樓簽約全攻略
成功通過資格評估只是第一步，接下來的申請流程才是真正考驗的開始。整個過程由遞交申請表、抽籤、審查，到成功獲取資格後搵樓簽約，環環相扣。以下為你拆解整個流程的詳細步驟，讓你對每一步都心中有數。
遞交申請：白居二 vs. 綠表程序
想取得買未補地價居屋資格，遞交申請是關鍵的第一關。不過，根據你的身份是「白居二」還是「綠表」，申請的路徑和時間線會有所不同。兩者的程序分開處理，大家需要了解自己所屬的申請隊伍。
白居二申請時間線：抽籤、審查、領取證明書
對於白居二申請者，整個過程可以說是一場「過三關」。首先，你需要在房委會每年公佈的指定時間內，透過網上、郵寄或親身遞交方式提交申請表。截止後，房委會將進行電腦攪珠，決定處理申請的先後次序。若你的申請編號排序較前，就會收到通知，要求遞交詳細的入息及資產證明文件作資格審查。成功通過審查後，房委會便會發出「批准信」，你就可以申請領取那張有效期為一年的「購買資格證明書」。
綠表申請程序：如何獲取「購買資格證明書」
綠表申請者的程序相對直接。由於綠表人士（主要是公屋住戶）的資格已經被初步確認，所以他們不需要參與抽籤。合資格的綠表人士，可以帶同填妥的申請書及所需文件，直接到所屬的屋邨辦事處辦理核實手續。經核實資格後，房委會便會直接發出「購買資格證明書」，讓他們可以進入居屋第二市場物色心儀單位。
善用優先揀樓計劃，增加入市機會
除了常規的申請隊伍，房委會亦設有優先計劃，目的是照顧特定家庭的需要。符合資格的申請者可以善用這些計劃，增加成功置業的機會。
「家有長者優先選樓計劃」的申請資格與優勢
如果你的家庭組合中有年滿60歲的長者，並且承諾與他們同住，就可以選擇參加「家有長者優先選樓計劃」。這個計劃會預留一定數量的配額，讓合資格的家庭申請者可以優先揀樓。對於核心家庭來說，這無疑是一個重要的優勢，能讓你比一般家庭更早進入揀樓程序。
單人申請者 vs. 家庭申請者配額考慮
在申請買未補地價居屋時，需要了解房委會的配額分配有明確傾向。一般而言，絕大部分配額（例如約九成）會預留給家庭申請者，而單人申請者的配額相對較少。這意味著單人申請者面對的競爭會更加激烈。在規劃置業路徑時，這是必須納入考慮的現實因素。
成功獲取資格後：搵樓、簽約、申請提名信
當你成功抽中並且通過審查，手上那封批准信與「購買資格證明書」就是你上車的入場券。接下來，你就要在限期內完成搵樓、簽約等一系列關鍵操作。
「購買資格證明書」一年有效期內要做什麼？
這張證明書的有效期為十二個月。在這一年內，你需要積極地在居屋第二市場尋找合適的放盤單位、預約睇樓、與業主商討價錢，並在達成共識後簽署臨時買賣合約。時間看似充裕，但考慮到搵樓需時，切記要好好把握。
睇樓、簽署臨時買賣合約注意事項
睇樓時不只是看單位內部裝修，更重要是留意單位的狀況，例如有沒有僭建物。同時，也要向地產代理或業主查詢單位的首次發售日期，這關係到政府的按揭擔保期，會直接影響你能申請的按揭年期。簽署臨時買賣合約時，必須仔細閱讀所有條款，特別是成交日期、樓價、以及買賣雙方的責任。
申請「提名信」(Nomination Letter) 的關鍵角色
簽署臨時買賣合約後，並不代表交易可以直接完成。下一步，你的代表律師需要向房委會提交你和賣方的資料，以及臨時買賣合約副本，去申請一份名為「提名信」的重要文件。這封信代表房委會正式同意你購買這個指定的未補地價居屋單位。只有在成功取得提名信後，買賣雙方才能簽署正式買賣合約，完成餘下的交易程序。
【財務預算】買居屋要準備多少錢？首期及雜費懶人包
成功獲取買未補地價居屋資格後，興奮之餘，下一步便是最實際的一環：計計數。究竟要準備多少資金，才能順利「上車」？買未補地價居屋除了大家最關心的首期，其實還有一系列雜費開支需要預算。這部分會為你逐一拆解，讓你對整體財務有更清晰的掌握。
首期計算：綠表最高9成半 vs. 白居二最高9成
得益於香港房屋委員會（房委會）的擔保，購買二手居屋的按揭成數遠比私樓寬鬆，這也直接降低了首期的門檻。不同資格的申請者，首期預算有所不同：
- 綠表申請者：按揭成數最高可達9成半，換言之，首期最低只需樓價的 5%。
- 白居二申請者：按揭成數最高可達9成，首期最低則為樓價的 10%。
舉個例子，假如心儀一個價值400萬元的居屋單位：
* 如果你是綠表買家，所需首期最低為：400萬元 x 5% = 20萬元。
* 如果你是白居二買家，所需首期最低為：400萬元 x 10% = 40萬元。
當然，這只是最低要求，準備更充裕的首期，可以減輕日後的供款壓力。
律師費、印花稅、代理佣金等雜費開支一覽
除了首期這筆最大的開支，整個買賣過程還涉及多項「隱藏成本」。簽署臨時買賣合約後，就要陸續支付以下費用，建議預留樓價約3-5%的資金作雜費預算，確保萬無一失。
律師費及相關文件費用
聘請律師代表處理買賣文件是必須的程序。律師會負責草擬及審閱買賣合約、處理樓契、辦理按揭契及業權轉讓等法律文件。一般而言，律師費連同查冊費、文件註冊費等雜項，市場收費大約介乎港幣$7,000至$10,000不等，視乎律師樓及交易的複雜程度而定。
從價印花稅 (AVD) 計算方法
印花稅是最大筆的雜費開支。由於居二市場買家通常是首次置業的香港永久性居民，因此可採用較優惠的「從價印花稅」第2標準稅率計算。稅率按樓價以階梯式遞增，以下是部分常用稅率參考（2026年財政預算案最新修訂）：
- 樓價$3,000,000或以下：$100
- 樓價$3,000,001 至 $3,528,240：$100 + (樓價 – $3,000,000) x 10%
- 樓價$3,528,241 至 $4,500,000：1.5%
- 樓價$4,500,001 至 $6,000,000：2.25%
- 樓價$6,000,001 至 $6,720,000：3%
想準確計算，最方便是使用稅務局網站的「印花稅計算機」。
地產代理佣金
透過地產代理覓得心儀單位，促成交易後便需支付佣金。市場普遍的做法是買賣雙方各自向代理支付樓價的 1% 作為佣金。以上述400萬元的單位為例，買家需要準備的佣金便是4萬元。這筆費用通常在簽署正式買賣合約時支付。
其他費用 (如房委會手續費)
在交易過程中，你的律師需要代表你向房委會申請一份名為「提名信」(Nomination Letter) 的重要文件，確認你的買家資格。申請這份文件涉及一筆行政費用，目前收費約為港幣$870。此外，向銀行申請按揭時也可能涉及一些小額的手續費，雖然金額不大，但最好也一併納入預算之中。
【居屋按揭】免壓測、高成數按揭申請攻略
成功取得買未補地價居屋資格，只是上車的第一步，接下來的按揭申請才是財務規劃的重頭戲。相較於私人樓宇，買未補地價居屋的按揭申請有著相當明顯的優勢，最吸引人之處莫過於高成數貸款以及豁免壓力測試。這一切都源於政府提供的擔保，讓銀行在審批貸款時更有信心，從而為買家提供更寬鬆的條件。
政府擔保期：高成數按揭的「尚方寶劍」
為何未補地價居屋能夠申請高達九成甚至九成半的按揭，而無需另外購買按揭保險？答案就在於由房委會提供的「政府擔保期」。
簡單來說，房委會就如同一位擔保人。在擔保期內，銀行會視房委會為這筆貸款的後盾。萬一業主無法償還貸款，房委會將會向銀行購回單位，承擔部分的壞帳風險。正因為銀行的風險大幅降低，所以它們願意提供比私樓更優惠的按揭成數，這也成為了居屋按揭申請的最大利器。
擔保期如何計算？(由首次發售日期起計30年)
擔保期的計算方法十分直接，但也是最多人誤解的地方。這個期限並非由您購入單位的日期起計，而是由該屋苑的「首次發售日期」起計算，總長度為30年。
計算公式是：30年 – (現時年份 – 首次發售年份) = 剩餘擔保期
舉例來說，一個居屋單位在2015年首次發售。到了2026年，這個單位的樓齡就是10年。那麼，它的剩餘政府擔保期就是 30 – 10 = 20年。在申請按揭時，銀行就是根據這剩餘的20年來評估貸款條件。
樓齡如何影響最長還款年期與按揭成數？
剩餘擔保期的長短，直接決定了銀行批核的最長還款年期與按揭成數。銀行的基本原則是，希望整筆貸款能在政府擔保期完結前全數清還。
因此，最長的按揭還款年期，通常不能超過剩餘的擔保期。以上述例子，單位剩餘20年擔保期，那麼銀行批出的最長還款期很可能就是20年，而不是普遍私樓的25年或30年。
同樣地，當樓齡越高，剩餘擔保期越短，銀行的風險認知也會相應提高。對於一些擔保期所剩無幾的單位，銀行有機會下調可批出的按揭成數，甚至可能要求申請人進行壓力測試，按揭條件會趨向與私樓看齊。
綠表與白居二按揭成數及年期上限
在政府擔保期內，不同資格的申請人，其按揭成數上限也有所不同：
- 綠表申請人：由於需要交還公屋單位，被視為較有逼切置業需要，因此可獲取更高的按揭成數，最高可達樓價的九成半 (95%)。
- 白居二申請人：按揭成數上限則為樓價的九成 (90%)。
至於最長還款年期，兩者一般均為25年，但最終批核年期仍受上述的剩餘擔保期所限制。
申請居屋按揭優勢：豁免壓力測試
對於購買私樓的買家而言，銀行的「壓力測試」是一大門檻。銀行需要評估申請人在假定利率上升後，其供款佔入息比率是否仍在可接受範圍。
而申請未補地價居屋按揭的一大好處，就是普遍可以豁免這項壓力測試。由於有政府作為擔保，銀行主要審視申請人的供款能力是否足以應付當前的每月還款額。這意味著，申請居屋按揭的入息要求相對較低，讓更多人能夠符合資格，順利通過審批上車。
【常見問題 Q&A】買未補地價居屋必看
在了解買未補地價居屋資格的過程中，大家總會遇到各種具體疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以一步步為你釐清整個過程中的大小細節。
資格及申請篇
問：家人持有物業，會影響我的申請資格嗎？
答：這要視乎持有物業的家人，是否被列入你的申請表內。房委會的規定是，由申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的所有家庭成員，都不能擁有任何香港住宅物業。
簡單來說，如果你的父母持有物業，但是你以單身人士名義申請，或者與同樣沒有持有物業的配偶一同申請，那麼你父母的物業狀況並不會影響你的資格。相反，如果你需要與持有物業的家人一同申請家庭組合，那麼整個申請就會被視為不合資格。
問：收入不穩定（如自僱、佣金制），如何計算入息？
答：房委會對非固定收入有明確的計算方法。如果是以佣金或浮動薪金為主要收入，通常會以申請前一段時間（例如過去半年）的平均月入作為計算基準。所以，你需要準備好這段時期的所有糧單或銀行入帳紀錄。
對於自僱人士，情況會複雜一些。房委會一般會審視你的商業登記、經審計的財務報表、利得稅報稅表等文件，去評估你的業務純利、個人支取薪金等，再計算出你的每月平均收入。至於花紅或雙糧，則會除以12個月，再攤分計入每月的入息。
問：申請期間家庭狀況有變（結婚、新生兒）應如何處理？
答：你必須主動以書面形式，立即通知房屋署。不論是結婚、離婚、有新生嬰兒，或是家庭成員增減，這些變化都會直接影響你的申請資格和類別（例如由一人申請者變為家庭申請者）。
在通知房屋署時，你需要附上相關證明文件，例如結婚證書或子女的出生證明書。房屋署收到通知後，會根據你的最新狀況重新審核申請。切記要如實申報，因為任何隱瞞都可能導致申請資格被取消，甚至要負上法律責任。
單位選擇及買賣篇
問：持有「購買資格證明書」可以購買租置計劃單位嗎？
答：可以的。「居屋第二市場」涵蓋的單位種類，其實比大家想像中廣泛。除了我們熟悉的居屋外，它同樣包括可在市場上出售的「租者置其屋計劃」（租置計劃）單位。所以，你手持有效的「購買資格證明書」，是絕對可以在居二市場上選購心儀的未補地價租置計劃單位的。
問：如何查閱心儀單位的剩餘擔保期？
答：要計算剩餘擔保期，關鍵是找出單位的「首次發售日期」，而不是你買入的日期。政府提供的按揭擔保期（現時為30年），是由屋苑第一次出售的日期開始計算。
你可以透過房委會的官方網站，查閱各個居屋屋苑的首次發售日期資料。地產代理通常也能提供這個資訊。剩餘擔保期長短，會直接影響銀行批出的按揭成數和還款年期，所以這是揀樓時一個非常重要的考慮因素。
問：買入單位後，有什麼轉售限制？
答：買入未補地價居屋後，同樣需要遵守轉售限制。根據現行規定，由你完成交易並簽署轉讓契據當日起計，首兩年內是不能出售單位的，即使在居屋第二市場轉售也不可以。
在持有單位滿兩年後，你就可以在居屋第二市場，將單位轉售給其他持有「購買資格證明書」的綠表或白表買家，這個過程同樣無需補地價。如果想將單位在自由市場（即公開市場）出售給任何人士，則必須先向房委會申請評估和繳付補價，完成手續後單位才可以像私樓一樣自由買賣。