2026年2月28日，香港金管局宣布全面暫停實施多年的樓宇按揭壓力測試，為樓市投下重磅消息。對於一眾準買家而言，這是否意味著「上車」或換樓的門檻已大幅降低？答案是，雖然壓力測試成為歷史，但置業人士仍需跨過「供款與入息比率」(DTI) 這一核心審批關卡。
如何準確計算DTI？銀行如何審視您的真實入息與隱藏負債？首次置業、換樓客及擔保人的DTI上限有何分別？暫停壓測後，您應如何規劃財務、管理風險，才能成功獲批按揭？本文將為您全面拆解最新按揭政策，提供DTI計算實例、入息要求詳解，並整合成功上車的7大必讀策略，助您清晰掌握現行規則，穩健地踏出置業第一步。
最新政策：2026年2月28日起全面暫停壓力測試
對於計劃置業的人士，樓宇按揭壓力測試一直是申請貸款時必須跨過的一道重要門檻。然而，市場迎來了重大轉變，香港金融管理局（金管局）已宣佈，自2026年2月28日起，所有住宅物業的按揭申請將全面暫停實施這項測試。這項新政策無疑為準買家帶來了更靈活的財務空間。
政策核心變動：即時掌握最新按揭審批標準
金管局宣佈暫停壓力測試的官方背景與原因
金管局這次調整的主要理據，是基於對宏觀經濟環境的評估。官方指出，考慮到美國加息周期可能步入尾聲，未來香港按揭利率進一步大幅上升的機會相對較低。壓力測試作為一項逆周期管理措施，其存在的必要性在當前環境下有所減弱。因此，為了回應市場變化，決定暫停實施這項自2010年起沿用多年的規定。
新政策生效日期及適用範圍
這項新政策的生效日期為2026年2月28日。其適用範圍涵蓋所有在該日或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易。換言之，不論是首次置業、換樓，還是投資用途的物業按揭，只要合約在此日期後簽署，銀行在審批時便不再需要進行樓按壓力測試。
暫停壓力測試對置業人士的實際影響
上車門檻降低：新舊制度下所需入息要求對比
暫停樓宇壓力測試，最直接的影響是降低了置業人士的入息要求門檻。在舊制度下，申請人除了要符合基本的「供款與入息比率」（DTI）不得高於50%的要求外，還需要在假設利率上升2厘後，供款佔入息比率依然不高於60%。新政策下，銀行審批時只會考慮前者，即DTI不高於50%。這意味著，申請人可以用較低的月入，申請到相同的貸款額，置業預算變得更為寬鬆。
換樓客及投資者受惠情況分析
對於換樓客及投資者而言，新政策同樣帶來好處。這類申請人因為本身已持有或擔保其他按揭，其DTI上限一般會收緊至40%。在舊制度下，他們同樣需要通過更嚴格的壓力測試。暫停壓力測試後，雖然其40%的DTI要求不變，但無需再滿足額外的假設加息測試，這使得他們在計算借貸能力時，限制減少了一重，有助於提升資金調配的靈活性及換樓流程的順暢度。
歷史回顧：壓力測試的起源與作用
措施的推出背景與目的
壓力測試並非一項恆常的按揭審批要求。它是在2010年，因應全球金融海嘯後極低的利率環境，以及當時熾熱的物業市場所推出的逆周期宏觀審慎監管措施。其主要目的，是管理銀行體系的信貸風險，確保置業人士在未來利率回升時，仍具備足夠的還款能力，避免因利率波動而出現大規模的斷供情況。
壓力測試過去在管理銀行信貸風險中的角色
在過去十多年間，壓力測試扮演著銀行信貸風險「緩衝區」的關鍵角色。它模擬了一個相對不利的經濟情境（即利率上升），提前篩選出財務狀況較為穩健的借款人。這項機制不僅保障了單一銀行的貸款質素，更從宏觀層面鞏固了整個香港金融體系的穩定性，是維持樓市健康發展的重要工具之一。
現行按揭審批核心準則：供款與入息比率 (DTI)
雖然政府暫停了實施多年的樓宇按揭壓力測試，銀行在審批樓按時的核心標準其實從未改變，焦點只是回歸到最根本的財務健康指標上，這就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。可以說，DTI是現時銀行衡量您還款能力的最直接準則，是決定您能否成功獲批按揭的關鍵。
什麼是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)？
簡單來說，「供款與入息比率」是一個百分比，用來計算您每月的總債務支出，佔您每月總收入的多少。銀行透過這個數字，能夠快速評估您在應付新的按揭供款後，財務上是否依然穩健。這就像一個財務體檢，讓銀行了解您的財政狀況是否健康，足以承擔長達數十年的供款責任。
DTI的計算公式與原則 (每月總債務 / 每月總入息)
計算DTI的公式相當直接：
DTI = (每月總債務供款 / 每月總入息) x 100%
這裡的「每月總債務」，不單指您正在申請的新造樓宇按揭供款，還包括您身上所有其他的固定債務，例如私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是信用卡的每月分期還款。而「每月總入息」則是銀行認可的所有穩定收入來源。
計算實例：月入$45,000申請人的DTI計算示範
讓我們透過一個具體例子，看看銀行如何計算DTI。
假設申請人陳先生的每月固定收入為$45,000。他打算申請一筆按揭，預計每月供款為$20,000。同時，他還有一筆私人貸款，每月需要償還$2,500。
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計算每月總債務：
$20,000 (新按揭供款) + $2,500 (私人貸款) = $22,500 -
計算DTI：
($22,500 / $45,000) x 100% = 50%
計算得出，陳先生的DTI是50%。這個數字是否符合標準，就要看他的置業身份了。
不同置業身份的DTI上限要求
金管局為不同背景的按揭申請人，設定了不同的DTI上限。這個「及格線」會直接影響您的貸款審批結果。
首次置業人士：DTI上限為50%
對於首次置業人士，金管局的指引相對寬鬆。只要申請人的DTI不高於50%，就符合了最基本的入息要求。
在剛才的例子中，陳先生計算出的DTI正好是50%。如果他是首次置業，那麼他就剛好達到了銀行的審批門檻。
非首次置業或擔保人：DTI上限收緊至40%
如果申請人並非首次置業（即本身已持有或正在擔保其他按揭物業），銀行的審批標準會更加嚴格。因為申請人需要同時負擔多於一筆按揭，銀行會視其為風險較高的客戶。在這種情況下，DTI的上限會收緊至40%。
同樣以陳先生的例子來看，他50%的DTI就超過了40%的上限。這意味著，如果他並非首次置業，他的按揭申請很大機會不會通過。這個嚴格的DTI要求，在樓按壓力測試暫停後，成為了限制多套物業持有人的主要財務關卡。
深入剖析入息與負債計算：銀行的專業審批視角
雖然政府已經暫停了樓宇按揭壓力測試，但銀行審批按揭的過程並沒有因此變得寬鬆。相反，銀行會更加仔細地審核申請人的供款與入息比率（DTI），確保您有穩健的還款能力。要成功申請樓按，關鍵就在於了解銀行如何看待您的「入息」和「負債」。我們一起從銀行的專業視角，拆解箇中細節。
如何準確計算您的「認可入息」？
在銀行眼中，並非所有收入都會被百分百計算。他們有一套嚴謹的標準來評估您的「認可入息」（Recognised Income），這直接決定了您的借貸能力。
固定收入人士的入息計算與所需文件
如果您是每月領取固定薪金的受薪人士，入息計算相對直接。您通常需要準備最近3個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局報稅單（稅單）。銀行會將這些文件上的收入作準，計算出您的平均月入。
非固定收入人士（如佣金、花紅）的入息計算與「打折」方式
對於收入來源不穩定的人士，例如依賴佣金的地產代理、保險從業員，或者收入包含較大比例花紅的行業，銀行的計算方式會審慎得多。銀行通常會要求您提供最少6個月，甚至長達1至2年的入息證明，用來計算一個較長期的平均收入。重要的是，這個平均收入並不會全數計算，而是會進行「打折」，一般會按6至8折計算。
租金及其他資產類收入的計算方法
如果您持有物業並有租金收入，這部分也可以計入您的認可入息。不過，銀行同樣會打折計算，通常會將租約上列明的租金乘以6至7成，作為您的額外收入。至於股票、基金等資產，部分銀行或會考慮，但計算方法更為複雜，而且折扣率會更高。
哪些「隱藏負債」會影響您的DTI？
計算DTI時，除了計算總入息，準確申報所有負債同樣重要。很多人在申請樓按時，只記得計算私人貸款，卻忽略了一些潛在的「隱藏負債」，這些都會影響最終的審批結果。
常見被忽略的債務類型 (稅貸、學生貸款、信用卡分期)
在銀行審核您的信貸報告時，以下幾類債務是無所遁形的。首先是稅務貸款和學生貸款，即使每月還款額不高，它們依然是固定債務。其次是信用卡分期付款，不論您是分期購買手機還是家電，每月供款都會被計入總負債。最後，信用卡的結欠（Card Balance）雖然不是分期，但如果金額較大，銀行也會視之為潛在負債，影響評估。
申請按揭前管理現有債務的建議
為了讓您的DTI數字更好看，在正式提交按揭申請前，可以主動管理好現有債務。最直接的方法是，盡可能提早清還一些年期較短或利息較高的貸款，例如稅貸或信用卡分期。這樣不僅可以降低您的每月總債務支出，也能向銀行展示您有良好的理財紀律，對整個樓宇壓力測試暫停後的審批過程都有正面作用。
按揭負擔能力計算機：即時評估您的最高貸款額
想準確預算自己能夠負擔多貴的物業，過往的樓宇按揭壓力測試雖然提供了一個官方標準，但計算過程相對繁複。現在，一個專業的按揭負擔能力計算機，就能夠成為您的得力助手。它能根據您的個人財務狀況，即時模擬出一個貼近銀行審批標準的結果，讓您對自己的借貸能力有更清晰的掌握，輕鬆規劃置業藍圖。
輸入關鍵資料，模擬您的個人化審批結果
要獲取準確的估算結果其實非常簡單。您只需要輸入幾項最核心的財務資料，計算機就能夠為您進行分析，模擬出一個個人化的審批結果，讓您在尋找心儀物業前，對自己的財務實力心中有數。
您的置業身份與每月入息
首先，您需要選擇置業身份，例如是否首次置業。因為銀行對於首次置業及非首次置業人士的供款與入息比率(DTI)上限要求有所不同。然後，準確輸入您的每月總入息，這是整個負擔能力計算的基礎，直接決定了您的還款能力。
您現有的每月總債務
同時，誠實申報您現有的每月總債務亦相當重要。這些債務包括私人貸款、學生貸款或信用卡分期供款等。計算機需要此數據，才能準確計算您的供款與入息比率，確保最終得出的估算結果具有實際參考價值。
獲取即時分析報告
輸入所有資料後，您將即時獲取一份清晰易明的分析報告。這份報告猶如由專業按揭顧問為您所做的初步評估，將複雜的審批概念轉化為具體數字，助您輕鬆理解自己的財務狀況。
最高可負擔樓價與貸款額
報告的核心部分，是明確指出您的「最高可負擔樓價」與相應的「最高貸款額」。前者是根據您的財務狀況，推算出您能夠負擔的物業總價；後者則是銀行願意批出的預估貸款金額，是您尋找樓盤時最重要的指標。
每月供款支出詳情
除了貸款總額，報告亦會詳細列出您未來的「每月供款支出詳情」。這讓您能更具體地規劃未來現金流，清楚了解每月需預留多少資金作還款之用，讓您的置業預算更為穩妥，為成功上車做好充分準備。
特殊置業身份審批標準：換樓客、擔保人與按揭保險
雖然樓宇按揭壓力測試已經暫停，但銀行審批樓宇按揭時，對不同背景的申請人，例如換樓客、需要擔保人協助，或申請按揭保險的情況，仍然有不同的審批標準與考量。了解這些細節，有助您更順利地規劃置業預算。
換樓客 (先買後賣) 面對的挑戰與解決方案
為何會被視為「非首次置業」並收緊DTI上限？
許多換樓客選擇「先買後賣」的策略，希望可以無縫銜接新舊居所。不過，在申請新物業的樓按時，由於他們名下仍然持有舊物業的按揭，銀行便會將其視為「非首次置業」處理。這意味著，他們的供款與入息比率 (DTI) 上限，會由一般首次置業的50%收緊至40%，這個變動會直接影響其最高貸款額。
換樓客申請按揭的注意事項
要避免DTI上限被收緊，換樓客可以考慮先完成舊物業的出售程序，並取得正式的買賣合約，然後才申請新物業的按揭。這樣，在申請時便能恢復首次置業的身份，享有較寬鬆的DTI上限。此外，準確計算整個換樓過程的資金流向也十分重要，必須確保在賣出舊樓與買入新樓之間，有足夠的資金應付首期及其他相關開支。
擔保人的角色與雙向影響
擔保人如何協助申請人通過入息審查？
如果申請人的入息未能符合銀行的DTI要求，尋找一位合資格的擔保人是常見的解決方法。銀行在審批時，會將擔保人的收入與申請人的收入合併計算。這樣便能提高總入息的基數，降低整體的供款與入息比率，最終滿足審批門檻。一般來說，關係密切的直系親屬，例如父母或配偶，是銀行較容易接納的擔保人選。
對擔保人自身未來借貸能力的影響
擔任擔保人並非單向的協助。當擔保人日後自己需要申請任何貸款，例如樓宇按揭或私人貸款時，他所擔保的這筆按揭，其每月供款額會被視為擔保人自身的現有債務。這筆債務會直接計入擔保人自己的DTI計算之中，導致其借貸能力大打折扣。同時，他也會被視為「非首次置業」，需要遵守更嚴格的DTI上限（40%）。因此，在邀請或答應成為擔保人之前，雙方都需要清楚了解這個長遠的財務影響。
按揭保險的角色：與壓力測試的歷史關係
按揭保險計劃 (HKMC) 的基本作用
按揭保險計劃，主要由香港按證保險有限公司 (HKMC) 提供，其基本作用是讓置業人士可以申請高於銀行規定成數上限的按揭。例如，銀行本身最高只提供七成按揭，透過購買按揭保險，申請人便有機會申請高達八成或九成的樓按。保險的作用是為銀行提供保障，萬一借款人無法償還貸款，保險公司會賠償銀行因借出額外成數而產生的損失。
在舊制度下，按保如何豁免首置人士的壓力測試
在樓按壓力測試仍然生效的舊制度下，按揭保險對首次置業人士有一個非常重要的作用。當時，如果首次置業人士能夠符合基本的供款與入息比率（DTI 50%）要求，但未能通過額外加息2%的樓宇壓力測試，他們可以選擇申請按揭保險。在按揭保險的安排下，他們可以獲豁免壓力測試的要求，成功獲批按揭。這項措施在當時幫助了不少入息處於「邊緣」水平的首置客達成置業目標。
暫停壓力測試後的財務規劃與風險管理
即使樓宇按揭壓力測試已經暫停，置業始終是一項長遠的財務承諾。因此，做好周全的財務規劃和風險管理，比以往任何時候都更加重要。這不僅是為了順利獲得銀行批核，更是為了保障自己未來的財務健康。
未能符合DTI要求的實用解決方案
如果在計算後，發現自己的供款與入息比率（DTI）未能符合銀行50%或40%的要求，可以考慮以下幾個實用的方法來調整你的申請方案。
方案一：增加首期資金 (來源注意事項)
最直接的方法就是增加首期資金。當你投入的首期越多，需要申請的貸款金額就越少。貸款額降低，每月的供款自然會減少，這樣就能有效降低你的DTI。不過，銀行對於首期資金的來源有嚴格要求，這筆錢必須是你的個人儲蓄或資產，而不能是來自其他私人貸款。申請時，銀行可能會要求你提供資金來源證明，所以預先準備好相關文件十分重要。
方案二：尋找合資格的擔保人 (利弊分析)
邀請一位財務狀況穩健的親屬（通常是直系親屬）作為擔保人，是另一個常見的解決方案。擔保人的收入可以與你的收入合併計算，從而提高總入息，讓DTI達標。好處是能夠解決燃眉之急，成功上會。但是，這個決定有利亦有弊。擔保人將與你共同承擔還款法律責任，而且這次擔保會記錄在擔保人的信貸報告中，直接影響他未來申請任何貸款（包括按揭）的能力和審批結果。
方案三：延長還款年期以降低每月供款
將按揭的還款年期盡量延長，例如由25年延長至30年，也是降低每月供款的有效方法。還款期拉長後，攤分到每個月的本金和利息支出便會減少，DTI數字自然會變得更好看。不過，需要留意的是，總還款年期越長，整個貸款期內需要支付的總利息開支就會越多。這是一個以時間換取眼前供款壓力的財務取捨。
建立個人財務安全網
成功獲批按揭只是第一步，維持穩健的還款能力才是真正的挑戰。一個堅實的財務安全網，能助你應對未來可能出現的各種變化。
預留至少6個月供款作應急儲備金的重要性
在你的儲蓄中，應該劃分一筆專門用作應急的儲備金。這筆資金的最低目標，應該是至少能夠覆蓋6個月的按揭供款及基本生活開支。這筆錢是你面對突發情況，例如失業、疾病或家庭急需用錢時的緩衝。擁有這筆儲備，可以讓你有多幾個月的時間去應對困難，而不會立即面臨斷供的風險。
了解不同按揭產品（H按 vs P按）的特性與風險
香港的樓宇按揭計劃主要分為H按和P按兩種。H按（同業拆息按揭）的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常在減息週期時，利率會較低，但波動性也較大，供款額會較不穩定。P按（最優惠利率按揭）則基於銀行的最優惠利率，利率相對穩定，供款額較易預算。選擇哪一種計劃，取決於你對利率走勢的預期和個人風險承受能力。
為何壓力測試概念對個人風險管理仍有價值？
雖然金管局暫停了硬性的樓按壓力測試規定，但這個概念背後的風險管理精神，對每一位準備置業的人士來說，依然極具參考價值。
作為個人風險評估工具：預計未來加息時的還款能力
你可以為自己進行一次「個人壓力測試」。計算一下，假設你現時的按揭利率上升2厘，你的每月供款會增加多少？屆時的供款額又佔了你月入的多少？這個簡單的計算，能讓你清晰預見在加息環境下自己的還款能力會否超出負荷。這正是過去樓宇壓力測試的核心精神，現在它成為了你評估個人財務抗壓能力的實用工具。
了解銀行內部風險管理的思維模式
暫停規定不代表銀行會放鬆所有信貸審批。銀行作為商業機構，其核心職能之一就是管理風險。它們內部依然有自己的一套風險評估模型。除了DTI，銀行仍然會審視你的信貸評級、職業穩定性、財務紀錄等因素。理解這一點，有助你明白為何單純滿足DTI的最低要求未必足夠，維持良好的信貸紀錄和穩健的財務狀況，才是獲得順利批核和更佳條款的關鍵。
關於按揭審批的常見問題 (FAQ)
問：政府資助房屋 (如居屋、綠置居) 需要符合DTI要求嗎？
這是一個很好的問題，很多購買資助房屋的朋友都會關心。簡單來說，情況比較寬鬆。因為居屋和綠置居等資助房屋有香港房屋委員會作為擔保人，所以銀行承擔的風險相對較低。正因為有這層政府擔保，銀行在審批按揭時，通常會豁免申請人進行舊有的樓宇按揭壓力測試，對於「供款與入息比率」(DTI) 的要求也較具彈性，不會像私樓按揭那樣嚴格地劃一條界線。不過，銀行仍然會審視申請人的還款能力，確保您有足夠的收入應付供款，只是審批標準會寬鬆許多。
問：如果我的主要收入來自海外，按揭審批有何不同？
如果您的主要收入來源地並非香港，銀行在審批按揭時會比較審慎。這主要是因為銀行需要花更多功夫去核實海外入息的穩定性和真實性，而且還要考慮匯率波動的潛在風險。因此，銀行可能會要求您提供更詳盡的文件，例如海外的稅單、更長年期的僱傭合約和銀行月結單。另外，銀行在計算您的「認可入息」時，有機會將您的海外收入打一個折扣，例如只計算收入的八成或九成。所以，若您依賴海外收入申請按揭，建議提早與銀行溝通，並準備好齊全的證明文件。
問：暫停壓力測試是永久性的嗎？未來會否重啟？
金管局暫停樓宇壓力測試並非一個永久性的承諾。金管局推出的逆周期措施，包括以往的樓按壓力測試，其目的是要維持銀行體系的穩定。這次暫停是因為考慮到美國加息周期可能見頂，香港利率進一步上升的機會較低。不過，這項政策工具仍然存在。如果未來宏觀經濟環境或物業市場出現重大變化，例如市場再次出現過熱風險，或者利率環境逆轉，金管局絕對有可能因應市況，重新啟動壓力測試，或者引入其他新的監管要求，以管理信貸風險。
問：發展商提供的「呼吸Plan」與銀行按揭審批有何分別？
「呼吸Plan」通常是由發展商旗下的財務公司提供，它與銀行按揭的最大分別在於監管機構不同。銀行受金管局嚴格監管，必須遵守「供款與入息比率」(DTI) 等指引。相反，發展商的財務公司不受此限，所以它們可以提供審批條件極為寬鬆的按揭計劃，例如初期免入息審查，這就是「呼吸Plan」名字的由來。但這份便利的背後存在風險，這些計劃通常只有首兩至三年的低息「蜜月期」，期後利率會大幅抽升。屆時，您需要轉按至傳統銀行，如果您那時無法通過銀行的DTI審批要求，便會陷入非常被動的財務困境。
問：除了DTI，銀行批核按揭時還會考慮哪些因素？
「供款與入息比率」(DTI) 固然是核心指標，但銀行的審批是一個全面評估，絕不止看單一數據。銀行還會重點考慮以下幾個因素：
- 信貸評級 (TU Grade)： 您的環聯信貸報告是關鍵。一份良好的信貸紀錄，代表您是個負責任的借款人。任何遲還款、撇帳等負面紀錄，都會直接影響批核結果。
- 職業穩定性： 銀行偏好收入穩定的申請人。如果您在同一行業或公司工作了一段時間，會比頻繁轉換工作或從事收入波動較大行業的申請人更有優勢。
- 申請人年齡： 年齡會直接影響最長還款期。銀行普遍會用「75減」或「80減」申請人年齡來釐定還款期，年期越短，每月供款越高，通過DTI的難度也相應增加。
- 首期資金來源： 銀行會查問您的首期資金來源，確保它來自您的儲蓄或資產，而不是來自另一筆私人貸款。因為這會構成未申報的負債，影響您的真實還款能力。