在樓價高企的香港，想成功「上車」絕非易事。「白居二」（白表居屋第二市場計劃）為合資格的白表人士提供一個免補地價購入二手居屋的機會，成為了眾多準買家的置業階梯。然而，計劃涉及的申請資格、流程、按揭細節與買後限制繁多，稍有不慎便可能錯失良機或跌入陷阱。
本篇2026年終極懶人包，將為你由淺入深，一文掃清所有關於白居二的疑問。從釐清基本定義，到掌握2026年最新的申請時間表、入息資產限額；由填表到收樓的5步詳細流程，再到深入剖析最關鍵的按揭批核、樓齡影響、隱藏成本計算，以至買入後的補地價及轉售須知，助你做好萬全準備，穩妥地踏上置業之路。
白居二是什麼？定義、分別與計劃背景
相信你身邊總有朋友提起想抽「白居二」上車，那麼究竟白居二是什麼意思？其實，白居二的全名是「白表居屋第二市場計劃」，是一個讓合資格的白表申請人，可以購買二手未補地價資助房屋的計劃。想全面了解白居二什麼意思，就要先拆解幾個關鍵概念，弄清楚它與新居屋、綠表等的分別。
白居二官方定義：解構「白表居屋第二市場計劃」
要理解白居二是什麼，我們可以從它的全名入手。「白表」指的是不符合綠表資格的申請者，主要是私樓住戶。「居屋第二市場」則是一個特定的房地產市場，專門供合資格人士買賣未補地價的資助房屋。整個計劃的核心，就是給予白表人士一個「入場證」，讓他們可以進入這個以往主要由綠表人士專享的市場，選購物業。換句話說，這項計劃增加了市民的置業選擇，也活化了二手資助房屋的流轉。
關鍵概念釐清：白居二、新居屋、綠表、第二市場比較
市場上有多種資助房屋計劃，名稱又相似，確實容易混淆。以下我們將幾個最關鍵的概念逐一比較，讓你一看就明白它們之間的分別。
購買對象：白居二 vs 一手新居屋
白居二的購買對象，是二手市場上由現有業主放售的資助房屋單位。這些單位已經落成，樓齡、裝修、地區各不相同，買家可以親身視察單位，選擇心儀的現樓。
一手新居屋則是由房委會直接推出的全新單位，通常以樓花形式發售。買家在揀樓時只有圖則與模型可供參考，但優點是物業簇新，而且開售價錢有明確折扣。
申請身份：白表 vs 綠表
申請資助房屋的身份主要分為兩種。
白表申請者，通常指私營房屋的住戶、或不符合綠表資格的香港永久性居民。他們是「白居二」計劃的主要對象。
綠表申請者，主要是現時的公屋住戶或合資格的公屋申請人。他們除了可以申請新居屋，亦一直都可以在居屋第二市場購買二手單位，無需特別申請「白居二」。
交易市場：第二市場（免補地價） vs 公開市場（已補地價）
這是理解資助房屋買賣最重要的概念。
第二市場（又稱居屋第二市場），是專為合資格人士（綠表及白居二中籤者）而設的市場。在這個市場交易的單位，買賣雙方都無需向政府補回地價差額。因此樓價會比市價低，但單位日後的轉售和出租都會有限制。
公開市場（又稱自由市場），是指單位的業主已經向政府支付了補地價。補價後，單位的性質就與一般私樓無異，可以在市場上自由買賣或出租，買家亦沒有身份限制。當然，這類單位的售價已反映市值，會比第二市場的單位昂貴。
計劃演變：由臨時計劃到恆常化發展
白居二並非一開始就存在。這項計劃最初在2013年及2015年以臨時計劃的形式推出，旨在測試市場反應。由於計劃受到市民歡迎，有效增加了房屋階梯的流動性，政府於2018年決定將其「恆常化」，每年推出固定配額，成為了一項年度房屋政策，延續至今。
白居二2026申請部署：掌握時間表、資格及入息限額
了解白居二是什麼意思之後，下一步就是為2026年的申請做好準備。整個申請過程就像一個部署計劃，需要清楚掌握時間表、自身資格，以及最重要的入息與資產限額。只要按部就班，準備充足，整個流程就會變得相當清晰。
2026年申請時間表：重要日期、配額及攪珠時間
想成功申請，第一步就是記下所有重要日子。根據過往經驗，房委會通常在每年相若時間接受申請。參考最新資料，2026年的申請期預計由3月6日上午8時開始，至3月26日晚上7時結束。
今年的總配額預計為6,000個，當中包括4,500個一般配額，以及為協助青年置業而新增的1,500個「青年優先計劃」專屬配額。攪珠儀式通常安排在申請期結束後的第二季舉行，屆時會抽出優先次序號碼。成功中籤的申請者，則預計在同年第三或第四季陸續收到批准信，可以正式開始睇樓。
申請資格：檢查四大核心條件
在遞交申請前，仔細核對自己是否符合資格，是避免申請作廢（DQ）的關鍵。申請者必須同時滿足以下四個核心條件：
- 年齡及居港要求：申請者在申請截止日當天，必須年滿18歲，並且已在香港居住滿七年。
- 非住宅物業業主：由申請截止日前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者及名列於申請表上的所有家庭成員，都不能擁有或共同擁有任何香港住宅物業的權益。
- 非公營房屋住戶：申請者及家庭成員並非公屋住戶，或者沒有持有有效的《綠表資格證明書》。
- 未曾接受房屋資助：申請者及所有家庭成員，在過去未曾接受過任何由政府或房委會提供的房屋資助。
入息及資產限額2026：家庭與一人申請上限
入息及資產是申請白居二的兩大門檻，每年都會根據市況調整。參考最新公佈的標準，具體限額如下：
- 一人申請者：每月總入息上限為港幣30,000元，總資產淨值上限為港幣615,000元。
- 二人或以上家庭申請者：每月家庭總入息上限為港幣60,000元，總資產淨值上限為港幣1,230,000元。
這裡的「總入息」和「總資產淨值」有特定的計算方法，並非只是簡單將月薪和銀行存款相加。
入息點計？花紅、津貼、佣金計算方法
計算入息時，除了固定月薪，所有非固定收入都需要計算在內。房委會有清晰的計算指引：
- 花紅及雙糧：將過去一年收到的花紅、雙糧或年終獎金總額，除以12個月，然後計入每月平均收入。
- 津貼及佣金：如果收入來自佣金或津貼，會以申請前過去六個月的平均數來計算。
- 自僱人士：收入會以公司純利、薪金、股東分紅等來綜合計算。
- 可扣除項目：法定的5%強積金或公積金供款，是可以從總收入中扣除的。
資產點計？股票、保險、車輛計算方法
資產淨值的計算範圍相當廣泛，基本上涵蓋了所有具價值的財產。常見項目包括：
- 投資產品：股票、債券、基金等，會以申請截止日當天的市值計算。
- 儲蓄保險：只計算具有儲蓄或投資成分保險的「現金價值」，而非保額。
- 車輛：會以車輛的購入價減去未償還的分期貸款和折舊來計算其價值。
- 其他資產：包括銀行存款、香港及海外的土地或物業權益（非住宅）、的士牌照等，都需要如實申報。
新增青年優先計劃：享「雙重抽籤」優勢
為了協助年輕一代置業，2026年的白居二新增了「青年優先計劃」。只要申請者在申請開始日當天未滿40歲，並且符合所有白居二基本資格，就會自動納入此計劃。
這個計劃最大的優勢在於「雙重抽籤」機會。所有申請者會先一同參與4,500個一般配額的攪珠。如果青年申請者在第一輪未能中籤，他們的申請會自動進入專為青年而設的1,500個配額池，進行第二次抽籤。這個安排，無疑大大增加了年輕申請者的中籤機會。不過需要注意，透過青年計劃成功置業的申請者，必須成為所購單位的業主之一，而且其名字不能隨意從業權中刪除。
由填表到收樓：5步申請流程全拆解
了解白居二是什麼意思之後，真正的挑戰在於實際的申請流程。整個過程從遞交申請表到成功收樓，看似繁複，但只要跟著清晰的步驟，就會變得有條不紊。我們將它拆解成以下五個主要階段，助你輕鬆掌握全局。
步驟一：備妥文件與費用
萬事起頭難，第一步就是做好準備工夫。在申請期開始前，你需要準備好所有申請人的香港身份證副本，以及填妥的申請表格。此外，申請費用亦是不可或缺的一環，一般來說，申請費用為港幣250元。若選擇郵寄或親身遞交，需要準備劃線支票或銀行本票，抬頭寫上「香港房屋委員會」，並在背面清楚寫上申請人的身份證號碼及聯絡電話，以作記錄。
步驟二：網上、郵寄及親身遞交：3大途徑與防DQ要點
房委會提供了三種遞交申請的途徑，申請人可以根據自己的方便程度選擇。
- 網上申請： 這是最便捷的方法，只需在指定網站填寫資料，並使用信用卡即時繳付申請費。記得要在截止時間前完成所有步驟，避免因系統繁忙而錯失機會。
- 郵寄申請： 將填妥的表格及支票郵寄至指定地址，申請日期會以郵戳為準。投寄前務必確保郵資足夠，以免申請文件被延誤或退回。
- 親身遞交： 可將申請文件投入設於樂富房委會客戶服務中心的投遞箱。
最重要的「防DQ要點」是：每位申請者只能名列於一份申請表內，並且只能透過一種途徑遞交申請。任何形式的重複申請，例如同時進行網上及郵寄申請，都會導致所有相關申請作廢，申請費亦不會退還。
步驟三：攪珠及中籤後續安排
遞交申請後，便進入等候階段。房委會將擇日進行電腦攪珠，以決定處理申請的優先次序。攪珠結果公佈後，房委會會根據中籤者的次序，發信通知他們提交詳細的入息及資產證明文件作審核。成功通過審查後，申請人會收到「批准信」。憑此信件，便可以向房委會申領有效期為一年的「購買資格證明書」，這份文件就是你物色心儀單位的「入場券」。
步驟四：物色單位及簽訂臨約
手持有效的「購買資格證明書」，為期一年的置業之旅便正式展開。你可以在各大地產代理平台或網站上，尋找正在居屋第二市場放售的單位。當你找到合適的單位並與業主議定價錢後，便可以委託律師，簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
步驟五：申請按揭及完成交易
簽訂臨約後，下一步便是向銀行申請按揭貸款。由於白居二單位有政府的按揭擔保，銀行審批過程一般較為順暢。成功獲批按揭後，買賣雙方的律師會處理後續的法律文件，包括簽署正式買賣合約及樓契。在指定的成交日，銀行會將貸款餘額轉帳給賣方律師，你支付剩餘的首期款項後，便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
白居二按揭與財務規劃：計清總成本與樓齡影響
抽中白居二固然值得開心，但這只是置業旅程的第一步。接下來的財務規劃，特別是按揭申請，才是決定你能否順利上會的關鍵。許多人初次置業時，只將焦點放在樓價與首期，但實際開支遠不止於此。想清楚了解白居二是什麼財務承擔，就要從計算總成本開始，同時掌握樓齡如何影響你的按揭成數。
置業總成本計算：不只首期，仲有隱藏開支
計算置業預算時，若只考慮首期，便會嚴重低估實際開支。買樓的總成本，其實是由「首期」加上一系列「隱藏開支」所組成。這些雜費加起來可能是一筆不小的數目，事前沒有預留足夠資金，隨時會打亂你的置業大計。
隱藏開支清單：律師費、代理佣金、印花稅、裝修費
讓我們逐一拆解這些買樓時必須支付的費用：
- 律師費：買賣物業必須經由律師處理法律文件，包括查冊、草擬買賣合約、辦理樓契轉名等。費用一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
- 地產代理佣金：透過地產代理覓得心儀單位，成交後需支付佣金，通常是樓價的1%。
- 印花稅：這是最大筆的額外開支。首次置業的香港永久性居民，需按「第二標準稅率」（從價印花稅）繳稅，稅率視乎樓價而定。
- 裝修費：二手單位大多需要翻新，即使是簡單的油漆、更換地板，以至全屋裝修，費用可以由數萬元到數十萬元。建議睇樓時已初步評估裝修需要，並預留相關預算。
- 其他雜費：例如申請按揭的相關手續費、火險、家居保險，以及遷入新居後的水、電、煤按金等。
一鍵估算：總支出及每月供款試算
將上述所有開支加起來，才是你真正的置業總成本。你可以利用網上的按揭計算機，輸入樓價、預計按揭成數和年期，便能初步估算出每月供款。記得將隱藏開支總額也計算在內，這樣才能得出一個更貼近現實的財務預算。
白居二按揭攻略：掌握政府擔保期、樓齡與成數關係
白居二按揭的最大優勢，是擁有房委會提供的按揭還款保證。正因有此擔保，銀行在審批上一般較為寬鬆，買家甚至不需通過壓力測試。不過，擔保期與單位的樓齡息息相關，直接決定了銀行最終批出的按揭成數與還款年期。
新擔保期解讀：最高九成按揭、30年還款期條件
政府在2026年3月1日起，將資助房屋的按揭擔保期由原來的30年，大幅放寬至50年，最長還款期也延長至30年。這項新政策大大降低了上會門檻。在新安排下：
- 單位首次出售日期起計40年內：白表買家最高可承造九成按揭，還款期最長30年。
- 單位首次出售日期起計40年至50年之間：最高按揭成數則降至八成。
高樓齡單位策略：如何借足八、九成按揭
新政策盤活了大量高樓齡的二手居屋。以往樓齡超過20年的單位，由於剩餘擔保期不足，銀行未必願意批出高成數按揭。現在，只要單位樓齡在40年內，買家仍有很大機會獲批九成按揭及30年還款期。即使是樓齡介乎41至50年的單位，買家仍可申請八成按揭。若想借足九成，則可以考慮申請按揭保險公司的按揭保險計劃。
買家個案分享：成功與中伏經驗之談
理論聽起來可能有點複雜，我們透過兩個真實個案，讓你更具體地了解實際操作中的成功經驗與潛在陷阱。
個案一：善用新按揭政策，成功購入高樓齡市區盤
陳先生一直希望購入市區單位方便上班，但預算有限。在新政策推出前，他看中的一個樓齡35年的市區居屋，銀行最多只肯批出六成按揭，令他因首期不足而卻步。新政策生效後，由於單位樓齡仍在40年擔保期內，他重新申請按揭，最終成功獲批九成按揭及30年還款期，順利一圓市區置業夢。陳先生的成功，在於他充分了解並利用了最新的按揭政策優勢。
個案二：忽略維修基金及大廈狀況，成交後方知巨大開支
另一位買家李小姐，購入了一個單位，成交過程非常順利。但她在收樓後不久，便收到業主立案法團的通知，表示大廈將進行強制驗窗及更換升降機等大型維修工程，每戶需要攤分接近十萬元的費用。原來她睇樓時只專注單位內部裝潢，完全忽略了大廈公契、維修基金的狀況，以及法團會議紀錄。這個經驗提醒我們，除了單位本身，大廈的整體狀況及潛在維修開支，也是財務規劃中絕不能忽視的一環。
買入後須知：轉售限制與補地價懶人包
成功置業後，下一步就是了解作為業主的權利與責任。當中，轉售限制和補地價是白居二業主必須清楚的兩大課題。清楚了解這些規則，有助你為未來的財務和人生規劃作出更明智的決定。
轉售限制：首兩年內不得出售
首先，你需要注意單位設有轉售限制。根據房屋委員會的現行規定，所有透過白居二計劃購入的單位，由簽訂轉讓契據（一般俗稱「樓契」）的日期起計，首兩年內不能在居屋第二市場上轉售。這個安排主要是為了確保資助房屋資源能提供給有自住需要的家庭，而不是用作短期投機。
補地價是什麼？何時需要補、如何計算？
接著，我們來談談「補地價」，很多人都會問補地價是什麼意思。其實概念很直接。當初你購買白居二單位時，樓價之所以比較相宜，是因為政府豁免了地價，這是一種房屋資助。如果你希望將單位變成一間完全屬於你的私人物業，可以自由出租或在公開市場出售，就需要向政府補回這筆地價差額。這個過程，就是「補地價」。
補地價的兩種情況：出租或於公開市場出售
業主在兩種主要情況下需要補地價。第一種情況是出租單位。未補地價的資助房屋是不能合法出租的。一旦你完成補地價程序，你的單位就能像一般私樓一樣，合法地在市場上放租，賺取租金收入。
第二種情況是在公開市場（又稱自由市場）出售單位。如果你想將單位賣給任何背景的買家，不再局限於持有綠表或白居二資格的人士，就必須先補地價，解除單位的轉讓限制。
補地價計算公式及實例
補地價的金額並不是固定的，它會隨著市場樓價變動。計算方式是根據單位在補價當日的市值，乘以購入時的折扣率。
補地價金額 = 補價時單位十足市值 × (購入時十足市值 − 當初買入價) ÷ 購入時十足市值
公式中的「(購入時十足市值 − 當初買入價) ÷ 購入時十足市值」就是你買入單位時的「折扣率」。
讓我們看一個實例：
1. 假設你當初以280萬港元買入一個單位，而當時房委會評估的十足市值是400萬港元。
2. 首先計算出折扣率：(400萬 − 280萬) ÷ 400萬 = 30%
3. 幾年後，你想補地價將單位出租。當時單位經評估後的十足市值已升至600萬港元。
4. 你需要補的地價金額就是：600萬港元 × 30% = 180萬港元。
完成補地價後，你的物業就等同於私人樓宇，可以自由買賣和出租。
白居二常見問題 (FAQ)
當你初步了解白居二是什麼，以及整個申請流程後，心中可能仍有一些具體疑問。這裡我們整理了幾個白居二申請者最常遇到的問題，讓你對這個計劃的意思有更深入的理解。
中籤後，可以轉名或加名給家人嗎？
一般而言，這是不允許的。白居二的申請是以家庭為單位提交，房委會在審批時，是根據申請表上已列出的所有家庭成員進行資格審核。申請獲批後，你不能隨意增加、刪除或轉換名單上的成員。即使是家庭內部成員之間的轉名，原則上也不會被接納。唯一的例外可能是在極特殊情況下，例如有家庭成員不幸離世，才可以申請從名單中除名。
購買白居二單位後，可以合法出租嗎？
在未補地價的情況下，絕對不可以。白居二計劃的原意是資助市民自置居所，因此單位只能用作自住用途。任何形式的出租、分租，甚至是將單位空置而非自住，都屬於違反資助房屋條例。若業主希望合法地將單位出租，必須先向房屋委員會申請評估，並繳付補地價。完成補地價手續後，單位的業權限制便會解除，其性質與私人樓宇無異，屆時便可以在公開市場自由出租或出售。
「購買資格證明書」有效期多久？過期如何處理？
「購買資格證明書」的有效期為一年，由證明書發出日期起計。中籤者必須在這一年內，物色心儀的二手居屋單位，並與賣方簽訂臨時買賣合約。若證明書在一年有效期後仍未使用，便會自動失效。這意味著該次的白居二資格會被作廢，申請人不能申請延期。如果之後還想購買二手居屋，便需要在下一次房委會推出新一期白居二計劃時，重新遞交申請，再次參加抽籤。
白居二計劃是否適用於房協「住宅發售計劃」二手市場？
是的，適用。白居二計劃的全名是「白表居屋第二市場計劃」，這裡的「第二市場」涵蓋了兩個主要部分。持有有效「購買資格證明書」的買家，除了可以在香港房屋委員會（房委會）的「居屋第二市場」選購物業外，同樣可以在香港房屋協會（房協）的「住宅發售計劃」第二市場內，購買由房協發展的資助房屋單位。換句話說，你的選擇範圍包括了房委會及房協兩者的二手未補地價單位。
申請後若入息或資產超出上限，會否被取消資格？
會的。房委會有兩個主要的審查時間點。第一個是申請截止日期，你提交申請時，申報的入息及資產必須符合當時的規定上限。第二個關鍵時間點，是在攪珠之後，當你中籤並被邀請進行詳細資格審查時。房委會將要求你提交詳細的入息及資產證明文件。如果在那個時候，你的家庭總入息或總資產淨值被核實已超出法定上限，你的申請資格便會被取消。因此，由申請直至完成交易前，申請者都需要持續符合相關資格要求。