當急需資金週轉，但銀行加按門檻高、審批慢，物業二按（Second Mortgage）似乎成為了不少業主套現的快捷方式。然而，這種看似靈活方便的融資方案，究竟是解決財務困境的「解藥」，還是將您拖入高息深淵的「毒藥」？低門檻、高貸款額的背後，往往隱藏著魔鬼細節。本文將為您全面拆解物業二按的真實面貌，從4大優勢、4大潛在風險，到最易墮入的「先甜後苦」利息陷阱，並比較其與銀行加按等方案的分別，助您在申請前權衡利弊，作出最明智的財務決策。
物業二按是什麼？深入了解定義、目的及貸款提供者
當手頭需要資金週轉，而你正好持有一項物業，物業二按可能是一個你會接觸到的選項。究竟物業二按貸款是什麼？簡單來說，它是在你物業原有的按揭貸款（即「一按」）之上，再進行第二次的按揭，從而套取額外資金。要完全掌握物業二按意思，我們可以先從它與「一按」的根本分別說起。
一按 vs 物業二按意思比較
一按（First Mortgage）：物業的首次按揭
一按，就是物業的首次按揭。當你購入一個物業時，向銀行申請的第一筆按揭貸款，這就是一按。銀行會成為該物業的第一債權人，持有你的樓契作抵押，直至你還清全部貸款。這是最普遍和基本的物業融資方式。
二按（Second Mortgage）：在原有按揭上疊加的第二次按揭
二按，則是在一按仍然存在的情況下，業主再以同一個物業向另一間貸款機構申請的第二次按揭。這等於在物業上疊加了第二層的債務。第二間貸款機構就成為物業的第二債權人。因為它需要承擔比一按銀行更高的風險，所以審批條件和利息結構都會有所不同。
申請二按的主要目的
業主申請二按，通常是基於一些明確的財務需要。主要目的可以歸納為以下幾類。
套現資金：應對生意週轉、清還卡數或私人貸款
最常見的目的是套現。例如生意上突然需要一筆資金作週轉，或者希望整合手頭上利息較高的卡數或私人貸款，利用二按較低的利率（相比無抵押貸款）和較大的貸款額，可以有效整理債務和減輕即時的還款壓力。
籌集資金：作投資、子女升學、裝修或醫療等用途
另一個目的是為未來作準備。這筆資金可以用於不同的人生規劃，例如把握投資機會、支付子女到海外升學的費用、為家居進行大型裝修，或者應付突如其來的醫療開支。這些都是需要較大筆資金的項目。
新盤上會：支付發展商與銀行按揭之間的首期差額
這種情況在一手新盤市場較為常見。有時發展商為了促銷，會提供高成數按揭計劃。買家先向銀行申請一按，然後由發展商關聯的財務公司提供二按，以填補銀行按揭與樓價之間的差額，讓買家可以較低的首期「上會」。
二按貸款提供者：銀行 vs 財務公司
市場上提供物業二按貸款的機構，主要分為銀行和財務公司兩大類，它們的取態和條件有很大差異。
銀行二按：受金管局規管，審批極嚴格，市場上較罕見
理論上銀行也提供二按服務，但因為銀行受到金融管理局的嚴格監管，審批極度審慎和嚴格。銀行需要計算申請人的總負債，並進行壓力測試。所以，由銀行批出的二按在市場上十分罕見，申請門檻非常高。
財務公司二按：市場主流，審批較寬鬆，利息較高
財務公司是二按市場最主要的參與者。因為它們不受金管局的按揭指引約束，審批準則相對寬鬆，很多時候不需要壓力測試，甚至對申請人的入息證明要求也較低。但這份便利的代價是物業二按利息通常遠高於銀行的一按利率。
發展商關聯財務公司：主要提供一手新盤高成數按揭
這是財務公司的一個特定類別。它們通常與地產發展商有合作關係，專門為購買該發展商一手新盤的買家提供二按貸款，目的是幫助買家解決首期不足的問題，促成交易。這些計劃俗稱「發展商按揭」。
物業二按的四大優勢：為何能成為靈活的資金週轉方案？
談到物業二按，很多人首先會想到它的靈活性。這種物業二按貸款之所以能成為一個便捷的資金週轉工具，主要是因為它在審批、貸款額、速度和物業類型方面，都具備傳統銀行貸款難以比擬的四大優勢。現在我們就逐一拆解，讓你更清楚了解物業二按意思和它的吸引之處。
優勢一：審批門檻較低，或免壓力測試
大部分財務公司二按無需提交繁複入息證明
申請銀行貸款時，最令人頭痛的往往是準備大量文件。物業二按的主要提供者是財務公司，它們不受金融管理局的嚴格規管，所以在審批上彈性大得多。很多時候，申請人無需提交繁複的入息證明文件，例如稅單或數個月的糧單，大大簡化了申請程序。
適合自僱、收入不穩定或信貸評級稍遜人士
正因為審批門檻較低，物業二按特別適合一些難以通過銀行嚴格審查的人士。例如，收入不固定的自僱人士、自由工作者，或者信貸評級（TU）稍有瑕疵的業主，都有機會透過二按成功獲取資金，解決財務需要。
優勢二：貸款額更高，突破銀行按揭成數
二按貸款額計算公式：(物業估值 x 總按揭成數) – 一按貸款餘額
物業二按能夠借到的金額，計算方法相當直接。簡單來說，就是用你的物業估值，乘以財務公司願意提供的總按揭成數，再減去你目前一按還欠銀行的貸款餘額。這個公式清楚顯示了你能套現的潛在金額。
總按揭成數最高可達物業估值的9成或以上
銀行的一按受金管局限制，按揭成數有明確上限。物業二按的優勢在於，財務公司提供的總按揭成數（一按加上二按）可以非常高，市場上最高可達到物業估值的9成，甚至更高。這代表你能從物業中釋放更多資金，貸款額遠超銀行加按所能提供的數目。
優勢三：審批放款速度快，應對燃眉之急
流程簡便，最快可於數個工作天內批出貸款
人生總有突發情況，例如生意上急需資金週轉，或家庭有緊急開支。物業二按的最大賣點之一就是「快」。由於申請流程和所需文件都相對簡便，從申請、審批到簽署法律文件，整個過程可以壓縮得很短，最快在數個工作天內就能批出貸款，讓你能及時應對燃眉之急。
優勢四：接受物業種類廣泛，不受樓齡限制
涵蓋私人樓、唐樓、居屋、村屋、工商舖及車位
銀行在審批按揭時，對物業的種類和樓齡有諸多限制，例如樓齡太高的唐樓、村屋，或者未補地價的居屋，通常都難以獲批。物業二按在這方面就靈活得多，接受的物業種類非常廣泛，無論是私人住宅、唐樓、已補地價的居屋、村屋，甚至是工商舖或獨立車位，只要有一定價值，都有機會申請，讓更多業主能善用資產。
物業二按 vs 銀行加按 vs 按揭保險：三大融資方案全面比較
當你需要透過物業獲取資金時，除了考慮申請物業二按，市場上還有銀行加按和按揭保險等常見方案。三者在審批要求、利率以至監管機構都大有不同。了解它們的核心分別，才能選出最切合你財務狀況的方案。
核心條款比較表
貸款提供者與監管
物業二按主要由財務公司提供，受《放債人條例》規管，操作上不受香港金融管理局（金管局）的按揭指引所限制。而銀行加按則由銀行直接提供，整個流程都必須遵循金管局的嚴格監管。按揭保險的貸款部分同樣由銀行批出，並由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構提供擔保，因此亦在金管局的監管框架之內。
審批要求（壓力測試、入息證明）
在審批方面，物業二按貸款的門檻相對較低。大部分財務公司不要求申請人通過壓力測試，對入息證明的要求也較具彈性。相反，銀行加按和按揭保險的審批標準極為嚴謹，申請人必須提交充足的入息證明文件，並且要成功通過壓力測試，證明有足夠的還款能力。
最高按揭成數與樓價限制
財務公司的二按在按揭成數上較靈活，一按與二按的總貸款額最高可達物業估值的9成或以上，並且一般沒有特定的樓價限制。銀行加按則受金管局的成數指引約束，例如價值1,000萬港元以下的物業最高只可承造六成按揭。按揭保險雖然能幫助申請人借取高成數按揭（如高達9成），但設有明確的樓價上限，並非所有物業都適用。
利率水平與結構
利率是三者最顯著的分別之一。銀行加按的利率通常是最低的，與市場主流的一按利率（P按或H按）看齊。按揭保險的利率水平與一按相同，但申請人需要額外支付一筆按揭保費。至於物業二按利息，則普遍是三者中最高，而且利率結構常為「先甜後苦」，即提供一至兩年的低息蜜月期，其後利率便會大幅抽升。
還款年期上限
還款年期方面，銀行加按及按揭保險的年期最長可達30年（最終受申請人年齡及物業樓齡影響），與一按的標準看齊。物業二按的還款期則普遍較短，一般最長只有10至20年。
適用情景分析：我應該選擇哪種方案？
清楚了解三種方案的條款後，下一步就是分析哪一種最適合你的個人情況。
何時選擇物業二按：急需資金、無法通過銀行審批、物業類型特殊
如果你正處於以下幾種情況，物業二按可能是你考慮的選項。第一，你急需資金周轉，因為二按審批速度快，最快數個工作天便可提取貸款，能應對突發的財務需要。第二，你的財務狀況未能通過銀行的嚴格審批，例如你是自僱人士、收入不穩定，或未能符合壓力測試要求。第三，你持有的物業種類較特殊，例如樓齡太高、唐樓或村屋，這些都是銀行較難承造按揭的類型。
何時選擇銀行加按：物業已大幅升值、信貸記錄良好
銀行加按的申請門檻雖然較高，但其低利息的優勢非常明顯，是財務狀況穩健業主的首選。選擇加按有兩個基本前提，第一是你的物業在買入後已錄得顯著升幅，這樣才有足夠的淨值空間讓你套現資金。第二是你的信貸記錄良好，並且擁有穩定而充足的入息證明，能夠順利通過銀行的壓力測試。由於銀行審批需時，加按比較適合有周詳計劃、資金需求不緊急的業主。
何時選擇按揭保險：首次置業、樓價符合按保要求
按揭保險的主要功能，是協助買家在置業時申請高成數按揭，而不是為已有物業的業主套現。因此，它適用於首次置業或換樓人士。如果你有穩定的還款能力，能夠通過壓力測試，只是首期資金不足以滿足銀行傳統的按揭成數要求，而你心儀的物業樓價又正好符合按揭保險計劃的規定，這個方案便能助你一圓置業夢。
申請物業二按前必須正視的四大風險
物業二按雖然看似是靈活的資金出路，不過申請這類物業二按貸款前，必須仔細衡量當中的風險。許多人只看見眼前的便利，卻忽略了長遠可能帶來的財務壓力。以下我們會深入探討四個關鍵風險，助你作出更全面的決定。
風險一：實際利率高昂，小心「蜜月期」低息陷阱
物業二按利息結構是整個方案中最需要留意的部分，它遠比傳統銀行的一按複雜，而且隱藏著「先甜後苦」的陷阱。
解構「P按」與「最優惠利率」：二按利率遠高於一按
首先要理解，銀行提供的一按貸款，利率通常以「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱P）或「銀行同業拆息」（HIBOR，簡稱H）為基礎，再減去一個特定百分比，實際利率水平相對較低。然而，由財務公司提供的物業二按，其利率計算基礎完全不同，通常是一個遠高於P按的固定利率，或者以P加上一個極高的百分比計算，令實際利息支出遠超一按。
提防「先甜後苦」：低息蜜月期後利率可能大幅抽升
為了吸引申請人，不少二按計劃會提供首一至兩年的「低息蜜月期」，利率可能貼近甚至低於一按水平，營造出供款輕鬆的假象。問題在於，蜜月期結束後，利率會即時大幅抽升至合約訂明的較高水平。這個利率差距可以非常驚人，令每月的還款額突然倍增，對借款人的財務規劃造成巨大衝擊。
加息週期下的影響：浮動利率令每月還款額急增
如果二按合約採用的是浮動利率（例如 P+厘），當市場進入加息週期，最優惠利率P會隨之上升。這代表你的供款壓力會受到雙重打擊：一是二按本身的高利率基礎，二是因為加息而進一步增加的利息成本。在利率持續上升的環境下，每月還款額可能會不斷增加，甚至超出原先的預算。
風險二：轉按難度極高，或被高息長期鎖定
許多人申請二按時，會計劃在低息期結束後，透過轉按將一按及二按合併到銀行，以擺脫高息。不過，這個「退場策略」的執行難度其實非常高。
解釋為何轉走二按，需要物業大幅升值才能成功
銀行審批轉按申請時，會重新為物業估價，並根據當時的按揭成數指引批出貸款。由於一按和二按的總貸款額通常已達物業價值的八成或九成，遠高於銀行正常的轉按成數上限（約五至六成）。因此，除非物業價值在短期內有非常顯著的升幅，令總貸款額能降至符合銀行規定的成數範圍內，否則銀行根本無法批出足夠的貸款額來清還全部一按及二按欠款。
H44: 樓價下跌時的負資產及無法轉按風險
更壞的情況是，如果樓市逆轉，物業估價不升反跌，你的總欠款額便有機會高於物業的最新價值，成為「負資產」。在這種情況下，轉按基本上是不可能的，你將會被這份高息的二按合約長期鎖定，只能繼續承受沉重的利息支出。
風險三：影響未來按揭審批（壓力測試計算）
承造了物業二按，不單止影響眼前的財務狀況，更會對你未來的置業或轉按計劃構成重大阻礙，關鍵就在於銀行的壓力測試計算方式。
銀行審批新按揭時，必須將二按還款額納入壓力測試
當你日後想購買新物業，或為現有物業申請轉按或加按時，銀行在計算你的供款與入息比率及壓力測試時，法律上必須將你現有的二按每月還款額計算在內。這會大幅佔用你的借貸能力。
銀行會採用二按合約中的「最高利率」作壓力測試計算
最關鍵的一點是，銀行並不會採用二按「蜜月期」的低利率來計算壓力測試。為了審慎管理風險，銀行會直接採用二按合約中訂明的「最高利率」（即蜜月期結束後的利率）作為計算基礎。這個做法會令壓力測試下的假設還款額變得非常高。
大幅提高未來置業或轉按的入息要求
因為銀行採用了最高的二按利率來計算，最終計算出的壓力測試入息要求會被大幅推高。結果就是，你未來申請任何新按揭貸款的門檻都會變得極高，可能需要證明自己有遠超於正常水平的收入，才能通過審批。
風險四：違約後果嚴重，物業或變銀主盤
物業二按是一項具法律效力的抵押貸款，一旦處理不慎，最嚴重的後果是失去你的物業。
必須獲一按銀行同意：法律及合約要求
在法律及一般按揭合約條款上，業主在申請二按前，必須先取得一按銀行的書面同意。如果未經同意便私下承造二按，即屬違約。一按銀行有權要求你立即清還所有貸款（俗稱Call Loan）。
二按將於土地註冊處註冊，無法隱瞞
不要以為可以隱瞞。所有物業按揭文件都必須在土地註冊處進行註冊，這是一個公開的記錄。財務公司完成二按手續後，相關的押記令文件便會登記在冊，一按銀行透過查冊便能輕易得知。現時的機制下，土地註冊處甚至會主動通知一按銀行。
斷供的最終後果：物業或被收回拍賣（Call Loan）
不論是一按或二按，只要任何一方出現斷供，即構成違約。貸款機構（銀行或財務公司）都有權採取法律行動，收回你的物業，並透過拍賣或出售來抵償欠款，這就是俗稱的「銀主盤」。如果拍賣所得的款項不足以還清所有欠款，你仍然需要承擔剩餘的債務。
物業二按申請流程指南：由準備文件到成功取款
了解整個物業二按申請流程，是確保過程順暢無阻的第一步。很多人對物業二按貸款的申請感到複雜，但只要掌握了基本資格、備妥所需文件，並且清楚了解每一步的細節，整個過程其實相當直接。以下就為你詳細拆解由準備到成功取款的完整指南。
申請資格及基本條件
在深入研究文件和步驟前，首先要確定自己是否符合最基本的申請門檻。貸款機構主要會考慮以下兩大條件。
申請人年齡要求
一般而言，申請人必須年滿18歲。這是香港處理法律及財務合約的基本年齡規定，確保申請人具備完全的法律行為能力。
物業業權狀況（必須為物業持有人）
這是最關鍵的一項條件。申請人必須是該抵押物業的合法業主，名字必須已在土地註冊處的業權紀錄（俗稱查冊）上登記。假如物業是聯名持有，所有業主通常都需要共同同意並簽署申請。
申請所需文件清單
準備齊全的文件，可以大大加快審批速度。雖然不同貸款機構的要求或有輕微差異，但以下是申請時普遍需要提交的核心文件。
身份證明文件及住址證明
最基本的文件包括有效的香港永久性居民身份證。同時，亦需要提交最近三個月內的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單，以核實你的個人資料。
物業證明：樓契、買賣合約、差餉單
你需要提供證明物業業權的文件，例如樓契的副本（正本通常由一按銀行保管）、當初的臨時及正式買賣合約，以及最近一期的差餉或地租通知書。這些文件有助貸款機構確認物業的詳細資料。
一按貸款合約及最近期供款證明
由於物業二按是在一按之上疊加的貸款，新的貸款機構必須清楚了解你現有的一按狀況。因此，提交一按的貸款合約，以及最近三至六個月的還款紀錄或銀行月結單，是不可或缺的一環。
入息證明（如適用）
假如你是向銀行申請二按，提供入息證明是必須的，例如最近期的稅單、糧單或公司財務報表。不過，市面上大部分提供二按的財務公司審批較具彈性，部分計劃可能豁免提交入息證明，這對自僱或收入不穩定的業主來說提供了便利。
詳細申請步驟
清楚了解每一步的流程，能讓你更有預算地規劃時間和資金安排。
步驟一：免費諮詢及物業初步估價
第一步是向心儀的貸款機構提出諮詢。你可以提供物業的基本資料，例如地址和類型，機構會為你的物業進行免費的初步估價，讓你對可借貸的金額有一個初步概念。
步驟二：提交申請表格及所需文件
當你決定繼續申請後，便需要正式填寫申請表格，並提交上文提及的所有證明文件。現時很多機構都提供網上提交服務，過程更為便捷。
步驟三：貸款機構進行審批及批出貸款條件
收到你的申請後，貸款機構會進行內部審批，包括查閱你的信貸報告（TU）及核實文件。審批完成後，機構會正式批出貸款條件，當中會清晰列明獲批的貸款額、實際的物業二按利息、還款年期及每月供款額等重要條款。
步驟四：到律師樓簽署二按法律文件
當你同意貸款條件後，便需要到指定的律師樓簽署正式的二按法律文件。律師會向你解釋合約內容，確保你明白所有條款及法律責任。同時，律師樓會處理將二按契據在土地註冊處登記的事宜。
步驟五：完成手續，提取貸款
簽署所有法律文件並完成註冊手續後，貸款機構便會將批核的款項，透過律師樓或直接轉賬到你指定的銀行戶口，整個申請流程便告完成。
相關費用一覽
申請物業二按貸款會涉及一些專業服務費用，提前了解有助你更好地規劃預算。
律師費、物業估價費、申請手續費
辦理二按的法律程序必須由律師處理，因此會產生律師費。此外，部分機構或會收取物業的正式估價費及申請手續費。不過，市場競爭激烈，不少財務公司會推出豁免部分甚至全部雜費的優惠來吸引客戶，建議在申請前詳細查詢及比較。
物業二按「退場策略」規劃：如何避免長期捱貴息？
為何周詳的「退場策略」比申請二按更重要？
申請物業二按貸款可能解決了您眼前的資金需要，但規劃如何「離場」才是確保長遠財務健康的關鍵一步。很多人在申請時只著眼於取得資金，卻忽略了周詳的退場策略。一個清晰的計劃，遠比單純成功申請一筆物業二按貸款來得重要。
目標是盡快擺脫高昂的二按利息，重掌財務健康
物業二按通常只應作為短期的資金橋樑，而不是長期的財務方案。它的核心問題在於高昂的物業二按利息，這會持續侵蝕您的資產。所以，您的首要目標應該非常明確，就是盡快還清這筆高息貸款，擺脫利息負擔，重新掌握自己的財務主導權。
規劃清晰還款路徑，應對未來利率及樓市變化
一個完善的計劃不單是設定還款目標。它更是一幅路線圖，助您應對無法預測的市場變化。例如，當加息週期來臨，浮動利率會令還款額急增。又或者，樓市一旦逆轉，物業價值下跌會令轉按變得困難。清晰的還款路徑讓您有備而戰，在不同市況下都有應對方案。
三大退場路徑分析
要成功退場，一般有三個主要方向可以考慮。您可以根據自身情況，選擇最適合自己的路徑。
路徑一（轉按）：待物業升值後，將一按及二按整合轉按至銀行
這是最理想的退場方式。當您的物業有足夠的升值幅度後，就可以向銀行申請轉按。銀行會批出一筆新的低息按揭貸款，用作一次過清還原有的一按和高息的二按。之後，您只需要向銀行作單一供款，利率大幅降低，財務壓力也隨之減輕。
路徑二（提前還款）：制定儲蓄計劃，盡快清還本金以節省利息
如果樓價未有顯著升值，或者暫時不符合銀行的轉按要求，另一個主動出擊的方法就是提前還款。您可以制定一個嚴謹的儲蓄或投資計劃，目標是盡快累積一筆資金，用作提早清還二按的本金。您償還本金的速度越快，需要支付的總利息就越少。
路徑三（債務重組）：將二按及其他債務整合為單一低息貸款
假如您除了二按外，還有其他高息債務，例如信用卡欠款或私人貸款，可以考慮進行全面的債務重組。透過專業方案，您可以將包括二按在內的所有債務，整合為一筆利率較低、還款期更長的新貸款。這樣不但能簡化您的還款事務，更能降低每月的總還款額。
我們的顧問服務：為您度身訂造個人化退場方案
規劃退場策略需要專業知識和對市場的深入了解。我們的顧問能夠為您提供個人化的分析和建議，助您規劃最佳路徑。
根據您的財務狀況，模擬最佳轉按或還款時機
我們會詳細分析您的財務狀況、物業估值和市場趨勢。然後，我們會為您進行數據模擬，計算出在不同樓價和利率情景下，哪個時間點進行轉按或提前還款最為有利，助您作出最精明的決定。
協助您改善信貸記錄，為未來重返銀行體系鋪路
要成功轉按至銀行，良好的信貸記錄（TU）是入場券。我們會指導您如何有效管理您的信貸使用狀況，逐步改善信貸評級。這不但有助您未來順利轉按，也為您日後申請任何銀行貸款鋪平道路，讓您重返更健康的銀行體系。
物業二按常見問題 (FAQ)
申請物業二按會否影響我的信貸評級（TU）？
很多人在考慮物業二按時，都會關注到信貸評級（TU）的問題。答案是肯定的，申請及獲取任何物業二按貸款，都會在您的信貸報告中留下記錄。因為二按本質上是一筆信貸產品，貸款機構在審批前會查閱您的TU，而成功獲批後，這筆新的貸款資料亦會更新到您的信貸報告中。至於影響是正面還是負面，關鍵在於您的還款習慣。準時供款有助建立良好的信貸記錄；相反，若出現逾期還款，則會對信貸評級造成負面影響。
提早清還二按貸款，罰息期及費用如何計算？
關於提早清還二按的罰息安排，坊間的處理方式並無統一標準，完全取決於您與哪一類貸款機構簽訂的合約。一般來說，由財務公司提供的二按貸款，部分會以「免罰息期」作為賣點，提供較大彈性。然而，另一部分的財務公司或銀行提供的二按，則可能設有罰息期，常見為貸款首一至三年。罰息的計算方法通常是按原貸款額或剩餘本金的某個百分比計算。最穩妥的做法，是在簽署任何二按法律文件前，仔細閱讀貸款合約中關於提早還款（Early Repayment）的條款，清楚了解罰息期長短及具體收費。
發展商的「呼吸Plan」是否等同物業二按？
「呼吸Plan」其實是市場上的一個俗稱，用來形容發展商為新盤買家提供的高成數按揭計劃。從結構上來說，它絕大部分情況都屬於物業二按的一種。它是由發展商關聯的財務公司提供，疊加在銀行的一按之上，目的是幫助買家填補首期差額。它之所以被稱為「呼吸Plan」，主要是因為其審批標準極為寬鬆，有時甚至無需提供入息證明，予人一種「有呼吸就能借到錢」的感覺。
物業是聯名持有，可以單方面申請二按嗎？
答案是不可以。如果物業由多於一位業主聯名持有，所有業主都必須共同同意並簽署法律文件，才能為物業申請二按。這是因為按揭是將物業的業權作為抵押品，任何影響業權的決定，都必須得到全部業權持有人的授權。在申請過程中，律師樓會要求所有註冊業主親身簽署二按契據，確保程序合法合規。
未補地價的居屋或公屋可以申請二按嗎？
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，情況比較特殊，因為業權受到香港房屋委員會（房委會）的轉讓限制。理論上，業主不能隨意將這類物業加按或作二按套現。若因特殊原因（例如籌集緊急醫療開支、殮葬費或升學費用等）而需要資金，必須先向房委會提出書面申請。房委會會按個別情況嚴格審批，只有在極少數且理由充分的情況下，才有可能發出同意書。一般用作生意週轉或個人投資等目的，獲批機會非常低。
承造二按後，是否仍然可以出售該物業？
可以的。即使物業已承造二按，業主仍然擁有出售物業的權利。在出售過程中，處理交易的律師會負責聯絡一按銀行及二按的貸款機構。當交易完成後，賣樓所得的款項會按優先順序，首先用作清還一按的全部欠款，接著再清還二按的欠款。扣除所有按揭貸款及相關費用後，剩餘的款項便會交給原業主。整個過程只要樓價足以覆蓋所有債務，操作上並無問題。