公屋市場向來是不少港人「上車」或換樓的重要階梯，但其買賣程序、資格要求、以至最關鍵的「補地價」計算，往往令準買家及業主感到困惑。究竟綠表與白居二資格有何分別？網上流傳的補地價折扣率是否可信？由取得資格證明書到簽約收樓，整個流程涉及哪些步驟和法律文件？
本文為你整合2026年最全面的公屋買賣終極指南，從釐清第二市場與自由市場的分別，到手把手教你精準計算補地價，再拆解買賣雙方的詳細程序、按揭申請要訣及常見問題。無論你是計劃入市的準買家，還是考慮放售單位的業主，本文都將一站式為你釐清所有疑慮，助你穩妥地完成交易。
公屋買賣入門：釐清資格、種類及兩大市場
考慮進行買賣公屋，第一步並非立即尋找樓盤，而是先要理解整個框架。整個公屋買賣的核心，可以歸納為兩個市場和兩種資格。只要清晰掌握這些基本概念，整個買公屋程序就會變得非常清晰。簡單來說，公屋的交易主要分為「第二市場」和「自由市場」，而您可以進入哪個市場，則取決於您是否持有特定的買家資格。
第二市場 vs 自由市場：核心分別與選擇
要分辨第二市場和自由市場，最關鍵的分別在於「補地價」這個步驟。政府資助興建公屋時，地價是打了折扣的，所以售價才如此親民。如果您想將這類單位賣給公眾，就需要先向政府補回這筆地價差額。
第二市場（未補地價）：綠表及白居二買家專屬
第二市場是一個專為合資格人士而設的內部市場。在這個市場交易的公屋單位，業主並不需要預先補地價。因為買家本身已具備政府認可的房屋資助資格，所以交易時可以將單位的折扣一併轉讓。這種交易方式，對買賣雙方都有好處。賣家省卻了籌集大筆資金補地價的煩惱，買家則可以用遠低於市價的金額上車。不過，這個市場的入場券只限兩類人持有，就是「綠表資格」持有人和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱白居二）的中籤者。
自由市場（已補地價）：與私樓睇齊的公開買賣
當公屋業主向政府繳付了補價之後，單位的轉讓限制就會解除。這個單位就可以在自由市場上放售，性質與一般私人樓宇沒有分別。任何人士，不論是否持有綠表或白表資格，都可以隨意購買。對買家而言，選擇更多，程序也相對直接。然而，因為業主已經將地價成本計算在售價之內，所以自由市場的公屋單位售價會比第二市場高，與同區的私人樓宇相若。
買賣公屋資格全覽
了解了兩個市場的分別後，就要看看自己到底屬於哪一類買家或賣家。資格是整個買賣公屋程序的基礎，不容忽視。
買家資格：綠表與白表居屋第二市場計劃（白居二）要求
想在第二市場置業，您必須是以下兩類人士之一：
綠表資格持有人：這主要是指現時的公共租住房屋住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋申請者。他們可以利用綠表資格，直接在第二市場購買未補地價的單位。
白居二中籤者：不符合綠表資格，但又希望在第二市場置業的香港永久性居民，可以申請每年由房委會推出的「白表居屋第二市場計劃」。申請人需要符合指定的入息及資產限額，並且不能擁有任何住宅物業。成功抽中並通過審查後，就會獲得「購買資格證明書」，有效期為一年，憑證即可在第二市場尋找心儀單位。
賣家資格：租者置其屋計劃（租置計劃）業主轉售條件
至於賣家方面，並非所有公屋都可以出售。現時市場上可供買賣的公屋，主要來自「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）。租置計劃的業主想出售單位，整個賣公屋程序會受到轉讓限制期影響。這個限制期由「首次轉讓契據」的日期起計，不同年期有不同的出售規定，直接影響賣家可以選擇在第二市場還是自由市場出售單位。
買公屋要幾錢？補地價折扣率精準計算方法
談及買賣公屋，大家最關心的問題，莫過於「買公屋幾錢？」，特別是日後想在自由市場出售時，所需繳付的補地價金額。要準確計算這筆費用，關鍵在於找出該單位的「補地價折扣率」，因為它直接決定了你需要補回多少差價給政府。
為何網上參考折扣率並不可靠？
你可能在網上搜尋時，看過不少關於各租置屋邨折扣率的列表。這些資料雖然方便查閱，但如果直接用來計算你心儀單位的補地價，結果隨時會出現頗大的誤差。
官方列表折扣率的參考性質與限制
其實，房屋委員會網站上公布的折扣率，通常是指該屋邨在「首次推出發售」那一年，所採用的一個大概數字。它可以作為初步的參考，但並不能完全代表個別單位的確實折扣率，因為每個單位的定價時間與條款可能都有細微差別。
「重售單位」與同邨單位的折扣率差異
更重要的是，即使在同一座大廈，不同單位的實際折扣率也可能不一樣。特別是一些由房委會回收後再出售的「重售單位」，它們的折扣率，與同邨首次出售的單位可能有天淵之別。單純依賴屋邨的平均折扣率去估算，結果自然不夠準確。
準確計算補價官方公式三步曲
要找出最準確的折扣率，方法其實只有一個，就是跟從官方的計算方式。整個過程可以分為簡單三步，只需要一份關鍵文件和一部計算機，就能輕鬆完成。
第一步：尋找關鍵文件「首次轉讓契據」
所有答案，都藏在一份名為「首次轉讓契據」（Deed of First Assignment）的法律文件之中。這份文件詳細記錄了單位首次由房委會賣給第一手業主的完整交易資料。在進行買公屋程序時，你可以請賣方提供，或者經由律師協助進行查冊取得。
第二步：找出「當初市值」與「當時定價」
在這份契據上，你需要找出兩個關鍵數字。第一個是「當初市值」（Initial Market Value），也就是單位在首次出售時的估計市價；第二個是「當時定價」（Initial Purchase Price），即第一手業主當年實際支付的樓價。
第三步：代入公式 [折扣率 = (當初市值 – 當時定價) / 當初市值]
找到這兩個數字後，就可以代入官方公式：[折扣率 = (當初市值 – 當時定價) / 當初市值 x 100%]。舉例來說，如果當初市值是100萬元，當時定價是30萬元，折扣率就是(100萬 – 30萬) / 100萬，計出來的70%，才是日後計算補價時真正採用的準確折扣率。
【互動工具】公屋補地價計算機
為了讓你更方便地掌握預算，我們特別設計了一個互動計算工具，助你輕鬆應對補地價這個重要環節。
即時估算補價金額
只要輸入你透過上述方法計算出的準確折扣率，再填上單位現時的市場估價，計算機就能即時為你估算出需要補回的地價金額。這讓你無論在規劃賣公屋程序，或是制定買樓預算時，都能更有把握。
模擬不同市況下的補價變化
我們的計算機更可以讓你模擬在不同市況下的補價變化。你可以嘗試輸入一個較高或較低的未來市價，看看補價金額會如何相應變動。這有助你深入了解樓市升跌，對未來賣樓成本的實際影響。
買賣公屋程序終極指南：買家、賣家步驟全拆解
談及買賣公屋，整個過程涉及不少特定步驟和法律規定。無論您是賣家還是買家，清晰了解買賣公屋程序都至關重要，這樣才能確保交易順利穩妥。這份指南會為您仔細拆解買賣雙方的完整流程，讓您對每個環節都有充分準備。
賣家篇：賣公屋程序、法律步驟與注意事項
作為業主，想順利出售您的租置計劃單位，首要任務是釐清單位的轉讓限制狀態。因為這直接決定了您的賣公屋程序，以及可以在哪個市場放售。
關鍵一步：判斷轉讓限制期（以「首次轉讓契據」為準）
所有轉讓限制的計算起點，都以單位「首次轉讓契據」（First Assignment）上的日期為準。即使是同一屋邨的單位，這個日期都可能不一樣。您需要找出這份關鍵文件，以確定單位是否已過五年的轉讓限制期，這一步將會引導您走向完全不同的賣樓程序。
轉讓限制期內（首5年）的賣樓程序及限制
在首次轉讓契據日期起的五年內，程序相對嚴格。業主必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，將單位售回。只有在房委會發出通知，拒絕回購您的單位之後，您才可以進行下一步。之後，您需要向房委會申請評估補地價金額，並且要在收到房委會發出的「補價申請認收通知書」後，才可以跟買家簽訂任何買賣合約。簽署合約後，必須在指定期限內繳清補價，然後才能完成交易。
轉讓限制期後（5年後）的賣樓程序
當單位轉讓限制期滿五年後，賣公屋程序就變得靈活得多。業主無需先向房委會提出回售申請，可以直接在自由市場上尋找買家，並簽訂買賣協議。不過，協議中必須包含一項特定條款，清楚列明單位補價金額，必須在簽訂正式轉讓契據前繳付。整個流程是：尋找買家、簽訂合約、申請評估及繳付補價，最後完成交易。
違規出售的嚴重後果：罰款、監禁及交易無效
無論在哪個階段，如果業主未按規定完成補地價程序，就將單位出售、出租或以任何方式轉讓，即屬違法。一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。此外，相關的買賣協議亦會被視為無效，對買賣雙方都會造成極大損失。
買家篇：購買心儀公屋完整流程
對於準買家而言，買公屋程序雖然清晰，但每個步驟都有需要留意的細節。跟隨以下流程，可以讓您的置業之路更順暢。
步驟一：取得「購買資格證明書」（綠表或白居二）
如果您打算在第二市場購買未補地價的公屋，第一步就是要確認您的資格。您需要是合資格的「綠表」持有人（例如公屋租戶），或透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）成功抽籤並取得「購買資格證明書」。這份文件是您進入第二市場的入場券。
步驟二：物色盤源、實地睇樓及查冊
取得資格後，您就可以開始尋找心儀的單位。除了實地視察單位狀況和周邊環境外，委託律師進行查冊亦是保障自己的重要一步。查冊可以幫助您了解單位的業權狀況、有否任何法定押記令或僭建等問題。
步驟三：簽署臨時及正式買賣合約
當您與賣家達成價格協議後，便會簽訂臨時買賣合約，並支付一筆臨時訂金（細訂）。之後，雙方律師會根據臨約的內容，草擬並安排簽署正式買賣合約，屆時買家需要支付加付訂金（大訂）。
步驟四：申請按揭及聘請律師
簽署臨時合約後，您便可以正式向銀行申請按揭貸款。同時，您需要聘請一位律師代表您處理所有法律文件，包括審查合約、查核業權，以及處理後續的交易文件。
步驟五：確認賣方已完成補地價（如適用）
如果您是在自由市場購買已補地價的公屋，您的代表律師會在交易完成前，再三確認賣方已經向政府繳清所有補地價款項，並已取得「解除轉讓限制證明書」，確保單位的業權是完整和清晰的。
步驟六：完成交易及收樓
在交易的最後階段，您會透過律師樓將樓價餘款支付給賣方，並簽署樓契等文件。完成所有手續後，您便可以從賣家手上取得單位鑰匙，正式成為業主。
公屋按揭申請專業須知
公屋的按揭安排，會因為單位是否已補地價而有顯著分別，這直接影響可借貸的金額和年期，也是計算買公屋幾錢的重要一環。
未補地價公屋按揭成數與年期限制
在第二市場購買的未補地價公屋，由於有房委會作為擔保人，銀行一般願意提供較高的按揭成數，綠表買家最高可達九成半。不過，按揭還款年期則有限制，最長通常為25年，並且會受樓齡影響。銀行的計算基準是基於房委會的擔保期，因此樓齡較高的單位，獲批的還款年期可能會較短。
已補價公屋按揭操作與私樓分別
當公屋單位完成補地價後，在法律上它與一般私樓無異，因此按揭申請的操作也大致相同。買家可以根據自己的財政狀況，向各大銀行申請按揭，其按揭成數及年期會按照香港金融管理局當時對私樓的指引處理。主要的分別在於交易的法律程序上，律師必須確保按揭契據的簽訂日期，與「解除轉讓限制證明書」的生效日期為同一天，以確保按揭的合法性。
【互動數據中心】尋找最適合您的公屋盤源
在繁複的買賣公屋市場中，掌握最新資訊和數據是成功覓得理想家園的第一步。要處理買公屋程序和了解買公屋幾錢，單靠四處打聽並不足夠。這裡為您整合了一系列實用工具，由搜尋盤源、分析市場趨勢到初步財務評估，助您在整個過程中做出更明智的決定。
即時公屋盤源搜尋器
想找到心儀的公屋單位，一個強大的搜尋工具不可或缺。我們的盤源搜尋器集合了市場上最新的放盤資訊，讓您安坐家中就能輕鬆發掘潛在選擇，簡化您的睇樓流程。
按地區、校網、售價、面積等條件篩選
您可以根據最基本的條件開始搜尋。例如，鎖定心儀的地區，或者為子女選擇指定的校網。同時，設定您的預算範圍和理想的單位實用面積，系統就能即時為您過濾出最符合基本要求的盤源，讓您的搜尋目標更清晰。
按樓齡、座向、特色（如連裝修、近地鐵）進階篩選
當您有了初步想法後，可以利用進階篩選功能，進一步收窄選擇範圍。例如，偏好某個樓齡範圍的單位，或者對單位的座向有特定要求。您也可以篩選附帶裝修、鄰近地鐵站，或者擁有開揚景觀的特色單位，一步步描繪出理想居所的模樣。
數據驅動：公屋買賣市場分析
除了尋找個別單位，了解整個市場的宏觀走勢同樣重要。我們利用數據分析，將複雜的市場資訊轉化為易於理解的圖表和列表，助您掌握市場脈搏，無論是買家還是賣家，都能更有依據地進行決策。
圖表分析：各區成交呎價走勢
透過互動圖表，您可以清晰看到香港各區公屋的近期成交呎價走勢。數據會顯示價格是平穩、上升還是下跌，讓您對不同地區的市場熱度和估價水平有一個客觀的認知，有助您在洽談價格時更有信心。
數據比較：全港租置屋邨平均補價折扣率一覽
對於未補地價的租置計劃單位，補價折扣率是影響未來轉售價值的關鍵。這裡整理了全港所有租置屋邨的平均補價折扣率數據，您可以直接查閱和比較。這個數據對於準備賣公屋程序的業主，或是考慮買入未補價單位的買家，都是非常重要的參考資料。
銀行按揭初步評估工具
財務規劃是買賣公屋流程中至關重要的一環。這個工具可以協助您在接觸銀行前，對自己的按揭負擔能力有一個初步概念，讓您更有預算地去尋找合適的單位。
H按與P按計劃比較
香港的按揭計劃主要分為H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。此工具會簡單介紹兩者的分別，並列出市場上主要銀行的最新按揭計劃作參考，讓您對不同計劃的利率和條款有初步了解。
初步估算每月供款及壓力測試
只需輸入目標樓價、打算承造的按揭成數和還款年期，計算機就能即時估算出您每月的供款金額。同時，它還會為您進行初步的壓力測試，模擬在利率上升的情況下，您的供款會增加多少，確保您的財務狀況能夠穩健地應對市場變化。
買賣公屋常見問題 (FAQ)
在考慮進行買賣公屋的過程中，相信大家都會遇到各式各樣的疑問。畢竟這牽涉到不少法律程序和財務規劃。以下我們整理了一些最常見的問題，希望能夠逐一為你釐清。
關於購買資格與申請
單身人士可以申請「白居二」嗎？
答案是可以的。根據房委會的規定，只要年滿18歲的香港永久性居民，符合「白居二」計劃當時公佈的入息及資產限額，並且沒有持有任何住宅物業，就可以以一人家庭的名義提出申請。單身申請者與家庭申請者一樣，都需要經過攪珠抽籤，以決定揀樓的優先次序。
持有綠表資格是否保證能買到單位？
持有綠表資格，並不等於保證能夠成功買到單位。綠表資格可以理解為一張「入場券」，讓你獲得在居屋第二市場購買未補地價單位的權利。不過，最終能否成功置業，仍取決於市場上是否有合適的放盤、單位的售價是否符合預算，以及與賣方的商討結果。整個過程與在私人市場尋找物業相似，資格本身只是第一步。
關於補地價與轉售
補地價金額如何評估？需時多久？
補地價的金額並非由業主自行決定，而是由房屋署委託的測量師，根據單位在申請補價「當時」的十足市值來評估，再乘以單位首次出售時的折扣率計算出來。簡單來說，公式是：補價金額 = 補價時的市值 x 購入時的折扣率。整個評估程序，由遞交申請到收到評估結果，一般需要一至兩個月的時間。
買入未補地價公屋後，可以出租嗎？
絕對不可以。在未補地價的情況下，租者置其屋計劃的單位業主必須將單位用作自住。根據《房屋條例》，將未補價的單位出租、分租或以任何形式放棄管有權，均屬違法行為。一經定罪，除了有機會被罰款和監禁外，相關的出租協議也會被視為無效。
整個買賣公屋程序一般需時多久？
由買賣雙方簽署臨時買賣合約開始，到最終完成交易正式收樓，整個買公屋程序普遍需時約兩至三個月。時間長短會受到多個因素影響，包括買家申請按揭的進度、律師處理法律文件的效率，以及買賣雙方在各個環節上的配合程度。
關於單位使用與維修
購入公屋後，家庭成員必須同住嗎？
是的。資助房屋政策的原意是為合資格家庭提供安居之所，因此，所有在認購申請書上列名的家庭成員，均有責任在單位內居住。如果家庭成員因結婚、移民等原因需要遷出，業主應主動向房屋署申報，辦理除名手續，以確保符合居住規定。
單位內外部的維修責任誰屬？
單位的維修責任劃分清晰。凡屬單位內部的非結構性部分，例如室內批盪、門窗、水喉潔具等，其維修保養責任均由業主自行承擔。至於樓宇的公用地方及設施，例如大廈外牆、走廊、升降機及水泵等，則由該屋邨的業主立案法團負責，費用會由管理費或大維修基金支付，由全體業主共同分擔。
家庭收入增加會影響已購入的公屋業權嗎？
不會。一旦成功購入公屋單位並完成交易，業權就屬於你了。與租住公屋需要定期申報入息不同，成為業主後，你日後的家庭總收入或資產淨值的增減，都不會對你已擁有的物業業權構成任何影響。