手持已供滿的「現契樓」，雖是安樂窩，但亦意味著一筆龐大資金被鎖定在「磚頭」之中，無法靈活運用。當您需要現金應付子女升學、把握投資良機，甚或準備退休移民，卻又不想賣樓時，「現契套現」正是一個理想的財務方案。透過將無按揭的物業重新抵押予銀行，您可以低息獲取一筆可觀的現金，將資產潛力徹底釋放。本文將為您提供2026年最詳盡的現契套現全攻略，由申請資格、銀行審批準則，到具體的五大申請步驟、利息成數、律師費等開支預算，甚至處理樓契遺失等潛在難題，都會一一拆解，助您輕鬆將物業資產轉化為流動現金。
什麼是現契套現？與轉按套現有何分別？
現契套現的準確定義：釋放已供滿物業的資金潛力
想將已供滿的物業轉化為靈活資金，現契套現正是一個相當普遍的理財方法。要深入了解這個概念，我們首先要明白什麼是「現契樓」。
解釋「現契樓」：已還清按揭，樓契由業主自行保管的物業
「現契樓」是指物業的按揭貸款已經全部還清。業主已經從銀行取回樓契正本，並且由自己保管。這個物業在法律上沒有任何按揭負擔。
解釋「現契套現」操作：將無按揭的物業重新抵押予銀行，以換取一筆過貸款
而「現契套現」的操作，就是業主將這份「現契」重新抵押給銀行。銀行會根據物業的最新估值，批出一筆過的大額貸款。簡單來說，就是將已經「解放」的物業資產，再次用作抵押品來獲取現金流。
現契套現 vs 轉按套現：一表看清兩者差異
很多人會將現契套現與轉按套現混淆，但兩者的操作基礎和目的其實大有不同。以下我們從四個核心層面，逐一比較兩者的分別。
比較項目：物業按揭狀態
最根本的分別在於物業是否仍有按揭在身。現契套現適用於已完全供滿、沒有任何按揭的「現契樓」。轉按套現則是針對仍有按揭貸款的物業，業主希望由一間銀行轉到另一間銀行。
比較項目：主要申請目的
申請目的雖然都是為了獲取資金，但出發點有所不同。現契套現的主要目的是單純地將不動產變為現金，以應付退休、子女升學或創業等大額開支。轉按套現則通常有雙重目的，除了套取物業升值部分的資金外，申請人亦希望轉到新銀行以獲取更低的按揭利息或更高的現金回贈。
比較項目：貸款額計算基礎
計算可借貸款額的基礎也完全不一樣。現契套現的貸款額，是基於物業的完整估值去計算現契套現成數，例如估值1,000萬的物業，若成數為五成，貸款額就是500萬。轉按套現的貸款額，則是基於新銀行批出的總貸款額，再減去舊有按揭的剩餘欠款，可套現的金額主要來自物業的升值部分。
比較項目：適用申請人群
兩者的申請人群亦有明顯分別。申請現契套現的業主，很多時是已屆退休年齡或財務較自由的人士，他們已經完成了漫長的供樓過程。而申請轉按套現的，則普遍是仍在職、仍在供款期的業主，他們希望善用物業升值的機會，同時優化自己的按揭計劃。
為何選擇現契套現？三大核心優勢及適用場景
當您終於供滿物業，手持「現契」，下一步自然會思考如何善用這筆寶貴資產。現契套現便是一個相當精明的理財工具，讓您在無需出售物業的前提下，釋放其潛在價值。究竟它有何吸引之處？以下為您剖析三大核心優勢，以及在人生不同階段的實際應用場景。
優勢一：低息獲取大額資金，應對人生不同階段
現契套現的一大吸引力，在於它屬於有抵押貸款，因此現契套現利息普遍較私人貸款等無抵押貸款低得多，而可借貸的金額亦較高。這筆資金正好能助您應對人生不同階段的財務需要。
子女升學或置業首期
面對子女海外升學的龐大開支，或希望幫助他們支付置業首期，一筆過的現金能提供最直接的支持。透過現契套現，您可以將物業價值轉化為實際幫助，支持下一代的發展。
把握創業或投資機遇
市場機遇稍縱即逝，不論是開創個人事業，還是捕捉到難得的投資良機，手上是否擁有足夠的「彈藥」往往是成敗關鍵。現契套現能為您迅速提供一筆可觀的啟動資金，讓您抓緊時機。
準備退休生活或移民儲備
計劃退休生活或準備移民，都需要充裕的資金儲備以確保生活無憂。將已供滿的物業作套現，可以為您的退休或移民大計注入一筆穩定資金，讓您規劃未來時更具信心。
優勢二：善用已供滿物業，將「磚頭」變現金
您辛苦多年供滿的物業，是一筆價值不菲的資產，但它在本質上是「磚頭」，流動性較低。現契套現的核心，就是將這份不動產的價值，重新轉化為靈活的現金流。
無需賣樓亦可解決資金周轉需要
當您急需資金周轉時，不一定要走到賣樓這一步。現契套現讓您既能保留心愛的居所，或繼續持有物業作長線投資收租，同時又能解決眼前的資金需求，是兩全其美的方法。
提升個人資產的流動性與財務彈性
將部分物業價值轉為現金，能大幅提升您整體資產的流動性。這意味著您擁有更大的財務彈性，無論是面對突發的醫療開支，還是家庭應急狀況，都能更從容地應對。
優勢三：銀行專業保管樓契，降低遺失風險
這是一個經常被忽略，卻非常實際的優勢。完成現契套現手續後，您的樓契正本會交由承辦的現契套現銀行妥善保管。
將樓契交由銀行保險庫存放，比家中更安全
樓契是物業所有權的唯一證明，極為重要。將它存放在家，始終要面對火災、盜竊或意外損毀的風險。交由銀行的專業保險庫保管，保安級別遠勝於家居環境，能確保文件萬無一失。
避免因遺失樓契導致物業變成「無契樓」
一旦遺失樓契，補領程序將會非常繁複且耗時，更可能影響日後物業的買賣。最壞的情況是，物業可能變成「無契樓」，價值大打折扣。透過現契套現，銀行專業的保管服務能為您免除這個後顧之憂。
現契套現可借金額、年期及銀行審批準則
當你考慮申請現契套現時，最關心的問題自然是「究竟可以借到多少錢？」以及「還款期有多長？」。要解答這個問題，我們需要了解銀行在審批現契套現申請時，如何評估可借的金額（即現契套現成數）和最長的還款年期。整個審批準則其實相當清晰，主要圍繞幾個核心因素，讓我們逐一拆解。
影響貸款成數的四大關鍵因素
銀行最終批出的現契套現成數，並非一個固定不變的數字。它會受到幾個關鍵因素影響，而以下這四點最為重要，直接決定了你的物業可以釋放多少現金。
申請人入息：穩定收入 vs 資產審批
申請人的還款能力是銀行審批的核心。如果你有固定的工作和入息證明，例如稅單或糧單，銀行會視你為穩定收入人士，一般可以申請到較高的現契套現成數。另一種情況是，假如你是退休人士或沒有固定入息，銀行則會採用資產審批的方式。這代表銀行會評估你持有的資產，例如現金、股票、基金或其他物業的租金收入，來計算你的還款能力。
物業類型與估值
物業的質素和市場價值，直接影響銀行的信心。一般而言，大型屋苑的私樓最受銀行歡迎，估價會比較進取，能獲批的成數也較高。相反，如果是唐樓、村屋或樓齡過高的物業，銀行在估價上會相對保守，這也可能影響最終的貸款額。
是否持有其他按揭物業
根據金管局的指引，如果你名下已經持有其他按揭物業，那麼申請現契套現時，最高按揭成數需要扣減一成。這是因為銀行需要管理你的總負債比率，確保你的財務狀況穩健。
按揭保險的適用性
一個常見的疑問是，現契套現能否申請按揭保險以獲取更高成數。答案是，現契套現並不適用於市場上為新購物業而設的高成數按揭保險計劃。申請人只能沿用舊有的按揭保險規定，這意味著只有特定估值以下的物業才有可能申請，而且成數上限亦有別於新造按揭。
還款年期如何計算？
除了貸款額，還款期的長短也直接影響每月的供款壓力。銀行計算最長還款期有一套相當標準的準則。
「75減」或「80減」法則：以人齡或樓齡計算最長還款期
目前，大部分銀行會採用「75減」或較寬鬆的「80減」法則。計算方法是以75或80，減去申請人的年齡，或減去物業的樓齡，兩者取其較短者為最終的最長還款期。舉例來說，一位60歲的申請人，其物業樓齡30年，以「75減」計算，人齡（75-60=15年）比樓齡（75-30=45年）計出的年期短，所以最長還款期就是15年。
加入年輕擔保人以延長還款期的可行性
如果因為申請人年紀較大，導致計算出來的還款期過短，可以考慮加入一名較年輕、有穩定收入的直系親屬（例如子女）作為擔保人。銀行在審批時，便可以採用該擔保人的年齡來計算還款期，這樣便有機會將還款期顯著延長，從而降低每月的供款金額。
現契套現申請流程全攻略 (Step-by-Step)
想成功申請現契套現，將物業資產轉化為靈活資金，其實整個過程就像跟著一份清晰的地圖走。只要了解當中每一個步驟，整個現契套現手續就能順利完成。以下我們將整個流程拆解成五大步驟，讓你一目了然。
申請第一步：準備所需文件
俗話說「工欲善其事，必先利其器」，申請貸款也是一樣的道理。預先準備好所需文件，可以大大縮短銀行審批的時間，讓整個流程更暢順。
樓契正本
樓契是物業的「出世紙」，也是整個申請中最核心的文件。它證明你擁有該物業的完整業權，是銀行批核貸款的首要依據。
身份及住址證明
你需要提供有效的香港身份證副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單或銀行月結單，以核實你的個人身份。
入息證明（如稅單、糧單）或資產證明（如銀行月結單）
銀行需要評估你的還款能力。如果你有固定收入，可以提供最近的稅務局評稅通知書、公司糧單或銀行出糧紀錄。如果已經退休或收入不固定，也可以提供資產證明，例如顯示有足夠存款、股票或基金的銀行月結單，銀行會以資產水平作審批基礎。
申請第二步：物業估價及比較銀行方案
文件準備妥當後，下一步就是了解物業的價值，並且尋找最適合自己的銀行方案。
進行網上或電話初步物業估價
你可以先透過各大銀行的網上估價系統，或致電銀行熱線，為你的物業做一個初步估價。這樣你就可以對物業的市場價值有一個基本概念，並預計大概可以套現的金額。
透過專業顧問比較不同銀行的利率及回贈
市面上不同銀行的現契套現利息及現金回贈都有差異。要獲得最優惠的條款，建議貨比三家。你可以直接向不同銀行查詢，或透過專業的按揭顧問協助，一次過比較各間銀行的方案，找出最符合你財務狀況的選擇。
申請第三步：正式提交申請及銀行審批
選定心儀的銀行後，便可以進入正式的申請階段。
遞交已填妥的按揭申請表格
將已準備好的文件，連同填妥的銀行按揭申請表格一併遞交。遞交申請代表正式啟動整個審批程序。
銀行安排驗樓及進行審批
銀行收到申請後，一般會委派估價行到你的物業進行實地視察，以核實單位狀況及準確估價。同時，銀行會根據你提交的文件審核你的財務背景，最終釐定批出的現契套現成數及貸款條件。
申請第四步：委聘律師及簽署法律文件
當銀行正式批出貸款後，便需要律師的協助去處理後續的法律程序。
將樓契交予指定律師樓處理
你需要將樓契正本交給銀行指定的律師樓，律師會負責草擬新的按揭法律文件，確保一切程序符合法規。
簽署貸款確認信 (Offer Letter) 及按揭契 (Mortgage Deed)
律師樓準備好文件後，會通知你前往簽署。貸款確認信 (Offer Letter) 會列明所有貸款細節，例如貸款額、利率、年期等。按揭契 (Mortgage Deed) 則是正式將物業抵押給銀行的法律文件。
申請第五步：提取貸款，完成套現
簽署所有法律文件後，就來到最後一步，你即將取得套現的資金。
完成所有法律程序後，貸款額經由律師樓發放
當所有法律手續辦妥，律師樓會通知銀行發放貸款。款項會先轉賬至律師樓的戶口，律師在扣除相關律師費等開支後，便會將餘額轉交給你，正式完成整個現契套現過程。
現契套現利息、開支及現金回贈詳解
講到申請現契套現，大家最關心的除了是最終的現契套現成數，當然就是利息支出同埋各項雜費。計清楚條數，才知道整個財務安排是否划算。這部分會同你詳細拆解現契套現利息、銀行現金回贈，以及其他主要開支，幫你做好預算。
現契套現利率：H按 vs P按
H按（銀行同業拆息按揭）與 P按（最優惠利率按揭）的運作與分別
申請現契套現，銀行提供的按揭計劃主要分為H按和P按兩種。
H按的利率是跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，所以利率每日都會變動。它的計算方式通常是「H + 一個固定百分比」。H按計劃最大的優點是設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鉤。意思是即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率亦不會高於鎖息上限，提供了一定的保障。
至於P按，它的利率是基於最優惠利率（Prime Rate），這個利率由各銀行自行釐定，相對穩定，不會每日變動。香港市場主要有「大P」和「細P」之分，不同銀行採用的P值可能不同。P按的計算方式通常是「P – 一個固定百分比」。
如何選擇最適合的按揭計劃
現時市場上，絕大部分申請人都會選擇H按計劃。原因很簡單，因為H按的鎖息上限，通常與P按計劃的利率水平相若。這樣一來，當HIBOR處於低位時，申請人可以享受較低的利息支出；當HIBOR上升時，又有鎖息上限作為「安全網」，實際供款利率不會失控。選擇H按等於同時享有低息機會和利率保障，自然成為主流之選。除非你極度追求利率的穩定性，否則H按普遍是更靈活的選擇。
現金回贈注意事項
為了爭取客戶，現契套現銀行通常會提供現金回贈作為優惠，這筆錢可以直接減輕初期的財務壓力。不過，收取回贈時，有一項來自金管局的重要指引需要留意。
金管局指引：回贈若超過貸款額1%，需在貸款額中扣減
根據金管局的規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從實際貸款額中扣除。
舉個例子說明，假設你申請的貸款額是港幣400萬元，而銀行提供1.5%的現金回贈，即港幣6萬元。
貸款額的1%是港幣4萬元。
回贈金額超出了1%的部分是：$60,000 – $40,000 = $20,000。
這$20,000就需要從你的貸款本金中扣減。
所以，你最終可以提取的貸款額是：$4,000,000 – $20,000 = $3,980,000。
這個細節會直接影響你最終到手的資金，比較不同銀行方案時，記得要將這一點考慮進去。
主要開支預算清單
除了現契套現利息，整個申請手續亦會涉及一些必要開支，主要包括律師費和火險費用，最好在申請前就將它們納入預算。
律師費：市場參考收費
辦理現契套現手續，需要委聘律師樓處理按揭契等法律文件。銀行通常會提供一份認可的律師樓名單供你選擇。律師費的市場參考價格大約是港幣$5,000至$9,000不等，實際收費會根據貸款額大小及個案複雜程度而有所調整。
火險費用：按揭期間的必要支出
只要物業仍然在按揭期內，銀行一定會要求業主為物業購買火險，這是保障銀行資產的標準做法。火險主要保障樓宇的結構因火災、颱風等意外損毀時的重置費用。保費一般按物業的重置成本或貸款額計算，每年費用約數千元。你可以選擇經由按揭銀行購買，或者自行向其他保險公司投保。
處理現契套現潛在難題與解決方案
申請現契套現的過程，大部分情況下都相當順暢，不過有時亦會遇到一些預想以外的狀況。了解這些潛在難題和對應的解決方案，可以讓整個現契套現手續進行得更順利。以下將會集中討論兩個最常見的問題：樓契遺失和物業存在僭建物。
難題一：樓契遺失或不完整應如何處理？
樓契是證明物業擁有權的最重要法律文件，銀行必須依據完整樓契正本才能批核按揭。假如樓契不幸遺失或部分文件不齊全，申請就會遇到阻礙。不過，這不代表完全沒有解決辦法，你可以依照特定法律程序處理。
宣誓聲明與補契流程
首先要明白，樓契正本遺失後是無法補領「正本」的。處理方法是委託律師，由最後持有或接觸樓契的人（通常是業主本人）辦理一份宣誓聲明。這份聲明需要詳細解釋樓契遺失的經過，並且確認該樓契並未用作其他貸款的抵押。這個步驟是向銀行及土地註冊處證明業權的關鍵一步。
向土地註冊處申請「樓契核證副本」的步驟
完成宣誓聲明後，律師會將該聲明文件連同申請表格，一併提交給土地註冊處。土地註冊處在審核文件後，會發出一份「樓契核證副本」（Certified Copy）。這份核證副本連同之前的宣誓聲明，在法律上就具備了證明業權的效力，大部分銀行都會接納這套文件，繼續處理你的現契套現申請。
難題二：物業存在僭建物會否影響審批？
香港不少舊樓單位都可能存在僭建物，例如違規的窗花、簷篷或內部間隔改動。在現契套現的審批過程中，銀行必定會安排測量師或估價行上門驗樓，如果發現存在僭建物，確實有機會影響審批結果，特別是影響到最終的現契套現成數。
銀行對僭建物的普遍處理方式
現契套現時銀行對僭建物的處理方式，主要視乎其嚴重性。如果僭建物結構輕微而且風險不大，銀行可能要求業主簽署一份承諾書，表明業主會自行承擔未來因僭建物引致的所有法律責任及維修費用。如果僭建物問題較嚴重，估價行會在物業估值報告中，扣除還原或清拆僭建物所需的費用，然後銀行再以這個扣減後的估值，去計算可批出的貸款額。
如何在申請前妥善處理僭建物問題
最理想的做法，是在正式向銀行提交申請前，先行自行清拆所有僭建物，將物業還原，這樣就能確保估價和審批順利進行。另一個方法是，在申請初期就坦誠告知銀行或按揭顧問有關僭建物的狀況，並提供相片及相關資料。他們可以根據經驗作出初步評估，讓你對審批結果有更準確的預算，避免在申請後期才出現估價不足的問題。
現契套現常見問題 (FAQ)
Q1: 退休人士沒有固定入息證明，能否申請現契套現？
可以的。銀行明白退休人士未必有固定的月薪收入，所以設有「資產審批」的途徑。申請人即使沒有入息證明，銀行仍會評估其持有的資產淨值，例如其他物業、現金儲蓄、股票或基金等。只要資產水平符合銀行的要求，證明有足夠的還款能力，依然可以成功申請現契套現。不過，透過資產審批的現契套現成數，可能會與有固定入息證明的申請人有所不同，最終批核結果視乎個別銀行而定。
Q2: 整個申請流程由開始到取得款項，大概需要多長時間？
整個現契套現手續，由遞交申請到成功提取貸款，一般需要大約三至六個星期。時間長短主要取決於幾個環節，包括銀行審批的效率、物業估價及驗樓的安排，還有律師樓處理法律文件的進度。如果申請人預備的文件非常齊全，特別是樓契正本完整無缺，整個流程就會更加順暢，有望在一個月內完成。
Q3: 已補地價的居屋或村屋，是否符合現契套現資格？
是的，兩者都符合資格。對於居屋，只要已向房屋署完成補地價手續，物業便可在自由市場買賣或抵押，銀行會將其視作一般私人樓宇處理，因此可以申請現契套現。至於村屋，同樣可以申請，但銀行在審批時會比較審慎，會特別留意樓契是否完整、有沒有清晰的路權問題，以及物業估價。只要文件齊備，村屋業主一樣可以透過現契套現取得資金。
Q4: 現契套現的貸款設有罰息期嗎？提早還款有何限制？
與一般新造按揭或轉按一樣，現契套現的貸款通常都設有罰息期，一般為期兩至三年。如果在罰息期內提早償還全部或部分貸款，銀行會收取一筆手續費或罰息。罰款的計算方式每間銀行都不同，普遍是按原有貸款額或提早還款金額的一個百分比計算。因此，在簽署貸款文件前，最好詳細閱讀貸款確認信上的條款，清楚了解提早還款的相關限制及收費。