2026年香港樓市迎來重大轉變，金管局宣佈暫停實施多年的壓力測試！這是否代表「上車」從此變得輕而易舉？答案並非如此。雖然壓測取消，但銀行審批按揭的核心指標——「供款與入息比率」（DSR）依然是準業主必須跨過的門檻。想準確計算自己的借貸能力、了解最新的按揭審批要求？本文為你整合一站式攻略，由零開始教你3步計掂DSR，並傳授5大秘笈，助你順利獲批按揭，輕鬆實現置業夢。
【最新消息】壓力測試暫停！2026香港按揭審批新規定
如果你正計劃置業，那麼了解壓力測試意思絕對是基本功課。不過，市場迎來了一個重大轉變：在2026年2月28日，香港金融管理局正式宣布，暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這項變動適用於所有在當天或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易，為準買家帶來了全新的按揭審批局面。
在過去，壓力測試要求申請人在假設現行按揭利率上升2厘（2%）後，其每月總供款額仍然不能超過每月總入息的60%。這個相對嚴格的門檻，令不少入息處於臨界點的買家，即使有能力應付當前供款，也因為壓力測試唔過而無法成功申請按揭。
隨著壓力測試暫停，現在銀行審批按揭的核心標準，回歸到一項更直接的指標：供款與入息比率 (Debt-Servicing Ratio, DSR)。根據最新指引，不論是首次置業還是非首次置業的買家，其所有債務的每月總供款額，都不能超過每月總入息的50%。換句話說，你所有的供款（包括新申請的樓宇按揭、私人貸款、信用卡分期等）加起來，只要不超過月入的一半，便符合了最基本的審批門檻。
這次政策調整的主要原因，與宏觀經濟環境有關。由於美國聯邦儲備局的加息週期已見頂，市場普遍預期香港按揭利率再大幅上升的機會較低。因此，金管局認為壓力測試這項逆周期措施的需要性有所下降，適時調整規定能幫助穩定物業市場。這項新規定無疑降低了上車的入息門檻，讓更多有實際供款能力的市民，能夠更順利地達成置業目標。
拆解核心概念：壓力測試意思 vs. 供款與入息比率 (DSR)
想成功申請按揭，首先要理解銀行用來衡量你還款能力的兩把「尺」。它們分別是「供款與入息比率」(DSR) 和大家經常聽到的「壓力測試」。雖然壓力測試目前已經暫停，但搞懂壓力測試意思，依然有助你全面了解銀行的審批邏輯。現在，我們就來逐一拆解這兩個核心概念。
首先介紹仍然是審批關鍵的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）。你可以把它看成是評估你「當下」財務健康狀況的指標。計算方法很直接，就是將你每月所有的債務總供款（包括新申請的按揭、其他私人貸款、信用卡分期等），除以你的每月總收入。根據金管局的指引，這個比率不可以超過50%。換句話說，你每個月的總還款額，不能佔用你收入的一半以上，以確保你應付日常生活開支。
接下來就是另一關鍵詞：壓力測試。壓力測試意思，其實是一個為未來利率波動而設的「預防性」評估。它的做法是在你當前的按揭利率基礎上，額外增加2個百分點（即2厘）作為假設，然後再計算一次你的供款與入息比率。在這個模擬加息的「壓力」情景下，以往的壓力測試要求你的供款佔入息比率不能超過60%。這個設計的目的，是為了確保即使未來進入加息週期，你的還款能力依然穩健。在以往，萬一壓力測試唔過，通常代表銀行對你未來的還款穩定性存有疑慮，申請便會遇到阻礙。
總結來說，DSR著眼於你目前的還款能力，而壓力測試則是一個更嚴格、更具前瞻性的風險評估。由於壓力測試的要求比DSR更嚴格，所以過去只要能通過壓力測試，就必定符合DSR的基本要求。隨著壓力測試暫停，現在銀行審批的重點，就回歸到DSR這條最基本的防線上。
【實戰計算】三步精準評估你的按揭借貸能力 (DSR)
雖然目前壓力測試要求暫停，但要成功申請按揭，清楚了解銀行的審批準則依然十分重要。過去大家最關心的壓力測試意思，其實就是一個模擬加息環境下的還款能力評估，而現在，審批的核心回歸到一個更直接的指標：供款與入息比率 (DSR)。想知道自己最多可以借到多少錢，跟著以下三步曲，就可以輕鬆計算出自己的實際借貸能力。
第一步：準確計算你的「每月總入息」
銀行在評估你的還款能力時，首先要確定你的每月總收入。這一步的關鍵在於，不同類型的收入，銀行的計算方法都有所不同。
- 固定收入： 如果你是固定月薪的受薪一族，計算就最直接。銀行會根據你最近三個月的糧單、銀行戶口紀錄和稅單來作準。至於年終花紅或雙糧，銀行通常會將總金額除以12個月，再計入你的每月平均收入。
- 非固定收入： 若你的收入來自佣金或生意利潤，銀行審批會相對審慎。一般會要求你提供最少六個月，甚至更長時間的收入證明，然後取其平均數。而且，銀行還會因為收入不穩定而打個折扣，例如只將平均佣金的六至八成視為你的有效收入。
- 其他收入： 假如你持有物業收租，租金收入也是一個重要部分。你需要提供已打釐印的租約證明，銀行通常會將租金收入的六至七成計入你的總入息。
第二步：全面列出你的「每月總供款」
計算完收入，下一步就是整理你所有的債務。記住，銀行計算的「總供款」，並不只是你新申請的這一筆按揭，而是你身上所有的債務承擔。
- 新申請的按揭供款： 這是總供款中最主要的部分，你可以利用網上的按揭計算機，輸入預計的貸款額、現時利率和還款年期，得出一個大概的每月供款金額。
- 其他債務： 這一項絕對不能忽略。不論是私人貸款、汽車貸款、學生貸款，還是信用卡的每月還款，都必須全部計算在內。特別是信用卡分期，即使金額不大，也會影響你的借貸能力。
- 擔保人身份： 如果你曾為家人或朋友的貸款做擔保人，該筆貸款的每月供款額，也會被銀行視為你的債務，一併計入總供款之中。
第三步：計算DSR比率並對照最新標準
當你有了「每月總入息」和「每月總供款」這兩個數字後，就可以計算出最終的DSR。
計算公式： 供款與入息比率 (DSR) = (每月總供款 ÷ 每月總入息) x 100%
根據金管局的最新指引：
- 首次置業人士： DSR上限為50%。意思是你的每月總供款，不能超過總入息的一半。
- 非首次置業或擔保人： 要求會更嚴格，DSR上限會收緊至40%。
實戰例子：
假設陳先生是首次置業，月入$50,000，他想申請一筆$400萬的按揭，分30年還款，按現時利率計算，每月供款約$18,972。同時，他正在供一部汽車，月供$3,000。
- 每月總入息： $50,000
- 每月總供款： $18,972 (新按揭) + $3,000 (車貸) = $21,972
- 計算DSR： ($21,972 ÷ $50,000) x 100% = 43.9%
由於43.9%低於50%的上限，陳先生的申請便符合基本的DSR要求。這個計算方法，就是目前取代舊有壓力測試要求、決定你最終會否因還款能力不足而導致「壓力測試唔過」的關鍵指標。
DSR唔過點算？5大秘笈提升按揭批核成功率
在了解壓力測試意思和計算方法後，若初步評估發現供款與入息比率（DSR）不符合要求，這確實是一個需要正視的訊號。當出現壓力測試唔過（現時指DSR超出上限）的情況，其實可以透過一些財務策略調整，有效提升成功獲批按揭的機會。以下整理了五個實用的方法，助你順利跨過這道門檻。
秘笈一：增加擔保人
增加擔保人是最直接有效的方法之一。當銀行的審核認為你的還款能力不足，你可以邀請一位財務狀況穩健的直系親屬（例如父母或配偶）作為按揭擔保人。銀行會將你和擔保人的入息及債務合併計算，只要合併後的總入息能夠符合壓力測試要求，批核的成功率便會大大提高。不過，需要留意的是，擔保人將會承擔與借款人同等的法律責任，而且這次擔保紀錄亦會影響其未來的按揭申請能力。
秘笈二：延長還款年期
延長按揭的還款年期，可以直接攤薄每月的供款金額。例如，將還款期由20年延長至30年，每月的還款額便會顯著下降，從而降低你的DSR。現時香港大部分銀行的按揭貸款最長還款年期為30年。這個方法雖然簡單，但申請人仍需注意銀行會根據借款人年齡及樓齡上限（俗稱「人齡」和「樓齡」）去計算最長還款期，而且總利息支出亦會隨年期增加。
秘笈三：增加首期資金，減少貸款額
另一個直接降低每月供款的方式，就是減少總貸款額。假如你有額外的儲蓄或資金，可以考慮增加首期比例。借貸的本金減少了，每月供款自然會隨之下降，DSR亦會變得更為理想。這個方法最適合有家庭支援或有充裕儲備的申請人。要緊記，用作首期的資金必須是你的自有資金，不能是透過其他私人貸款等方式借入，否則會增加你的總債務，對DSR計算造成反效果。
秘笈四：預先清還現有債務
銀行的DSR計算，除了新的按揭供款，還會將你所有的債務一併計算在內，包括私人貸款、汽車貸款、信用卡分期等等。如果在申請按揭前，你尚有其他貸款在身，可以考慮預先將其清還。這樣不但可以減少你每月的總供款額，更能向銀行展示你良好的理財習慣與決心，為你的信貸紀錄加分，對整個按揭審批過程都有正面影響。
秘笈五：整合及證明所有收入來源
確保你已將所有可證明的收入來源計算在內。除了固定月薪，假如你有兼職、佣金、花紅或租金等非固定收入，只要能提供充足的證明文件（如稅單、合約、銀行紀錄等），銀行亦會將其納入考慮。雖然銀行在計算非固定收入時可能會打折扣，例如將佣金或花紅以過去一段時間的平均數再打折計算，但這依然能有效提高你的總入息，幫助你更順利地符合DSR的要求。
關於壓力測試與按揭申請的常見問題 (FAQ)
買樓申請按揭的過程涉及不少細節，尤其關於還款能力的審批，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望助你更清晰地規劃置業預算。
1. 2026年還需要進行壓力測試嗎？壓力測試暫停是什麼意思？
自2026年2月28日起，香港金融管理局已暫停實施物業按揭的壓力測試要求。這代表銀行在審批按揭申請時，無需再按照「假設現有利率增加2厘」的條件來計算申請人的還款能力。
不過，理解壓力測試意思的核心精神仍然十分重要。壓力測試的本質是一種風險評估工具，用來確保借款人在利率上升時，依然有足夠能力應付按揭供款。雖然這項監管要求暫停，銀行內部依然會謹慎評估申請人的整體財務狀況，而申請人自身亦應為未來利率波動的風險做好準備。目前，審批的核心標準是供款與入息比率 (DSR)，即每月總債務供款不得超過入息的50%。
2. 如果壓力測試唔過（或現時的DSR不達標）會有什麼後果？
若申請人的還款能力不符合銀行的審批標準，例如在壓力測試暫停前未能通過測試，或現時的供款與入息比率超出上限，最直接的後果就是按揭申請被拒絕，或批出的貸款額遠低於預期。
遇到這種情況，可以考慮幾個方向調整申請策略。首先是增加首期資金，直接降低貸款額，從而減少每月供款。其次是尋找一位信貸紀錄良好且收入穩定的擔保人，銀行會將擔保人的收入合併計算，以提升整體還款能力。此外，申請按揭前先清還其他非必要的私人貸款或信用卡結欠，也能有效降低總供款額，改善DSR數字。
3. 除了新申請的按揭，還有哪些債務會影響DSR計算？
在計算供款與入息比率時，銀行會將申請人名下所有的債務都計算在內。這不僅包括新申請的按揭供款，更涵蓋了其他物業的按揭、私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至信用卡的分期付款計劃。
特別需要留意的是，即使只是為家人或朋友的貸款擔任擔保人，該筆貸款的每月供款額也會被視為擔保人自身的債務，直接影響其DSR。因此，在計劃置業前，全面審視自己的所有債務狀況，是不可或缺的一步。
4. 如果我的收入不固定（例如主要來自佣金或花紅），銀行會如何計算我的還款能力？
對於收入非固定的人士，例如地產代理、保險從業員或依賴花紅的職位，銀行在審批按揭時會採取更審慎的計算方法。一般而言，銀行會要求申請人提供最少過去6個月至1年的入息證明，然後計算其平均月入。
更重要的是，銀行通常不會將這個平均收入100%計算，而是會根據行業的穩定性與收入的波動性，將其打上一個折扣（例如6至8折）後，才用作計算供款與入息比率。因此，非固定收入者在計算自己的借貸能力時，需要預留更充裕的空間。