對於預算有限的置業人士而言，私人樓宇價格高昂，要成功「上車」可謂困難重重。而無需補地價的「居屋第二市場」（俗稱居二市場），則提供了一個相對實惠的置業階梯，讓合資格的綠表及白表人士（白居二）能以折扣價購入二手資助房屋。然而，居二市場的運作模式、買賣資格、以至按揭申請及補地價計算，均與公開市場大相逕庭。本文將為您一文詳解居屋第二市場的全部細節，從申請資格、買賣5大步驟，到按揭成數及補地價須知，助您清晰掌握整個流程，順利覓得安樂窩。
什麼是居屋第二市場？了解定義、目的及涵蓋房屋
想在香港置業，除了考慮一手新盤和私人樓宇的二手市場，你可能也聽過「居屋第二市場」。究竟居屋第二市場意思是什麼？它與我們平常說的買賣二手樓有何不同？這個市場的運作方式、設立目的，以及可以買賣的房屋種類，都是準買家必須了解的基本功。
居屋第二市場的定義與運作
為指定資格人士設立的未補地價二手平台
簡單來說，居屋第二市場意思就是一個由政府認可、專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。這項「居屋第二市場計劃」讓合資格的買家，能夠以低於市價的折扣價，向現有業主購入單位。這個市場並非對公眾開放，買賣雙方都必須符合指定資格，主要是持有「綠表」或「白居二」資格的人士。
業權轉移與未來補地價責任
在這個市場進行交易，最核心的概念是「補地價責任的轉移」。原業主出售單位時，並不需要向政府補回當年買入時所獲豁免的地價。新買家以折扣價購入單位後，同時也承接了這個未來補地價的責任。換句話說，如果新買家日後想將單位在完全公開的自由市場出售或出租，就必須先向政府支付這筆補價。
計劃的雙重目的
協助合資格者資助置業
設立這個計劃，其中一個主要目的是為合資格的中低收入家庭提供多一個置業途徑。相對於抽籤競爭激烈的一手居屋，第二市場提供了更廣泛的地區和單位選擇，讓他們能更快找到安樂窩，實現置業夢想。
促進公共房屋資源流轉
計劃的另一個重要目的，是加快公共房屋資源的流轉。當現有的公屋住戶（即綠表人士）透過第二市場購入居屋後，他們必須交還原先租住的公屋單位。這樣，房委會便能將回收的單位重新編配給正在輪候公屋的家庭，更有效運用珍貴的公共房屋資源。
涵蓋的房屋種類
在居屋第二市場上，可供選擇的單位種類相當多元，主要涵蓋以下幾類由政府資助的房屋。
居者有其屋計劃（居屋）
這是市場上最主要的供應來源，涵蓋由房委會興建的各期居屋屋苑。
私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）
這些屋苑由私人發展商按政府規格興建，同樣屬於資助房屋，可在第二市場轉售。
租者置其屋計劃（租置計劃）
部分早期的公共屋邨，其單位已出售予租戶，這些「租置單位」同樣可以在第二市場買賣。
綠表置居計劃（綠置居）
近年新推出的綠置居項目，在過了指定的轉售限制期後，其單位也可以在居屋第二市場上轉售。
誰有資格購買？詳解「綠表」與「白居二」申請條件
想掌握居屋第二市場意思，最核心的一步就是要知道誰有資格入場。這個市場並非人人可以參與，買家主要分為兩大類別，他們持有不同的「入場券」。讓我們一起來看看，你究竟屬於哪一類，又需要符合什麼條件。
綠表資格申請人
傳統上，居屋第二市場計劃主要是為「綠表」人士而設。他們本身已是公共房屋資源的使用者，或者即將成為使用者。
公屋住戶及合資格輪候者
這包括房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有住戶。已通過詳細審核，並將在一年內獲配公屋的輪候冊申請者，也符合資格。他們成功置業後，需要交還正在租住或即將獲派的公屋單位，這樣可以讓資源流轉給更有需要的人。
持「綠表資格證明書」人士
另一類是本身並非公屋住戶，但持有由房屋署發出「綠表資格證明書」的人士。例如，受市區重建或清拆計劃影響的住戶，或者符合特定條件的公務員，他們都會獲發這張證明書，得到購買資助房屋的資格。
「白表居屋第二市場計劃」（白居二）申請人
後來，政府為了讓更多市民有置業機會，推出了「白表居屋第二市場計劃」，也就是大家常說的「白居二」。這個計劃讓不屬於綠表資格的香港永久性居民，也有機會進入這個市場。
白居二申請資格核心要求（入息、資產及物業持有權限制）
要申請白居二，條件比較嚴格。申請人必須同時符合三個核心要求。首先，家庭總收入和總資產淨值，都不能超過房委會每年公布的上限。其次，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，在申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，都不能持有任何香港住宅物業的權益。最後，申請人未曾接受過任何政府的房屋資助。
白居二恆常化與每年配額
白居二計劃最初只是臨時措施，但因為市場反應熱烈，後來已經「恆常化」，代表每年都會推出。不過，計劃設有配額限制，並不是所有申請者都能成功。每年房委會會公布總配額，再透過抽籤決定誰能獲得「批准信」，拿到這張珍貴的入場券。
居屋第二市場 vs 公開市場：樓價、按揭及限制大比較
核心差異：為何居屋第二市場樓價更低？
當我們討論居屋第二市場，最吸引人的地方自然是它的樓價。很多人會好奇，為何同一座大廈的單位，在居屋第二市場的售價，會比公開市場便宜一大截。其實，這背後涉及一個關鍵概念，就是「補地價」。這個差價並非憑空出現的優惠，而是與一項未來的財務責任有關。
關鍵在於「補地價」：政府豁免地價的折扣
要明白居屋第二市場意思，必先理解補地價。當政府首次出售居屋單位時，為了讓市民更容易負擔，售價已經扣除了地價成本。這個地價折扣，就是樓價看起來比較便宜的主要原因。所以，在居屋第二市場買賣的單位，其業權是不完整的，當中包含了政府的地價份額。
補地價責任轉移：由原業主到新買家
在居屋第二市場計劃下，原業主出售單位時，不需要向政府支付這筆地價。但是，這個補地價的責任並不會消失，而是會跟隨樓契，一併轉移給新的買家。換句話說，新買家雖然用折扣價買入單位，但同時也承擔了未來補地價的責任。假如這位新買家日後希望在公開市場上自由出售或出租單位，就必須先向政府補回這筆地價。
全方位比較：助你作出精明抉擇
了解補地價的核心概念後，我們可以從幾個實際層面，更清晰地比較居屋第二市場和公開市場的分別，幫助你根據自己的情況，作出最合適的選擇。
買家資格：綠表/白居二 vs 任何人士
居屋第二市場：設有嚴格的入場門檻。買家必須是符合資格的「綠表」人士，例如公屋住戶，或是成功抽中「白居二」的申請者。
公開市場：沒有任何身份限制。任何香港市民、非本地居民甚至公司，只要有足夠財力，都可以自由買賣。
樓價水平：未補地價折扣價 vs 已補地價市場價
居屋第二市場：單位以「未補地價」的價格出售，反映了政府當初提供的折扣，所以樓價顯著低於市值。
公開市場：單位業主已經向政府補回地價，業權完整。因此，單位會以當時的市場價格交易，與同區的私人樓宇看齊。
按揭申請：政府擔保期 vs 銀行壓力測試
居屋第二市場：由於有房委會作為擔保人，在指定的擔保期內（一般由首次發售日起計30年），買家申請按揭通常比較寬鬆。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家亦可達九成，並且很大機會豁免壓力測試。
公開市場：已補地價的居屋在銀行眼中等同私樓。買家申請按揭時，必須符合金融管理局的指引，通過銀行的壓力測試，按揭成數亦受樓價及申請人入息所限。
轉售及出租限制：嚴格 vs 自由
居屋第二市場：業主受到嚴格的轉售及出租限制。單位不能隨意出租，若要再出售，一般只能在居屋第二市場轉售給下一位合資格買家。
公開市場：單位的業權是完整的，業主擁有全面的使用權。單位可以自由在市場上放售或出租，不受任何限制，與一般私人住宅無異。
居屋第二市場買賣流程：由揀樓到收樓五步曲
了解清楚居屋第二市場意思之後，下一步自然是付諸行動。整個買賣過程就像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，由揀樓到成功收樓其實比想像中簡單。現在就為大家拆解當中五個關鍵步驟，讓你對整個流程有個全面的概念。
第一步：取得購買資格（申請綠表或白居二）
這一步是整個旅程的入場券。想在居屋第二市場置業，你必須是合資格人士。主要有兩個途徑：
- 綠表資格：如果你是公屋住戶或符合特定條件的輪候公屋人士，你便擁有「綠表」資格，可以直接申請「購買資格證明書」，隨時在市場上尋找心儀單位。
- 白居二資格：如果你不符合綠表資格，但入息及資產符合房委會每年公布的上限，就可以申請參加「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的攪珠。中籤後，你會收到批准信，憑信申請「購買資格證明書」，有效期為一年，讓你可以在這段時間內入市。
無論是哪種途徑，取得有效的「購買資格證明書」都是展開買樓之旅的第一步，亦是參與這個居屋第二市場計劃的先決條件。
第二步：物色單位、查冊及議價
拿到入場券後，就可以正式開始尋找你的理想家園了。你可以透過地產代理或網上平台物色放盤的單位。當你找到心水單位後，有兩件非常重要的事要做：
- 查冊：在決定前，必須委託律師或地產代理進行土地查冊。查冊可以讓你清楚了解單位的業權狀況、有否任何按揭或法定押記（俗稱釘契）等重要資料，保障你的權益。
- 議價：居屋第二市場的樓價是由買賣雙方自由商議的，沒有官方定價。你可以參考同屋苑近期的成交記錄，與業主商討一個雙方都滿意的價格。
第三步：申請提名信及辦理按揭
議價成功，準備簽約前，買賣雙方需要共同向房屋署或房協申請一份關鍵文件——「提名信」。這份文件確認買家符合資格購買該單位，是交易的正式許可。
與此同時，買家可以開始向銀行申請按揭。由於居屋第二市場的單位有政府作擔保，銀行審批按揭的準則通常較為寬鬆，很多時毋須通過壓力測試，按揭成數亦較高。建議多比較幾間銀行的按揭計劃，選擇最適合自己的方案。
第四步：簽訂臨約及正約、委託律師
取得銀行初步的按揭批核，以及準備好申請提名信的文件後，就可以簽訂「臨時買賣合約」並支付細訂（臨時訂金）。接著，你需要委託一位律師代表你處理後續的法律文件。
律師會協助你審核合約條款、處理樓契，並在約定的時間內（通常是簽署臨約後14天內）簽訂「正式買賣合約」，屆時你需要支付大訂（加付訂金）。整個過程由專業律師跟進，確保交易的法律程序穩妥。
第五步：完成交易及收樓
簽署正約後，律師會繼續處理轉讓契據及按揭等文件。到了雙方議定的正式成交日，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。交易完成後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。這趟置業之旅亦圓滿結束，恭喜你成功上車！
按揭申請與補地價：兩大財務關鍵
談到置業，按揭與長遠財務安排是不可或缺的一環。要完全掌握居屋第二市場意思，就必須了解其獨特的按揭機制與補地價責任，這兩點與一般私人樓宇的買賣有很大分別。
居屋第二市場按揭須知
在居屋第二市場置業，申請按揭的過程相對簡單，當中最大的優勢來自政府提供的擔保。這個擔保機制，直接影響你可以借到多少錢，以及還款年期有多長。
政府擔保期的重要性：如何影響按揭成數及年期
政府會為每個居屋單位提供一個由首次出售日期起計的擔保期，這個期限是銀行審批按揭時最重要的考慮因素。
在擔保期內，由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低。因此，綠表買家最高可申請九成半按揭，而「白居二」買家亦可申請高達九成的按揭，還款期最長可達25年。更重要的是，申請人通常無須通過銀行的壓力測試，大大降低了上車的門檻。
一旦單位過了政府擔保期，銀行便會視其為一般私人物業處理。這時，銀行會根據申請人的入息進行嚴格的壓力測試，按揭成數和年期亦會因應樓齡而大幅收緊，審批標準與私人樓宇看齊。
銀行選擇與估價注意事項
雖然有政府擔保，但並非所有銀行都對承造居屋第二市場按揭持同樣積極的態度。建議準買家在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行查詢，比較它們提供的按揭計劃。
此外，銀行的估價亦是關鍵一步。銀行會委託估價行評估單位的價值，如果估價低於成交價，俗稱「估價不足」，銀行只會根據較低的估價去計算貸款額，買家便需要準備更多首期資金去填補差額。因此，預先為心儀單位向銀行查詢估價，是保障自己預算的重要步驟。
未來補地價計算方法與時機
購入居屋第二市場的單位，代表你同時承接了單位的補地價責任。不過，這筆費用並不是買入時就需要支付。只有當你日後決定將單位在公開市場（自由市場）上出售或出租時，才需要向政府補回這筆地價。如果你選擇在居屋第二市場將單位轉售予下一位合資格買家，那麼這個補地價的責任便會一同轉移給他。
計算公式：轉售時市值 x (買入時折扣率)
補地價的金額並不是一個固定數字，而是會隨著市場樓價浮動。計算方式是將單位在補價當時的市值，乘以當初首次出售時的折扣率。
公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (首次購入單位時的市值 – 首次購入時的樓價) ÷ 首次購入單位時的市值
簡單來說，就是「當時市值 x 當年折扣率」。
舉個例子：假設一個單位於首次發售時市值為400萬，政府以七折（即30%折扣）280萬售出。多年後，當新業主想在自由市場出售時，單位已升值至600萬。他需要補上的地價便是：600萬 × 30% = 180萬。
辦理補地價的流程及所需文件
當你決定要在自由市場出售或出租單位時，就需要啟動補地價的程序。整個流程大致如下：
- 向房屋署遞交「補價申請書」。
- 房屋署會委派測量師評估單位當時的市值，以釐定補價金額。
- 業主在收到「補價評估通知書」後，需要在指定限期內繳付補價。
- 完成繳款後，業主會收到「解除轉讓限制證明書」，之後便可以在自由市場上進行交易。
過程中，你需要準備業權證明文件副本、轉讓契據副本以及申請書等文件。詳細的清單可參考房屋署的官方指引。
居屋第二市場常見問題 (FAQ)
居二按揭最高可以借多少成？
在居屋第二市場置業，按揭安排是其中一個吸引之處。因為有香港房屋委員會（房委會）的擔保，買家可以申請較高成數的按揭。
綠表買家最高可申請九成半（95%）按揭。白表買家（即「白居二」中籤者）則最高可申請九成（90%）按揭。兩者的最長還款期一般為25年。
不過，這個高成數按揭的關鍵在於房委會提供的「擔保期」。擔保期是由單位首次出售日期起計30年。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會下調按揭成數和縮短還款期，甚至會要求買家進行壓力測試。所以在選擇單位時，樓齡是一個非常重要的考慮因素。
買入單位後，有什麼轉售或出租限制？
從居屋第二市場買入的單位，業權上仍帶有轉讓限制，主要是因為單位尚未補地價。
在未補地價的情況下，單位不能在公開市場自由出售或出租。業主若想轉售，只能在居屋第二市場，將單位賣給下一位合資格的綠表或白居二買家。將單位整個或部分出租，都屬於違法行為。
只有在向政府繳付補地價之後，單位的轉讓限制才會被解除。屆時，單位就和一般私人樓宇一樣，可以在自由市場上隨意出售、出租或轉讓給任何人士。
如何計算補地價？什麼時候需要補？
當你希望將手上的居屋單位在公開市場（即自由市場）出售、出租或以其他方式轉讓時，就需要向政府申請補地價。補地價的目的是補回當年政府以折扣價賣出單位時，所豁免的地價。
補地價的計算方式，是根據單位在「補價時」的市值，乘以「當年首次出售時的折扣率」。
計算公式如下：
補價金額 = 補價時單位市值 × (購入單位時的十足市值 – 原來樓價) / 購入單位時的十足市值
舉一個例子：假設一個單位在首次發售時，市值為200萬元，政府以六折（即40%折扣）的120萬元售出。多年後，你想在自由市場出售，此時單位經評估後的市值為600萬元。那麼你需要補的地價就是：600萬元 × 40% = 240萬元。
「白居二」和「居屋第二市場」有什麼關係？
要理解兩者的關係，首先要明白居屋第二市場意思。居屋第二市場是一個特定的轉售平台，專為未補地價的資助房屋而設。
在「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）推出之前，這個市場只允許「綠表資格」人士進入。
「白居二」的出現，就像是為這個原本會員專屬的市場，發出了一批入場券。它讓符合資格的白表申請者，透過抽籤方式，獲得進入居屋第二市場購買單位的資格。所以，「居屋第二市場」是交易的場所，而「白居二」是其中一類買家的資格來源。
整個買賣過程涉及哪些費用？（佣金、律師費、印花稅）
在居屋第二市場置業，除了樓價本身，還需要預備一筆資金應付各項雜費。主要的開支包括以下幾項：
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地產代理佣金：買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
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律師費：委託律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件。費用視乎律師樓收費，一般由數千元至萬多元不等。
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印花稅：這是最大的一筆開支。合資格的首次置業買家，可以按稅務局的「第二標準稅率」計算。稅款根據樓價而定，你可以利用網上工具預先計算。
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其他雜費：包括向房委會或房協申請「提名信」的行政費，以及進行土地註冊處查冊等費用，金額相對較小。