2026年2月28日，金管局宣布暫停實施多年的物業按揭壓力測試，對準業主而言無疑是好消息。然而，這不代表按揭申請變得寬鬆，反而令「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）成為銀行審批的唯一硬指標。究竟DSR如何計算？自住、投資或持有其他按揭的DSR上限有何分別？若不幸未能過關，又有何解決辦法？本文將為您一文詳解DSR的最新要求，由計算公式、入息及債務定義，到3大過關實戰方法，助您為按揭申請做好萬全準備。
壓力測試暫停後，你需要知道的「供款與入息比率」(DSR)
甚麼是 DSR？為何成為按揭審批唯一指標？
計劃申請物業按揭，首先必須認識「供款與入息比率」（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）。自從壓力測試暫停後，它已成為銀行衡量您還款能力最核心，甚至是唯一的量化指標。簡單來說，銀行就是透過計算您的DSR，去判斷您每月收入是否足以應付按揭供款及其他債務，從而決定是否批出貸款。
2026年2月28日政策更新：暫停壓力測試
在深入了解DSR之前，我們先回顧一下市場的最新變化。香港金融管理局（金管局）在2026年2月28日宣布，暫停實施多年的物業按揭貸款壓力測試要求。以往，申請人除了要符合基本的DSR要求，還需要通過一個假設利率上升2厘（2%）的「加壓」情境。如今這項要求暫停後，審批流程簡化了，焦點就完全集中在「供款與入息比率」這一關。
DSR 基本要求：每月總債務供款，不可超過總入息50%
那麼，DSR的具體要求是甚麼？根據金管局的指引，基本的「供款與入息比率上限」設定為50%。這條規則的意思非常直接：您每月所有的債務供款總和（包括新申請的按揭、其他按揭、私人貸款等），不可以超過您每月總入息的一半。這是銀行審批按揭時必須遵守的硬指標，也是您能否成功申請貸款的關鍵第一步。
「供款與入息比率」公式及計算方法全拆解
要順利申請按揭，首先就要理解銀行的審批準則，而「供款與入息比率」正是目前最重要的指標。想知道銀行是怎樣計算申請人是否「供得起」一層樓嗎？其實過程比想像中直接，主要是透過一條核心公式，再評估申請人的總入息和總債務這兩大元素。接下來，我們就一步步拆解整個計算方法。
供款與入息比率 (DSR) 核心公式
供款與入息比率公式的目的，是計算出申請人每月所有債務開支佔其總收入的百分比，確保申請人有足夠的還款能力。根據香港金融管理局（金管局）的指引，這個比率需要符合特定的上限。
公式：(每月總債務供款 / 每月總入息) x 100% ≤ DSR 上限
簡單來說，就是將你每個月需要償還的所有貸款總額，除以你每個月的總收入，然後看看得出的百分比有否超過「供款與入息比率上限」。
計算關鍵(一)：「每月總入息」如何計算？
銀行的首要任務，是核實申請人有一個穩定且足夠的收入來源。不同收入性質的計算基準亦有所不同。
固定收入人士：稅單、最近3個月糧單及銀行紀錄
對於有固定月薪的受薪人士，計算方法最為簡單。銀行一般會要求申請人提供最新的稅務局評稅通知書、最近3個月的糧單，以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單，以證明其收入水平。
非固定收入人士（佣金、花紅等）：最近6個月平均收入
如果你的收入主要來自佣金、花紅或以自僱形式賺取，屬於非固定收入類別。銀行為了更準確評估你的平均收入，會要求你提供較長時間的證明，通常是最近6個月的入息紀錄及相關銀行月結單，然後計算出一個平均數作為審批基礎。
租金收入：已出租（憑租約）與擬出租物業的計算方法
租金收入也可以計入總入息，但銀行會採用較保守的計算方法。如果物業已簽訂有效租約，銀行通常會將租金收入打七至八折計算。假如物業是計劃用作出租，銀行則會參考市場上的「擬租金估值」，並以更低的六至七折去計算。
計算關鍵(二)：「每月總債務」包括哪些項目？
計算DSR的另一關鍵，是全面申報所有現存的債務。很多人會忽略一些細項，導致預算失準。銀行的計算範圍其實相當廣泛。
擬申請的物業按揭供款
這是最主要的部分，即是你正在申請的新造物業按揭，銀行會根據貸款額、年期及按揭利率計算出每月供款。
現有其他物業按揭及按揭擔保
如果你本身已持有其他未供完的物業按揭，其每月供款亦必須計算在內。另外一個常見的忽略點是按揭擔保，即使你只是作為家人或朋友的按揭擔保人，在銀行的審批角度，你同樣需要為該筆按揭負上法律責任，因此其每月供款額亦會被計入你的總債務之中。
各類私人貸款（稅貸、分期、汽車貸款等）
所有形式的私人貸款，例如稅務貸款、現金分期計劃、汽車貸款等，只要是需要每月定額還款的，都必須計算在總債務供款內。
信用卡分期及須每月償還的結欠
如果你有使用信用卡進行大額消費並選擇了分期還款，這個分期供款亦是債務的一部分。另外，若信用卡結欠（card balance）有每月必須清還的金額，同樣需要納入計算。
【專家提醒】H按供款是如何計算？
在計算新申請物業的每月按揭供款時，如果選用的是H按（同業拆息按揭）計劃，有一個非常重要的細節需要注意。
審批基準：並非採用實時HIBOR，而是以H按計劃的「封頂息率」計算
銀行在審批DSR時，並不是採用當下非常低的實時HIBOR利率去計算你的每月供款。為了管理利率波動的風險，銀行會統一採用該H按計劃的「封頂息率」（Cap Rate）作為計算基礎。這個封頂息率通常比實時利率高，所以計算出來的每月供款亦會較高，對入息的要求自然也相應提高。這是金管局為確保銀行體系穩健而設的審慎做法。
不同情況下的「供款與入息比率」上限
要準確計算自己的負擔能力，關鍵在於了解不同情況下的「供款與入息比率」上限。這個由香港金融管理局（金管局）制定的標準，會根據您的個人狀況和物業用途而有所不同，直接決定了您能否成功獲批按揭。
自住物業按揭
首次置業或非按揭擔保人：DSR上限為50%
假如您是首次置業，而且沒有為任何其他按揭貸款作為擔保人，您的情況最為清晰。在這種標準情況下，您的「供款與入息比率」上限為50%，意思是您每月包括新造按揭在內的所有債務供款，總額不能超過您每月總入息的一半。
已持有其他按揭或現為擔保人：DSR上限收緊至40%
不過，如果您的名下已經有未完全償還的按揭，或者您目前是他人按揭的擔保人，銀行會視為您已承擔了按揭負債，審批標準自然會更嚴格。屆時，您的「供款與入息比率」上限將會由50%收緊至40%。
非自住（投資）物業按揭
不論身份，DSR上限一律為40%
若您購買物業的目的並非自住，而是用作出租或投資等用途，銀行在風險管理上會更為審慎。不論您是否首次置業，或名下有否其他按揭，只要物業並非自用，「供款與入息比率」上限一律為40%。
主要收入來自香港境外
不論物業用途，DSR上限一律收緊至40%
還有一種常見情況，就是申請人的主要收入並非來自香港本地。考慮到核實海外入息的複雜性以及匯率波動等潛在風險，金管局亦有特別規定。只要申請人的大部分收入源自香港境外，無論物業是用於自住還是投資，其「供款與入息比率」上限都會被劃一收緊至40%。
DSR「唔過關」點算？三大過關實戰方法
萬一計算後發現自己的供款與入息比率 (DSR) 未能符合金管局的要求，其實有多種實際可行的方法可以應對。要成功通過審批，關鍵在於理解供款與入息比率公式的兩個核心元素：每月總供款和每月總入息。只要能有效調整其中一項，便能改善最終比率。以下為你拆解三個最直接的「過關」策略。
方法一：降低每月總供款
降低每月總債務供款，是改善供款與入息比率最直接的方法之一。這意味著在申請按揭前，需要主動管理好個人現有的債務狀況。
優先清還高息或短期私人貸款及信用卡欠款
銀行在計算DSR時，會將申請人所有的債務供款一併計算在內。所以，信用卡分期、私人貸款、汽車貸款等都會影響結果。如果手頭上有額外資金，應該優先清還利息較高或還款期較短的債務。這樣做不但可以減少利息支出，更重要的是能夠即時降低「每月總債務供款」的數額，從而優化你的DSR數字。
考慮將現有債務重組，延長還款期
另一種方法是考慮進行債務重組。你可以與銀行商討，將多項零散的債務（例如不同信用卡的結欠）合併為一筆還款期更長的貸款。這樣做的好處是，透過延長還款期，可以攤薄每月的還款金額，直接降低每月總供款。不過，需要留意的是，延長還款期雖然能解決眼前的DSR問題，但長遠來看，總利息支出可能會因此增加。
方法二：增加合資格擔保人
如果你的入息未能符合供款與入息比率上限，增加一位合資格的擔保人是十分常見且有效的方法。
擔保人資格：一般為直系親屬
銀行普遍接納的擔保人為直系親屬，例如父母、配偶或子女。擔保人本身需要有穩定且足夠的收入，以及良好的信貸紀錄，銀行才會接納其擔保資格。
如何合併計算：將擔保人的入息及債務一併納入DSR公式
增加擔保人後，銀行會將申請人與擔保人的每月總入息相加，同時也會將兩者的每月總債務供款一併相加，然後再重新計算整體的供款與入息比率。只要合併計算後的DSR符合標準，按揭申請便能過關。
擔保人責任：成為擔保人後，其自身DSR上限亦會被收緊
需要注意的是，為他人作擔保並非只是名義上的支持。擔保人與借款人一樣，需要共同承擔法律上的還款責任。一旦借款人未能還款，銀行有權向擔保人追討欠款。此外，當擔保人日後自己需要申請按揭時，其供款與入息比率上限亦會因為這次的擔保紀錄而被收緊，由50%降至40%，影響其自身的借貸能力。
方法三：增加首期，降低貸款額
這個方法最為直接，就是動用更多儲備資金，增加首期付款的金額。
增加首期如何直接降低貸款額及每月供款
增加首期意味著你需要向銀行申請的按揭貸款總額會減少。貸款本金降低了，在相同的利率和還款年期下，你每月的按揭供款自然會隨之下降。每月供款額減少，便能直接降低供款與入息比率的計算結果，讓你更容易達到審批門檻。