【樓契轉名手續】慳稅攻略2026：詳解5大步驟、轉名收費及7大避險必知

想在2026年置業或投資，但苦於高昂的從價印花稅（第二標準稅率）？若你與近親聯名持有物業，並計劃購入第二個單位，印花稅開支隨時高達數十萬甚至過百萬。其實，只要善用「近親轉名」（俗稱「甩名」）的法律程序，其中一方即可恢復「首次置業人士」身份，以較低的稅率入市，慳稅效果驚人。

本文將為你提供最全面的樓契轉名慳稅攻略，從比較「轉讓契」與高風險「送贈契」的利弊、詳細拆解印花稅計算，到手把手教你完成整個轉名流程的五大步驟，並深入剖析實際收費及7大必須注意的避險事項。不論你是計劃夫妻內部轉讓，還是考慮將業權轉給其他家人，這份指南都能助你清晰規劃，合法地慳盡每分稅款，穩妥地達成置業目標。

樓契轉名基礎：轉讓契 vs 送贈契，如何選擇？

要處理樓契轉名手續，首先需要作出一個關鍵決定，就是選擇以「轉讓契」還是「送贈契」進行。這兩種方式在法律性質、風險、以至樓契轉名收費和稅務上都有天壤之別。可以說，這就像走到一個十字路口，選對了方向，之後的樓宇轉名手續會順暢很多，所以我們一起來仔細看看兩者的分別。

方式一：轉讓契 (Assignment) – 低風險慳稅首選

甚麼是轉讓契及其優點？

轉讓契，可以理解為一場有正式買賣合約的交易。即使是近親之間轉讓，沒有真實的金錢交收，法律上仍會把它視為一宗正常的買賣。雙方會簽訂買賣合約及轉讓契，整個流程清晰、標準化。這樣做最大的優點是，無論在銀行還是稅務局眼中，這都是一宗常規的業權轉讓，手續明確，法律地位穩固。

為何是近親轉名慳稅的主流方式？

絕大多數人辦理近親之間的樓契轉名，主要目的都是為了慳稅，而轉讓契正是達成這個目標的標準做法。透過這種「買賣」形式，其中一方（例如丈夫）可以將其業權「賣」給另一方（例如妻子），從而恢復自己的「首次置業人士」身份，以便日後購買新物業時能享受較低的印花稅率。因為其法律程序成熟而且稅務效益明確，所以成為了市場上的主流選擇。

銀行按揭接受度高，並可享首置印花稅優惠

使用轉讓契的另一大好處是銀行對其接受度極高。銀行會把它當成一宗普通的二手物業買賣來處理按揭申請，承接業權的一方可以順利申請新的按揭。而且，由於是近親之間的交易，只要符合資格，印花稅便可以按照較低的第二標準稅率計算，大大減輕了稅務負擔。

方式二：送贈契 (Deed of Gift) – 高風險的「送契樓」

甚麼是送贈契（送契樓）？

送贈契，顧名思義，就是業主以「禮物」的形式，在沒有任何金錢代價（Consideration）的情況下，將物業業權無償贈予他人。經由送贈契轉讓的物業，市場上一般會稱之為「送契樓」。雖然聽起來很直接，但這種方式伴隨著相當高的風險，後續可能引發不少麻煩。

風險一：銀行普遍拒絕為5年內的送契樓批出按揭

這是送契樓最致命的缺點之一。由於業權是無償取得，法律上存在被追討的可能性，業權被視為不穩固。因此，大部分銀行為了規避風險，普遍會拒絕為轉手未滿5年的送契樓批出任何按揭貸款。這意味著，即使你接收了物業，未來5年內想把物業加按套現或出售給需要承造按揭的買家，都會非常困難。

風險二：送贈人5年內破產，物業或被追討

根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的5年內不幸破產，其破產受託人有權向法庭申請，將該物業追討回來，用作償還送贈人的債務。這對接收物業的一方來說，無疑是一個巨大的潛在計時炸彈，隨時可能失去已到手的資產。

風險三：無法豁免額外印花稅（SSD）

在稅務上，送贈契亦存在明顯劣勢。如果物業是在買入後短期內（例如3年內）以送贈契形式轉名，是無法豁免額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）的。相比之下，以轉讓契方式在近親之間進行交易，則通常可以豁免SSD。這使得送贈契在節省稅款方面的吸引力大打折扣。

慳稅核心：詳解近親轉名印花稅計算及原理

「甩名」慳稅的法律基礎：恢復「首次置業人士」身份

許多人考慮辦理樓契轉名手續，核心目標是為了慳稅。整個策略的法律基礎，在於讓其中一位聯名業主透過「甩名」，即是將其物業的業權轉讓給近親，從而恢復「首次置業人士」的身份。一旦恢復這個身份，當他日後再購買任何住宅物業時，就無須繳付高昂的從價印花稅（第1標準），而是可以享用稅率較低的第2標準稅率，兩者之間的稅務開支可以相差甚遠。

首置與非首置印花稅的巨大差距（從價印花稅第1及第2標準稅率）

首次置業與非首次置業人士所面對的印花稅階截然不同。非首次置業人士需要按照從價印花稅第1標準繳稅，在以往稅制下，稅率劃一為樓價的15%（或於2023年調整後的7.5%）。相對之下，首次置業人士則可按第2標準稅率計算，這是一個階梯式的稅率，樓價越低，稅率亦越低，最低只需$100。正是這個巨大的稅率差距，構成了透過樓契轉名慳稅的主要誘因，令整個樓轉名手續變得極具吸引力。

近親定義：誰符合資格以較低稅率轉名？

要以較低的第2標準稅率進行樓契轉名，轉讓雙方必須是「近親」關係。根據稅務局的定義，近親包括個人的配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。需要留意的是，祖父母與孫兒、姻親（例如老爺奶奶、外父外母）等關係，並不在這個標準定義之內，因此無法享受相關的印花稅優惠。

實例拆解：夫婦如何透過「甩名」慳稅$84萬？

紙上談兵可能有點抽象，不如用一個真實例子，看看一對夫婦如何透過一次簡單的樓契轉名操作，在買新樓時節省高達$84萬的稅款。

假設陳先生與陳太太聯名持有一個價值$400萬的物業，每人各佔50%業權。他們現在計劃購入一個價值$700萬的新單位。

步驟一：計算聯名物業內部轉讓的印花稅成本

首先，陳先生將他持有的50%業權，轉讓給太太。這次內部轉讓的交易價值，是物業總值的一半，即$200萬（$400萬 x 50%）。由於夫婦屬於近親，這次轉讓只需按第2標準稅率繳稅。根據稅率表，$200萬的物業印花稅僅為$100。這是整個計劃的第一筆成本。

步驟二：計算恢復首置身份後，購買新物業的印花稅

完成轉讓後，陳先生名下再無任何住宅物業，成功恢復「首次置業人士」身份。他隨即購入價值$700萬的新單位。按照第2標準稅率，樓價$700萬的物業稅率為3.00%，應繳印花稅為$210,000（$700萬 x 3%）。

步驟三：比較「甩名後買樓」與「直接買樓」的總稅務開支

現在我們來比較一下總開支。

採用「甩名」方案的總稅款：$100 (內部轉讓) + $210,000 (買新樓) = $210,100。
不採用「甩名」，直接買樓的總稅款：若陳先生未有甩名，他們便會以非首置身份購入新單位，需繳付劃一15%的從價印花稅（以舊稅制為例），稅款高達$1,050,000（$700萬 x 15%）。

兩者相減之下，總節省稅款為：$1,050,000 – $210,100 = $839,900，即大約$84萬。這個例子清晰地展示了妥善規劃樓契轉名手續，能夠帶來何等巨大的財務效益。

樓契轉名實戰流程：五大步驟全攻略

了解清楚樓契轉名的好處和原理之後，我們就來談談實際操作。整個樓契轉名手續可以歸納為五大核心步驟，只要按部就班，過程其實相當清晰。讓我們一步一步拆解，助你順利完成整個樓宇轉名手續。

步驟一：事前評估與規劃

俗話說「工欲善其事，必先利其器」，在正式啟動轉名程序前，周詳的財務評估是成功的關鍵。這一步的目的，是確保整個計劃在財務上可行，避免日後出現意料之外的開支或阻礙。

檢查原有按揭罰息期 (Penalty Period)

首先，你需要翻查現有物業的按揭貸款合約。大部分銀行按揭在早期還款（例如首兩至三年）都會設有罰息期。如果在罰息期內轉名並清還原有按揭，銀行會收取一筆額外費用，金額可能是貸款額的某個百分比。所以，啟動轉名前，務必確認罰息期是否已過，否則就要將這筆潛在開支計算在內。

評估承讓方的按揭供款能力（壓力測試）

這是整個樓契轉名能否成功的核心。接收業權的家人（承讓方）需要以買家身份，重新向銀行申請按揭。銀行會嚴格審視其入息水平、信貸記錄，並要求通過壓力測試。你需要客觀評估承讓方的每月總收入，是否足以應付新按揭的供款要求。如果承讓方本身有其他貸款，也會一併計算在內，影響其借貸能力。

索取多間銀行估價以確定合理轉讓價

近親轉讓的成交價雖然可以由家人之間協商，但不能偏離市價太遠。一個「合理但偏低」的價格，既能減輕印花稅負擔，又能被稅務局和銀行接受。最好的做法，是向三至四間不同銀行為物業免費估價，然後選取一個較低的估價作為轉讓價。這份估價紀錄，日後亦可作為向稅務局解釋定價的依據。

步驟二：申請新按揭或轉按

財務規劃準備妥當後，下一步就是正式為承讓方申請新的按揭貸款。這一步的處理順序非常重要。

為何應「先獲按揭批核，後辦轉名手續」？

這個次序是為了管理風險。試想像，如果你先委託律師辦理轉名手續，支付了部分律師費，但最後承讓方的按揭申請不獲批准，那就會導致交易失敗，之前付的費用也無法退回。所以，最穩妥的做法是，承讓方先向銀行遞交申請並取得正式的按揭批核通知，確認資金來源沒有問題後，才正式委託律師處理後續的法律文件。

承讓方需準備的入息證明及文件清單

為確保按揭申請順利，承讓方需要準備一系列文件。雖然各銀行要求略有不同，但通常包括以下幾項：
* 香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、銀行月結單）
* 最新的稅務局評稅通知書
* 現有債務證明（如私人貸款、信用卡結欠等）
* 買賣雙方簽訂的臨時買賣合約（如有）

步驟三：委託律師草擬法律文件

獲得銀行的按揭批核後，就輪到律師登場，處理所有法律相關事宜。這一步會處理樓契轉名的核心文件。

近親轉名需要簽訂臨時買賣合約嗎？

並非強制。由於近親之間互相信任，可以省卻地產代理的角色，直接委託律師草擬正式買賣合約。不過，簽訂一份簡單的臨時買賣合約也有好處，因為它是向銀行申請按揭時的重要文件，能清楚列明雙方意願、轉讓價及基本條款，有助銀行審批。

何時買賣雙方可共用同一位律師？

根據律師會指引，如果買賣雙方有利益衝突，就必須各自委託不同的律師。但在近親轉讓的個案中，若雙方關係為配偶、父母、子女、兄弟姊妹，法律上則允許他們共同委託同一位律師處理整個轉名手續。這樣做可以簡化溝通，亦可能節省部分樓契轉名收費。

步驟四：簽署正式買賣合約及轉讓契

這是業權轉移的法律核心環節，所有文件都會在這一步完成簽署。

律師樓辦理正式轉名的詳細流程

當所有文件準備好後，律師會安排買賣雙方（轉讓人及承讓方）到律師樓，在律師見證下簽署正式買賣合約及最關鍵的「轉讓契」(Assignment)。轉讓契是將物業法定業權正式從轉讓人轉移至承讓方的法律文件。同時，律師也會處理新舊按揭的相關文件，安排清還舊有按揭貸款。

繳交印花稅的期限與方式

簽署正式買賣合約後，必須在30日內向稅務局繳交印花稅。這項工作通常會由律師代為處理。律師會計算好應繳的稅款，然後由承讓方支付，再由律師代為向稅務局遞交文件及付款。逾期繳交印花稅會被罰款，所以務必準時處理。

步驟五：交易完成及更新業權記錄

簽署所有文件後，只剩下最後的註冊和交收程序，整個樓契轉名手續便大功告成。

於土地註冊處完成註冊程序

律師會將已簽署的轉讓契送交土地註冊處進行註冊。這個步驟是為了將業權的變更作正式的公開記錄，確保新的業權得到法律保障。完成註冊後，土地註冊處的紀錄上，業主姓名就會更新為承讓方。

通知銀行發放按揭貸款（Drawdown）

當所有法律文件及註冊程序妥當後，代表承讓方的律師會通知按揭銀行，可以正式發放貸款，這個過程稱為「Drawdown」。銀行會將批出的貸款，用於清還轉讓人的舊有按揭餘額，若有餘額，則會支付給轉讓人。至此，整個交易便告完成。

樓契轉名的7大潛在風險與注意事項

辦理樓契轉名手續看似是家庭成員間的簡單操作，但當中其實隱藏不少細節。若處理不當，不單止可能引發額外的樓契轉名收費，更有機會導致意想不到的稅務或法律問題。以下歸納了七個關鍵風險，讓你規劃樓轉名手續時能有更全面的考量。

風險一：轉讓定價過低的稅務後果

許多人誤以為，近親轉讓可以隨意定下一個象徵式價格，例如一元，從而將印花稅降至最低。這其實是一個常見的誤解，實際操作並非如此。

稅務局的7年追溯權

稅務局在計算印花稅時，並非依據買賣雙方自訂的成交價，而是參考物業的「市場價值」。如果申報的轉讓價遠低於市價，稅務局有權在交易完成後的7年內，重新評估物業的合理價值，並向承讓人追討印花稅的差額。

如何設定「合理但偏低」的市場價格？

最穩妥的做法，是委託銀行為物業進行估價。你可以向三至四間不同銀行索取免費的網上或口頭估價，然後選取當中最低的估價作為是次轉讓的成交價。這個由銀行提供的估價記錄，可以成為日後向稅務局解釋定價依據的有力證明，既能將印花稅成本控制在較低水平，又能符合法規要求。

風險二：承讓方無法通過按揭審批

「甩名」操作中，接收業權的一方（承讓人）等於重新「買入」部分業權，所以需要向銀行申請新的按揭貸款。銀行會以處理全新按揭申請的標準來審批，承讓方的財務能力是關鍵。

壓力測試計算方式詳解

承讓人必須通過銀行的入息審查及壓力測試。簡單來說，承讓人的每月總債務供款，不能超過其入息的特定比例。銀行更會在此基礎上，假設利率上升2厘來進行「壓力測試」，確保承讓人在加息環境下仍有足夠的還款能力。如果承讓方本身入息不足或已有其他貸款在身，按揭申請便可能被拒。

甩名後作「擔保人」如何影響自己再置業？

若承讓方無法獨力通過壓力測試，轉讓方（甩名者）或會考慮擔任其按揭的「擔保人」。這個決定需要非常謹慎。因為一旦成為擔保人，該筆按揭的每月供款額，將會被計算在擔保人自身的債務中。當這位已恢復首置身份的擔保人日後再買新樓、申請按揭時，銀行會將其擔保的債務一併計算，這會大幅削減他自己的貸款能力，甚至令新按揭無法獲批，令整個慳稅計劃失去意義。

風險三：樓花物業的轉讓限制

需要特別注意，所有「甩名」慳稅的操作只適用於現樓。根據《一手住宅物業銷售條例》及地政總署的預售樓花同意方案，樓花在建築期間及簽署正式樓契（轉讓契）前，是禁止業主以任何方式轉讓業權的，當中包括近親之間的內部轉讓。

風險四：短時間內重複轉名被視為避稅

假如在短時間內，家庭成員之間頻繁進行樓契轉名操作，例如丈夫「甩名」給妻子後買入新樓，不久後妻子又「甩名」給其他家人再買樓，這種模式或會引起稅務局的關注。稅局有權質疑這些交易的動機，並可能認為業主並非「代表自己行事」，而是透過一系列安排去刻意避稅，從而引用反避稅條款，追討本應要繳付的全額印花稅。

風險五：忽略銀行罰息期導致額外支出

在決定進行樓契轉名前，必須仔細查閱現有按揭貸款合約。一般住宅按揭都會設有兩至三年的罰息期（Penalty Period）。「甩名」操作牽涉到贖回舊有按揭及申請新按揭，如果交易在罰息期內進行，銀行將會收取一筆可觀的罰息，金額通常是原貸款額的某個百分比。這筆額外支出會直接增加整個轉名手續的總成本。

風險六：律師行選擇不當（非銀行On-List）增加收費及延誤

為保障自身利益，香港的按揭銀行都備有一份認可律師行名單（On-List）。若你委託的律師行，並不在承讓人申請新按揭那間銀行的名單上，銀行便會另外指派一家在名單上的律師行代表銀行處理按揭文件。這會導致整個交易需要由兩家律師行協調處理，不僅溝通變得複雜、流程拖慢，更重要的是，你需要支付兩邊的律師費，無形中增加了開支。

風險七：「長命契」轉名的特殊法律考量

如果物業是以「聯權共有」（俗稱「長命契」，Joint Tenancy）形式持有，轉名手續會相對複雜。在長命契下，所有業主共同擁有整個物業，業權並無區分份額，因此任何一位業主都不能單方面轉讓其「權益」。若要進行轉名，必須先由所有業主簽署法律文件，將業權形式由「長命契」轉為「分權共有」（Tenancy in Common），明確劃分每位業主的業權份額後，才能進行轉讓。這個額外的法律步驟，需要更多時間和費用。

樓契轉名收費詳解：律師費及雜費預算

談到樓契轉名手續，大家最關心的莫過於樓契轉名收費。要準確預算整個樓轉名手續的開支，你需要了解總費用其實是由幾個主要部分組成。當中包括最主要的律師費和印花稅，還有一些相對零碎但不可或缺的雜項支出，例如查冊費和註冊費等。我們逐一為你拆解。

樓契轉名總費用包含哪些項目？

律師費（代表買方及賣方）

律師費是樓契轉名收費的核心部分。在近親轉讓的個案中，由於買賣雙方關係密切，通常可以共用同一位律師處理整個法律程序，這樣能有效節省一筆費用。律師費一般涵蓋了草擬買賣合約、轉讓契、處理按揭文件及所有相關法律意見的服務。市面上的收費沒有劃一標準，由數千元至萬多元不等，視乎律師行的規模、經驗及交易的複雜程度而定。

印花稅

印花稅是政府收取的稅項，是總開支的另一大項目。正如我們在前面章節所詳述，近親之間的樓契轉名可以採用較低的從價印花稅第二標準稅率計算，稅款遠比非首置人士的稅率為低。你需要根據物業的轉讓價（或稅局評估的市值）在稅率表上找出對應的稅款。

查冊費、註冊費及其他雜項支出

除了律師費和印花稅，你還需要預留一筆資金應付各類雜項開支。這些費用雖然每項金額不大，但加起來也是一筆開銷。主要包括：向土地註冊處查閱物業記錄的「查冊費」；將轉讓契等文件正式註冊到土地註冊處的「註冊費」；以及其他如影印、車馬費、文件存檔等行政費用。一般律師行會將這些項目清晰列在報價單上。

如何選擇可靠的轉名律師？三大關鍵

選擇一位專業可靠的律師是整個樓契轉名手續順利完成的基石。面對眾多選擇，你可以從以下三個關鍵點入手，確保找到合適的法律夥伴。

關鍵一：確認律師行在按揭銀行的核准名單 (On-List) 上

這一點極為重要。如果你需要為物業申請按揭，承造按揭的銀行只會委託在其核准名單（On-List）上的律師行處理按揭文件。若你選擇的律師行不在名單上，銀行便會另聘一家律師行代表自己，結果你便需要支付兩筆律師費，不僅增加開支，亦會令溝通變得更複雜。因此，在委託前，務必先確認該律師行是否在你心儀銀行的 On-List 上。

關鍵二：具備豐富的近親樓契轉名處理經驗

樓契轉名雖然看似比一般買賣簡單，但當中涉及的稅務計算、合理定價、按揭申請等環節，都需要豐富經驗才能妥善處理。一位熟悉近親轉名流程的律師，能預見潛在問題，例如如何設定一個稅局能接受的轉讓價，或如何處理承讓人按揭能力不足等情況，為你提供專業建議，避免不必要的延誤或麻煩。

關鍵三：清晰解釋流程、時間線及潛在風險

專業的律師不僅是執行者，更是你的顧問。在初次諮詢時，一位可靠的律師會主動、清晰地向你解釋整個樓轉名手續的詳細步驟、預計所需時間，以及過程中可能遇到的潛在風險。如果對方能提供清晰的報價單，詳列各項收費，並且樂意解答你的疑問，這正是一位值得信賴的專業人士的表現。

樓契轉名常見問題 (FAQ)

完成「甩名」後，最快可以何時簽約買新樓？

「甩名」在法律上的時間點，是以簽署第一份具法律約束力的文件為準，也就是臨時買賣合約。當你簽署了轉讓舊物業的臨約之後，法律上就已經恢復了「首次置業人士」的身份。因此，理論上你可以在簽署甩名臨約之後，隨即簽署購買新樓的臨約。即使在同一天進行，只要能證明甩名交易在先，購買新樓在後，就符合以首置稅率繳稅的資格。不過，一個重要的前提是，原先的甩名交易最終必須順利完成，否則稅務局有權追討新購物業的印花稅差額。

繼承遺產的樓契轉名需要支付印花稅嗎？會被當成送契樓嗎？

這是一個常見的疑問。透過繼承遺產而進行的樓契轉名，是不需要支付印花稅的。因為這種業權轉移並非買賣或贈與行為，而是基於遺囑或遺產管理法律程序進行。同時，它絕對不會被視為「送契樓」。送契樓的風險在於贈與人可能破產而被追討，但遺產繼承是透過法庭的遺產承辦程序完成，業權非常穩固，銀行普遍樂意為這類物業批出按揭。

居屋／資助房屋轉名手續有何不同？

居屋及其他資助房屋的轉名手續，與私人住宅有根本性的分別。由於受到《房屋條例》的嚴格限制，業主不能隨意將業權轉讓。除非已繳付補地價，否則任何轉名都需要向房屋署提出申請，並且只有在非常特殊的情況下（例如離婚、家庭成員去世、業主年邁等）才可能獲批。這類樓宇轉名手續絕不能用作慳稅的財技，而且整個申請程序、所需文件及樓契轉名收費都與私樓的近親轉讓完全不同。

夫妻之間轉名，可否只簽臨約，延遲簽正約以節省利息？

這個操作在技術上是可行的，而且是市場上一些人會採用的策略。做法是夫妻雙方簽訂臨時買賣合約，然後將正式成交日期定在較遠的將來。這樣做的好處是，轉讓方可以立即恢復首置身份去購買新樓，而承讓方則暫時無需申請新按揭，從而延遲了利息開支。不過，這個做法有一個重大的缺點。因為舊有物業的轉讓交易尚未完成，轉讓方在法律上仍然是原有按揭的還款人之一。這筆按揭債務會被計算在其入息審查之中，從而影響他為新物業申請按揭時的貸款能力及壓力測試結果。

祖孫、姻親之間進行樓契轉名，是否適用於近親的印花稅率？

稅務局對於「近親」的定義非常清晰，只包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。祖孫關係，一般而言並不屬於近親範圍，除非有特殊情況（例如孫子女的父母均已離世）並獲稅務局酌情批准。至於姻親關係，例如外父外母或老爺奶奶，則完全不符合近親的定義。因此，若將物業轉名給祖孫或姻親，將無法享受較低的近親轉讓印花稅率。如果承讓人本身已持有物業，更可能需要繳付較高的從價印花稅。

人在海外，可以透過授權書（Power of Attorney）處理轉名手續嗎？

這是完全可行的。假如業主身處海外，可以委託律師行草擬一份「授權書」（Power of Attorney）。這是一份具法律效力的文件，授權指定在香港的親友或律師（受權人）代為處理整個樓契轉名手續。授權書的內容會清晰列明受權人有權代表業主簽署所有相關法律文件，包括買賣合約和轉讓契，以及處理銀行按揭等事宜。只要預先辦妥一份合規格的授權書，業主本人便無需親身回港，也能順利完成所有樓宇轉名程序。