手上持有已供滿的「現契樓」，本是資產實力的象徵，但當需要大額資金周轉，例如生意擴充、子女升學或應付突發開支時，這項龐大資產卻未必能即時變現。「現契套現」正正是為這類業主而設的低成本融資方案，它允許您將已還清按揭的物業重新抵押給銀行，從而將固定資產轉化為靈活的流動資金。
本文將為您提供一份現契套現的終極攻略，由淺入深拆解申請資格與轉按套現的分別、詳述7大申請步驟及所需文件、剖析銀行審批的按揭成數上限，並提醒您必須留意的3大潛在陷阱。無論您是計劃投資、創業還是應付不時之需，本文都能助您掌握所有關鍵細節，輕鬆釋放物業價值。
什麼是現契套現？與轉按套現有何分別？
不少朋友辛勤工作大半生，終於供滿物業，手持一份「現契」，這份資產既是安樂窩，也是一筆可觀的財富。當您需要一筆較大額的資金時，了解現契套現手續就變得十分重要。這方法能將您的固定資產，轉化為靈活的現金流。
現契套現的核心定義與目的
定義：將已供滿物業抵押，將資產轉化為流動資金
簡單來說，現契套現是指您將一份已經完全供滿、沒有任何按揭負擔的物業（即「現契樓」），重新抵押給銀行或其他金融機構，申請一筆新的按揭貸款。這個過程就像喚醒您物業的潛在價值，將這筆不動產轉化為您可以隨時動用的現金。
目的：應付大額開支、投資或生意周轉
申請現契套現的目的非常廣泛，而且極具彈性。許多業主會利用這筆資金幫助子女支付置業首期、應付海外升學的開支，或者把握突如其來的投資機會。對於營商的朋友來說，這也是一個獲取生意周轉資金的理想途徑，因為其融資成本通常比其他商業貸款更低。
現契套現 vs 轉按套現
很多人會將「現契套現」與「轉按套現」混淆，但兩者其實是為不同狀況的業主而設的。
適用對象：已供滿業主 vs 未供滿業主
最根本的分別在於物業的按揭狀態。現契套現是專為已經供滿樓、手持現契的業主而設的。相反，轉按套現則適用於物業仍有按揭在身的業主。他們在轉換按揭銀行時，利用物業的升值部分申請額外貸款，從而套取現金。
審批重心：物業資產值 vs 申請人固定收入
由於申請現契套現的業主可能已屆退休年齡，未必有固定的月薪收入，所以現契套現銀行審批的重心，會更側重於物業本身的價值以及申請人的整體資產狀況。至於轉按套現，銀行的審批重點則與一般按揭申請相似，非常著重申請人是否擁有穩定和足夠的收入，以通過壓力測試。
兩者核心分別：申請資格、審批及優劣比較
總結來說，兩者的核心分別在於申請門檻和審批準則。如果您已供滿物業，現契套現是您的不二之選。如果您仍在供款，但物業已升值不少，希望轉換至更優惠的按揭計劃並同時取得資金，轉按套現就更適合您。了解兩者的分別，有助您選擇最符合自己財務狀況的方案。
申請現契套現的三大好處
選擇現契套現，除了能解決資金需要，還有幾個相當實在的好處。
好處一：融資成本遠低於私人貸款
當您需要大額資金時，私人貸款的利息支出可能非常驚人。現契套現的本質是按揭貸款，其利率與市場上的一般按揭計劃看齊，遠低於無抵押的私人貸款。這意味著在相同的貸款額下，您的總利息支出會大幅減少，還款壓力也更輕。
好處二：銀行專業保管樓契，安全穩妥
樓契是物業擁有權的唯一證明，是極其重要的文件。自行存放在家中或保險箱，始終要面對遺失、損毀或被盜的風險。辦理現契套現後，樓契正本會在整個還款期內交由銀行專業保管，安全穩妥，為您省卻一份煩惱。
好處三：釋放物業價值，資金用途極具彈性
供滿的物業是一筆「沉睡」的資產。現契套現能有效釋放其內在價值，讓您將多年來累積的財富轉化為現金。這筆資金的用途沒有嚴格限制，無論是用於家庭開銷、個人投資還是實現夢想，都由您自主決定，為您的財務規劃提供極大的靈活性。
現契套現申請流程、文件及費用全覽
想了解現契套現手續的完整流程嗎？其實整個過程相當直接，只要你預先準備好所需文件，並且清楚掌握每一步的細節，就能順利將物業資產轉化為靈活資金。以下我們將會詳細拆解整個申請程序、文件清單和相關費用，助你輕鬆完成現契套現。
申請所需文件清單
準備好以下文件，可以讓你的現契套現申請過程更順暢。銀行需要這些文件來核實你的身份和評估你的還款能力。
身份及住址證明
這是最基本的文件，包括你的香港身份證副本和最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單或銀行月結單。
樓契正本
這是現契套現申請的核心，你必須提供完整無缺的樓契正本。這份文件證明你對該物業擁有絕對業權。如果樓契正本遺失或嚴重損毀，銀行很大機會無法批出貸款，所以妥善保管樓契非常重要。
入息或資產證明（適用於不同背景申請人）
銀行需要評估你的還款能力，所以會根據你的背景要求不同證明。
* 固定收入人士：你需要提供最近三個月的糧單、稅單或顯示薪金入賬的銀行月結單。
* 非固定收入或自僱人士：你可以提供最近六個月的銀行月結單、營業額證明或專業資格證明等。
* 退休或無入息證明人士：你可以提供資產證明，例如股票、基金結單、其他物業的租金收入證明或大額存款證明。銀行會以資產水平審批你的現契套現成數。
現契套現申請7大步驟詳解
清楚了解每一步，有助你預算時間和準備。一般來說，如果文件齊全，整個現契套現手續大約需要一個月。
第一步：初步諮詢及物業估價
第一步是聯絡不同的現契套現銀行或按揭顧問，比較各機構提供的利率和優惠。同時，你可以為物業索取免費的初步估價，了解物業的市場價值，這會直接影響你的貸款額。
第二步：遞交正式申請及所需文件
選定心儀的銀行後，你就可以填寫正式的按揭申請表格，並且連同之前準備好的所有文件一併遞交。
第三步：銀行審批及壓力測試
銀行收到申請後會進行審批，這包括檢查你的信貸紀錄和計算供款與入息比率。如果申請人有固定收入，銀行亦會進行壓力測試，確保你在利率上升時仍有足夠的還款能力。
第四步：委派律師處理法律文件
在審批期間，銀行會委派指定的律師樓處理按揭契等相關法律文件。你需要將樓契正本交予律師樓。
第五步：銀行實地視察物業（驗樓）
銀行有機會安排估價行人員上門視察你的物業，目的是核實單位的內部狀況，例如檢查有沒有違規改動或僭建物，這些因素都可能影響最終估價。
第六步：到律師樓簽署貸款協議
當所有文件準備好和審批通過後，你便需要親身到律師樓，在律師見證下簽署正式的貸款協議和按揭契。
第七步：成功提取貸款
簽署所有法律文件後，律師樓會處理餘下的登記程序。完成後，貸款金額會直接轉賬到你指定的銀行戶口，整個現契套現過程便大功告成。
相關費用一覽
在申請現契套現的過程中，主要有兩項基本開支需要預算。
律師費
這筆費用是用於律師樓處理所有按揭法律文件，包括查冊和註冊按揭契等。金額視乎貸款額和律師樓收費而定，一般為數千港元。
火險保費
由於物業是貸款的抵押品，銀行會規定你必須為物業購買火險，以保障物業結構免受火災等意外損毀。保費通常是每年計算，金額視乎物業的價值和樓齡而定。
現契套現成數與還款年期：最高貸款額及最長供款期攻略
在了解整個現契套現手續後，大家最關心的問題自然是：「我最多可以借到多少錢？」以及「還款期可以有多長？」。這兩個因素直接決定了你的資金規模和每月供款壓力。以下我們就深入拆解現契套現成數和還款年期的計算方法，讓你掌握申請的關鍵。
現契套現按揭成數詳解：最多可借多少？
物業的估值固然重要，但銀行最終批出的現契套現貸款額，主要取決於按揭成數。這個現契套現成數會因為申請人的財政狀況而有所不同。
基本按揭成數：樓價五成
一般來說，銀行對於現契套現申請的基本按揭成數上限是物業估值的五成。特別是對於一些未能提供穩定入息證明的退休人士，銀行為控制風險，通常會先以五成作為審批的基準。
提高按揭成數的條件（最高七成）
如果你想爭取更高的貸款額，將按揭成數提高至上限的七成，就需要向銀行證明你有足夠的還款能力。不同的現契套現銀行審批標準略有差異，但普遍接納以下幾種情況：
- 持有充裕流動資金：證明你擁有足以支付6至12個月供款的現金或等同資產。
- 擁有其他實質資產：例如持有其他物業、股票、基金或具有現金價值的保單等。
- 具備穩定租金收入：如果你的物業正在出租，而租金收入足以或超過預計的每月按揭供款，這也是一個有力的證明。
注意：不適用於按揭保險計劃
這裡要特別提醒，現契套現申請並不適用於按揭保險計劃。換言之，你無法透過購買按揭保險，將貸款額提高至八成或九成。這也是為什麼現契套現的最高成數一般都以七成為上限的原因。
如何計算及延長還款年期？
除了貸款額，還款年期的長短也直接影響每月供款的壓力。年期越長，每月還款額就越低，但總利息支出會相應增加。
銀行計算還款期標準
銀行計算最長還款期，通常會考慮兩個因素：申請人的年齡和物業的樓齡。計算公式普遍採用「75減」或「80減」，再以較低者為準。例如，銀行會用75減去你的年齡，同時也會用75減去物業的樓齡，最後取年期較短的那個作為上限。
高齡業主或面臨的還款期限制
由於現契物業的業主年紀普遍較大，這個計算方式可能會帶來一些限制。舉個例子，一位65歲的業主，即使物業樓齡很新，按「75減人齡」計算，其最長還款期也只有10年（75 – 65 = 10）。較短的還款期意味著每月供款額會顯著提高。
延長還款期秘訣：加入年輕擔保人
如果想延長還款期，減輕每月的供款負擔，有一個很實用的方法，就是加入一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。只要擔保人有穩定的收入，銀行便會以較年輕一方的年齡來計算還款期，這樣就有機會將還款期延長至最長的30年，讓你的財務安排更具彈性。
申請現契套現三大潛在陷阱及解決方案
辦理現契套現手續看似簡單，但過程中有幾個常見的「小地雷」，如果事前未有準備，可能會拖慢整個申請進度，甚至影響最終的貸款額。其實只要提前了解，這些問題都有直接的解決方法，讓你的融資過程更加順暢。
陷阱一：樓契遺失或不完整
問題：銀行或拒絕申請，拖慢進度
樓契正本是物業擁有權的最重要證明，所以在申請現契套現時，銀行必須核實這份文件的完整性。如果發現樓契遺失了，或者有重要頁數缺漏，現契套現銀行申請基本上會即時停頓。因為缺少了這份關鍵文件，銀行無法確認業權，自然不會批出貸款。
解決方案：委託律師辦理宣誓及補領核證副本
遇到樓契不完整的情況，你需要立即委託律師處理。律師會協助你準備一份宣誓聲明，確認樓契遺失的情況，然後再到土地註冊處申請一份樓契的核證副本（Certified True Copy）。這份副本具備法律效力，銀行在收到後便可以繼續處理你的貸款申請。整個過程需要時間，所以及早檢查樓契是否齊全是明智之舉。
陷阱二：物業存在僭建
問題：影響估價，降低貸款額度
銀行在審批按揭前，通常會委派估價行實地視察物業。如果發現單位有僭建物，例如違規的露台圍封或結構改動，這會直接影響物業的估價。估價行在報告中會註明僭建問題，而銀行為了管理風險，可能會調低估價，這就意味著你的現契套現成數雖然不變，但可借的實際金額會減少。
解決方案：簽署承諾書及預留清拆費用
面對僭建問題，銀行一般的處理方式是要求業主簽署一份承諾書（Undertaking），表明業主會自行承擔所有因僭建而引起的法律責任及清拆費用。在某些情況下，銀行甚至可能會在批出的貸款額中，預留一筆相當於清拆費用的款項，待業主完成清拆後才發放。
陷阱三：名下有其他按揭或擔保
問題：按揭成數需扣減，影響供款與入息比率
如果你的名下除了現契物業外，還有其他未供滿的按揭，或者你正為他人的按揭做擔保人，這會對你的現契套現申請構成影響。根據金管局指引，在這些情況下，你的最高現契套現成數需要扣減一成。而且，你現有的供款會被計入你的總債務中，令你的供款與入息比率（DTI）計算變得更嚴格，增加通過壓力測試的難度。
解決方案：如實申報，提前計算及準備充足證明
最好的做法是在申請初期就向銀行如實申報所有按揭及擔保情況。你可以提前自行計算，了解在扣減成數後，預計可套現的金額是否符合預期。同時，準備好更充足的入息或資產證明文件，例如糧單、稅單、租金收入證明或投資結單，向銀行證明即使有多重負債，你仍然具備綽綽有餘的還款能力。
現契套現 vs 私人貸款 vs 逆按揭：如何選擇最適合的融資方案？
當有資金需要時，市面上有不同的融資方法。除了研究現契套現手續，將它與私人貸款及逆按揭等常見選項並列比較，能幫助你更清晰地找到最切合個人財務狀況的選擇。每種方案都有其獨特的優點和適用場景，了解它們的分別是作出明智決策的第一步。
三大個人融資方案全方位比較
現契套現：利率最低，金額最高
現契套現的最大優勢在於，它以物業作為抵押品，對銀行而言風險較低。因為風險低，銀行願意提供較低的利率和較高的貸款額，金額通常根據物業估價的現契套現成數計算，動輒可達數百萬。如果你需要一筆龐大資金，而且想在未來十幾二十年間以較低成本慢慢償還，現契套現是相當理想的選擇。
私人貸款：批核最快，手續最簡
私人貸款的特點是「快」和「簡單」。由於它不需要任何抵押品，主要審批依據是申請人的信貸紀錄和入息水平，所以整個流程可以很快完成，有些甚至標榜即日批核。不過，這份便利的代價是較高的利率，而且貸款額度通常受月薪倍數所限，難以應付真正的大額開支。
安老按揭（逆按揭）：長者專用，自製長糧
安老按揭，也就是大家常說的逆按揭，是專為長者設計的財務工具。它的概念與一般貸款相反，業主將物業抵押給銀行後，不是一次過提取大額貸款，而是每月從銀行收取一筆固定的年金，作為退休後的穩定收入，真正做到「自製長糧」。業主可以安居在原有物業，直至百年歸老後，物業才會被出售用作還款。
比較一覽：利率、貸款額、批核時間、還款壓力
- 利率：現契套現的利率最低，貼近一般物業按揭。私人貸款利率最高。逆按揭的利率計算方式較複雜，但業主生前無需還款。
- 貸款額：現契套現的金額最高，取決於物業估值。私人貸款額度最低，受入息限制。逆按揭的總貸款額則受物業價值及申請人年齡影響。
- 批核時間：私人貸款最快，可於數天內完成。現契套現因為涉及物業估價及律師樓文件，需時約一個月或以上。逆按揭的審批時間亦較長。
- 還款壓力：私人貸款的還款期短，每月還款壓力最大。現契套現的還款期長，壓力相對較輕。逆按揭在業主生前完全沒有還款壓力。
快速決策清單：誰最適合申請現契套現？
情況一：需要大額資金（如超過100萬）
如果你的資金需求是用於子女海外升學、創業啟動資金或進行大額投資，金額超過一百萬，私人貸款基本無法滿足。這時候，利用已供滿的物業申請現契套現，是獲取大額資金最可行和最具成本效益的方法。
情況二：時間充裕，不急於即時取款
現契套現手續涉及銀行審批、物業估價和律師樓程序，整個流程需時數星期至一個月不等。如果你的資金需求並非十萬火急，有足夠時間等待批核，那麼以時間換取低利率和高貸款額，絕對是明智之舉。
情況三：退休或收入不穩，但持有淨資產
對於退休人士、自由工作者或收入不穩定的業主來說，申請私人貸款可能因無法提供穩定入息證明而處處碰壁。現契套現則提供了一條出路。銀行在審批時，會更側重物業本身的資產價值，而非申請人的每月固定收入。只要你持有一項已供滿的貴重資產，同樣有很大機會成功套現資金。
現契套現常見問題 (FAQ)
整個現契套現手續需時多久？
整個現契套現手續的時間，主要視乎文件是否齊備。如果你的樓契正本完整無缺，而且所有申請文件都準備妥當，一般來說，由遞交申請到成功提取款項，大約需要一個月。因為銀行審批和律師樓處理法律文件的程序可以同步進行，所以效率會很高。不過，如果中途發現樓契有遺失或需要進行物業維修等情況，整個過程就有機會延長了。
退休人士沒有入息證明，可以申請現契套現嗎？
可以的。銀行明白退休人士未必有固定的月薪收入，所以提供了另一種審批方式，就是「資產審查」。申請人只要能夠向銀行證明自己擁有足夠的資產，例如現金儲蓄、股票、債券、基金或其他物業等，證明有能力償還貸款，銀行同樣會考慮批出現契套現申請。在現契套現成數方面，透過資產審查，最高仍有機會做到五至七成，具體成數要視乎不同銀行的審批標準和申請人的資產質素。
申請現契套現可以選擇P按還是H按？
當然可以。申請現契套現，其實等同於為一個沒有任何按揭負擔的物業，重新申請一次按揭貸款。所以，銀行提供的按揭計劃選項，與一般新買物業或轉按的申請是完全一樣的。你可以根據自己的財務狀況和對未來利率走勢的預期，自由選擇最適合你的計劃，不論是P按（最優惠利率按揭）還是H按（銀行同業拆息按揭），都可以選擇。
現契套現的銀行現金回贈會否較少？
一般不會。現契套現是銀行其中一項重要的按揭業務，所以為了爭取客戶，銀行提供的利率和現金回贈等優惠，通常會與市場上主流的轉按優惠看齊。換句話說，你申請現契套現所能獲得的現金回贈，並不會因為是「現契」而打折扣。最終的回贈金額和利率，主要還是取決於你的貸款額大小和當時的市場推廣，建議可以多比較幾間銀行的方案。