申請居屋最令人擔心的，莫過於計錯入息或資產，最終導致被取消資格（DQ）。究竟家庭總收入應如何計算？花紅、佣金、津貼應否計入？強制性強積金（MPF）供款又該如何扣除？這些細節往往是成功申請的關鍵。
為此，本文將為您提供2026年最新的居屋入息及資產審查全攻略。我們將透過清晰的「三步計算方法」，詳細拆解由計算期、須申報收入項目，到正確扣除MPF供款的完整過程。同時，亦會深入剖析資產審查的要求、計算陷阱，並一次過解答轉工、自僱人士及收入「踩界」等常見問題，助您準確完成申報，順利踏上置業之路。
居屋申請資格：2026最新入息及資產限額一覽
要掌握最新的居屋入息計算方法，第一步就是要清楚知道官方設定的資格門檻。香港房屋委員會每年都會公佈最新的居屋入息及資產限額，這就像是申請居屋的入場券，申請者和所有家庭成員的總收入與總資產淨值，都必須符合相應的限額。我們為你整理了居屋2026的最新數字，讓你一眼看清自己是否符合基本資格。
白表申請入息及資產限額（2026）
以下是專為白表申請者而設的限額，主要分為「一人申請」和「二人或以上家庭」兩個類別。
一人申請者
如果以個人名義申請，你的每月總收入上限是港幣$30,000，而總資產淨值上限則是港幣$615,000。在計算入息和資產時，你需要確保兩者都低於這個標準。
二人或以上家庭
如果是二人或以上的家庭組合申請，整個家庭的每月總收入上限為港幣$60,000，而家庭總資產淨值上限則為港幣$1,230,000。這個標準適用於所有二人及以上的家庭，不論是夫妻、親子或與其他合資格親屬一同申請。
持續符合資格的重要性：由申請到簽約
有一點大家必須注意，房委會的資格審查並非只看你遞交申請表那一刻的狀況。由你成功遞交申請表開始，一直到攪珠、揀樓，直至最後簽署正式買賣協議當天為止，你和你的家庭成員都必須持續符合上述的入息及資產限額。如果在等候期間，家庭總收入因加薪或轉工而超出上限，又或者因為繼承遺產等原因導致資產淨值超額，都可能會導致申請資格被取消。所以，在整個申請過程中，都需要密切留意家庭的財務狀況。
居屋入息計算方法：三步曲精準計算家庭總收入
談到申請居屋，最關鍵的一環莫過於居屋入息計算方法。這一步直接決定了你和家人是否符合資格。想掌握最新的居屋入息計算方法2026，其實並不複雜。只要跟著以下的「三步曲」，就能清晰準確地計算出家庭總收入，為成功申請做好準備。
第一步：釐定家庭總收入計算期
計算收入的第一步，是確定正確的計算時段。房委會對固定收入和非固定收入人士的計算期有不同要求，了解這一點是準確申報的基礎。
固定收入人士計算方法
如果你或你的家庭成員是每月領取固定薪金的上班族，計算方法相對直接。你需要以申請截止日期前一個月的收入為基礎，再加上過去六個月內固定收到的其他津貼或佣金的平均數，以及過去十二個月內收到的花紅或雙糧的平均數。
非固定收入人士計算方法
對於收入不固定的人士，例如自僱人士、Freelancer或以佣金為主要收入來源者，計算方法則是以過往一段時間的平均收入為準。一般而言，你需要計算申請截止日期前六個月的平均每月收入，然後再加上過去十二個月內收到的花紅或年終獎金的平均數。
第二步：計算所有須申報的收入項目
釐定計算期後，下一步就是將所有需要計算的收入項目全部加起來。家庭總收入並非單指底薪，而是涵蓋了申請者及所有家庭成員的各種收入來源。
月薪、底薪及固定津貼
這是最基本的收入部分。所有成員的每月薪金、底薪，以及各種固定發放的津貼，例如交通津貼、膳食津貼、房屋津貼等，都必須全部計算在內。只要是定期發放的款項，都應視為收入的一部分。
佣金、花紅、雙糧及浮動收入
除了固定薪酬，任何非固定的收入也必須申報。這包括佣金、獎金、花紅、雙糧、年終酬金、超時工作收入等。計算這些浮動收入時，就需要運用第一步提到的平均法，將其攤分到每個月，然後加到總收入中。
第三步：扣除強制性強積金 (MPF) 供款
計算出家庭的總收入後，最後一步就是扣減法定的強積金供款。正確扣除MPF是準確計算最終申報入息的關鍵，因為並非所有MPF供款都可以扣除。
可扣除的MPF供款定義
根據房委會的規定，只有僱員的「強制性」強積金供款部分才可以從總收入中扣除。這部分是指法例規定僱員必須供款的薪金的5%，而且每月的扣除上限為$1,500。
不可扣除的MPF供款（如自願性供款）
需要特別注意的是，任何「自願性」的強積金供款都不能從收入中扣除。如果你除了強制性供款外，還選擇了作額外的自願性供款，這筆額外的金額必須計入你的家庭總收入內，不能扣減。
入息計算實例：如何正確扣除MPF
讓我們用一個簡單例子來說明。假設你的月薪是$32,000，除了法定的強制性供款外，你每月還作出了$500的自願性供款。
- 你的強制性供款：$32,000 的 5% 是 $1,600，但由於法例上限為$1,500，所以你的強制性供款是$1,500。
- 你的自願性供款：$500。
- 可扣除的金額：只有強制性的$1,500。
- 最終申報的月入：$32,000 – $1,500 = $30,500。那$500的自願性供款是不能扣除的。
居屋資產審查全解構：須申報項目、計算方法及陷阱
掌握了居屋入息計算方法後，資產審查就是另一個重要的關卡。房委會對申請者和家庭成員的總資產淨值有嚴格規定，所以準確計算和申報至關重要。整個居屋入息計算方法2026的審批流程，除了看收入，也十分重視你的資產狀況。現在就和你逐一拆解需要申報的項目和計算細節。
需要申報的資產項目清單
資產申報的原則是「鉅細無遺」。你需要將申請者及名列申請表上的所有家庭成員，在香港及香港以外地區所擁有的各類資產都合併計算。
香港及海外物業
這包括你和家庭成員個人或聯名擁有的任何住宅、商業或工業物業，還有土地。計算時是以物業的市值減去尚未清還的按揭貸款來計算淨值。即使物業在海外，也必須如實申報。
現金、存款及投資產品（股票、基金等）
這一項涵蓋範圍很廣。基本上所有具金錢價值的項目都要計算在內。例如你手上的現金、銀行活期和定期存款、本地及海外的股票、債券、基金、信託產品，還有具儲蓄或投資成分的人壽保險（以保單的現金價值計算）。
車輛（以市值計算）
如果你或家人擁有汽車、電單車或商用車輛，都需要申報。資產價值是以車輛的當時市值來評估，而不是當初的買入價。你可以參考二手車市場的價格作估算。
資產淨值計算方法及截止日期
資產淨值就是將以上所有資產的總值，減去所有負債（例如按揭、私人貸款等）後得出的數額。計算的截止日期是一個非常關鍵的細節。
如何釐定資產計算的截止日期
資產淨值的計算並不是以你遞交申請表當日為準。房委會每年都會公佈一個指定的「截止日期」。所有資產的價值，都需要以該截止日期當天的狀況為準。所以，即使你在截止日期後資產有所增加，也不會影響該次申請的審核結果。
強積金 (MPF) 何時會被計入資產？
關於強積金是否需要申報，有一個很清晰的原則。一般情況下，你和家庭成員在強積金計劃中累積的權益，是不需要計入資產總值的。不過，如果申請者或任何家庭成員已經達到65歲的退休年齡，或者因其他法定理由提早取回了強積金，那麼這筆款項就需要全數計入資產淨值內。
居屋申請常見問題 (FAQ)
關於居屋入息計算方法，申請者總有許多疑問。這裡我們整理了一些常見問題，希望能幫到大家，特別是準備居屋入息計算方法2026年申請的朋友。
申請期間轉工或加薪，收入如何計算？
在申請居屋的過程中，如果工作或薪金有變動，收入計算方式是大家很關心的問題。首先要記住一個重要原則：由遞交申請表開始，一直到簽署正式買賣合約那天，你和家人的總收入與總資產，都必須持續符合申請資格。
如果你在申請期間轉工，房屋委員會（房委會）會根據你的新僱傭合約來評估入息。如果加薪了，計算時就會以新的薪金額為準。所以，任何變動都可能影響最終資格。你需要自己計算清楚，確保變動後的家庭總收入仍然在限額之內。
自僱或 Freelancer 收入怎樣計算和證明？
自僱人士或者 Freelancer 的收入計算，的確比較複雜。房委會一般會要求你申報過去一段時間（例如6個月或12個月）的平均每月收入。這個收入是指扣除所有營運開支後的淨收入，而不是總營業額。
要證明你的收入，就需要準備好充足的文件。最有利的證明是稅務局的利得稅報稅表。除此之外，你也可以準備好過去的銀行月結單、發出的單據 (Invoice)、服務合約，或者一份詳盡的損益表和收入聲明誓章。總結來說，清晰的賬目紀錄是成功通過審查的關鍵。
家庭成員失業，會影響入息審查嗎？
家庭成員如果失業，確實會直接影響入息審查。因為家庭總收入是以所有成員的收入加總計算。當中有成員失業，他的收入就會變為零，家庭的總收入自然會減少。
這種情況下，申請家庭需要向房委會申報有關變動，而且提供證明文件，例如公司發出的離職信。房委會收到資料後，會根據最新的家庭狀況，重新計算總收入。你需要留意，收入計算有特定時期。如果成員在計算期內部分時間有工作，那段時間的收入仍然會被計算在內。
收入剛好「踩界」，有什麼需要注意？
如果你的家庭總收入剛好在超額的邊緣，也就是俗稱的「踩界」，就需要格外小心處理。很多時候，申請被取消資格，就是因為一些小細節計算出錯。
有幾點需要特別注意：第一，徹底檢查所有收入項目，不要遺漏任何兼職、佣金、津貼或花紅。第二，清楚理解花紅或雙糧的計算方法，它們通常是將過去12個月的總額除以12，再加到月薪上。第三，準確扣除強積金供款，只能扣除法例規定的強制性部分，任何自願性供款都不能扣減。在遞交申請表前，最好為自己的收入預算預留一些緩衝空間，避免因微小誤差而超出限額。