2026年2月金管局宣布暫停實施多年的壓力測試，對置業者無疑是好消息。然而，對於收入依賴花紅、佣金等浮動部分的打工仔而言，申請按揭可能「明鬆實緊」，甚至比以往更困難。原因在於，銀行審批的重心完全轉移至「供款與入息比率」(DTI) 的計算，對浮動收入的穩定性及計算方法變得極為嚴謹。本文將為您一文拆解在壓力測試取消後，銀行審批花紅收入的8大核心準則、3大實戰陷阱，並提供計盡入息、順利上會的終極攻略。
壓力測試暫停，花紅、佣金收入如何影響按揭審批？
自從壓力測試暫停後，關於壓力測試花紅的計算規則成為了市場焦點。不少朋友以為這意味著用花紅申請按揭會變得更容易，但實際操作上，銀行對浮動收入的審批反而可能更依賴自身的一套嚴謹標準。讓我們一起深入了解，在新政策下，你的花紅和佣金收入究竟如何影響按揭結果。
核心政策解讀：壓力測試暫停與供款與入息比率 (DTI)
2026年2月28日起新措施：暫停壓力測試的實際影響
由2026年2月28日起，金融監管機構暫停了實施多年的按揭貸款壓力測試要求。這項措施過去要求申請人在現有利率基礎上，額外假設加息兩厘後，供款佔入息比率仍不可超過月入的60%。現在暫停了這個假設加息的環節，意味著審批標準少了一重關卡，這對於入息剛好處於門檻邊緣的申請人來說，確實降低了上車的難度。
為何壓力測試暫停後，銀行對花紅、佣金等浮動收入審批依然嚴謹？
壓力測試原是金管局設下的一道統一防線。當這道防線暫停後，評估貸款風險的責任便更集中地回歸到各家銀行身上。花紅和佣金本質上屬於浮動收入，其穩定性不及固定底薪。為了管理自身風險，銀行自然會用更審慎的內部標準去評估這類收入的可持續性。簡單來說，監管要求放寬了，但銀行的商業風險評估沒有改變，甚至會變得更為仔細，以確保借款人具備長遠的還款能力。
現行審批黃金標準：供款與入息比率 (DTI) 上限（首置50%、非首置40%）
目前，按揭審批的核心指標就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這條黃金定律非常清晰，首次置業人士的所有債務供款，包括新申請的按揭，總額不能超過每月總收入的50%。如果申請人並非首次置業，或本身已是其他物業的擔保人，這個上限會收緊至40%。因此，如何準確計算出銀行認可的「每月總收入」，特別是將花紅等浮動收入計算在內，就成為了成功獲批按揭的關鍵。
[按揭計算機] 新制下，你的花紅佣金收入能借多少？
輸入底薪及近兩年花紅，即時計出銀行認可月入
想知道自己的花紅收入在銀行眼中價值多少，最直接的方法就是利用工具計算。你只需要準備好你的固定月薪資料，以及最近兩年獲發的花紅總額。透過我們的按揭計算機，系統會根據銀行普遍採用的準則，為你估算出一個較為貼近審批標準的「銀行認可月入」。
模擬在DTI新標準下的最高貸款額及每月供款
計算出認可月入後，更重要的一步是了解它能轉化為多大的借貸能力。計算機會根據你的置業身份（首次置業或非首次置業），套用相應的DTI上限（50%或40%），為你即時模擬出在新制度下的最高貸款總額。同時，你亦能看到對應的每月供款金額，讓你對未來的財務規劃有更清晰的預算。
銀行如何計算花紅收入？3大主流審批準則揭秘
談到壓力測試花紅的計算，很多人以為只是簡單將總數除開月份，但實際操作遠比想像中複雜。每間銀行都有一套不成文的內部準則，用來評估你這筆浮動收入的穩定性。想準確預算自己的借貸力，就要先了解銀行審批花紅收入的三個核心準則。
準則一：兩年平均法 — 最常用計算標準
這是計算花紅收入最基本、也是最常見的「教科書式」方法。銀行會要求申請人提供最近兩年的花紅記錄，例如稅單或公司發出的花紅通知書，然後將這兩年的總金額加起來，再平均攤分到24個月，計算出一個「每月平均花紅收入」。
計算公式詳解：(近12個月花紅 + 再前12個月花紅) / 24
舉個例子，假設你第一年獲得花紅12萬元，第二年同樣是12萬元。銀行的計算方法就是將 (12萬 + 12萬) / 24個月，得出每月可被計入的額外收入為1萬元。這個數值會直接加在你的底薪上，用作計算供款與入息比率及壓力測試。
為何銀行必須參考最近24個月的完整花紅記錄？
銀行這樣做的目的，是為了評估你收入的穩定性。畢竟花紅並非固定月薪，金額可能每年都有波動。參考長達24個月的記錄，可以幫助銀行判斷你的花紅收入是否可持續，而非單靠某一年表現特別好而獲得的一次性高額花紅。這是一種風險管理的措施，確保你有長遠的還款能力。
準則二：趨勢分析法 — 花紅增減對審批的直接影響
除了簡單的平均計算，有經驗的審批人員更會分析你花紅金額的「走勢」。這個趨勢直接影響銀行採取寬鬆還是保守的計算方法，結果可以很極端。
情況一：花紅持續增長，銀行或會採納兩年平均值
這是銀行最樂見的情況。如果你的花紅由第一年的10萬元，增長到第二年的15萬元，這反映了你的事業正處於上升軌道，還款能力看高一線。在這種情況下，銀行通常很樂意採用標準的兩年平均法，即是將 (10萬 + 15萬) / 24個月，以每月約10,416元計算你的花紅收入。
情況二：花紅呈倒退，銀行將採取保守策略（或只計較低一年）
相反，如果你的花紅金額不升反跌，例如由第一年的15萬元，下降至第二年的10萬元，銀行就會亮起警號。為了控制風險，審批會變得非常審慎。銀行很可能會完全忽略你第一年較高的花紅記錄，只採用最近一年、較低的10萬元作為計算基礎，再除以12個月。這樣一來，你的每月認可花紅收入便會大減至約8,333元。
準則三：隱藏上限 — 花紅收入並非全數計入
這是許多申請人忽略的關鍵細節。即使你的花紅記錄非常穩定，而且金額可觀，銀行內部亦設有一個「隱藏上限」，限制花紅在總收入中的佔比，避免申請人過度依賴非固定收入來通過壓力測試。
銀行內部指引：花紅收入佔總收入的認可上限是多少？
雖然沒有明文規定，但行內的普遍做法是，經計算後的「每月平均花紅收入」，不可以高於你「固定月薪」的特定倍數，通常是一至兩倍之間，視乎不同銀行的風險取態。例如，你的月薪是3萬元，即使計算出的平均花紅月入高達8萬元，銀行最終可能只會承認當中的6萬元（即月薪兩倍）作審批之用。
如何判斷花紅佔比是否過高及應對策略
你可以做一個簡單的自我評估。將你近兩年的總花紅除以24，看看得出的數字是否超過你月薪的一倍或以上。如果答案是肯定的，你的收入在審批時就有機會被打折扣。應對策略是，在申請時向不同銀行查詢其對花紅佔比的具體政策，或者考慮增加一個收入穩定的擔保人，以鞏固你的還款能力證明。
【實戰攻略】花紅按揭3大陷阱及應對：轉工、花紅未出、股票期權
計算壓力測試花紅時，許多人以為只要文件齊備就穩操勝券，但想用花紅順利通過壓力測試，其實暗藏幾個常見的陷阱。了解這些潛在的「地雷區」至關重要，特別是近期轉換工作、花紅的發放時間點，以及股票期權等非現金獎勵，都可能讓你的按揭預算大失所望。
陷阱一：近期轉工，過往花紅記錄或打折扣
為何轉工後，舊公司的花紅記錄不被完全接納？
銀行審批按揭的核心，是評估申請人未來還款的穩定性。舊公司的花紅記錄，即使金額再高，也只能代表過去的表現。銀行無法確定新公司的薪酬結構、盈利能力及花紅政策是否與舊公司一致。因此，在評估你於新公司的未來收入時，舊公司的花紅記錄參考價值相當有限，銀行通常不會接納。
新公司未滿兩年，已獲發花紅的計算方法
如果你在新公司剛好工作滿一年，並且獲發了一筆可觀的花紅，銀行在計算你的平均月入時，很可能仍然會將這筆為期一年的花紅總額，除以24個月來計算。這聽起來或許不太公平，但這是銀行用作平衡收入波動、控制長遠風險的標準保守做法。這個計算方法會大幅降低你的認可月入，是許多轉工人士申請按揭時始料未及的關鍵。
陷阱二：預期花紅未到手，無法用於即時按揭計算
為何「應發未發」的花紅，銀行一律不予考慮？
對銀行而言，按揭審批是基於已核實的歷史收入記錄。任何「應發未發」的花紅，即使有公司信件或內部通知作證明，都仍然屬於預期收入，存在不確定性。在花紅真正存入你的銀行戶口，並清楚反映在月結單上之前，它都不能構成可核實的還款能力證明。銀行需要見到實質的資金入賬記錄，才會將其納入計算。
如何規劃申請時間，以最大化花紅效益
最直接的應對方法，就是妥善規劃你的置業時間線。如果預期公司在三月份會發放花紅，你就應該計劃在花紅到手、銀行月結單清楚顯示該筆款項後，才正式向銀行遞交按揭申請。過早申請只會讓這筆重要的收入無法被計算在內，直接影響你的最終貸款額。耐心等待，才能讓你的花紅發揮最大效用。
陷阱三：股票或期權形式花紅的證明難題
以股代薪：股票花紅在按揭審批中的限制與估值困難
公司以股票或期權作為花紅，雖然在稅單上會列明其價值，但在按揭審批中卻是一大難題。首先，股票價值會隨市場每日波動，銀行難以採納一個穩定的估值，作為你還款能力的依據。其次，這些資產並非現金，需要變現才能用作供款，銀行會考慮其流動性風險。因此，銀行對股票花紅的接納程度，遠遠低於現金花紅。
申請人需提供何種文件證明股票價值及已歸屬權利
若要銀行考慮將股票花紅計入收入，申請人需要提供非常詳盡的文件。這包括公司發放股票的正式通知、相關稅單，以及證明股票已歸屬（vested）並可自由買賣的文件。最關鍵的一環，是你需要提供每批股票在「發放當日」的收市價證明，以便銀行核實其當時的等值現金價值，並與稅單上的申報金額作比對。如果過去兩年曾多次獲發股票，準備這些文件的過程將會相當繁複。
花紅以外的浮動收入：雙糧、佣金、津貼計算方法
除了壓力測試花紅的計算方式，銀行在審批按揭時，也會考慮你其他的浮動收入。如果能夠善用雙糧、佣金甚至津貼，它們都可以有效提升你的總入息，讓你更順利通過供款與入息比率的要求。現在我們就逐一拆解這些收入的計算方法。
雙糧（第13個月糧）如何被視為固定收入
僱傭合約列明的重要性
雙糧，即是大家常說的「第13個月糧」，性質上與浮動的花紅有點不同。如果你的僱傭合約清晰列明，公司保證每年發放第13個月的薪金，銀行就會將這筆收入視為固定收入的一部分。這份合約就是最有力的證明文件，讓銀行有信心將它納入計算。
計算方式：(月薪 x 13) / 12
計算方法相當直接。銀行會將你一整年的總固定年薪（即月薪乘以13個月）計算出來，然後再除以12個月，得出一個平均月入數字。例如，你的月薪是$30,000，有固定雙糧。銀行認可的月入就會是 ($30,000 x 13) / 12 = $32,500。
佣金 (Commission) 收入計算與優化技巧
主流計算方式：最近6個月平均數再打八折
對於收入波動較大的佣金，銀行的審批會比較審慎。主流的計算方式是提取你最近6個月的平均佣金收入，然後再打個折扣，通常是八折。例如，過去6個月你平均每月佣金是$20,000，銀行在計算時，可能只會將$16,000 ($20,000 x 80%) 計入你的每月收入。
優化技巧：如何提供文件證明佣金收入的穩定性
要爭取銀行更全面地計算你的佣金收入，你可以主動提供更多文件，去證明收入的穩定性。除了基本的6個月糧單和銀行月結單，你也可以提交最近一至兩年的稅單。如果稅單上的收入數字顯示，你的佣金收入長時間都維持在一個穩定水平，甚至有增長趨勢，這就有助增加銀行的信心，有機會獲取更理想的計算結果。
租金及津貼收入如何計入總收入
租金收入：已打釐印租約（計七成） vs 未打釐印（計六成）
如果你有物業正在出租，租金收入也可以計入總收入。關鍵在於你的租約是否已打釐印。一份已打釐印的正式租約，法律效力較強，銀行會將租金收入的七成計算在內。如果租約未打釐印，銀行則會採取較保守的計算，只計算六成。
固定津貼：如何憑僱傭合約將其全額計入每月收入
與雙糧的原理相似，如果你的僱傭合約訂明了每月有固定金額的津貼，例如交通津貼或電話津貼，銀行通常會將這筆津貼全數視為你的固定月入，直接加到底薪上。所以，一份條款清晰的僱傭合約，對於爭取最高入息認可，作用非常大。
計盡花紅仍入息不足？2大解決方案助你順利上會
有時候，即使將壓力測試花紅部分計算到最盡，亦可能發現總入息距離銀行的供款與入息比率（DTI）要求，仍是差一點點。這情況其實相當普遍，特別是對於花紅佔比較高的朋友。遇上這個關口，有兩個主流而且有效的方法，可以幫助你達到銀行的審批門檻，順利上會。
方案一：增加合資格的按揭擔保人
增加擔保人，是解決入息不足最常見的策略之一。簡單來說，就是邀請一位符合資格的親友，與你共同承擔按揭的還款責任，讓銀行將他或她的收入也計算在內，從而提高總體的還款能力。
擔保人的資格要求與法律責任
銀行對擔保人的資格有嚴格要求。一般而言，擔保人必須是直系親屬（如父母、子女、配偶）或未婚夫妻，擁有穩定的收入及良好的信貸紀錄。在法律層面上，擔保人與借款人承擔的是同等責任。萬一借款人未來無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討全數欠款，這一點在簽署文件前必須有清晰的理解。
如何合併擔保人收入以滿足DTI要求
當加入擔保人後，銀行會將借款人與擔保人的每月總收入相加，同時也會將兩者的總債務（包括信用卡分期、私人貸款等）一併計算。新的供款與入息比率會以這個合併後的財務狀況來審批。例如，你的月入是3萬元，每月供款需要2萬元，DTI為66.7%超標。若加入月入4萬元的擔保人（假設他沒有其他債務），合併後的總月入便提升至7萬元，DTI隨即降至約28.6%，便能符合要求。
成為擔保人對其自身未來按揭能力的影響
為他人作擔保，會直接影響擔保人自己未來的按揭申請能力。因為這次的按揭貸款紀錄會顯示在他的信貸報告上，銀行會視之為其潛在負債。日後當擔保人自己想申請按揭買樓時，他的DTI上限將會由50%收緊至40%，而且計算時需要扣除他正在擔保的這筆按揭每月供款，其借貸能力將會大打折扣。
方案二：增加首期，降低貸款總額
如果不想牽涉到親友，另一個直接的方法就是增加首期金額，從而降低你需要向銀行申請的總貸款額。這是一個從根本上解決問題的方案。
如何透過降低貸款額，直接減少每月供款以符合DTI
這個方法的原理相當直接：貸款總額減少，在相同的利率和還款年期下，每月的供款額自然會下降。當每月供款額降低，你在計算供款與入息比率時的分母（即你的月入）不變，但分子（每月供款）變小了，計算出來的DTI比率就會降低，從而更容易達到銀行的要求。
首期資金來源注意事項：資金不能來自私人貸款
決定增加首期時，有一個非常重要的前提需要注意：這筆額外的首期資金，必須是你的個人儲蓄、資產或家人贈與，絕不能來自私人貸款。銀行在審批按揭時，會審查申請人近期的銀行戶口紀錄。如果發現有一筆大額款項來自財務公司或銀行的私人貸款，銀行不但不會接納這筆錢作為首期，更會將這筆私人貸款的每月還款額計入你的總債務之中，令你的DTI狀況變得更差，最終得不償失。
花紅按揭常見問題 (FAQ)
處理壓力測試花紅收入時，許多朋友都會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到正在計劃置業的你。
獲批按揭後轉工或花紅減少，需要通知銀行嗎？
這是一個好問題，也觸及了許多打工仔的核心考慮。簡單來說，在按揭貸款成功批核並且已經提取後，你並沒有合約責任必須向銀行申報其後的職業或收入變動。
銀行審批按揭的核心，是評估申請者在申請當下的還款能力。一旦貸款合約生效，雙方的權利和義務就已確立。只要你能夠履行合約精神，準時償還每月的按揭供款，銀行一般不會主動查詢你的工作狀況。當然，每份貸款合約的條款或有細微差異，但要求借款人申報轉工情況的條款極為罕見。因此，只要維持良好的還款紀錄，後續的事業發展基本上不會影響已批出的按揭。
每年花紅金額浮動極大，會如何影響審批結果？
銀行在審批按揭時，最重視的是收入的穩定性。如果你的花紅金額每年有非常大的波幅，例如第一年很高，第二年卻大幅回落，這會直接增加銀行審批的不確定性。
面對這種情況，銀行通常會採取更保守的計算方法。它們可能不再使用兩年平均數，而是直接採用金額較低那一年的花紅作計算基礎，甚至可能只計算底薪部分。因為巨大的波幅會讓銀行質疑這筆收入的持續性，為了控制風險，審批自然會變得更嚴格。要增加成功率，你需要提供更充足的理據，例如證明花紅減少是單一事件，又或者提供文件顯示公司未來的盈利預期良好。
申請高成數按揭會令花紅的審批更嚴格嗎？
答案是肯定的。申請高成數按揭（例如八成或九成），意味著你需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的審批。這等於為你的申請增加了一重關卡，而且這一關的審核標準通常比銀行本身更為嚴謹。
HKMC對於浮動收入的計算尤其審慎，花紅就是其中一種。由於高成數按揭的貸款風險較高，HKMC會更仔細地審視申請人的收入穩定性。如果你的花紅佔總收入比例很高，或者金額不穩定，HKMC可能會將花紅打一個較大的折扣，甚至完全不予計算。所以，若打算利用花紅申請高成數按揭，必須有心理準備面對更嚴格的審查。
計算花紅後，DTI結果輕微超標，銀行有酌情權嗎？
供款與入息比率（DTI）是金管局的硬性指引，但銀行在實際操作中，面對輕微超標的情況，確實存在一定的酌情空間，不過這並非必然。
銀行是否行使酌情權，取決於申請人的整體質素。如果你的信貸評級極佳（例如TU Grade A），任職於大型企業或專業行業，而且擁有相當數額的流動資產，即使DTI輕微超出上限（例如51%），銀行也可能基於你的整體還款能力非常穩健而酌情批核。反之，如果申請人本身的其他條件只屬一般，銀行便很可能會嚴格遵循DTI上限，拒絕申請。所以，這完全是基於風險評估的個案考量。