成功抽中居屋或在二手市場覓得心頭好，固然值得高興，但接下來的按揭申請卻是不少準業主面對的一大難題。面對五花八門的銀行按揭計劃，應該選擇P按還是H按？哪間銀行的現金回贈最吸引？綠表、白表與「白居二」的按揭成數和年期有何分別？壓力測試和政府擔保期又對審批有何影響？本文為您整合2026年最新的居屋按揭資訊，由比較各銀行計劃、計算供款、拆解申請資格，到詳述實際申請流程及所需文件，助您一文掌握所有關鍵細節，輕鬆鎖定最優惠的按揭方案。
2026最新居屋按揭計劃：利率、回贈及銀行優惠
選擇最合適的居屋按揭利率，是上車前的重要一步。自2022年底起，房委會及房協放寬規定，讓所有居屋按揭申請人都可以自由選擇P按或H按計劃。這個轉變令市場上的居屋按揭利率2026計劃變得更多元化，所以準業主需要花時間做足居屋按揭利率比較，才能找到利率、現金回贈及其他優惠的最佳組合。以下我們會逐一拆解，讓你掌握最新市況。
利率計劃比較：P按 vs H按
現時銀行主要提供兩種按揭利率計算方法，分別是P按和H按，兩者的利率結構和穩定性各有不同。
P按（最優惠利率按揭）
P按是以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎。它的最大特點是穩定，因為最優惠利率不會頻繁變動，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。P按的利率通常會表示為「P-某個百分比」，例如 P-1.75%。假設銀行P為5.875%，實際按揭利率就是4.125%。選擇P按，好處是每月供款額相對固定，預算較容易掌握，適合追求穩定、不希望供款額大幅波動的業主。
H按（銀行同業拆息按揭）
H按則是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上銀行指定的百分比，例如 H+1.3%。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動，所以H按的利率波動性較大。在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低，能夠節省更多利息支出。
最重要的是，所有銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限一般會與P按計劃的利率看齊（例如P-1.75%）。意思是，即使HIBOR大幅抽升，你的按揭利率最高也只會升至鎖息上限的水平，實際上等同於P按利率。有了這個保障機制，H按便集合了「可享低息、亦有封頂」的優點，因此成為現時市場上超過九成按揭申請人的主流選擇。
現金回贈（Cash Rebate）及其他優惠
除了利率，現金回贈是另一個影響按揭計劃吸引力的關鍵因素。
現金回贈是銀行批出貸款後，按貸款額的某個百分比，一次過存入你戶口的現金獎賞。2026年市場上的現金回贈普遍可達貸款額的1%或以上，視乎貸款金額及個別銀行推廣。一筆數萬元的現金回贈，可以有效幫補買樓初期的律師費、印花稅等開支。申請時需要留意，如果提早還清貸款（通常指在罰息期內），銀行有權要求你退還全部或部分的現金回贈。
除了現金回贈，銀行亦會提供其他優惠來吸引客戶，其中最實用的是「高息存款掛鈎戶口」（Mortgage-link）。這類戶口會為你戶口內的部分存款（通常是按揭餘額的一半），提供與按揭利率相同的存款利息。你所賺取的利息，正好可以抵銷部分按揭利息支出，變相降低了實際的供樓成本。
罰息期詳解
罰息期是指在承造按揭後的指定時期內，如果業主提早還清全部貸款，銀行會收取一筆額外費用的時期。
這個期限通常為兩年，部分銀行可能長達三年。罰款的計算方式通常是按貸款額的某個百分比計算，而且會逐年遞減。例如，第一年內還清可能罰貸款額的2%，第二年則罰1%。設立罰息期的目的，是保障銀行能夠賺取一定的利息收入，以彌補其行政成本及資金成本。
對於業主而言，罰息期意味著在期內不能隨意轉按至其他銀行，賣樓套現也需要將罰款計算在成本之內。因此，在選擇按揭計劃時，除了比較利率和回贈，亦要了解清楚罰息期的長短及條款，確保計劃符合自己未來兩三年的財務規劃。
【居屋按揭計算機】即時計算每月供款、總利息及入息要求
在比較不同的居屋按揭利率時，最實際的方法就是親手計算一下。一個好的按揭計算機，就像你的私人理財顧問，能夠將複雜的數字轉化為清晰易明的規劃藍圖。你可以透過輸入幾個簡單資料，即時預算自己未來的每月供款、整個貸款期的總利息支出，以及銀行批核時所參考的最低入息要求，讓你對整個財務安排更有把握。
計算機所需輸入資料
要獲得準確的預算，你需要準備以下幾項基本資料輸入計算機。每一個選項都會直接影響最終的計算結果，所以花點時間了解它們是很重要的。
- 物業價格： 填寫你心儀居屋單位的買入價。
- 按揭成數： 根據你的身份（綠表或白表）以及物業類型（一手或二手），輸入你打算申請的貸款比例，例如綠表最高可達九成半（95%），白表則為九成（90%）。
- 還款年期： 選擇你的貸款償還年期，房委會居屋一般最長為25年。年期越長，每月供款額越低，但總利息支出會相應增加。
- 按揭利率(%)： 這是影響供款額最關鍵的因素。你可以輸入現時市場上普遍的居屋按揭利率2026作參考，例如P-1.75%。嘗試輸入不同的利率數字，是進行居屋按揭利率比較最直接的方式，你會清楚看到利率輕微的變動，如何影響長遠的供款支出。
計算結果分析
輸入資料後，計算機會立即顯示一系列結果。理解這些數字的背後意義，能幫助你作出更明智的決定。
- 每月供款額： 這是你每月需要支付給銀行的固定金額。這個數字是你制定家庭開支預算時最重要的參考，確保它處於一個你能夠輕鬆負擔的水平。
- 總利息支出： 這個數字顯示在整個還款期內，你需要為這筆貸款支付的總利息成本。比較不同貸款年期或利率方案時，你會發現總利息可以有很大的差別，這有助你衡量哪一個方案的長遠成本效益最高。
- 最低每月入息要求： 計算機會根據「供款與入息比率」的規定，估算出申請這筆貸款所需的最低家庭總收入。雖然大部分一手居屋申請人可豁免壓力測試，但這個數字仍然是銀行審批貸款時一個重要的參考指標，讓你初步評估自己的收入水平是否足夠申請所需貸款額。
申請資格全解析：綠表、白表、白居二按揭成數及年期
在比較各間銀行的居屋按揭利率前，首先要清楚自己的申請資格。你是綠表、白表，還是「白居二」買家？這個身份直接影響你能申請的最高按揭成數和還款年期，是整個上會計劃的基礎。
綠表買家按揭資格
綠表買家主要是現時的公屋住戶。因為你們會交還公屋單位，所以在按揭申請上會獲得較優惠的條件。不論是購買一手新居屋，或是在第二市場購買未補地價的二手居屋，只要單位仍在房委會的擔保期內，最高按揭成數都可以達到九成半，還款期最長為25年。
白表買家按揭資格
白表申請人通常是未擁有物業的香港永久性居民，需要通過入息及資產審查。如果你抽中購買一手新居屋，銀行提供的最高按揭成數一般是九成，還款期同樣最長為25年。這意味著你需要準備樓價一成的資金作首期。
「白居二」買家按揭資格
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」，讓合資格的白表人士可以購入未補地價的二手居屋。這類按揭的審批條件相對複雜一點，關鍵在於政府擔保期的剩餘年期。如果單位樓齡較新，剩餘擔保期充足，銀行最高可以批出九成按揭和25年還款期。但如果單位樓齡較大，剩餘擔保期不足，銀行批出的按揭成數和年期便會相應縮減。
房委會 vs 房協：按揭關鍵差異
除了房委會的居屋，市場上還有房協推出的資助房屋。兩者在按揭申請上有一個關鍵分別。房委會的居屋有政府提供擔保，所以買家普遍可以豁免壓力測試。而房協的單位（例如「住宅發售計劃」）一般沒有政府擔保，銀行會視其為私樓處理，買家很大機會需要通過壓力測試，審批會相對嚴謹。在進行居屋按揭利率比較時，也要將這個因素考慮在內。
居屋按揭兩大關鍵：深入拆解壓力測試與政府擔保期
談到居屋按揭利率，有兩個概念是申請過程中必須要理解的，它們就是「壓力測試」與「政府擔保期」。這兩點直接決定了銀行審批的寬鬆程度，也是居屋按揭與一般私樓按揭最大的分別所在。清楚掌握它們的運作方式，有助你順利取得最理想的按揭方案。
居屋按揭壓力測試
壓力測試是金管局要求銀行在審批按揭時，評估申請人在假定利率上升後，是否仍有足夠還款能力的一個程序。不過，申請居屋按揭的一大優勢，就是大部分情況下可以豁免這項測試。
豁免的主要原因是政府為居屋按揭提供了擔保。這大大減低了銀行的信貸風險，所以審批標準也相對放寬。具體情況可以分為以下幾種：
- 一手居屋：不論是綠表或白表買家，由於單位有房委會全新的擔保，所以申請按揭時均不需要進行壓力測試。
- 二手未補地價居屋：如果單位仍在政府擔保期內，新買家申請按揭時同樣可以豁免壓力測試。但是，如果擔保期所剩的年期較短，例如只剩下十年左右，部分銀行可能會變得審慎，有機會要求申請人提供較詳細的入息證明，甚至進行壓力測試。
- 擔保期已過的居屋：一旦單位的政府擔保期完結，或單位已經補地價，其按揭申請就會被視為一般私樓處理，申請人必須進行壓力測試。
政府擔保期
政府擔保期是影響居屋按揭年期與成數的核心因素。簡單來說，這是房委會向銀行作出的承諾，若業主在擔保期內斷供，房委會將會承擔該單位的按揭還款。
這個擔保期的計算方法十分重要。所有房委會居屋的擔保期，均由單位首次出售日起計，為期30年。這意味著，購買二手居屋時，可用的擔保期並非30年，而是30年減去單位的樓齡。舉個例子，一個單位在2020年首次售出，其擔保期到2050年才屆滿。假如你在2026年購入這個單位，那麼剩餘的擔保期就是26年。
剩餘的擔保期直接影響銀行批出的最長還款年期。銀行內部會有一套準則，確保在擔保期結束時，按揭貸款的餘額已降至一個較低水平（例如樓價的六成）。所以，剩餘擔保期越長，銀行就越有信心批出長年期的按揭。在進行居屋按揭利率比較時，你會發現樓齡是決定最終方案的關鍵。幸好，近年政策有所放寬，對於想尋找2026年最新居屋按揭利率優惠的買家來說，一些樓齡較高的單位也可能獲得更理想的按揭條款。
【實戰指南】居屋按揭申請流程及文件清單
當你比較完最新的居屋按揭利率，並且心中有了幾個理想的銀行方案後，接下來就是進入實戰階段了。整個申請流程其實相當清晰，只要按部就班，準備充足，就能順利完成。我們將整個過程拆解成幾個關鍵步驟，讓你一目了然。
申請步驟詳解
-
初步諮詢及比較方案
一切由選擇開始。你可以直接聯絡幾間心儀的銀行，或者透過按揭轉介公司，一次過進行居屋按揭利率比較。除了比較2026年最新的居屋按揭利率高低，現金回贈、罰息期長短以及銀行的服務質素都是重要的考慮因素。在這個階段，銀行職員會為你作初步評估，讓你對自己能獲批的貸款額和條款有個概念。 -
遞交申請表格及初步文件
選定銀行後，便可以正式遞交按揭申請表。同時，你需要提交一些基本文件，例如身份證副本和臨時買賣合約。銀行收到申請後，會正式開立檔案，並開始初步的審核程序。 -
銀行進行物業估價
銀行會委託測量師行為你的單位進行估價。這個估價結果非常關鍵，因為它會直接影響銀行最終批出的貸款金額。銀行會取物業估值與成交價的較低者來計算按揭成數。 -
正式審批
這是整個流程的核心環節。銀行會詳細審核你提交的所有入息及財務文件，並檢查你的信貸報告（TU）。他們會評估你的還款能力，確保一切符合銀行的內部指引及監管要求。 -
簽署貸款確認信及法律文件
當銀行完成所有審批程序，確認批核你的按揭後，便會發出一份正式的「貸款確認信」（Offer Letter）。信中會列明所有貸款條款，包括利率、貸款額、還款期等。收到信件後，你便可以將文件交給你的代表律師，安排簽署正式的按揭契據及其他法律文件。 -
提取貸款完成交易
在物業成交日當天，銀行會根據律師的指示，將貸款額直接支付給賣方的律師。交易完成後，你便正式成為業主，並開始你的供樓旅程。
核心文件清單
為了讓申請過程暢通無阻，預先準備好以下文件，絕對能節省不少時間。不同背景的申請人所需文件略有不同，你可以根據自己的情況對照準備。
基本文件（所有申請人適用）：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約及正式買賣合約
* 住址證明（例如最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單）
* 房委會發出的「購買資格證明書」或「提名信」
入息證明文件：
- 固定收入人士
- 最近三個月的糧單
- 最近一年的稅單或由僱主填報的薪酬及退休金報稅表（IR56B）
- 顯示糧款入賬的銀行戶口月結單
-
僱傭合約
-
非固定收入人士（例如佣金或花紅為主要收入）
- 最近六個月的糧單
- 最近六個月顯示糧款入賬的銀行戶口月結單
-
最近一至兩年的稅單
-
自僱人士
- 有效的商業登記證
- 公司註冊文件
- 最近一至兩年的公司利得稅稅單及經審計的財務報告
- 最近六個月的公司銀行戶口月結單及個人銀行戶口月結單
【真實個案】三大買家類型按揭策略分析
紙上談兵總覺抽象，不如直接看看真實情境。不同背景的買家在申請居屋按揭時，面對的考慮點和策略都大有不同。了解這些案例，有助你為自己的置業計劃做好部署，並在進行居屋按揭利率比較時更有方向。
案例一：白表首置家庭
陳先生和太太是典型的白表首置家庭，兩人均有穩定月薪收入，家庭總月入約5萬元。他們抽中了新一期的一手居屋，樓價為450萬。
他們的策略重點，應放在善用白表資格的兩大優勢。第一，他們可申請高達九成的按揭，首期只需45萬元，大大減輕了初期的資金壓力。第二，由於是一手居屋並有政府作擔保，他們可以豁免壓力測試。這代表銀行在審批時，主要考慮他們的供款與入息比率不超過50%便可，讓他們在計算負擔能力時有更大彈性。
在選擇居屋按揭利率計劃時，他們可以在P按和H按之間作決定。如果他們追求供款穩定，方便規劃家庭開支，P按會是較穩健的選擇。如果他們對利息市場有一定認識，並願意承受利率波動以換取潛在的更低利息開支，H按則值得考慮。他們的最佳策略是盡量借足九成按揭，將手上現金留作裝修、傢俬及應急之用。
案例二：綠表換樓客
李小姐一家是公屋住戶，一直希望擁有自己的安樂窩。他們以綠表資格購入一個價值380萬的一手綠置居單位。
綠表買家最大的優勢，就是能獲得高達九成半的按揭成數。對李小姐一家而言，首期只需19萬元（樓價的5%），這是私樓市場無法比擬的條件。與白表買家一樣，他們購買一手單位同樣豁免壓力測試。
他們的按揭策略，核心在於利用極高的按揭成數，最大限度地保留家庭儲備。省下的首期資金，除了可用於支付印花稅、律師費和裝修等開支外，更可作為一筆靈活的備用金，應對家庭未來的需要。在居屋按揭利率2026的市場環境下，由於他們的財務彈性較大，可以更進取地考慮H按計劃，以捕捉低息環境帶來的好處，同時為日後交還公屋單位做好準備。
案例三：白居二自僱人士
張先生是一位從事設計工作的自僱人士，近年收入漸趨穩定，成功抽中「白居二」資格，準備在二手市場尋覓心儀單位。
自僱人士申請按揭，情況相對複雜，主要有兩大挑戰。第一是「政府擔保期」。白居二單位是二手樓，其按揭成數和年期，與單位首次出售日起計的剩餘擔保期息息相關。若單位樓齡太高，例如已超過20年，剩餘擔保期不足，銀行批出的按揭成數和年期便會大打折扣，甚至可能要求申請人進行壓力測試。
第二是「入息證明」。自僱人士沒有固定月薪糧單，銀行審批會更為嚴謹。張先生需要準備最少兩年的利得稅單、公司財務報表和銀行戶口紀錄，以證明其收入穩定且具持續性。
因此，張先生的策略必須雙管齊下。在揀樓時，他應優先選擇樓齡較新、剩餘擔保期充足的單位，這是獲取理想按揭條款的關鍵。在財務準備上，他需要提早最少半年整理好所有收入證明文件，確保紀錄清晰。建議他及早向熟悉自僱人士按揭申請的銀行或專業顧問查詢，預先評估自己的貸款能力，讓整個置業過程更順暢。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
了解過不同的居屋按揭利率後，相信你在實際申請過程中，還會遇到各式各樣的疑問。我們在這裡整理了幾個業主最常遇到的問題，希望可以幫你釐清所有細節。
如何比較各銀行的居屋按揭計劃？
進行居屋按揭利率比較時，不能只看廣告上的最低利率數字，而是要從三個核心部分作全面評估。第一是利率計劃本身，即P按與H按的選擇，要了解哪種計劃的封頂利率更具優勢。第二是現金回贈，雖然近年銀行的回贈率趨向一致，但微小的百分比差異，換算成實際金額也相當可觀。第三是其他附加優惠，例如按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）、火險優惠或信用卡豁免年費等。將這些因素綜合考慮，才能找到真正最划算的方案。
申請居屋按揭需要額外擔保人嗎？
這是一個很大的優勢。由於未補地價的居屋有香港房屋委員會（房委會）提供的按揭還款擔保，所以在政府擔保期內，銀行已經視房委會為擔保人。因此，絕大部分情況下，申請人並不需要再額外尋找個人作擔保。這大大簡化了申請資格，讓更多合資格家庭能夠順利上車。
如何選擇律師樓？為何要選銀行「Panel List」上的律師行？
在處理樓宇買賣及按揭時，你會接觸到銀行「Panel List」這個名詞。這份名單其實是銀行預先審核並認可合作的律師行。選擇名單上的律師行是明智之舉，主要原因是為了節省時間和金錢。因為在按揭過程中，律師行不單代表你，同時也需要代表銀行處理法律文件。如果你選擇的律師行在銀行的名單上，一位律師便可同時代表雙方。相反，如果你選擇了名單以外的律師行，銀行便需要另行委派一家在名單上的律師行代表自己，而這筆額外的律師費用，通常需要由你來承擔。
未補地價居屋可以轉按或加按嗎？
未補地價的居屋，在轉按或加按上受到房署嚴格規管。業主不能像私樓一樣，隨意透過轉按套取現金。一般而言，平手轉按（即不增加貸款額）是有可能的，但同樣需要向房署申請並獲得批准。至於加按套現，只有在非常特殊且緊急的情況下，例如為家人籌集醫藥費、殮葬費，或為子女籌集海外升學費用等，才可向房署提出申請。房署會獨立審批每個個案，即使獲批，套現金額亦只會嚴格限制於實際所需數額。
金管局放寬政策對2026年居屋按揭有何影響？
金管局在2023年放寬了部分按揭政策，這對2026年居屋按揭市場，特別是二手市場，帶來了正面影響。新政策主要放寬了樓齡較大的未補價單位的按揭成數及年期。舉例來說，以往可能只有首次出售日起計19年內的單位，才能獲批足九成按揭及25年還款期，政策放寬後，這個樓齡上限可能延長至22年。這意味著「白居二」的買家在市場上有更多選擇，一些樓齡稍高的屋苑也變得更容易承造高成數按揭，增加了市場的流轉性。