二手居屋市場選擇比一手居屋多，而且毋須經過抽籤程序，向來是香港人「上車」或換樓的熱門階梯。不過，其買賣程序、資格要求及按揭細節，均涉及「補地價」、政府擔保期等獨有概念，比買賣私樓複雜得多，令不少準買家感到困惑。為助你順利置業，本文將整合2026年最新資訊，化身為你的「二手居屋百科全書」，一文詳解由資格評估、按揭申請、買賣流程、揀樓貼士，到常見問題（FAQ）等六大關鍵範疇，讓你全面掌握所有細節，安心覓得理想居所。
甚麼是二手居屋？定義、種類及核心概念
談到置業，二手居屋市場向來是不少香港人的熱門選項。不過，在正式踏入這個市場之前，首先要清楚理解「二手居屋」並非單一概念。它其實涵蓋了兩種截然不同、買賣規則與目標對象都大相逕庭的市場。掌握這些核心概念，是物色心儀的二手市場居屋的第一步，也是最關鍵的一步。
「居屋第二市場」計劃（綠表市場）詳解
「居屋第二市場」計劃由1997年起推行，目的是讓現有公共租住房屋（公屋）住戶及其他合資格的「綠表」人士，有機會以較相宜的價格自置居所，從而騰出公屋單位，讓房屋資源流轉予更有需要的家庭。在這個市場內買賣的單位，業主出售時毋須向政府補回地價，而買家則必須持有有效的「綠表」或「白居二」資格才能購買。
未補地價 vs 已補地價：兩大市場分野
所有二手居屋，都可以根據其「地價」狀況，劃分為兩大類別。這個分野是決定樓價、買家資格、以至按揭申請的根本所在。
第二市場（未補地價）：只限合資格人士買賣
所謂「未補地價」，是指單位的業主當年是以折扣價向政府買入，而該折扣（即地價）至今尚未補回。這類單位只能在上述的「居屋第二市場」中轉售。其最大特點是樓價相對較低，因為價格並未反映十足的市值。不過，其買賣雙方都受到嚴格的資格限制，只有持有「綠表」或「白居二」資格的人士才能進入這個市場。
自由市場（已補地價）：可於市場自由轉讓
當居屋業主向政府繳付了當年的買樓折扣差額後，單位就屬於「已補地價」。這類單位解除了轉讓限制，等同於一般私人物業，可以在公開的自由市場上隨意買賣、出租或轉讓，任何人士（包括非香港永久性居民）都可以購買。因此，其售價反映了完整的市場價值，與同區的私人樓宇看齊。
核心概念：甚麼是「補地價」？
「補地價」可以理解為業主向政府「買回」單位的轉讓限制權。由於政府當初是以低於市值的折扣價將居屋出售予特定資格的人士，這份折扣就是政府提供的房屋資助。當業主希望將單位在自由市場出售，便需要將這份「資助」歸還予政府，這個過程就是「補地價」。完成補地價後，業主才擁有物業的完整業權。
為何二手居屋需要補地價？
設立補地價機制的根本原因，是為了維護社會公帑運用的公平性。資助房屋的原意是協助有需要的人士安居，而非讓其在公開市場上賺取豐厚利潤。如果業主希望將單位視作一項可在自由市場買賣的資產，便須先退還政府的資助，解除單位的轉讓限制，這樣才符合政策的原意。
居屋補地價折扣率計算方法
補價金額並非一個固定數目，而是根據一個特定公式計算，當中關鍵是單位的「最初市值」與「買入價」所決定的折扣率。
計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入價) ÷ 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 購入價) ÷ 購入時的十足市值」，其實就是當年的折扣率。
可以簡化為：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 當年折扣率
舉例說明：
假設一個單位於多年前以150萬元買入，當時的十足市值為250萬元。
當年折扣率 = (250萬 – 150萬) ÷ 250萬 = 40%
若業主現在想出售單位，而銀行為單位估算的當前市值為600萬元。
需要繳付的補價金額 = 600萬元 × 40% = 240萬元。
購買二手居屋資格：綠表與白居二申請人
想投身二手居屋市場，第一步就是要清晰了解自己的買家身份。目前，可以在二手市場購買未補地價居屋的合資格人士主要分為兩大類：「綠表」申請人與「白居二」申請人。這兩種資格的申請條件、入息資產要求，以至整個申請流程都有所不同。清楚自己的定位，是展開置業旅程的關鍵。
快速評估：我符合綠表還是白居二資格？
要快速判斷自己屬於哪一類申請人，可以從現時的居住狀況入手。簡單來說，綠表資格主要提供予香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶，以及其他符合特定條件的人士。而「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的對象，則是不符合公屋資格，但其入息和資產又未超出指定限額的中低收入家庭或單身人士。
綠表買家資格詳解
主要資格類別：公屋住戶及合資格人士
綠表申請人的身份定義相當明確，主要涵蓋以下幾類人士：
* 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 房協轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 受房委會清拆計劃或重建計劃影響的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋輪候冊申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
如何申請《綠表資格證明書》？
對於本身是公屋或房協出租屋邨住戶的人士，申請程序相對直接。住戶可前往所屬的屋邨辦事處，索取並填妥指定的申請表格。辦事處職員會協助核實住戶資料，完成初步審批後，便會將申請轉交至房屋署的居屋第二市場計劃小組作進一步處理。成功獲批後，申請人就會收到由房屋署發出的《購買資格證明書》，憑此證明便可在二手市場居屋物色心儀單位。
白居二買家資格詳解
2026年最新入息及資產限額
「白居二」計劃設有嚴格的入息及資產限額，每年房委會都會根據市況調整。以2023/24年度的申請為例，最新的限額如下：
* 單身申請人：每月入息限額為$31,000，資產限額為$73.5萬。
* 家庭申請人（2人或以上）：每月入息限額為$62,000，資產限額為$147萬。
申請人的總入息和總資產淨值，都必須同時符合上述限額，才有機會獲取購買資格。
家庭及申請人身份要求
除了財務狀況，白居二申請人亦須滿足以下身份條件：
* 申請人必須年滿18歲，並在香港居住滿7年。
* 申請人及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不得持有或曾經持有任何香港住宅物業的權益。
* 申請人及家庭成員均未曾亦並非正在享用任何由政府或相關機構提供的房屋資助。
白居二申請、抽籤與購買流程
白居二的整個過程涉及申請、抽籤及購買三個主要階段：
1. 提交申請：房委會每年會公布白居二的申請日期，申請人需在指定期限內遞交申請表及相關文件。
2. 攪珠抽籤：申請期結束後，房委會會進行電腦攪珠，以決定申請者的優先次序。
3. 資格審查：房委會會根據攪珠結果，分批邀請次序較優先的申請人進行詳細的資格審查，核實其入息、資產及家庭狀況。
4. 領取批准信：成功通過審查的申請人，會收到由房委會發出的「批准信」。
5. 申領購買資格證明書：申請人需在「批准信」發出後指定時間內，向房委會申領「購買資格證明書」。這份證明書有效期為12個月，持有人可在此期間物色及購入一個二手市場居屋單位。
二手居屋按揭全攻略 (2026)
踏入二手居屋市場，按揭絕對是大家最關心的環節。畢竟，能否成功申請按揭、借到多少成數、供款年期有多長，都直接影響你的置業大計。好消息是，政府在2026年放寬了二手市場居屋的按揭安排，讓上車變得比以前容易。以下就為你逐一拆解，讓你對整個按揭流程瞭如指掌。
計算首期及每月供款
二手居屋按揭計算機（附首期、每月供款及總開支試算）
要準確掌握預算，最直接的方法就是使用按揭計算機。一個全面的計算機，不單可以根據樓價、按揭成數及年期，即時計算出你需要的首期金額和每月供款，更可以一併估算印花稅、律師費及地產代理佣金等置業總開支。這樣一來，你就可以對整體財務狀況有更清晰的了解，揀樓時自然更有信心。
按揭成數與政府擔保期：解構2026年新政策
關鍵因素：「首次發售日期」如何影響按揭成數
在申請二手居屋按揭時，有一個非常關鍵的概念需要弄清楚。銀行批核按揭成數的標準，並非看單位的「樓齡」，而是根據房委會提供的「首次發售日期」起計的政府擔保期。這個日期是整個按揭申請的核心，直接決定了你能借到多高的成數。簡單來說，單位越接近首次發售日期，擔保期剩餘年期越長，銀行批核高成數按揭的信心就越大。
新舊擔保期對比：最長50年擔保期有何優勢？
以往，政府的擔保期最長為30年，很多樓齡稍高的居屋因為擔保期所剩無幾，導致買家難以承造高成數按揭。但在2026年的新政策下，房委會將二手居屋的按揭擔保期由最長30年，大幅放寬至最長50年。這個改動對買家最直接的好處，就是讓市場上大量高樓齡的二手居屋，重新變得「借得足、供得長」，大大增加了買家的選擇空間。
不同樓齡居屋的最高按揭成數（綠表及白居二）
在新政策下，不同「首次發售日期」的單位，可獲批的最高按揭成數如下：
- 首次發售日期起計40年內：
- 綠表買家：最高可承造95%按揭。
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白居二買家：最高可承造90%按揭。
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首次發售日期起計40年以上、50年以內：
- 綠表買家：最高可承造80%按揭。
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白居二買家：最高可承造80%按揭。
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首次發售日期起計超過50年：
- 政府擔保期已過，銀行會視為私人物業處理，最高按揭成數一般為60%，並需要進行壓力測試。
按揭還款年期計算
最長還款年期：新政策下可達30年
除了擔保期，最長還款年期亦同樣放寬。由2026年3月1日起，二手居屋的最長按揭還款期由以往的25年，統一延長至30年。更長的還款期意味著每月的供款額可以降低，有助減輕供樓的財政壓力。
高樓齡二手居屋的還款期計算實例
假設你看中一個心儀單位，其「首次發售日期」為35年前。
- 在舊政策下：由於30年擔保期已過，銀行會用較嚴格標準審批，還款年期可能被大幅縮短至15-20年，甚至更低，導致每月供款額非常高。
- 在2026年新政策下：由於單位仍在新的「40年擔保期」之內，你仍然可以申請長達30年的還款期，並且綠表買家最高可借95%按揭。兩者相比，新政策的優勢顯而易見。
利率選擇與壓力測試
為何未補地價居屋按揭只能選P按？
目前，銀行為未補地價的二手居屋提供按揭時，只會提供P按（最優惠利率按揭）計劃。主要原因是未補地價的居屋存在轉讓限制，其市場流通性不及私人樓宇。對銀行而言，物業的流通性是風險評估的一環，因此傾向採用利率相對穩定的P按，而不是波動性較大的H按（銀行同業拆息按揭）。
豁免壓力測試條件：政府擔保期內的優勢
購買二手居屋的最大優勢之一，就是豁免壓力測試。只要你看中的單位仍在房委會的按揭擔保期內（即首次發售日期起計50年內），不論你是綠表還是白居二買家，申請按揭時都無需通過嚴格的壓力測試。銀行只會要求申請人證明家庭總收入足以應付每月供款，上車門檻比購買私樓低得多。
甚麼情況下仍需進行壓力測試？
凡事總有例外。如果單位的政府擔保期已過（即首次發售日期起計已超過50年），銀行便會失去房委會的擔保。在這種情況下，銀行會將該按揭申請視作一般私樓處理，申請人就需要符合金融管理局的指引，進行壓力測試。即是說，你的每月供款不得高於入息的50%，以及在假設利率上升2%後，供款不得高於入息的60%。
二手居屋買賣詳細流程
投身二手居屋市場，整個買賣過程確實比一般私樓多了一些步驟，但只要跟著流程逐一拆解，其實相當清晰。整個交易可以簡單分為四大步，從準備文件、睇樓簽約，到申請按揭及提名，最後完成交易收樓，我們一步一步為你詳細說明。
第一步：申請資格證明文件
在二手市場居屋交易中，買賣雙方都需要向房屋委員會（房委會）申請一份關鍵文件，證明自己符合資格，這是整個流程的入場券。
綠表買家：申請「購買資格證明書」
如果你是綠表買家，第一件事就是要到你現居的屋邨辦事處，填寫申請表以領取「購買資格證明書」。這份文件有效期為一年，記得要在有效期內完成交易。它是你身份的證明，沒有它就無法繼續之後的程序。
白居二買家：領取「批准信」及「確認書」
白居二買家則是透過抽籤獲得資格。成功抽中的申請者，會收到由房委會發出的「批准信」。之後，你需要申領「購買資格確認書」，這份確認書的有效期同樣為一年。這兩份文件是你入市的憑證，必須妥善保管。
賣方須知：申請「可供出售證明書」
作為業主，若你想在第二市場出售你的居屋單位，你需要向房委會申請一份「可供出售證明書」。這份文件確認你的單位符合在居屋第二市場轉售的資格，是向買家及律師展示單位可以合法交易的重要文件。
第二步：睇樓與簽署臨時買賣合約
當買賣雙方都準備好資格文件後，就正式進入物色單位及初步協議的階段。
尋找心水放盤及睇樓注意事項
你可以透過地產代理或網上平台尋找合適的二手居屋放盤。睇樓時，除了留意單位間隔、裝修及景觀，更要特別查詢單位的「首次發售日期」。這個日期直接影響銀行批核的按揭成數及還款年期，對你的財務預算極為重要。
簽署臨時買賣合約的關鍵條款
找到心儀單位並與業主達成價格共識後，雙方就需要簽訂臨時買賣合約（臨約）。這是一份具有法律約束力的文件，當中會列明物業地址、成交價、臨時訂金（細訂）金額，以及簽署正式買賣合約的日期等關鍵條款。簽署前務必仔細閱讀，確保所有資料準確無誤。
第三步：申請提名信及辦理按揭
簽署臨約後，買賣雙方就要委託各自的律師處理後續的法律及財務程序。
經律師向房委會申請「提名信」
這是二手居屋交易獨有的步驟。買方律師會將你的資格證明文件及臨時買賣合約，一併交予房委會申請「提名信」。這封信代表房委會正式同意及提名你購買該指定單位。一般來說，整個申請過程需要約兩星期。
向銀行正式提交按揭申請
簽訂臨約後，你便可以拿著合約及相關入息證明，正式向銀行申請按揭。銀行會根據你的財務狀況及該單位的樓齡（特別是剩餘的政府擔保期）進行審批。建議多比較幾間銀行，尋找最適合你的按揭計劃。
第四步：完成交易與收樓
當所有法律文件及按揭都準備就緒，就來到交易的最後階段。
簽訂正式買賣合約及轉讓契據
收到房委會發出的「提名信」後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約（正約），此時買家需要繳付加付訂金（大訂）。在交易完成日（成交日），買家付清樓價尾數，雙方再簽署轉讓契據（樓契），物業的業權便正式轉移。
驗樓、收樓程序及注意事項
通常在成交日前一至兩天，業主會安排買家進行最後驗樓。你需要仔細檢查單位狀況，確保與合約訂明的標準一致，例如附送的電器是否能正常運作。驗樓沒有問題後，在成交日就可以透過律師樓領取單位鎖匙，正式完成收樓。
公屋住戶須知：交還原有單位的時限
如果你本身是公屋住戶，在你成功購入二手居屋後，必須履行交還公屋單位的責任。根據規定，你需要在居屋轉讓契據簽發日起計的60天內，將現居的公屋單位騰空並交還給房委會。
尋找心水二手居屋：技巧與屋苑推薦
要在廣闊的二手居屋市場中找到理想家園，確實需要一些策略。不過，只要掌握一些實用技巧，整個過程就會變得清晰而高效。這裡會分享由淺入深的篩選方法、評估屋苑潛力的指標，以及一些值得留意的熱門屋苑，助你一步步鎖定心水目標。
必學放盤篩選技巧
按地區、校網、預算及面積鎖定目標
面對網上成千上萬的二手市場居屋放盤，第一步是學會如何有效篩選。首先，從最基本的四大條件入手，建立一個清晰的搜尋框架。地區與校網決定了你的生活圈子和子女的就學選擇，是首要考慮因素。然後，根據自己的財務狀況設定一個實際的預算上限，這會直接影響你的選擇範圍。最後，考慮家庭成員數量和生活習慣，定下合適的單位實用面積。完成這一步，你就能將目標範圍大幅收窄，集中精力研究最合適的樓盤。
按樓齡、剩餘擔保期及設施平衡選擇
鎖定基本框架後，就要考慮一些更深入的因素，並且在當中取得平衡。樓齡與剩餘擔保期是影響按揭審批的關鍵，樓齡越輕、剩餘擔保期越長，通常越容易獲批高成數和長年期的按揭。同時，屋苑的設施，例如是否有停車場、會所或綠化空間，亦會影響居住質素和管理費開支。你需要思考自己著重的是較低的樓價、較佳的按揭條件，還是更完善的生活配套，從而在不同樓盤之間作出權衡。
解讀地產術語：「近地鐵」、「靚裝修」、「減價盤」
地產廣告上總有些常用術語，學會解讀它們的真正含意，可以幫你過濾掉不少名不副實的放盤。例如，「近地鐵」的定義可以很闊，最好親身視察，確認步行距離是否在10分鐘內，還是需要轉乘其他交通工具。見到「靚裝修」，要保持客觀，有時華麗的裝潢可能只是為了掩蓋單位潛在的問題，例如滲水或結構瑕疵，親身睇樓時要特別留意牆身、天花等細節。至於「減價盤」，了解減價背後的原因很重要，究竟是業主急於套現，還是單位本身存在一些難以解決的問題。
如何評估屋苑潛力？
四大評估指標：剩餘擔保期、交通、生活配套及成交量
找到心儀單位後，下一步是評估整個屋苑的質素與長遠潛力。這可以從四個主要指標入手。第一，剩餘擔保期，它不只影響當下的按揭申請，也關係到未來轉售的難易度。第二，交通網絡，屋苑是否鄰近港鐵站、巴士總站或主要幹道，直接影響日常通勤的便利性。第三，生活配套，考察屋苑周邊是否有街市、超市、食肆、診所及康樂設施，完善的配套能大大提升生活質素。第四，成交量，成交活躍的屋苑代表市場流通性高，樓價較為透明，日後放售也相對容易。
2026熱門二手居屋屋苑推薦
新晉熱門屋苑（樓齡10年內）
樓齡較新的居屋屋苑一向備受追捧。它們的優點是設計較現代化，設施齊備，更重要的是剩餘擔保期長，買家較易申請到理想的按揭條件。這類屋苑包括長沙灣的凱樂苑、火炭的旭禾苑及粉嶺的山麗苑等，雖然樓價可能稍高，但物業質素及按揭優勢是其主要吸引力。
傳統大型屋苑（沙田、馬鞍山、屯門、將軍澳）
一些傳統的大型居屋屋苑，經過多年發展，社區配套已非常成熟。例如沙田的愉翠苑、馬鞍山的錦豐苑、屯門的兆康苑及將軍澳的寶盈花園等。這些屋苑的優點是規模大，單位選擇多，而且周邊的交通網絡、商場、學校及社區設施都十分完善，生活機能非常方便，一直以來都是二手居屋市場的成交熱點。
市區港鐵沿線屋苑
位處市區核心地段、並且鄰近港鐵站的居屋，是追求便利性的買家首選。例如鑽石山的采頤花園、藍田的康田苑及油塘的高俊苑等。這些屋苑最大的賣點就是地點優越，出入交通極為方便，節省大量通勤時間。因為地理位置的優勢，它們的保值能力相對較高，不過樓價一般亦是各區之中最高的。
二手居屋買賣常見問題 (FAQ)
進入二手居屋市場，買賣雙方總會遇到各種疑問。以下整理了幾個在二手市場居屋交易中最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答。
二手居屋印花稅如何計算？
適用稅率：首次置業印花稅（第二標準稅率）
購買二手居屋，印花稅的計算方式與私人樓宇完全相同。稅率高低主要取決於買家是否為香港永久性居民，以及在購買此居屋時是否已持有其他住宅物業。如果買家是首次置業的香港永久性居民，印花稅會按照稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率相對較低。自2026年政府宣佈樓市政策調整後，即使並非首次置業，買家亦無須再繳付額外的從價印花稅，同樣是根據「第二標準稅率」計算。
居屋印花稅計算實例
我們以一個樓價為420萬港元的二手居屋單位作例子。根據現時的「第二標準稅率」，樓價介乎3,529,413港元至4,500,000港元的物業，稅率為2.25%。所以，應繳的印花稅金額就是：4,200,000港元 x 2.25% = 94,500港元。大家可以利用網上的印花稅計算機，輸入樓價便能快速得出應繳稅款。
未補地價居屋的轉按、加按及轉名限制
轉按或加按套現的嚴格條件
未補地價的居屋，由於涉及政府資助，業主在處理業權時會受到較多限制。與私人樓宇業主可以隨時利用物業轉按或加按套現周轉不同，未補地價居屋業主必須先向房屋署提出書面申請，並且需要有非常充分和緊急的理由。房署一般只會接納一些難以預見的個人或家庭需要，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或者因離婚或分居而需要向另一方支付樓價。一般的個人財務問題，例如清還信用卡債務，通常不會獲批。
為家庭成員「加名」的程序與原因
為未補地價居屋的業權加入家庭成員名字（俗稱「加名」），同樣需要先得到房署的同意。這個程序在法律上會被視為部分業權的轉讓，所以亦需要繳付印花稅。稅務局會根據當時物業的估值來計算被轉讓業權部分的應繳稅款。業主為物業「加名」的常見原因，主要是為了讓家庭成員（例如配偶或子女）成為共同業主，方便日後的財產安排或繼承。
如何查詢官方居屋第二市場屋苑名單？
房委會官方網站查詢步驟
要確認心儀的屋苑是否可以在居屋第二市場買賣，最權威的方法就是查閱香港房屋委員會的官方名單。查詢步驟非常簡單，第一步是前往房委會官方網站，第二步是在主頁尋找「自置居所」或相關欄目，第三步是進入「居屋第二市場計劃」的專頁，第四步你便可以找到「可供出售的屋苑名單」，並且可以按地區進行篩選查閱。
地產代理平台盤源的參考價值
房委會的名單只會列出合資格的屋苑，但不會提供個別放盤單位的資訊。要尋找實際正在放售的單位（即「盤源」），各大地產代理的網站和網上物業平台就是最主要的資訊來源。這些平台會提供單位的詳細資料，例如叫價、實用面積、間隔、相片，以及聯絡代理的方法。所以，兩者需要配合使用：先透過房委會網站確認屋苑資格，再到地產平台尋找心儀的放盤。