隨著樓價持續高企，俗稱「二手居屋」的居屋第二市場單位，以其較相宜的價格成為不少港人實現「上車夢」的重要階梯。然而，由釐清綠表與白居二的申請資格、計算複雜的按揭成數，到處理繁複的交易流程與日後的補地價問題，當中環環相扣的細節與潛在陷阱，往往令準買家感到困惑，不知從何入手。
本文將為你呈獻 2026 年最新、最全面的《買二手居屋天書》，一文整合由零開始的十大步驟。我們將由淺入深，為你拆解申請資格的關鍵、剖析最新按揭政策（如50年政府擔保期）如何影響你的財務預算、提供清晰的買賣流程圖，並釐清轉售與補地價的常見誤區。無論你是綠表還是白表買家，本文旨在助你掌握所有必知事項，充滿信心地完成置業大計。
買二手居屋資格篇：釐清基本概念與申請條件
計劃買二手居屋，首要任務就是弄清楚自己的資格。因為居屋市場的規則與私人樓宇截然不同，它設有特定的準入門檻。在開始尋找心儀單位之前，我們必須先了解整個遊戲規則，清晰界定自己屬於哪類申請者，這樣才能順利地踏出置業的第一步，避免在繁複的買二手居屋流程中迷失方向。
關鍵分野：居屋第二市場 vs 自由市場
要了解買二手居屋資格，我們首先要懂得分辨兩個核心市場：居屋第二市場和自由市場。這兩者的分別極為關鍵，它直接決定了單位的樓價、可購買的人士，以及日後的轉售限制。
居屋第二市場（綠表市場）：未補地價單位的買賣
居屋第二市場，坊間常稱為「綠表市場」，專門買賣未補地價的居屋單位。這些單位當年是以折扣價售予合資格人士，因此業主並未擁有完整的業權。如果他們想在第二市場出售單位，買家必須同樣符合特定資格，主要是持有「綠表」資格的人士，或近年透過「白居二」計劃取得購買資格的「白表」申請者。由於單位未補地價，其售價遠低於市值，但買家日後若想在公開市場自由出售或出租，就必須先完成買二手居屋補地價的程序。
自由市場：已補地價單位的自由轉讓
當居屋業主向政府補回當年的買樓折扣差價，即「補地價」後，單位便能在自由市場上買賣。在法律層面上，這些已補地價的居屋與一般私人住宅沒有分別。任何人士，不論其入息、資產或是否持有物業，都可以自由購買。買家亦可以像買賣私樓一樣，向銀行申請買二手居屋按揭，其流程和條款也與私樓市場看齊。
全面解析：誰符合買二手居屋資格？
釐清了兩個市場的分別後，接下來的重點就是，到底誰才符合資格進入門檻較高的居屋第二市場呢？主要分為「綠表」和「白表（白居二）」兩大類申請人。
綠表申請人資格詳情
「綠表」資格的申請人，主要是與公共房屋資源相關的人士。如果你符合以下其中一項條件，便具備綠表資格：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》人士。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表申請人（白居二）資格詳情
「白表」則主要面向不符合綠表資格，但又未能負擔私樓的中低收入家庭。過去，白表申請人只能購買一手新居屋。但自從「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）恆常化後，合資格的白表人士可以透過抽籤，爭取每年限定的配額，在居屋第二市場購買未補地價的單位。其申請資格主要包括：
* 對申請人的年齡、居港年期有基本要求。
* 設有嚴格的入息及資產限額，每年均會調整。
* 申請人及家庭成員在申請前指定時期內，不可擁有任何香港住宅物業。
資格「紅線」：避免永久喪失申請資格的情況
在申請資助房屋的路上，有一些情況會直接導致申請資格被永久取消，這些可謂是不能觸碰的「紅線」。了解這些規定，可以避免浪費時間甚至失去寶貴的機會。
曾享用資助自置居所計劃的限制
政府資助房屋的原則是「一生人一次」。如果你或你的配偶，曾經以任何形式（例如作為業主或借款人）享用過任何由房委會、房協或市建局推出的資助自置居所計劃，例如是早期的居屋、私人參建居屋、租者置其屋計劃、置業資助貸款計劃等，那麼無論該單位是否已經出售，你都將永久喪失再次申請購買任何資助房屋的資格。
作為「關鍵成員」的轉售限制與資格影響
在家庭申請中，為了滿足人數要求而加入申請表的家庭成員，會被視為「關鍵成員」。政策規定，如果一個資助房屋單位的業主，在買入單位後的指定年期內（例如兩年），將這位「關鍵成員」從業權中除名，那麼這位被除名的成員在指定時期內，亦不能再次申請購買任何資助房屋。這項措施旨在防止家庭透過分拆戶籍的方式，變相獲取多於一次的房屋資助。
財務規劃篇：拆解二手居屋按揭與所有開支
決定要買二手居屋，最重要的一步就是做好財務規劃。這不只是計算樓價這樣簡單，更要深入了解買二手居屋按揭的各種細節和潛在開支。清楚掌握這些資訊，才能在置業路上走得更穩健，避免日後出現意料之外的財務壓力。
2026最新按揭政策：政府擔保期延長的影響
在2026年，政府為二手居屋市場帶來一個非常重要的好消息，就是放寬了按揭擔保安排。這個新政策直接影響了銀行審批按揭的取態，也讓準買家的選擇變得更多，特別是對於樓齡較高的單位，可說是重獲新生。
擔保期延長至50年的實際意義
政府擔保期是二手居屋按揭的核心。它的意思是，房委會為買家的按揭貸款向銀行提供擔保。以前擔保期是30年，現在大幅延長至50年，計算方法是由單位的「首次發售日期」開始計。這個改動的實際意義是，許多以前因為樓齡太高，導致擔保期所剩無幾而難以申請高成數按揭的單位，現在都變得可行。買家可以選擇的屋苑範圍擴闊了，一些地點成熟、配套完善的高樓齡屋苑，也重新回到市場的焦點。
還款期放寬至30年對買家的好處
除了擔保期，最長還款期也由25年放寬至30年。這點對買家來說非常直接。還款期拉長，代表每個月的供款額會降低。這不僅減輕了每月的財政負擔，也讓一些原本供款壓力較大的買家，能夠更輕鬆地通過銀行的入息審查，成功上會的機會自然更高。
新政策下的高樓齡單位按揭策略
在新政策之下，買家可以更積極地考慮樓齡超過30年，甚至40年的單位。因為擔保期足夠長，銀行也願意批出較長的還款期和較高的按揭成數。這意味著買家可以用較少的首期，去選購一些以往可能因為按揭問題而卻步的優質單位，置業策略的彈性大大增加。
按揭關鍵：樓齡 vs 按揭成數與還款期
了解新政策後，我們來看看具體的數字。二手居屋的按揭成數和還款期，主要是由單位的「首次發售日期」起計的年期所決定。不同年期的單位，綠表和白表申請人可以獲得的條件也不同。
樓齡40年內：綠表與白表的最高按揭成數
如果心儀的單位，由首次發售日期起計在40年之內，按揭條件是最理想的。
綠表申請人：最高可以申請到九成半（95%）按揭。
白表申請人：最高可以申請到九成（90%）按揭。
在這情況下，還款期最長可以做到30年，讓買家可以用最少的首期資金上車。
樓齡40至50年：按揭成數與按揭保險選項
如果單位由首次發售日期起計，已經介乎40至50年之間，按揭成數會稍為調低。
綠表及白表申請人：最高可以申請到八成（80%）按揭。
雖然成數較低，但還款期最長依然可以做到30年。如果買家希望申請更高的按揭成數，理論上可以考慮申請按揭保險，不過實際操作上需要視乎個別銀行的審批政策。
關鍵指標：「首次發售日期」比「樓齡」更重要
這裡要提醒一個非常重要的概念。銀行在計算政府擔保期時，看的並不是物業的「建成日期」（即我們常說的樓齡），而是由房委會或房協首次將單位出售的「首次發售日期」。這兩個日期可能有幾年差距。所以在物色單位時，記得要查清楚這個關鍵日期，它會直接影響你能否獲得最理想的買二手居屋按揭條款。
按揭優勢：豁免壓力測試的條件與例外情況
買二手居屋按揭其中一個最大的優勢，就是很大機會可以豁免壓力測試。這對於入息不穩定，或者收入剛好達到門檻的買家來說，是一個非常大的幫助。
政府擔保期內豁免壓力測試的原理
豁免壓力測試的原理很簡單。因為有房委會作為擔保人，銀行需要承擔的風險大大降低。萬一業主斷供，房委會也會承擔相關的損失。所以在擔保期之內，銀行審批按揭的標準會相對寬鬆，主要考慮申請人的供款能力是否足以應付每月供款，而不需要計算在假定利率上升後的情況。
銀行或會要求壓力測試的特殊情況
雖然豁免壓力測試是常規，但也有例外情況。如果申請人的收入來源非常不穩定，例如主要依賴佣金，或者信貸紀錄欠佳，銀行為了控制風險，仍然有權要求申請人進行壓力測試。另外，如果單位的剩餘擔保期非常短，銀行也可能採取較審慎的態度。
置業總開支清單 (Checklist)
除了樓價本身，整個買二手居屋流程中還有不少其他開支需要預留資金。準備一份清晰的開支清單，可以讓你對總預算有更準確的掌握。
首期、印花稅、律師費及其他雜項開支
以下是置業時需要準備的主要開支項目：
* 首期：綠表買家最少需要準備樓價的5%，白表買家則最少需要10%。
* 印花稅：首次置業的買家，印花稅會按照「第二標準稅率」計算。稅率由100元至樓價的4.25%不等。
* 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭文件等法律事宜，費用大約由數千元至一萬多元不等，視乎律師樓收費。
* 地產代理佣金：一般是成交價的1%。
* 其他雜費：包括申請房委會文件的費用、銀行按揭申請手續費、裝修費用、購買傢俬電器、管理費按金和上期等。這些雖然是雜項，但加起來也是一筆不小的數目，需要預留充足的資金。
實戰流程篇：由零開始完成二手居屋交易
了解清楚自己的買二手居屋資格和財務預算之後，就來到最令人期待的實戰部分。買二手居屋流程因為涉及房委會的審批，所以比買賣私樓多了一些獨有的步驟。整個過程根據你是綠表還是白表買家，路徑會有所不同。下面我們會將兩種資格的流程分開，一步步拆解，讓你對整個交易過程瞭如指掌。
一步看清：綠表 vs 白表買二手居屋流程圖
在深入每個細節前，可以先透過這個簡單的流程圖，快速掌握綠表和白表買家的主要路徑分野：
【綠表買家路徑】
申請《購買資格證明書》 → 物色單位 → 簽訂臨時買賣合約 → 申請《提名信》 → 申請銀行按揭 → 完成交易及交還公屋
【白表買家（白居二）路徑】
遞交「白居二」申請 → 成功攪珠中籤 → 申領《批准信》及《購買資格證明書》 → 物色單位 → 簽訂臨時買賣合約 → 申請《提名信》 → 申請銀行按揭 → 完成交易
可以看到，白表買家前期多了一個抽籤的關卡，而綠表買家則可以直接進入市場。一旦取得《購買資格證明書》，後續的交易步驟就非常相似。
【綠表買家】詳細交易流程
對於持有綠表資格的朋友來說，買二手居屋的流程相對直接。你不需要抽籤，只要符合資格，就可以主動出擊。
步驟一：申請《購買資格證明書》
這是你入場的第一張門票。公屋租戶需要前往所屬的屋邨辦事處，填寫申請表格並繳交費用，房署核實資料後就會發出《購買資格證明書》。這份證明書的有效期為十二個月，你必須在這段時間內完成後續的步驟。
步驟二：簽訂臨時買賣合約
拿到證明書後，你就可以正式開始物色心儀單位。當你找到合適的單位並與業主達成價格共識後，就可以簽訂臨時買賣合約。簽約時，你必須持有有效的《購買資格證明書》，同時，賣方也必須持有有效的《可供出售證明書》，確保雙方都有資格進行這項交易。
步驟三：向房委會申請《提名信》
簽署臨約後，下一步並不是直接去銀行，而是要先取得房委會的「祝福」。你的代表律師會將你的《購買資格證明書》、賣方的《可供出售證明書》、臨時買賣合約副本及相關文件，一併遞交給房委會或房協，用來申請《提名信》。這封信代表官方確認並批准這次的買賣，是交易中不可或缺的文件。
步驟四：正式申請銀行按揭
成功取得《提名信》後，就代表這宗交易已獲官方「開綠燈」。這時你就可以帶著包括提名信在內的所有文件，正式向銀行提交買二手居屋按揭申請。由於有房委會的擔保和提名信的確認，銀行審批過程通常會比較順利。
步驟五：完成交易及交還公屋單位
按揭獲批後，便可以安排簽署正式買賣合約及轉讓契，完成交易的最後步驟。如果你是公屋租戶，緊記在完成交易手續後，必須在指定期限內（通常為60天）交還你現居的公屋單位，完成你的置業階梯。
【白表買家（白居二）】詳細交易流程
白表人士想加入二手居屋市場，就需要通過「白居二」計劃，整個過程的第一步是「運氣」。
步驟一：遞交申請、攪珠及等待結果
房委會每年會推出「白居二」計劃並接受申請。你需要留意申請時間，遞交申請表格並參與攪珠。攪珠結果會決定你的優先次序，次序較前的申請者才有機會進入下一步。
步驟二: 領取《批准信》及《購買資格證明書》
如果你幸運中籤，房委會會發信通知你。收到通知後，你需要在指定時間內提交入息及資產等證明文件作詳細審查。審查通過後，你會先收到一封《批准信》，然後再憑信繳付費用，申領有效期為十二個月的《購買資格證明書》。
步驟三：在有效期內物色單位及完成交易
拿到《購買資格證明書》後，你就正式獲得入場資格。接下來的一年內，你需要完成物色單位、簽訂臨時買賣合約、經律師申請《提名信》、辦理按揭及完成交易等所有步驟。這個過程與綠表買家的後續流程基本一致，只是你必須在證明書的一年有效期內完成整個買二手居屋流程。
專家提醒：流程中的三大注意事項
不論是綠表還是白表，在實際操作中都有一些常見的「中伏位」。留意以下三點，可以讓你的置業過程更順暢。
睇樓技巧：檢查重點與對按揭的影響
睇樓時，除了間隔和景觀，更要仔細檢查單位的內部狀況，特別是牆身、天花和窗邊有沒有滲水或漏水的痕跡。同時，要留意單位有沒有未經批准的改動，例如拆除主力牆或改動廚廁間隔。這些結構性和潛在的維修問題，不僅影響日後居住，更可能直接影響銀行的估價和買二手居屋按揭的批核結果。
估價技巧：如何避免銀行估價不足風險
在簽訂臨時買賣合約、支付訂金之前，強烈建議先向至少兩至三間銀行，就心儀單位進行初步的網上或電話估價。這一步可以讓你掌握銀行對單位的估值水平。如果成交價遠高於銀行估價，意味著你需要準備更多的首期資金來填補差額。提前估價是避免日後大失預算的最有效方法。
簽署臨約：必須留意的關鍵條款
簽署臨時買賣合約時，除了價錢、成交日期等基本條款，務必請你的地產代理或律師加入一項關鍵條款，即「此交易須待買賣雙方成功向房委會申領提名信後方可作實」。這項條款可以保障你，萬一因為任何一方資格問題導致提名信申請失敗，你可以取消交易並取回訂金。另外，合約中也應清楚列明單位是以未補地價方式交易，避免日後就買二手居屋補地價問題產生爭議。
置業後必讀：轉售限制與補地價問題
成功買二手居屋後，安頓下來的同時，了解清楚日後的轉售及業權限制亦同樣重要。這不單影響你未來的資產安排，更直接關係到單位的價值。我們將會詳細拆解轉售期、買二手居屋補地價的程序，以及業權變動的各種嚴格規定。
轉售限制：買入後多久才能賣？
不少人以為買入單位後便可以隨時出售，但政府資助房屋設有轉售限制，你必須清楚了解這些「禁售期」，才能為未來做好規劃。
第二市場的轉售限制（禁售期）
如果你是透過「白居二」計劃買入單位，由簽署轉讓契據的日期起計，首兩年內是不能在居屋第二市場轉售該單位的。換句話說，你需要持有單位至少兩年，才可以將它賣給下一個合資格的綠表或白表買家。這個限制是為了確保資助房屋資源能優先給予有自住需要的家庭，避免短期炒賣活動。
自由市場轉售：補地價後的選項
轉售限制並非絕對。不論你持有單位多久，即使在兩年禁售期內，你都有一個選擇，就是向房屋委員會（房委會）申請補地價。完成補地價程序後，你的居屋單位就會被視為一般私人住宅，可以即時在自由市場上出售、出租或以其他方式轉讓，買家亦不再局限於綠表或白表人士，任何人都可以購買。
補地價程序與計算方法
「補地價」是所有未補價資助房屋業主，在想把單位投放到自由市場前必須面對的課題。整個程序和計算方法都有既定標準。
何時需要補地價？
簡單來說，當你希望對單位進行任何超出「自住」範圍的操作時，便需要補地價。常見情況包括：
1. 在自由市場上將單位出售。
2. 將整個單位或部分空間出租。
3. 申請銀行或財務機構的加按或轉按套現（非房委會批准的緊急財務情況外）。
如果業主在未補地價的情況下，將單位非法出租或轉讓，即屬違反房屋條例，後果可以非常嚴重。
補地價程序步驟詳解
買二手居屋的補地價程序清晰，主要分為幾個步驟：
1. 提交申請：業主需要填妥指定的申請書（表格HD1065C），連同樓契副本及申請費用（現時為$6,230），郵寄或親身交回房委會的置業資助貸款小組。
2. 房署評估：房委會收到申請後，會委派測量師為單位進行估價，以釐定需要補付的地價金額。補價的計算公式是：補價 = 補價時的單位市值 x (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值。
3. 獲發評估通知：業主會收到「評估補價通知書」，列明單位當時的市值及應繳付的補價金額。
4. 繳付補價：業主須在通知書發出日期起計兩個月內，透過律師樓向房委會繳清補價。
5. 領取證明：完成繳款後，房委會會發出「解除轉讓限制證明書」。取得這份文件，代表你的單位已成功補地價，可以在自由市場買賣。
業權變動：加名與轉按的嚴格限制
與私人樓宇不同，未補地價的居屋在業權變動上有非常嚴格的限制，不論是加名、除名，還是轉按套現，都需要得到房委會的批准。
業權轉讓限制：居屋加名、除名須知
未補地價居屋的業主，不能隨意在樓契上增加或刪除家庭成員的名字。只有在一些特殊情況下，例如因離婚、現有業主去世、結婚後配偶希望加入成為聯名業主，或家庭成員因移民、留學等永久離開等理由，才可以向房委會提出申請。所有申請都需要提供充足的證明文件，並由房委會作最終審批。
轉按套現限制：申請條件與審批標準
想為未補地價的居屋申請轉按或加按套現，難度極高。房委會只會在非常特殊及值得體恤的情況下才會考慮批准，而且理由必須非常具體及逼切。獲接納的理由通常涉及應付突發的嚴重財務困難，例如：
* 籌措醫治重病的醫療開支。
* 應付家庭成員的教育費用。
* 支付殮葬費。
* 因離婚或分居而需向配偶支付樓價。
一般的個人財務理由，例如償還私人貸款、個人投資或生意周轉，通常不會獲批。申請人必須提交詳盡的書面解釋及證明文件，由房委會逐一審批。
買二手居屋常見問題 (FAQ)
Q1: 高樓齡單位的按揭申請是否很困難？
這確實是過去買二手居屋時的一大難題。不過，自從2026年3月起，房委會大幅放寬了按揭擔保政策，情況已經完全不同。政府擔保期由單位首次發售日期起計，延長至最長50年，而最長還款期亦放寬至30年。在這個新政策下，即使是樓齡三、四十年的單位，只要仍在擔保期內，銀行批出高成數的買二手居屋按揭機會也大大提高，所以物色單位時的選擇比以前多很多。
Q2: 綠表買家是否必定能豁免壓力測試？
在絕大多數情況下，答案是肯定的。因為有房委會作為按揭擔保人，銀行承擔的風險較低，所以通常會豁免綠表買家的壓力測試。不過，這並非絕對。如果單位樓齡非常高，接近或甚至超出了政府擔保期的上限，銀行為了管理風險，就有可能要求申請人進行壓力測試。另外，如果申請人的收入來源極不穩定，銀行也可能要求進行壓力測試以確保其還款能力。
Q3: 如果我是非首次置業的綠表人士，印花稅如何計算？
綠表資格與印花稅上的「首次置業」身份是兩個獨立的概念。綠表資格讓你可以在居屋第二市場買樓，但印花稅的計算，則完全取決於你在簽署臨時買賣合約時，是否持有其他香港住宅物業。如果你當時已持有其他住宅物業，你就不符合「首次置業」的定義，需要根據當時的稅率繳付較高的從價印花稅。
Q4: 二手居屋按揭可否選用H按（銀行同業拆息按揭）？
這要視乎你購買的單位是否已經補地價。如果你在居屋第二市場購買未補地價的單位，按揭計劃只能選用P按（最優惠利率按揭）。這是因為房委會的按揭擔保安排，一般只涵蓋P按計劃。如果你購買的是已完成買二手居屋補地價的單位，它在市場上與私樓無異，你就可以自由選擇P按或H按。
Q5: 用於申請的《購買資格證明書》過期了應如何處理？
《購買資格證明書》設有12個月的有效期，你必須在有效期內簽訂臨時買賣合約。如果證明書不幸過期，它就會自動失效，唯一的方法是重新向房屋署遞交申請，由頭開始整個買二手居屋流程。所以，當你取得證明書後，記得要留意有效日期，把握時間物色心儀單位。