【房屋署二手居屋2026】申請資格、買賣3大步驟與按揭補價全攻略 (附實用清單)

在樓價高企的香港，經由居屋第二市場（又稱二手居屋市場）「上車」是不少人的置業選擇。相比鄰近私人屋苑，二手居屋樓價更實惠，地區及樓齡選擇亦較一手居屋多元化，可即買即住。

然而，由申請資格（綠表／白表）、繁複的買賣程序，到按揭成數與補價機制，當中涉及不少細節，容易令初次接觸的準買家感到困惑。

為此，本文將為您整合一份詳盡的房屋署二手居屋2026年全攻略，由淺入深拆解綠表與「白居二」的申請資格、買賣3大步驟、銀行按揭審批關鍵及補地價計算方法，文末更附上實用清單，助您理清每個環節，順利覓得安樂窩。

甚麼是二手居屋第二市場計劃？

計劃的背景、目的與效益

提到房屋署二手居屋，很多人自然會聯想到「居屋第二市場」。這個計劃其實是政府為資助房屋而設立的一個特定交易平台，讓合資格人士可以在毋須補地價的情況下，買賣由房屋委員會或房屋協會提供的資助出售單位。

「居屋第二市場」的設立目的

這個計劃由1997年開始推行，其主要目的是為現有的公共租住房屋住戶，以及其他合資格人士，提供一個購買資助房屋的額外途徑。透過建立一個具流轉性的市場，可以讓現有居屋業主在有需要時將單位出售，同時也為合資格的買家提供更多置業選擇。

計劃如何促進房屋流轉

這個設計的巧妙之處在於，它不單是幫助市民置業。當合資格的公屋住戶透過計劃購入房署二手居屋後，他們原先租住的公屋單位便會交還給房屋署。這樣就能將騰出的單位，重新編配給正在輪候公屋的家庭，有效加快公共房屋資源的流轉，讓資源用得其所。

購買二手居屋的主要優勢

了解計劃的背景後，我們來看看購買二手居屋對買家而言，有甚麼實際的好處。

地區及樓齡選擇更多元化

與一手居屋或綠置居不同，新單位的供應地點往往較為集中。第二市場的盤源則遍佈全港各區，由傳統市區到新市鎮都有。無論是心儀的校網，還是方便上班的地區，選擇都豐富得多。同時，不同樓齡的單位各有特色，買家可以根據自己的預算和喜好，找到更合適的選擇。

樓價較鄰近私人屋苑實惠

由於二手居屋是在未補地價的情況下轉讓，其售價一般會比鄰近條件相若的私人屋苑有明顯折讓。對於預算有限的置業者來說，這意味著可以用一個更易負擔的價錢，在心儀的社區置業，入場門檻相對較低。

免樓花期，可即買即住

購買一手樓宇，不論是私人樓盤或新居屋，通常都需要等待一段不短的「樓花期」。而二手居屋是現樓交易，買家可以親身視察單位，對單位的間隔、景觀及狀況有更實在的掌握。交易完成後，經過簡單裝修便可馬上入住，省卻了等待的時間和租樓的開支，讓置業規劃更有預算。

申請資格全解析：綠表與白表的分別

想成功購入心儀的房屋署二手居屋，第一步就是弄清楚自己的申請資格。在房署二手居屋市場，申請者主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的申請條件、流程和名額都大有不同。了解當中的分別，才能選擇最適合自己的置業路徑。

綠表申請資格詳解

綠表資格，可以理解為政府為現有公共房屋資源的受益者，提供一個置業階梯。他們的共通點，是成功置業後需要交還現時居住的公屋單位，讓房屋資源得以流轉。

公屋住戶及合資格證明書持有人

一般來說，以下幾類人士都符合綠表資格：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核，即將獲編配公屋的申請者。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《長者租金津貼計劃》或《重建置業計劃》批准信的合資格者。
* 房委會「租者置其屋計劃」屋邨的業主，但需要將單位出售，才能恢復綠表身份購買二手居屋。

白表申請資格詳解：「白居二」計劃

如果你的身份不屬於上述任何一類綠表人士，但又有意購買二手居屋，那麼「白表」就是你的途徑。白表申請者主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民。

「白表居屋第二市場計劃」（白居二）簡介

白表申請者需要透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得購買資格。這個計劃在2018年恆常化，每年房委會都會設定配額，以攪珠抽籤形式，抽出幸運兒。中籤者會收到一封「批准信」，憑信就可以在指定有效期內（通常為12個月），進入第二市場物色及購買未補地價的單位。

申請者入息、資產限額及家庭身份要求

白表申請資格有嚴格的入息及資產限額，而且每年都會調整。房委會會根據申請者的家庭人數（主要分為一人申請者及二人或以上家庭）設定不同的上限。此外，申請者及名列申請表上的家庭成員，在申請前指定期限內，都不能擁有任何香港住宅物業。申請者必須年滿18歲，並且是香港永久性居民。由於每年遞交二手居屋申請表的限額都不同，建議大家留意房屋署的最新公布。

綠表 vs. 白表：資格比較與申請策略

了解清楚兩種資格後，下一步就是比較兩者的優劣，從而制定最適合自己的申請策略。

申請資格、流程及名額對比

兩者最核心的分別在於：
* 資格門檻： 綠表的核心是「身份」，即公屋住戶等身份。白表的核心是「財務狀況」，即入息及資產不能超出上限。
* 申請流程： 綠表申請人只需向房署申領「購買資格證明書」，手續相對直接。白表申請人則需要參加每年一度的「白居二」抽籤，存在很大的不確定性，競爭亦非常激烈。
* 名額限制： 綠表資格本身沒有名額限制，只要符合身份就能申請證明書。白居二則每年都有固定配額，例如數千個，需要與數以萬計的申請者競爭。

如何根據自身情況選擇申請類別

選擇哪種方式，其實相當直接。如果你本身符合綠表資格，這無疑是你的最大優勢，因為你避開了白居二激烈的抽籤競爭，可以直接入場選購物業。你只需要衡量放棄公屋單位換取置業機會是否符合你的長遠規劃。反之，如果你不符合綠表資格，白居二就是你踏入二手居屋市場的唯一途徑。你需要做的，就是密切留意每年的申請時間表、準備好相關文件，並規劃好個人財務狀況，以確保符合入息資產限額。

二手居屋購買流程全攻略 (附實用清單下載)

想成功購入心儀的房屋署二手居屋，其實就像是完成一個三步驟的任務。整個過程環環相扣，只要掌握了其中的關鍵節點，上車之路便會清晰許多。從取得入場券，到尋找樓盤與財務規劃，再到最後的法律程序，我們將會一步步拆解，助你輕鬆應對。文章末段更附有實用的文件清單，讓你為置業做好萬全準備。

第一步：取得購買資格

這是整個買賣流程的起點。沒有官方的資格認證，就無法在居屋第二市場進行任何交易。你的身份將決定你需要哪一份關鍵文件。

白表申請人：經「白居二」獲取「批准信」

對於白表申請者，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）是通往二手居屋市場的唯一途徑。你需要通過每年一度的申請及抽籤程序，成功中籤並通過資產審查後，房屋署便會發出一封「批准信」。這封信就是你獲准在市場上選購物業的正式憑證。

綠表申請人：向房屋署申領「購買資格證明書」

綠表申請人的程序相對直接。合資格的公屋住戶或持有有效《綠表資格證明書》的人士，可以填妥指定的二手居屋申請表，直接向房屋署申領一份「購買資格證明書」。這份證明書的功能與白表申請人的「批准信」完全相同，是你在市場上尋找房署二手居屋的入場券。

了解「批准信」及「證明書」的12個月有效期

這點非常重要。不論是「批准信」還是「購買資格證明書」，兩者都設有12個月的有效期。你必須在這有效期內，與賣方簽訂臨時買賣合約。這意味著由取得資格一刻起，你便要開始積極規劃整個置業時間表。

第二步：尋找樓盤與財務規劃

手持有效的資格證明文件後，你便可以正式開始尋找安樂窩，同時處理最關鍵的財務安排。

尋找二手居屋盤源的主要途徑

市場上的二手居屋盤源主要可通過地產代理公司或網上物業平台尋找。在接觸業主或代理時，可以主動查詢賣方是否已領有「二手居屋出售證」，以確保單位符合出售資格。親身視察單位時，除了留意單位本身的間隔和狀況，也應了解屋苑的整體環境及管理質素。

銀行按揭審批關鍵：樓齡與政府擔保期

二手居屋的按揭審批與一般私樓有所不同。房屋署會為居屋單位提供由首次發售日期起計30年的按揭還款擔保期。若單位的剩餘擔保期充足，銀行在審批按揭時會相對寬鬆，綠表買家最高可承造九成半按揭，白表買家亦可達九成，而且通常無需通過壓力測試。相反，若單位樓齡較高，擔保期已過，銀行便會以私樓的標準審批，按揭成數會較低，亦需要進行壓力測試。

壓力測試要求與計算方法

如上所述，只要單位仍在政府擔保期內，絕大部分銀行都會豁免買家的壓力測試要求，這是購買二手居屋的一大優勢。若擔保期已過，買家則需符合金管局的標準，即在現有利率下，每月供款不得超過月入50%；在假設利率上升2厘後，每月供款不得超過月入60%。

實用工具：二手居屋按揭計算機

在規劃預算時，可以善用各大銀行網站提供的網上按揭計算機。只需輸入樓價、按揭成數及還款年期，便能即時估算出每月供款額、總利息支出等重要數據，讓你對自身的負擔能力有更清晰的了解。

第三步：簽訂合約與法律程序

找到理想單位並談妥價錢後，便進入交易的最後直路，這一步需要律師的專業協助來完成。

簽訂臨時買賣合約及支付訂金

買賣雙方達成協議後，便會簽訂臨時買賣合約，這是一份具有法律約束力的文件。簽署合約時，買方需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金（俗稱「細訂」）。

委託律師向房署申請「提名信」

簽署臨約後，買方需立即委託律師處理後續事宜。律師會將你的資格文件、臨時合約及賣方的「可供出售證明書」等文件，一併遞交予房屋署，為你申請「提名信」。這封信是房署正式同意此項交易的證明，是完成買賣的必要文件。

簽訂正式買賣合約及完成交易

成功取得「提名信」後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。屆時，買方需支付相等於樓價10%減去臨時訂金的差額作為加付訂金（俗稱「大訂」）。在雙方協定的交易完成日，買方透過銀行支付樓價餘額，便可正式收樓，完成整個交易。

實用工具及文件下載

為了讓你的置業過程更順暢，我們準備了兩份實用清單，建議你在不同階段參考使用。

「白居二」申請文件準備清單

這份清單詳列了申請「白居二」時需要準備的所有文件，例如身份證明、入息及資產申報文件等，助你一次過辦妥申請手續。

二手居屋睇樓注意事項清單

在視察單位時，除了觀察裝修，更要留意單位的潛在問題。這份清單提醒你檢查的重點，包括滲漏情況、結構改動、管理費、以及最重要的剩餘政府擔保期。

深入剖析：二手居屋補價機制與轉讓限制

談到房屋署二手居屋的買賣，大家最關心的問題，通常離不開「補地價」和「轉讓限制」。這兩個概念直接影響單位的轉售價值和靈活性，是每位準買家和業主必須深入了解的核心課題。理解清楚這些規則，才能為自己的置業或賣樓計劃作出最明智的決定。

了解「補地價」：定義、計算方式與時機

我們先來拆解「補地價」這個關鍵詞。它聽起來很複雜，但基本概念其實相當直接。

補地價的定義與計算方法（附實例）

補地價的定義，可以想像成業主向政府歸還當年購買單位時所享有的樓價折扣。由於居屋是以低於十足市值的折扣價出售，當業主希望將單位投放到公開自由市場出售或出租，賺取市場的全部價值時，便需要先補回這筆差價。

計算方法是根據單位在補價當刻的十足市值，乘以當初購入時的折扣率。

計算公式：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入時的樓價) ÷ 購入時的十足市值

舉一個實例：
假設陳先生當年以280萬港元購入一個房署二手居屋單位，當時單位的十足市值為400萬港元。
他的折扣率就是：(400萬 – 280萬) ÷ 400萬 = 30%。

數年後，他打算在公開市場出售單位，此時單位經評估後的十足市值升至600萬港元。
他需要繳付的補地價金額便是：600萬港元 × 30% = 180萬港元。

何時才需要繳付補地價？

這是一個常見問題。業主只有在一個特定情況下才需要繳付補地價，那就是當你打算將單位在「公開市場」出售、出租或以其他方式轉讓。公開市場是指買家沒有任何身份資格限制，任何人都可以購買。

如果你選擇在「居屋第二市場」轉售單位，買家同樣是持有「購買資格證明書」的綠表人士或「白居二」的合資格人士，則全程都無需繳付補地價。這個機制確保了資助房屋資源一直在合資格的群體內流轉。

未補地價單位的潛在風險

未補地價的居屋單位，其業權是不完整的。業主絕對不能夠將其在公開市場出售或出租。任何私下簽訂的租約或買賣協議，都不具備法律效力，無法在土地註冊處登記。一旦被發現，不僅交易會被視為無效，相關人士更可能面臨房屋署的檢控，因此絕對不要嘗試。

不同時期居屋的轉讓限制（禁售期）

除了補地價，另一個重要概念就是轉讓限制期，俗稱「禁售期」。房屋署為了確保居屋單位是用於自住而非短期炒賣，設立了不同的轉售限制。這些限制會根據單位首次發售的年份而有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。

2022年及之後首次發售單位的轉讓限制

這是目前最嚴格的規定，旨在延長單位的自住年期。
由首次轉讓契據日期起計：
– 首5年內：業主只能在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房屋署提名的綠表或「白居二」買家。
– 第6年至第15年內：業主可以在居屋第二市場，自行議定價格，將單位轉售予合資格買家，無需補地價。
– 15年後：業主才可以選擇繳付補地價，在公開市場自由出售或出租單位。

2019年至2021年首次發售單位的轉讓限制

這段時期的規定較上述的寬鬆一些，但限制期依然很長。
由首次轉讓契據日期起計：
– 首2年內：業主只能在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格轉售。
– 第3年至第10年內：業主可以在居屋第二市場，自行議定價格轉售，無需補地價。
– 10年後：業主才可以選擇繳付補地價，在公開市場出售單位。

2018年及之前首次發售單位的轉讓限制

至於在2018年或更早時期購入的單位，其轉讓限制相對寬鬆。一般來說，在首次轉讓契據日期起計五年後，業主便可以繳付補地價後在公開市場出售。由於不同時期的政策細節有異，建議業主查閱自己樓契上的具體條款，或直接向房屋署查詢，以獲取最準確的資訊。

違反轉讓限制的法律後果

違反轉讓限制的後果非常嚴重。根據《房屋條例》規定，任何在限制期內作出的非法轉讓，例如未補地價就在公開市場出售或出租，相關的買賣協議或租約均屬無效。此外，進行非法轉讓的業主和相關人士，即屬犯罪，一經定罪，可能會被罰款甚至監禁。因此，所有業主都必須嚴格遵守相關規定。

尋找二手居屋盤源及參考市場數據

當你成功取得「購買資格證明書」或「批准信」，就正式踏入尋找房屋署二手居屋的旅程。市場上的盤源眾多，要找到心頭好，除了勤力睇樓，更重要的是懂得如何參考市場數據，為自己做好準備。

可於第二市場交易的房屋種類

首先，你需要了解在「居屋第二市場」中，到底可以選購哪些種類的資助房屋。這些單位都未補地價，所以價格會比同區的私人樓宇相宜。

居者有其屋計劃（居屋）

這是最廣為人知的資助房屋類型，由房屋委員會直接興建及出售。居屋屋苑遍佈全港各區，樓齡、戶型及設計的選擇非常多元化，是二手市場中最主要的供應來源。

私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）

這類屋苑由私人發展商按政府規格興建，然後由房屋委員會負責出售。它們的設計和用料有時會與私人樓宇更為接近，例如康山花園、富榮花園等都是熱門的私人參建居屋選擇。

租者置其屋計劃（租置）

租置計劃是將指定的公共租住屋邨單位，出售予現居的租戶。當這些業主想賣樓時，亦可以將單位放於第二市場出售。租置單位的樓齡普遍較高，但入場門檻亦相對較低。

綠表置居計劃（綠置居）

綠置居是近年推出的計劃，目標是協助綠表人士置業。單位由房委會興建，折扣率一般比傳統居屋更高。當這些單位的禁售期屆滿後，業主同樣可以在第二市場轉售其單位。

如何查閱官方成交數據

在睇樓和出價之前，做足功課是不可或缺的一步。掌握市場成交數據，能讓你更準確地評估心儀單位的價值，避免購入價格遠高於市價的單位。房委會網站提供了非常實用的官方成交紀錄，值得花時間研究。

房屋署網站成交紀錄查詢教學

要查詢房署二手居屋的成交紀錄，過程相當直接。你可以前往香港房屋委員會的官方網站，在「居屋第二市場」專區內找到「成交紀錄」的選項。系統容許你按屋苑、地區、成交日期等條件篩選，清楚列出每個成交單位的實用面積、成交價及呎價。建議將心儀屋苑近三至六個月的成交紀錄都看一遍，建立一個基本的市場價格概念。

如何利用成交數據進行議價

掌握數據後，就來到實際應用的階段。當你與業主或地產代理議價時，這些成交紀錄就是你最有力的理據。你可以重點比較與心儀單位條件相近的成交個案，例如層數、坐向、景觀及裝修狀況相若的單位。假如最近有同類型單位的成交價較低，便可作為你出價的重要參考。同時，觀察價格走勢，了解市場是向上還是向下，都能幫助你提出一個更合理、更有說服力的價錢。

二手居屋常見問題 (FAQ)

買賣房屋署二手居屋的過程中，總會遇到各種疑問。我們為你整理了一些最常見的問題，涵蓋申請資格、財務按揭以至交易細節，讓你對整個流程有更清晰的了解。

關於申請與資格

「購買資格證明書」或「批准信」過期應如何處理？

「購買資格證明書」（綠表）和「批准信」（白居二）的有效期均為12個月，由簽發日期起計。這個有效期是固定的，不能申請延長。如果證明書或批准信在有效期內未能成功簽訂臨時買賣合約，資格便會自動失效。屆時，你需要等待下一期相關計劃推出時重新遞交申請，並再次通過資格審核和抽籤程序，才能獲取新的購買資格。

申請時可以包括哪些家庭成員？

在填寫二手居屋申請表時，你可以包括的家庭成員有特定要求。一般而言，申請人可以包括配偶、子女、父母及受你供養的親屬。所有名列在申請表上的家庭成員，都必須與申請人同住。需要留意的是，如果已婚子女的配偶本身擁有任何住宅物業權益，該已婚子女就不能被視為家庭成員加入申請。遞交申請前，務必仔細核對每位成員的資格，確保資料準確無誤。

關於按揭與財務

購買二手居屋最高可申請多少成按揭？

由於有房委會作為擔保人，購買房署二手居屋的按揭成數相對吸引。一般情況下，綠表買家最高可申請九成半（95%）按揭，而白居二買家則最高可申請九成（90%）按揭。不過，最終的按揭成數，很視乎單位的樓齡。房委會的擔保期是由單位首次出售日期起計30年。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會下調按揭成數或縮短還款年期。

除了樓價，還有哪些額外開支？（如律師費、印花稅）

除了單位樓價本身，整個買賣過程還涉及一些必要的額外開支，最好在財務規劃時一併考慮。主要開支包括：
* 印花稅：根據樓價計算，是最大的一筆額外支出。
* 律師費：處理樓宇買賣合約及法律文件，費用約數千至萬多元不等。
* 地產代理佣金：如果經由地產代理促成交易，一般需支付樓價1%的佣金。
* 其他雜費：例如申請「提名信」的行政費、銀行估價費及查冊費等。

關於單位與交易

如何確認賣方已領有「可供出售證明書」？

「可供出售證明書」（或稱二手居屋出售證）是業主有權在第二市場出售單位的證明文件。作為買家，你有權在簽訂臨時買賣合約前，要求賣方或其地產代理出示這份文件的副本，以確認其出售資格。核對文件上的資料，例如單位地址及業主姓名，確保交易的合法性，是保障自己權益的重要一步。

如何查詢個別單位的轉讓限制年期？

想知道心儀單位的轉讓限制年期，最直接的方法是向賣方查詢單位首次轉讓契據的簽署日期。所有轉讓限制（俗稱禁售期）都是由該日期起計。你也可以透過土地註冊處的網上查冊服務，查閱該單位的相關文件。此外，房屋署網站亦有提供不同時期發售的居屋計劃所對應的轉讓限制政策，可作參考。

查詢渠道及聯絡資料

在申請房屋署二手居屋的過程中，如果你有任何疑問，或者想了解更多細節，可以直接聯絡相關部門。這裡為你整理了主要的查詢方法，讓你輕鬆找到所需的資訊。

居屋第二市場計劃查詢

為了讓查詢更有效率，房屋署為不同資格的申請人設立了專門的聯絡渠道。不論你是查詢有關二手居屋申請表的填寫方法，還是想了解二手居屋出售證的細節，都可以根據自己的情況，聯絡對應的辦事處。

房屋署熱線電話

綠表申請人：
如果你是綠表申請人，想查詢有關房署二手居屋的資格或流程，可以致電居屋第二市場計劃小組。
熱線電話： 2712 2712 / 3162 0680

白表申請人（白居二）：
至於「白居二」的申請者，所有關於申請資格、入息資產限額或攪珠結果的問題，都可以聯絡專屬的居屋銷售熱線。
熱線電話： 2712 8000

綠置居銷售查詢：
如果想查詢一手綠表置居計劃的銷售詳情，可以致電綠置居銷售小組。
熱線電話： 2712 8000