置業是人生大事，申請按揭（一按）更是當中至為關鍵的一步。面對P按的穩定與H按的潛在低息，準業主應如何抉擇，才能鎖定最優惠利率，慳到盡？除了利率比較，準確計算每月供款、總利息支出及最低入息要求，更是上車前必做的功課。此外，物業估價、樓齡、個人信貸評級(TU)等因素，亦直接影響最終批核結果及按揭成數。本文將為你提供2026年最新的一按全方位懶人包，由P按H按詳細分析、即時按揭計算，到影響審批的5大關鍵因素，助你做好萬全準備，輕鬆踏上置業之路。
咩係一按 (First Mortgage)？
一按的定義與目的
想深入了解市場上最新的一按利息水平，第一步就是先搞清楚什麼是「一按」。簡單來說，當你購買物業時，通常需要向銀行或財務機構申請貸款以支付大部分樓價，你會將這間準備購入的物業作為抵押品，而這筆為了買樓而申請的主要按揭貸款，就是「一按」（First Mortgage）。這裡的「一」字，關鍵在於它代表了債權的優先次序。假如業主日後無法償還貸款，銀行有權出售該物業，然後銀行會在這筆變賣款項中，擁有第一優先權取回所有欠款，這就是一按的核心定義。
一按 vs 二按／加按的主要分別
清楚一按的概念後，自然會想知道它與二按或加按有何不同。一按是買入物業時申請的基礎貸款，而二按（Second Mortgage）則是指在物業本身已經存在一按的情況下，業主再向「另一間」財務機構（通常不是原來承造一按的銀行）申請的額外貸款。
兩者最大的分別在於債權的次序與風險。如果物業需要被出售來還債，提供一按的銀行會首先收回全部欠款。之後，假如有餘額，提供二按的機構才能獲得償還。由於二按的貸款機構需要承擔較高的風險，所以二按的利息通常會比一按利息高出許多。至於「加按」，它指的是向原來提供一按的銀行，因應物業升值或個人需要而申請增加貸款額，這與向另一間機構申請的二按是不同的概念。
【按揭計算機】一按供款及入息要求即時計算 (2026財案最新版)
想為心儀物業計算一按利息和每月開支，最直接的方法就是使用按揭計算機。這個實用工具可以幫您初步規劃財務，只需輸入幾個基本資料，就能即時掌握申請一按的供款、總利息和入息要求，讓您在置業路上更有預算。
如何使用按揭計算機
使用計算機的過程十分簡單。您只需要準備好幾個關鍵數字，包括物業的買入價、打算申請的按揭成數、預計的還款年期，還有現時市場的大約按揭利率。將這些資料輸入對應的欄目，系統就會自動為您計算出結果。
一按計算結果總覽
計算機完成運算後，會提供一系列清晰的數據。這些數字是評估您未來財務負擔的重要指標，主要包括以下幾項。
每月供款
這是您未來每個月需要固定支付給銀行的金額。這個數字直接反映了按揭貸款對您日常現金流的影響。
總利息支出
這個數字顯示在整個還款期內，您需要為借貸支付的總成本。它有助您了解貸款的真實代價，比較不同利率或年期方案的長遠影響。
供款與入息比率 (DSR) 及最低月入要求
計算機會根據金管局的指引，計算出您的每月供款佔總收入的百分比，這就是供款與入息比率 (DSR)。同時，它會反推出要成功申請這個貸款額，您需要達到的最低每月收入水平。
解讀計算結果：數字背後的財務意義
單純看見數字可能不夠，理解它們背後的財務邏輯，才能真正幫助您作出明智決定。
每月供款：本金與利息的攤分比例
您每月的供款其實由「本金」和「利息」兩部分組成。在還款初期，供款中利息佔的比例會較高，本金佔比則較低。隨著時間推移，這個比例會逐漸逆轉，您償還的本金會愈來愈多。這解釋了為何貸款初期的本金結欠下降得比較慢。
供款與入息比率 (DSR)：銀行審批的黃金法則
供款與入息比率（DSR）是銀行審批按揭申請時最重要的準則之一。根據現時規定，您的所有債務（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）的每月總還款額，不能超過您每月總入息的50%。這個比率是衡量您還款能力的硬指標。
壓力測試：暫停後的審批新標準
過去，銀行需要為按揭申請人進行「壓力測試」，即假設在現有利率上再加息，計算出的供款額是否仍在申請人的負擔範圍內。不過，由2026年2月28日起，所有住宅物業的按揭申請已暫停實施這項壓力測試。這意味著，審批標準回歸到最基本的供款與入息比率（DSR）要求，只要符合每月總供款不超過入息一半的原則，便滿足了入息審查的第一關。
P按 vs H按：點揀先最慳息？
選擇按揭計劃是置業過程中的重要一環，直接影響未來數十年的供款開支和一按利息。市面上主流的按揭計劃分為「P按」和「H按」兩種，它們的利率計算方式截然不同。想知道哪種計劃更適合自己，幫你慳得最多，就要先了解它們各自的運作模式和特點。這不單適用於申請一按，即使是考慮二按套現，選對計劃同樣關鍵。
最優惠利率按揭 (P按)：穩定之選
P按利率結構與優點
P按，全名是最優惠利率按揭 (Prime-Rate Mortgage)，它的利率結構非常簡單，就是以銀行的「最優惠利率(P)」為基礎，再減去一個指定的百分點。計算公式是：實際利率 = P – X%。
這個「P」由各家銀行自行釐定，所以市場上主要分為「大P」和「細P」兩種。例如匯豐、中銀香港、恒生等主要銀行採用相同的「大P」，而其他銀行如渣打、東亞則可能採用「細P」。
P按最大的優點是「穩定」。最優惠利率(P)的調整頻率很低，通常只有在美國聯邦儲備局宣布加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。這代表你的按揭利率和每月供款額在大部分時間都會維持不變，讓你可以更輕鬆地規劃個人或家庭的財務預算，財務確定性相當高。
甚麼人士適合選擇P按？
基於P按的穩定特性，它特別適合比較保守和追求穩定現金流的置業人士。如果你是首次置業，預算相對緊絀，或者不希望每月供款額經常變動影響日常開支，P按會是一個穩健的選擇。此外，在預期利率進入持續上升的週期時，選擇P按可以鎖定一個相對穩定的供款水平，避免利率急升帶來的衝擊。
銀行同業拆息按揭 (H按)：彈性高或享更低息
H按利率結構、封頂利率(Cap Rate)與優缺點
H按，全名是銀行同業拆息按揭 (HIBOR-based Mortgage)，其利率與銀行之間的借貸成本掛鈎。計算公式是：實際利率 = HIBOR(H) + X%。
這裡的「H」通常是指「香港銀行同業拆息」，一般會採用1個月的拆息利率作為基準。這個利率每日都會浮動，所以H按的利率和每月供款額也會跟隨市場資金的鬆緊而變化。
H按最關鍵的設計，就是設有「封頂利率」(Cap Rate)。這個封頂利率通常會與P按掛鈎，例如 P – 2.5%。它的作用是為你的按揭利率設置一個上限，即使拆息(H)大幅抽升，你的實際供款利率也不會高於這個封頂水平。當利率升至觸及封頂位時，H按就等同一個P按計劃。
H按的優點在於，當市場資金充裕、拆息(H)處於低位時，其利率可以遠低於P按，讓你支付更少利息。但缺點就是其不穩定性，每月供款額會時常變動，理財規劃上需要更具彈性。
甚麼人士適合選擇H按？
H按適合對利率市場有一定認識，並且財務狀況較為穩健、能夠承受供款浮動的業主。由於封頂利率的存在，H按提供了「進可攻、退可守」的優勢：在低息環境下享受低利率的好處，在高息環境下亦有封頂機制保護。正因如此，現時香港絕大部分業主都選擇了H按計劃，因為它既能捕捉低息時機，又控制了利率飆升的風險。
申請一按必讀：影響利率及批核的關鍵因素
想爭取最理想的一按利息，成功獲批一按貸款，事前準備功夫不可少。銀行審批時，不單止會評估你的個人財務狀況，物業本身的條件同樣舉足輕重。我們將會從物業和個人兩大層面，拆解各個影響按揭批核的關鍵，助你做好萬全準備。
物業因素：樓齡、估價與按揭成數
物業是按揭的主角，它的狀況直接決定銀行願意借出多少錢，以及用什麼條件借。樓齡、估價，以至物業類型，都是銀行首先會審視的項目。
估價不足對首期預算的影響
簽訂臨時買賣合約後，銀行會為物業進行估價。這個估價是計算最終貸款額的基礎，而不是你的成交價。如果銀行估價低於成交價，俗稱「估價不足」，銀行會以較低的估價計算貸款額。例如，你以600萬買入單位，打算申請七成按揭（420萬），但銀行估價只有580萬。最終貸款額會變成580萬的七成，即406萬。這意味著，你需要額外準備14萬現金去填補首期的差額。
樓齡及物業類型對最長還款年期的影響
香港的物業按揭，最長還款期普遍是30年。但是，銀行同時會考慮樓齡。一個常見的計算方法是「75減樓齡」。舉例來說，一個樓齡50年的單位，最長還款期可能只有25年（75 – 50 = 25）。對於一些特定類型的物業，例如村屋或樓齡較高的單幢式舊樓（唐樓），銀行的審批標準可能更加嚴格，還款期或會進一步縮短。
個人因素：年齡、信貸評級(TU)與入息狀況
除了物業本身，申請人的背景更是審批的核心。你的年齡、信貸記錄，以及收入是否穩定，都會直接影響一按利息的高低，甚至是批核的成敗。
年齡與還款期上限：「人齡」與「樓齡」的計算
之前提過樓齡會影響還款期，申請人的年齡也一樣。銀行通常會用「75減人齡」來計算最長還款期。然後，銀行會將「人齡」和「樓齡」的計算結果比較，並選取年期較短者作為最終批核上限。例如，一位55歲的申請人（75-55=20年），想買入一個樓齡40年的物業（75-40=35年），銀行最終會批出最長20年的還款期。
TU信貸評級如何影響一按利率？
環聯（TransUnion）信貸報告（簡稱TU）是銀行評估你理財習慣的重要依據。一個良好的信貸評級（例如A至C級），代表你過往有準時還款的習慣，銀行會視你為低風險客戶，更有機會批出較優惠的一按利息。相反，如果評級欠佳，甚至有撇帳記錄，銀行可能會調高利率，或要求你尋找信貸記錄良好的擔保人，最壞的情況是直接拒絕申請。
非固定收入／自僱人士入息證明攻略
對於佣金制、自僱或經營小生意的朋友來說，提供入息證明可能比較複雜。銀行主要想確認你的收入穩定性。你可以準備過去最少六個月的銀行戶口月結單、稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單、公司財務報表，以及強積金供款記錄等文件。只要能證明你有持續和足夠的收入來源，申請一按並非難事。
不同買家身份的一按申請策略
你的置業身份——首次置業、換樓客還是投資者——會直接影響你的按揭策略，特別是在按揭成數方面。了解自己的身份限制，才能作出最合適的財務部署。
首次置業：善用按揭保險達成高成數按揭
作為首次置業人士，最大的優勢是可以申請按揭保險計劃（MC），承造高達九成的按揭，大大減輕首期負擔。只要物業是用作自住，並且你能符合入息要求，便可以透過這個方法，用較少資金達成置業目標。
換樓客／非首次置業：按揭成數限制及財務部署
如果你並非首次置業，或者在買入新物業時仍持有其他住宅物業，按揭成數會受到限制，最高只能承造七成。這代表你需要準備更充裕的首期資金。因此，換樓客在賣出舊有物業和買入新物業的時間點上，需要有周詳的財務規劃，確保資金能夠順利銜接。
投資者（物業出租）：按揭成數及租金收入計算
若你購入物業的目的是用作出租投資，按揭成數上限會進一步降至六成。在計算還款能力時，銀行可以將租金收入計算在內。一般來說，如果已有租約在手，租金收入會打個八折計算；如果物業尚未租出，銀行則會參考市場租金估值，再打個約六至七折作計算。
一按申請常見問題 (FAQ)
申請按揭的過程總會遇到不少疑問，特別是關於一按利息和各種專業術語。這裡整理了幾個大家最常問的問題，用最簡單直接的方式為你解答，讓你對整個按揭流程有更清晰的了解。
轉按和加按有什麼分別？會影響一按利息嗎？
很多人都會混淆轉按和加按，其實兩者概念很不同，而且都會直接影響你的一按利息。
簡單來說，「轉按」就像轉換電訊公司。你是將整份按揭合約由A銀行轉到B銀行，目的是為了尋求更低的利率、更高的現金回贈或其他更優惠的條款。
「加按」則是在原有的A銀行，於現有按揭之上再增加貸款額。這通常是因為物業升值，業主希望套現一筆資金作其他用途。
不論是轉按還是加按，兩者都等於重新申請一份按揭合約。所以，銀行會根據當時最新的市場利率、你的信貸評級和入息狀況去審批。你最終獲得的一按利息，會是市場當刻的利率，而不是你最初承造按揭時的舊利率。
現金回贈超過1%會否扣減貸款額？
這是一個非常重要的細節。根據金管局的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從你的貸款本金中扣除。這會直接減少你實際可以借到的款項。
舉個例子說明：
假設你申請一筆500萬的按揭貸款。
情況一：銀行提供1%現金回贈 (50,000元)
因為沒有超過1%的上限，你的貸款額仍然是500萬，同時你會收到50,000元現金。
情況二：銀行提供1.5%現金回贈 (75,000元)
因為回贈率超過1%，整筆75,000元都需要從貸款額中扣除。
所以，你最終獲批的貸款額會變成：5,000,000元 – 75,000元 = 4,925,000元。
雖然現金回贈很吸引，但是計算清楚對貸款額的影響，才能做好財務預算。
除了首期和每月供款，還有哪些置業隱藏成本？
買樓除了準備首期，還有不少一次性的「入場費」需要預留資金。這些費用加起來可能是一筆不小的數目，所以在置業初期就要將它們納入預算。
律師費及印花稅
律師費是處理樓宇買賣合約和按揭契等法律文件的費用，市場上一般由數千至萬多元不等。印花稅則是向稅務局繳交的稅項，稅率會根據物業價值和買家是否首次置業而有所不同，是置業開支中佔比較大的一項。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理覓得心儀物業，便需要支付佣金。香港市場的慣例是買賣雙方各自支付樓價的1%作為佣金，不過這個比例在交易前仍有商討空間。
按揭保險費及火險
若果你申請高成數按揭（例如超過七成），就需要經按揭保險計劃申請，並且支付按揭保險費。保費可以選擇一次過付清，也可以加借在按揭貸款中分期償還。另外，所有銀行都會要求業主為物業購買火險（又稱樓宇結構保險），這是保障物業結構的基本保險。
