樓價高企，二手公屋因入場門檻較低，成為不少港人上車置業的熱門選擇。然而，申請過程牽涉綠表、白居二等不同資格，開支預算又涉及補地價等潛在成本，加上繁複的按揭及買賣流程，往往令準買家感到無從入手。為此，我們為您準備了2026年最新的「二手公屋終極攻略」，本文將一文看清申請資格、開支預算、按揭須知、買賣流程及精明揀樓貼士等五大關鍵，由零開始，手把手助您避開陷阱，順利覓得安樂窩。
購買二手公屋資格：誰能申請？（綠表及白居二）
想成功購買二手公屋，第一步就是弄清楚自己是否符合資格。現時，能夠在居屋第二市場（或稱二手市場）選購未補地價公屋的，主要分為兩大類人士：「綠表」和「白居二」中籤者。這兩種資格的申請條件和對象各有不同，我們一起來看看詳細的買二手公屋資格要求，讓你對號入座，看看自己屬於哪一類。
綠表申請人資格
「綠表」資格基本上是為現時正享用公共房屋資源的人士而設。如果你屬於以下任何一個類別，便符合綠表申請資格。
房委會及房協轄下出租單位的住戶
這是最常見的綠表人士類別。只要你是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現租戶，便可以直接以綠表資格申請。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
部分人士雖然不是公屋租戶，但會獲發《綠表資格證明書》。例如，成功申請「公務員公共房屋配額計劃」或「為聘用海外家庭傭工的公屋住戶提供更大單位調遷計劃」的人士，就會持有這份證明文件。
受重建或清拆計劃影響的住戶及寮屋居民
因政府的重建或清拆計劃而受影響的住戶，例如受房委會清拆計劃影響的租戶或認可寮屋居民，亦會獲發綠表資格，作為安置的選項之一。
長者租金津貼計劃的受惠者
正在領取長者租金津貼的合資格長者，同樣被視為綠表申請人，可以用這個身份在二手市場置業。
白居二（白表居屋第二市場計劃）申請人資格
「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」，是讓不符合綠表資格，但入息及資產符合指定限額的香港永久性居民，透過抽籤方式獲取購買資格。中籤者可以在二手市場購買未補地價的資助房屋，包括二手公屋。
私營房屋住戶
這是白居二計劃最主要的申請群體。如果你和你的家庭成員現時並非公屋租戶，而且符合入息及資產等條件，就可以申請抽籤。
房委會及房協轄下出租單位的家庭成員
假如你的家庭成員是公屋租戶，但你並非戶主，你可以選擇從戶籍中刪除你的名字，然後以個人或另組家庭的形式申請白居二。申請獲批後，你便不能再在原來的公屋單位居住。
任何資助出售單位的家庭成員
與上述情況類似，如果你是任何資助出售單位（如居屋、租置計劃單位）的家庭成員，同樣可以透過刪除戶籍的方式，獨立申請白居二。
核心審查條件：入息、資產及物業限制
無論是綠表還是白居二，申請購買二手公屋時，都需要符合一些基本的核心條件。
年齡及家庭組合要求
申請人必須年滿18歲，並且是香港永久性居民。申請可以以一人家庭或家庭組合的形式提交。如果是家庭申請，申請表上的所有成員都必須與申請人有親屬關係。
住宅物業擁有權限制
這是一項非常嚴格的規定。由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業的權益。
收入及資產限額（僅適用於白居二）
收入及資產限額是專為白居二申請人而設的審查條件，綠表申請人則沒有這項限制。每年的申請期，房委會都會公布最新的家庭及一人申請者的每月總入息和總資產淨值上限，申請前務必查閱官方最新公佈的數字。
喪失申請資格的常見情況
有些情況會導致申請人永久或在一段時間內失去申請資格，計劃置業前最好先了解清楚，避免白費心機。
任何資助自置居所計劃的前業主及其配偶
這項俗稱「一生人一次」的規定相當關鍵。如果你或你的配偶曾經以任何形式，受惠於任何資助自置居所計劃（例如居屋、綠置居、租置計劃等），不論該單位是否已經出售，你和你的配偶都不能再次申請購買二手公屋。
資助出售單位的十年轉讓限制
假如你曾經是某個資助出售單位的「關鍵成員」（即為了符合家庭申請人數要求而被加入申請的成員），在該單位首次轉讓契據簽署日期起的十年內，你亦不能申請。這項規定的目的是防止有人利用家庭成員名額來獲取申請資格。
買二手公屋開支預算：全面拆解首期、雜費及隱藏成本
決定購買二手公屋，除了樓價本身，最實際的問題就是「要準備多少錢？」。整個置業開支其實可以分為「前期一次性」和「日後持續性」兩大部分。我們一步一步拆解，讓你對所有開支有更清晰的預算，這樣尋找心水樓盤時就更有把握。
置業前期開支：首期、印花稅及雜費
這些是在簽署買賣合約到正式收樓期間，需要支付的主要費用。它們構成了置業入場費的大部分，所以必須準確計算。
首期資金計算（按揭成數基礎）
首期是置業開支中最大的一筆。由於有政府擔保，二手公屋的按揭成數相對較高。綠表申請人最高可承造九成半按揭，首期只需樓價的5%。白居二申請人則最高可承造九成按揭，首期為樓價的10%。
舉個例子，如果一個二手公屋單位售價為300萬元：
* 綠表買家：首期 = 300萬 x 5% = 15萬元
* 白居二買家：首期 = 300萬 x 10% = 30萬元
從價印花稅（第2標準稅率）計算
印花稅是向稅務局繳交的稅項，是買樓的必要開支。只要你是香港永久性居民，並且在買入單位時在香港沒有持有其他住宅物業，就可以用較低的「第2標準稅率」計算。稅率按樓價以階梯式遞增。以一個300萬元的單位為例，印花稅的計算方式是「100元 + (樓價超出200萬的部分 x 10%)」，即100元 + (100萬元 x 10%) = 100,100元。
律師費及地產代理佣金
買賣樓宇需要委託律師處理法律文件，確保業權清晰。律師費一般包括買賣合約、樓契及按揭契等文件處理費用，市場收費由數千元至萬多元不等。另外，如果經地產代理覓得心水盤，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
置業後持續開支：管理費、差餉及地租
成功上車後，每月或每季都有一些固定的持續開支需要預算。這些費用雖然看似零碎，但日積月累也是一筆不小的數目。
每月管理費、差餉及地租預算
管理費是支付大廈日常管理、保安及清潔等服務的費用，金額視乎屋邨規模和設施而定。差餉是按季度向政府繳交的稅項，計算基礎是單位的應課差餉租值。地租則每年繳交一次。這三項費用加起來，每月開支大約由數百元至千多元不等。
大廈維修基金及潛在維修開支評估
這是買二手樓宇時一個很重要的考慮點。在睇樓時，可以向代理或業主查詢大廈維修基金的儲備情況。一個健康的維修基金可以應付日常維修。同時，也要了解大廈有沒有收到強制驗樓或驗窗的命令，或者未來有沒有大型維修工程計劃，因為這些都可能需要業主集資支付，金額可能高達數萬甚至十多萬元。
補地價：最大的潛在成本與風險
補地價是二手資助房屋一個獨有的概念。雖然你在第二市場購買二手公屋時不需要立即補地價，但這個責任會跟隨業權轉移給你，是你未來需要面對的最大潛在成本。
什麼是補價折扣率？
簡單來說，補價折扣率就是當年房委會首次出售這個單位時，所提供的折扣。例如，一個單位當時的市值是100萬元，房委會以60萬元賣給第一手業主，那麼折扣率就是40%。這個折扣率會記錄在樓契上，並且永久不變。
如何評估未來補地價金額？
未來你需要補地價的金額，並不是當年折扣的數目，而是按單位「補價時的市值」乘以「當年的補價折扣率」來計算。
計算公式：補價金額 = 補價時的單位市值 x 當年的補價折扣率
假設你買入的單位當年折扣率是40%，數年後你想在公開市場出售，當時單位市值已升至600萬元。你需要補給政府的金額就是600萬 x 40% = 240萬元。樓價升得愈高，需要補的金額也愈多。
補地價與轉讓限制的關係
只要你仍在房委會的轉讓限制期內，或者你將單位售予下一手同樣持有綠表或白居二資格的人士，你就不需要補地價。只有當你希望將單位在公開市場（自由市場）出售或出租，賺取市值全價時，才必須先完成補地價程序。
申請按揭須知：成數、年期及政府擔保
申請按揭是買二手公屋流程中的關鍵一步。由於有政府擔保，銀行審批相對寬鬆，但當中仍有一些細節需要注意。
政府擔保期如何影響按揭審批？
房委會為每個租置計劃單位提供由「首次轉讓契據」日期起計30年的擔保期。銀行非常看重這個擔保期。如果一個單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行可能會扣減按揭年期。例如，若擔保期只剩下15年，銀行最多只會批出15年還款期。如果擔保期已過，銀行便會視之為一般私樓處理，按揭成數會大幅降低，而且需要通過壓力測試。
綠表與白居二按揭成數及還款年期
在政府擔保期內，銀行普遍願意為二手公屋承造高成數按揭。
* 綠表申請人：最高按揭成數95%，最長還款年期25年。
* 白居二申請人：最高按揭成數90%，最長還款年期25年。
銀行壓力測試要求及供款與入息比率
由於有政府作為擔保人，綠表和白居二買家在申請按揭時，一般都「豁免」銀行的壓力測試。不過，申請人仍然需要滿足基本的「供款與入息比率」要求，即是每月的總供款額，不可以超過家庭總收入的50%。這是銀行評估你是否有足夠還款能力的基本標準。
買二手公屋流程全攻略：由申請到收樓五步曲
購買二手公屋的過程，其實就像一場有清晰地圖的尋寶遊戲。只要跟著步驟走，就能順利到達終點，成功上車。整個流程可以簡單歸納為五個核心步驟，由確認資格開始，到最後拿到鎖匙，我們一步一步來拆解。
第一步：確認資格及領取證明文件
在正式開始睇樓之前，最重要是先拿到入場券。這一步是整個買二手公屋流程的基礎，不同的購買二手公屋資格，需要的文件也不同。
綠表申請人：申領《購買資格證明書》
如果你是綠表申請人，例如現時的公屋住戶，就需要向房屋署申請一份《購買資格證明書》。這份文件是你身份的證明，有效期為一年。你可以到所屬的屋邨辦事處辦理申請，手續相當直接。
白居二中籤者：領取《批准信》
如果你是「白居二」的幸運中籤者，你會收到由房屋署發出的《批准信》。這封信同樣有兩個作用，第一是確認你的購買資格，第二是讓你向房屋署申請《購買資格證明書》。有了它，你就可以正式進入二手市場物色心儀單位。
第二步：物色樓盤與實地視察
拿到入場券後，就可以正式開始睇樓了。這個階段既興奮又需要細心，因為你的決定將會影響未來的生活品質。
善用網上平台篩選樓盤
現在資訊發達，你可以先在各大地產網站平台，例如28Hse或House730，根據地區、預算、面積等條件進行初步篩選。這樣可以節省不少時間，集中火力看一些真正符合你需求的樓盤。
實地睇樓的檢查清單（滲水、結構、維修令等）
網上圖片始終有限，親身視察絕對不能缺少。睇樓時，建議你帶備一份檢查清單，重點留意幾個地方。首先是滲水問題，仔細檢查天花板、牆角和窗邊有沒有水漬或新補油漆的痕跡。其次是單位結構，觀察牆身和橫樑有沒有不尋常的裂縫。最後，可以向地產代理或管理處查詢大廈有沒有任何未完成的維修令和未來的大維修計劃，這些都可能成為日後的隱藏開支。
第三步：簽訂臨時及正式買賣合約
當你找到理想單位，並且和業主談好價錢後，便會進入簽訂合約的法律程序。
審閱合約條款及查核業權
首先，買賣雙方會簽訂「臨時買賣合約」。簽署前，務必仔細閱讀所有條款。同時，最好委託律師進行初步的業權查冊，確認業主的身份，以及單位有沒有涉及任何未解除的按揭或法定押記。
支付臨時訂金（細訂）與加付訂金（大訂）
簽署臨時合約時，你需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」），通常是樓價的3%至5%。然後，在簽署臨時合約後的14天內，雙方會簽訂「正式買賣合約」，屆時你需要支付加付訂金（俗稱「大訂」），連同細訂合計通常是樓價的10%。
第四步: 申請提名信及辦理樓宇按揭
簽署正式合約後，就要同步處理兩件重要事情：向房委會申請提名，以及向銀行申請按揭。
向房委會申請「提名信」
你需要帶著已簽署的正式買賣合約和其他所需文件，向房屋署申請「提名信」。這封信是房委會同意你購買該單位的正式文件，是完成交易的關鍵。整個申請過程，你的律師會提供協助。
比較銀行按揭計劃及遞交申請
與此同時，你可以開始向不同銀行申請樓宇按揭。由於二手公屋有政府作擔保，按揭審批一般較為寬鬆。不過，各間銀行的按揭利率、現金回贈和服務條款都不同，建議多比較幾間，選擇最適合自己的計劃。
第五步：委託律師處理交易及收樓
來到最後一步，主要由律師協助處理繁複的法律文件，確保業權順利轉移。
查核「首次轉讓契據」日期及轉讓限制
你的代表律師會深入查核單位的業權紀錄，特別是「首次轉讓契據」的簽署日期。這個日期非常重要，因為它決定了單位的政府擔保期剩餘年期，直接影響銀行批出的按揭年期上限。同時，律師也會核實單位的轉讓限制，確保交易符合法規。
辦理業權轉讓手續及完成交易
在交易完成日（成交日），律師會協助你辦理所有業權轉讓手續，你會在這天支付樓價的餘額。當所有手續辦妥後，你便可以從業主手上接收單位的鎖匙，正式成為業主。
精明揀樓攻略：如何挑選心水二手公屋？
成功取得購買二手公屋資格後，就進入了令人興奮的揀樓階段。面對市場上眾多盤源，要有效率地挑選出最適合自己的安樂窩，確實需要一些策略。這一步非常關鍵，因為一個好的選擇不只影響未來數十年的居住體驗，更關乎物業的長遠價值。讓我們一步步拆解整個揀樓過程，助你輕鬆作出明智決定。
第一步：鎖定可選購的租者置其屋（租置）計劃屋邨
在開始物色單位前，首先要清楚並非所有公共屋邨都能在第二市場自由買賣。只有納入「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）的屋邨單位，才可以轉售給持有綠表或「白居二」資格的人士。所以，第一步就是鎖定這些目標屋邨。
全港租置計劃屋邨完整名單
全港現時共有39個租置計劃屋邨，分佈在不同地區。要獲取最準確和最新的名單，最可靠的途徑是瀏覽香港房屋委員會的官方網站。網站上會詳細列出所有租置屋邨的名稱和地區，你可以根據自己的家庭需要和生活圈子，初步篩選出幾個心儀的屋邨。
如何核實單位是否屬於租置計劃
當你從地產網站或代理口中得知一個盤源時，如何能百分百確認它屬於可購買的租置計劃單位？除了對照房委會的名單，最穩妥的方法是查核土地註冊處的紀錄。你可以委託地產代理或律師進行查冊，確認該單位的「首次轉讓契據」性質，確保單位符合買二手公屋的規定，避免後續出現任何問題。
第二步：篩選樓盤的實用技巧
鎖定了目標屋邨後，你會發現即使在同一個屋邨內，也有大量不同條件的單位可供選擇。這時候，就需要運用一些實用技巧，快速篩選出潛力盤。
善用地區、校網及社區配套進行篩選
地點是揀樓的首要考慮因素。你可以先從地區入手，評估屋邨周邊的交通是否便利，例如是否鄰近港鐵站或主要巴士路線，這直接影響日常通勤的便利度。如果家中有小朋友，單位所屬的小學及中學校網就變得極為重要。一個優質校網的單位，往往更具吸引力。此外，屋邨附近的社區配套，例如街市、商場、公園、診所等，都會影響生活質素，值得仔細考量。
比較單位座向、景觀及樓層的優劣
單位本身的條件同樣重要。座向決定了單位的採光和通風，香港人普遍偏好「坐北向南」的單位，因為冬暖夏涼。景觀方面，開揚的公園景、山景甚至海景當然最理想，但樓價亦會較高。樓層的選擇則豐儉由人，高層單位視野較好，空氣較流通，而低層單位則出入方便，價錢亦可能較相宜。你需要根據自己的預算和喜好作出權衡。
解讀「有匙即睇」、「獨家盤」等術語
在瀏覽樓盤資訊時，你會遇到一些地產術語。「有匙即睇」或「鎖匙盤」意思是地產代理已持有單位鎖匙，可以隨時為你安排睇樓，時間上較有彈性。「獨家盤」則代表該單位只委託了一家地產代理公司放售，議價空間可能相對有限，但好處是盤源較獨特，競爭較少。了解這些術語有助你更有效率地與代理溝通。
第三步：實地評估單位的長遠價值
篩選出幾個心儀的單位後，就必須進行實地考察。親身感受單位的空間感和環境，並評估其長遠價值，是成功買二手公屋的最後一步。
樓齡與剩餘政府擔保期的重要性
單位的樓齡不只關乎觀感上的新舊，它更直接影響銀行按揭的審批。政府為租置單位提供的按揭擔保期，是從屋邨首次出售日期起計30年。擔保期剩餘年期越長，買家就越容易獲批高成數按揭和較長的還款年期。因此，在樓齡相若的選擇中，優先考慮剩餘擔保期較長的單位，會對你的財務安排更有利。
屋邨管理質素及公用設施評估
實地睇樓時，不要只專注單位內部，也要花時間觀察屋邨的整體環境。留意大廈外牆、走廊、電梯大堂等公用地方的保養情況，這能反映出管理公司的質素。一個管理完善的屋邨，居住環境更舒適，物業價值也更有保障。同時，可以了解屋邨的公用設施，例如是否有遊樂場、籃球場等，評估是否符合你的生活所需。
交通網絡、社區發展及升值潛力
最後，嘗試以更宏觀的角度評估單位的潛力。了解該區未來的發展藍圖，例如政府是否有計劃興建新的交通基建或社區設施。一個正在積極發展的社區，其物業的升值潛力自然更高。綜合考慮交通便利性、社區成熟度以及未來發展前景，你就能更有信心地挑選到一個既適合自住，又具備長遠價值的理想家園。
購買二手公屋常見問題 (FAQ)
綠表和白居二在資格、按揭上有何主要分別？
在考慮購買二手公屋時，首先要理解綠表和白居二的分別。兩者在購買二手公屋資格和按揭安排上有很明顯的不同。
資格方面，綠表資格的來源主要是房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。他們基本上是用現有的公屋住戶身份，去換取一個購買資助房屋的資格。而「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」，申請人通常是私營房屋的住戶，或者不符合綠表資格的人士。他們需要符合房委會每年公布的入息和資產限額，並且經過抽籤中籤後，才能獲得買二手公屋資格。
按揭方面，由於有房委會的擔保，兩者都能申請較高成數的按揭。綠表買家最高可以申請到九成半按揭（95%）。白居二買家最高可以申請到九成按揭（90%）。還款期兩者最長都可以是25年。
購入二手公屋後，轉售或出租有何限制？
購入二手公屋後，業主必須遵守房委會訂立的轉讓限制。最重要的一點是，在未補地價之前，單位絕對不能出租或作任何商業用途。
如果業主想轉售單位，有兩個主要途徑。第一，業主可以在居屋第二市場，將單位轉售給其他持有有效「購買資格證明書」的綠表買家，或持有「批准信」的白居二買家。這個過程不需要補地價。第二，業主可以選擇向房委會申請評估補價，繳付所需的地價後，單位的轉讓限制就會解除。之後，單位就可以像一般私樓一樣，在自由市場上隨意出售、出租或轉讓給任何人。
二手公屋的轉讓限制期是如何計算的？
轉讓限制期的計算基準，是根據該單位的「首次轉讓契據」簽署日期起計，這一點十分重要。計算的起點並不是整個屋邨的入伙日期，也不是你買入單位的日期，而是政府首次將這個特定單位賣給第一手業主的日期。
因為每個單位的首次出售日期都可能不同，所以即使是同一座大廈的鄰居，大家的轉讓限制期屆滿日也可能不一樣。買家在簽訂合約前，應委託律師查清楚該單位的「首次轉讓契據」日期，才能準確知道相關的限制。
二手公屋的按揭年期最長是多少？會否受樓齡影響？
一般而言，購買二手公屋的按揭年期最長是25年。
至於樓齡會否影響按揭審批，關鍵不在於物業的實際樓齡，而在於房委會提供的「擔保期」。房委會由單位的「首次轉讓契據」日期起計，提供30年的按揭擔保。只要按揭的還款期仍然在擔保期範圍內，銀行通常都願意批出最長的25年還款期。如果單位的首次出售日期已經很久遠，剩餘的擔保期不足25年，銀行就有可能相應縮短按揭年期，或者要求買家提供更高比例的首期。
什麼是「補地價」？是否一定要補？
「補地價」是指業主向政府繳付一筆款項，用以補回當初政府以折扣價出售該單位時的差額。這筆款項的計算，是根據單位在補價時的十足市值，乘以該單位當初的折扣率而定。
在居屋第二市場進行的交易，例如綠表或白居二買家購入一個未補價的二手公屋單位，買家在交易時並不需要即時補地價。不過，補地價的責任會隨着業權一同轉讓給新買家。換句話說，你雖然不用立即支付，但未來如果你想將單位在公開市場自由出售或出租，就必須先完成補地價的程序。所以，是否需要補地價，完全取決於你日後如何處置這個物業。