成功抽中居屋，準備「上車」做業主，固然值得興奮，但置業大計，預算遠不止樓價本身。除了最顯眼的首期，印花稅、律師費、驗樓、甚至最大彈性的裝修費，每項「隱藏」開支都足以影響您的財務規劃。為免大失預算，本文將為您全面拆解2026年購買居屋的7大費用，由申請、揀樓、收樓到入伙，逐一詳列各項開支的預算及付款時間點，並提供實用預算工具，助您清晰掌握整個置業現金流，做好萬全準備。
居屋總費用一覽：由申請到收樓要預幾多錢？
準備上車的朋友，最關心的莫過於各項居屋費用。除了樓價本身，整個過程由申請、簽約、收樓到裝修，其實還涉及多項大大小小的開支。想準確規劃財務，避免臨時計劃失準，就要先清晰了解所有潛在的居屋費用。以下將為你詳細拆解整個流程的開支，讓你對總預算有個全面的概念。
7大居屋開支、時間軸及預算Checklist
要成功置業，周詳的財務規劃是第一步。整個居屋置業過程，主要可歸納為7大項核心開支。只要掌握這幾項費用的預算範圍和支付時間點，就能輕鬆管理現金流，讓上車之路更加順暢。下面我們會逐一剖析，從宏觀的開支比例，到具體的時間軸規劃，再提供一個實用的預算工具，助你一步步建立清晰的財務藍圖。
各項開支佔總預算比例概覽
在規劃總預算時，了解各項開支的比重有助你分配資金。我們可以將所有費用簡單分為三大類：
- 核心開支（佔比最高）： 居屋首期。這是最大筆的前期資金，佔了整個置業預算中最主要的部分。
- 主要開支（佔比較高）： 印花稅、裝修費。這兩項是首期以外最主要的開支，金額可以相當可觀，需要重點規劃。
- 雜項開支（佔比較低）： 律師費、土地註冊處登記費、申請費、驗樓費。雖然單項金額不高，但加起來也是一筆不可忽視的費用，需要預留足夠資金應付。
【費用時間軸】掌握申請、簽約、收樓到裝修的現金流規劃
了解何時需要支付哪筆費用，對於現金流管理至關重要。整個流程的資金需求並非平均分佈，而是集中在某幾個關鍵時點。
- 第一階段：申請期
- 需要支付的費用：申請費。
-
金額相對較小，是整個流程的入場券。
-
第二階段：揀樓及簽約期
- 需要支付的費用：居屋首期、律師費、印花稅及土地註冊處登記費。
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這是資金需求最集中的時期。在簽署正式買賣合約時，需要支付首期，並委託律師處理後續文件及繳交相關稅項與費用。
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第三階段：收樓及入伙前
- 需要支付的費用：驗樓費、裝修費。
- 成功收樓後，便要馬上安排驗樓，並啟動裝修工程。裝修是入伙前最後一筆較大的開支，豐儉由人，但必須納入總預算之中。
【預算工具】3分鐘建立個人化居屋費用預算表
與其紙上談兵，不如動手製作一份專屬你的居屋費用預算表。你只需要打開試算表軟件（例如 Excel 或 Google Sheets），建立一個簡單的表格，就能將所有開支一覽無遺。建議包含以下欄目：
- 開支項目： 逐一列出上述7大費用（申請費、首期、印花稅、律師費、土地註冊處登記費、驗樓費、裝修費）。
- 預算金額： 根據你的目標單位樓價及個人情況，填寫每項的預計支出。
- 實際支出： 在支付費用後記錄實際金額，方便對比。
- 支付時間點： 記下每項費用的大約支付日期，以規劃現金流。
- 備註： 記錄一些額外資訊，例如律師行報價、裝修公司聯絡方式等。
透過這個簡單的工具，你就能將複雜的財務規劃變得清晰、可控，為順利上車做好最充分的準備。
置業核心開支：首期與印花稅全攻略
談及置業，大家最關心的居屋費用，莫過於首期和印花稅這兩大核心開支。這兩筆數目直接影響你的現金預算，而且計算上亦有不少細節需要留意。讓我們一步步拆解，讓你對預算規劃更有把握。
費用一：居屋首期 (Down Payment) – 最大筆的前期開支
首期是整個置業過程中最大筆的前期現金支出。你需要準備多少首期，主要取決於你的申請資格是「綠表」還是「白表」，因為這會直接影響銀行批出的按揭成數。
綠表 vs 白表首期大不同：按揭成數及計算方法
由於新居屋有房委會作為擔保，銀行提供的按揭條件會比私樓寬鬆。不同申請資格的按揭成數上限和首期計算方法如下：
- 綠表申請人：主要為現時的公屋租戶。因為交還公屋單位有助房屋資源流轉，所以可獲取更優惠的按揭條件。最高按揭成數可達 95%，換言之，首期最低只需樓價的 5%。
-
計算公式：首期 = 居屋售價 x 5%
-
白表申請人：主要為符合資格的非公屋住戶。最高按揭成數為 90%，因此首期最低需要準備樓價的 10%。
- 計算公式：首期 = 居屋售價 x 10%
居屋首期計算實例（附不同樓價參考）
為了讓你更具體地掌握預算，我們以不同樓價的單位為例，計算一下綠表和白表申請人分別需要準備的首期金額：
| 居屋售價 | 綠表申請人首期 (5%) | 白表申請人首期 (10%) |
|---|---|---|
| HK$2,000,000 | HK$100,000 | HK$200,000 |
| HK$3,500,000 | HK$175,000 | HK$350,000 |
| HK$5,000,000 | HK$250,000 | HK$500,000 |
從上表可見，申請資格直接影響首期金額，兩者可以相差一倍。
【特別注意】綠表申請人的隱藏成本：公屋還原費
對於綠表申請人，除了新居屋的費用，還有一項經常被忽略的潛在開支，就是「公屋還原費」。在你遷出原有的公屋單位時，房署有權要求你將單位還原至最初的標準狀態。如果你曾經對單位進行過改動，例如更換間隔、地磚或潔具，就需要支付一筆費用將其還原。這筆費用沒有固定金額，視乎改動程度而定，所以最好在預算中預留一筆資金作此用途。
費用二：居屋印花稅 (Stamp Duty) – 最易計錯的置業成本
印花稅是另一項重要的居屋費用，也是最多人計錯的部分。由於居屋申請人都是首次置業人士，所以適用於較低的「從價印花稅第二標準稅率」。
關鍵概念：為何要用「原有市值」計算印花稅？
計算居屋印花稅時，最關鍵的一點是：計算基礎並非你實際支付的「折後售價」，而是房署評估的單位「原有市值」（即未扣除折扣的市場價值）。
舉個例子，一個單位以市價六二折出售，售價為 HK$310 萬，但其「原有市值」可能是 HK$500 萬。稅務局在計算印花稅時，會以 HK$500 萬作為基礎。如果用 HK$310 萬來計算，稅款會被嚴重低估，到實際繳交時便會出現預算失誤。這個做法是因為印花稅是根據物業本身的價值徵收，而政府的折扣只是對合資格買家的一種資助。
最新首次置業印花稅（第二標準稅率）稅階表 (2026)
根據最新的財政預算案，首次置業印花稅的稅階已經放寬，以下為最新的稅率表：
| 物業售價或價值（原有市值） | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超出 HK$3,000,000 的款額的 10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出 HK$4,500,000 的款額的 10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超出 HK$6,000,000 的款額的 10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超出 HK$9,000,000 的款額的 10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
印花稅計算教學及實例
假設你購買一個居屋單位，折後售價為 HK$380 萬，而房署評估的「原有市值」為 HK$600 萬。
- 確定計算基礎：必須使用 HK$6,000,000。
- 查找對應稅階：根據上表，HK$6,000,000 屬於「HK$4,935,481 至 HK$6,000,000」的稅階。
- 計算稅款：適用稅率為 2.25%。
- 應繳印花稅 = HK$6,000,000 x 2.25% = HK$135,000
如果你錯誤地使用折後價 HK$380 萬計算，稅款會是 HK$3,800,000 x 1.5% = HK$57,000，兩者相差超過一倍。所以，準確計算印花稅對整體居屋費用預算十分重要。
法律及行政雜費：不可忽略的細項開支
談及總共的居屋費用，除了首期和印花稅這兩項主要開支，一些看來瑣碎的法律及行政雜費，其實也是構成整個置業預算的重要部分。這些費用雖然單項金額不大，但加起來也是一筆需要預留的資金。現在我們就逐一拆解這些細項，讓你的財務規劃更全面。
費用三：律師費 (Legal Fees)
為何要聘請代表律師及其服務範圍
在處理樓宇買賣時，買賣雙方都需要有自己的代表律師。即使房屋委員會已委聘律師處理法律文件，但那位律師只代表賣方（即房委會）。為了保障你作為買家的權益，你必須自行委聘一位律師代表自己。
你的代表律師主要負責以下工作：
* 審閱及解釋買賣合約的條款。
* 檢查物業的業權（俗稱「查契」），確保業權清晰。
* 處理及解釋居屋的轉讓限制條款。
* 代為處理按揭契及樓契等法律文件。
* 協助計算及繳付印花稅等相關費用。
律師費市價及收費細項一覽
市場上，處理一手居屋買賣的律師樓全包服務費，市價大約介乎港幣$6,000至$10,000。這筆費用通常包括律師的專業服務費，以及多項代支雜費。一份清晰的報價單，一般會列明以下項目：
- 專業服務費：處理樓契、按揭契等文件的費用。
- 查冊費：向土地註冊處查詢物業業權紀錄的費用。
- 雜項支出：例如影印、交通、註冊文件等費用。
費用四：土地註冊處登記費 (Land Registry Fee)
按樓價而定的收費階梯
所有樓宇的買賣合約及契據，都必須交往土地註冊處進行登記，以確立業權的法律地位。這項登記需要繳付政府費用，收費是根據物業的成交價而定：
- 物業價值不超過港幣$750,000：登記費為港幣$230。
- 物業價值超過港幣$750,000：登記費為港幣$450。
以現時的居屋樓價水平，基本上所有單位的登記費都會是港幣$450。
費用五：申請費 (Application Fee)
申請居屋及「白居二」的費用詳情
這是整個居屋費用支出中，最早出現的一筆開銷。無論是申請新居屋，還是申請可在二手市場購買未補價單位的「白居二」，都需要支付申請費。以「居屋2023」為例，費用詳情如下：
- 申請「居屋2023」：港幣$270
- 申請「白居二2023」：港幣$230
- 同時申請兩者：港幣$500
這筆費用是參與抽籤的入場券，不論最終是否中籤或成功揀樓，都不會退還。
【慳錢攻略】如何比較及選擇律師服務？
提醒：留意報價單是否已包所有雜費
比較不同律師樓的收費時，不能只看標價。最關鍵的一步，是仔細核對報價單上的收費模式，了解是「全包」形式，還是設有大量後加的雜費項目。
有些律師樓的報價可能只列出一個較低的「律師費」，但其他雜項如查冊費、文件費、甚至贖契手續費等，都需要額外收費。因此，在決定委聘前，最好要求律師樓提供一份詳盡的「全包」報價單，並且清楚列明「全包」的服務範圍涵蓋哪些項目，確保不會有預算外的收費。
收樓後續費用：驗樓與裝修預算規劃
終於來到收樓的大日子，心情必定非常興奮。不過，在規劃新居藍圖之前，還有兩項重要的居屋費用需要處理，就是驗樓和裝修。這兩筆開支雖然在置業後期才出現，但絕對會影響你日後的居住質素和財務預算，所以我們一步步來仔細規劃。
費用六：專業驗樓費 (Inspection Fee)
居屋「清水樓」是什麼？為何驗樓不可或缺？
相信大家都聽過，新居屋的交樓標準是「清水樓」。簡單來說，單位內只有最基本的設施，例如廚房和洗手間鋪好了牆身和地台磚，安裝了基本潔具和門窗，但就沒有任何房間間隔，地板也只是混凝土石屎地。
正因為單位是全新的，很多人可能會覺得不需要驗樓。但實際上，即使是新樓，也可能存在各種施工瑕疵，例如牆身批盪不平、地台空心磚、窗邊滲水等問題。如果在裝修工程開始後才發現這些問題，處理起來就會非常麻煩，而且費用更高。所以，聘請專業驗樓師在收樓初期進行一次徹底檢查，就等於為你的安樂窩買個保險，及早發現問題並要求承建商執修，絕對是不可或缺的一步。
驗樓重點及聘請驗樓師的市價參考
專業驗樓師會帶備各種儀器，為你全面檢查單位。重點項目通常包括：
- 滲漏測試： 檢查所有窗戶、外牆、廚廁來去水位，確保沒有滲水或漏水跡象。
- 空心磚檢測： 敲打牆身及地台的每一塊磚，檢查有否「空鼓」情況，避免日後剝落。
- 門窗功能： 測試所有門窗能否順暢開關、穩妥鎖上。
- 電器及喉管： 檢查單位內的電掣、插座是否通電，以及水喉水壓是否正常。
聘請專業驗樓師的費用，市價一般按單位實用面積計算，大約每平方呎 HK$3.5 至 HK$5 不等。以一個400呎的單位為例，驗樓費預算大約在 HK$1,400 至 HK$2,000 左右，視乎驗樓師的經驗和服務範圍而定。這筆小小的投資，可以為你省下日後巨額的維修費。
費用七：裝修費 (Renovation Cost) – 彈性最大的開支
居屋「清水樓」裝修特點及預算較高原因
在整個居屋費用清單中，裝修費是彈性最大，同時也是開支可以相當龐大的一環。由於居屋是「清水樓」，裝修工程可說是「由零開始」。你需要負責間房、鋪設全屋地板、油漆、安裝燈飾、訂造廚櫃及衣櫃等。
相比起一些二手樓的翻新工程，居屋裝修的起步預算通常較高，原因是你需要處理更多基礎工程。例如，間隔牆、鋪設地台等都是必須的工序，這些都會直接增加裝修成本。
居屋裝修預算參考：由基本到舒適級別
裝修預算豐儉由人，主要視乎你對用料、設計和間隔的要求。以下提供一個粗略的預算參考（以一個約400-500呎的單位為例）：
- 基本實用級：約 HK$25萬 – HK$35萬
- 包括：基本間隔兩房、鋪設地磚或地板、全屋油漆、基本廚櫃和潔具、基本水電工程。設計以簡約實用為主。
- 舒適設計級：約 HK$40萬 – HK$60萬或以上
- 包括：更講究的設計風格、使用較優質的建材、訂造大部分傢俬（如地台床、特色牆、大型儲物櫃）、更換全屋鋁窗等。
【慳錢攻略】5大方法節省居屋裝修費
想在裝修這項龐大的居屋費用中節省開支，可以考慮以下幾個實用方法：
- 貨比三家： 無論是找設計公司還是裝修師傅，都建議最少索取三家詳細的報價單作比較，細心留意當中包含的項目和用料。
- 簡化設計： 減少複雜的設計元素，例如特色牆、假天花燈槽等，這些工程往往涉及較多工序和費用。簡約的設計同樣可以舒適美觀。
- 善用現成傢俬： 除了必須訂造的廚櫃和大型衣櫃，其他傢俬（如餐桌、梳化、電視櫃）可以考慮購買現成款式，通常比訂造便宜，而且選擇更多。
- 保留原裝設備： 如果發展商附送的廚廁潔具、大門等質素尚可，可以考慮保留使用，待日後有需要時才更換，省下一筆可觀的費用。
- 自行處理部分工序： 如果時間和能力許可，一些簡單的工序如油漆、安裝層架或窗簾等，可以考慮自己動手，既能省錢又充滿樂趣。
居屋費用常見問題 (FAQ)
買居屋除了準備樓價，還有不少周邊開支要處理，計算清楚整體的居屋費用十分重要。以下我們整理了幾個大家在規劃預算時最常遇到的問題，希望可以幫你釐清一些概念，讓你的置業預算更準確。
Q1: 除了樓價，應額外預留多少資金作雜費？
這是一個很好的問題，因為只預算首期是遠遠不夠的。一般來說，建議在首期之外，額外預留樓價（以成交價計）的10%至15%作為雜費及前期開支的預算。這筆資金主要涵蓋幾個大項目：最大筆的是印花稅，然後是律師費、土地註冊處登記費、首期管理費按金、以及驗樓費等。當中印花稅的金額變動最大，所以預留的資金鬆動一些會比較穩妥。裝修費用則因為豐儉由人，建議另外獨立計算。
Q2: 按揭貸款可否用於支付印花稅或裝修費？
答案是不可以。按揭貸款的用途非常單一，就是用來支付物業的成交價餘額。銀行在批出貸款後，會將款項直接轉帳給賣方，即香港房屋委員會。因此，買家是無法直接取得這筆貸款現金的。所有其他開支，例如印花稅、律師費，以至後續的裝修費，都需要動用你自己的儲備資金來支付，所以在規劃現金流時必須將這些項目計算在內。
Q3: 資金不足時，有什麼解決方案？
如果發現手頭上的資金與預算有差距，可以從幾方面考慮。最直接的方法是尋求家人的支持，或者審視自己的儲蓄計劃。另一種選擇是申請私人分期貸款或稅務貸款，用來應付裝修等開支，但申請前必須仔細評估其利息支出以及自身的還款能力，確保不會對未來的每月供款造成太大壓力。此外，裝修開支的彈性最大，可以先從最基本的裝修入手，待日後財務狀況更充裕時再逐步添置傢俬或進行優化。
Q4: 白居二與新居屋的費用計算有何不同？
兩者的居屋費用項目基本上大同小異，同樣需要支付首期、印花稅、律師費及裝修費等。主要的分別在於以下幾點：第一，樓價的釐定方式不同，新居屋由政府定價，而「白居二」單位的樓價則由市場決定，買賣雙方自由議價。第二，新居屋是「清水樓」狀態，裝修預算需要從零開始計算；二手居屋則可能有前業主留下的裝修，有機會節省部分開支，但亦可能因裝修殘舊而需要額外預留一筆清拆費用。第三，購買「白居二」單位通常需要透過地產代理，因此會產生一筆代理佣金，這也是新居屋所沒有的開支。
Q5: 除了上述一次性開支，居屋每月管理費大約是多少？
管理費是業主每月必須承擔的持續開支。現時新落成的居屋，管理費一般按實用面積計算，大約介乎每平方呎港幣2元至3.5元不等。舉例來說，一個400平方呎的單位，每月的管理費可能在港幣800元至1,400元之間。這筆費用主要用於屋苑的日常管理、保安、清潔、公共地方的維修保養等。屋苑的規模、設施和樓齡都會影響管理費的水平。
買居屋要準備幾多錢？一文睇清所有居屋費用（2026年最新版）
居屋總費用一覽：由申請到收樓要預幾多錢？
能夠成功抽中居屋，絕對是值得高興的人生大事。但在興奮之餘，周詳的財務規劃更是安居樂業的基礎。計算整體的居屋費用時，除了最顯眼的樓價，其實還涉及由申請、簽約、收樓到入伙等各個階段的開支。這篇文章會像朋友與您分享經驗一樣，將所有費用逐一拆解，助您清晰掌握整個預算，讓置業之路走得更安穩。
7大居屋開支、時間軸及預算Checklist
要準確規劃買居屋的資金，我們可以將所有開支歸納為以下七個主要項目。您可以將此視為一個實用的預算清單，確保沒有遺漏任何重要環節：
- 首期 (Down Payment)
- 印花稅 (Stamp Duty)
- 律師費 (Legal Fees)
- 土地註冊處登記費 (Land Registry Fee)
- 申請費 (Application Fee)
- 專業驗樓費 (Inspection Fee)
- 裝修費 (Renovation Cost)
各項開支佔總預算比例概覽
在上述七大開支中，資金佔比並非平均。一般而言，「首期」是最大筆的前期現金支出，佔了總預算的最大部分。緊隨其後的是「印花稅」與「裝修費」，這兩項開支的金額亦相當可觀，足以影響您的整體財務部署。其餘如律師費、登記費、驗樓費及申請費等，雖然單項金額較小，但加起來也是一筆不可忽視的費用，需要預先計入預算之內。
【費用時間軸】掌握申請、簽約、收樓到裝修的現金流規劃
了解各項開支之外，掌握支付這些費用的時間點同樣重要，這有助您規劃現金流。整個流程大致如下：
- 申請階段： 只需支付數百元的「申請費」。
- 揀樓及簽約階段： 這是需要大筆資金的時刻。您需要準備好「首期」款項，並支付部分「律師費」作訂金。
- 辦理按揭及成交前： 在正式成交前，需要繳付全額「印花稅」、付清「律師費」尾數，以及支付「土地註冊處登記費」。
- 收樓及入伙前： 收樓後，便需要支付「專業驗樓費」。然後，最大筆的彈性開支「裝修費」亦會在此時陸續產生。
【預算工具】3分鐘建立個人化居屋費用預算表
為了讓預算規劃更具體，建議您花幾分鐘時間，在試算表軟件（例如 Excel 或 Google Sheets）建立一個簡單的個人化預算表。這個工具能讓您對所有居屋費用一目了然。您的表格可以包含以下欄目：
- 開支項目： 逐一列出上述7大費用。
- 預算金額 (HK$)： 根據心儀單位的樓價，為每個項目填上初步估算的金額。
- 實際支出 (HK$)： 在支付費用後記錄實際金額，方便比較和檢討。
- 支付時間點： 記下每筆款項的大約支付日期，以便管理現金流。
- 備註： 可記錄律師樓的報價、裝修公司的聯絡方式等實用資訊。