香港金融管理局於2026年2月28日起正式暫停實施多年的物業按揭貸款壓力測試，雖然此舉被視為降低了「上車」門檻，但也令不少準買家對現時的審批標準及潛在風險感到困惑。壓力測試暫停後，銀行如何計算你的負擔能力？現行的「供款與入息比率」（DSR）要求又是甚麼？
本篇【樓按壓力測試懶人包】將為你一文釐清所有疑問，不但會拆解最新的DSR入息要求，更會教你3個簡單步驟自製個人財務安全網，即使在沒有官方「壓測」的情況下，也能準確評估自身還款能力，為未來任何利率波動做好萬全準備。
2026年最新政策：官方「樓按壓力測試」正式暫停
2026年樓市迎來重大轉變，其中最矚目的莫過於金管局正式宣佈，暫停實施多年的樓按壓力測試。這個消息對於準備置業的朋友來說，無疑是市場的一大焦點。
金管局宣佈暫停「壓力測試」的關鍵內容
究竟這次政策轉變，有哪些重點值得我們留意？簡單來說，可以歸納為以下幾點。
生效日期：2026年2月28日起簽訂的臨時買賣合約
這項新措施由2026年2月28日起正式生效。如果你簽訂臨時買賣合約的日期是在這一天或之後，你的按揭申請就適用於新規定。
適用範圍：所有住宅物業按揭申請
新措施的適用範圍涵蓋所有住宅物業的按揭申請。不論是自住物業還是投資物業，申請按揭時都無需再通過以往的壓力測試關卡。
現行基準：按揭審批回歸「供款與入息比率」（DSR）單一標準
那麼，現在銀行的審批標準是什麼？答案是回歸到單一的「供款與入息比率」（Debt-Servicing Ratio, DSR）基準。只要申請人的每月總供款不超過其入息的50%（或根據物業用途及申請人背景有所調整），理論上就符合了基本的入息要求。
為何仍需了解壓力測試？暫停後的潛在影響
聽到壓力測試暫停，你可能會覺得置業門檻大大降低了。不過，即使官方取消了這道關卡，我們仍然有必要了解壓力測試背後的邏輯。因為這對我們的財務規劃和銀行審批過程，依然有潛在影響。
了解銀行歷史風險評估思維
首先，壓力測試代表了銀行過去十多年來評估借款人還款能力的思維模式。這個假設利率上升後還款能力的框架，早已深入銀行的風險管理文化。即使金管局不再強制要求，銀行在評估高風險個案時，仍然可能參考類似的思維去判斷你的財務穩健度。
為未來利率波動做好個人財務規劃
其次，壓力測試本質上是一個為業主而設的財務「安全網」。現在這個官方安全網暫時移除了，我們更需要主動為自己建立一個。了解舊有的壓力測試計算方法，等於為自己進行一次財務體檢，預先評估在未來利率波動時，自己的供款負擔會增加多少，確保家庭現金流保持健康。
應對銀行的內部審慎風險管理
最後，我們要明白，金管局設定的是最低監管要求。個別銀行基於自身的風險胃納，完全有權設立更審慎的內部審批標準。換句話說，銀行可能會有自己的一套「非官方」壓力測試，特別是對於信貸紀錄較差或收入來源較不穩定的申請人。所以，單純滿足DSR要求，並不保證按揭申請必定獲批。
溫故知新：暫停前的壓力測試如何計算？
雖然官方的樓按壓力測試已經暫停，但回顧舊有的計算方式，可以幫助我們理解銀行審批按揭的風險思維。以前申請按揭，就像要挑戰一個有兩關的遊戲，必須同時通過兩個門檻，銀行才會批出貸款。想知道自己當時是否能夠過關？一起來看看舊制度下的計算方法。
舊制兩大門檻：基本DSR與壓力測試
在暫停措施前，銀行審批按揭主要看兩個指標，兩者缺一不可。
門檻一：供款與入息比率 (DSR) 上限50%
這是最基本的審批要求。簡單來說，申請人所有債務的每月總供款額（包括正在申請的按揭、其他按揭、私人貸款等），不可以超過每月總入息的一半，即50%。這是為了確保申請人有足夠的基本收入應付日常生活開支和供款。
門檻二：假設利率加2厘後的壓力測試
這就是俗稱的「壓力測試」。銀行會假設當時的按揭利率上升2厘（即2%），然後再計算一次每月供款。在這個「加壓」情境下，每月總供款額不可以超過每月總入息的60%。這個門檻的目的，是測試申請人在加息週期下的還款能力，確保財務狀況依然穩健。
舊制壓力測試計算實例拆解
理論聽起來可能有點複雜，我們用一個實際例子來拆解，過程就一目了然。很多網上的樓按壓力測試計算機，也是基於類似的原理運作。
計算範例背景（樓價、貸款額、利率）
- 物業價格：HK$600萬
- 貸款額：HK$420萬 (七成按揭)
- 還款期：30年
- 當時實際利率：假設為3.5%
步驟一：計算基本DSR所需月入
首先，計算在3.5%利率下的每月供款。
* 每月供款約為：HK$18,858
* 根據DSR上限50%的要求，申請人所需最低月入為：
$18,858 ÷ 50% = HK$37,716
步驟二：計算壓力測試後所需月入
接著，將利率加上2厘，以5.5%的「壓力利率」計算每月供款。
* 壓力測試下的每月供款約為：HK$23,848
* 根據壓力測試上限60%的要求，申請人所需最低月入為：
$23,848 ÷ 60% = HK$39,747
在這個例子中，申請人必須同時滿足兩個條件。因此，他的月入需要達到較高的HK$39,747，才能成功獲批420萬的按揭貸款。
哪些人曾受壓力測試最大影響？
在舊制度下，壓力測試對某些特定背景的申請人影響尤其顯著。
非固定收入人士（自僱、佣金收入）
對於收入來源主要為佣金的銷售人員，或收入浮動的自僱人士，銀行的入息計算方法相對保守。銀行通常會將其過去6至12個月的平均收入打個折扣（例如七折或八折）才作計算，這使得他們在壓力測試下，需要證明有更高的實際收入才能過關。
換樓客及擔保人
如果換樓客在賣出舊有物業前就買入新物業，由於同時持有兩項按揭，銀行會將其視為「非自用」，審批標準會更嚴格，DSR及壓力測試的上限都會被收緊（例如分別降至40%及50%），入息要求大幅提高。同樣地，擔任按揭擔保人後，自己日後置業也會面對同樣收緊的標準。
高成數按揭申請人
申請高成數按揭意味著貸款額相對較高，每月供款自然也更高。在相同的入息水平下，較高的供款額令通過壓力測試的難度增加。因此，首期資金較少的上車客，往往會因為壓力測試的門檻而需要尋求其他解決方案。
現行審批核心：供款與入息比率 (DSR) 全面解析
雖然官方的樓按壓力測試已經暫停，但銀行審批按揭的核心標準，現在完全聚焦在「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）之上。簡單來說，DSR就是計算你每月總債務支出，佔你每月總收入的百分比。這個比率直接反映你的還款能力，是銀行決定是否批出貸款以及貸款金額的最關鍵指標。想知道自己能否順利上會，就要先了解DSR的計算方法。
最新DSR上限要求：不同申請人的標準
DSR的上限並非劃一標準，而是根據申請人的身份和物業用途而有所不同。銀行會將申請人主要分為兩大類，採用不同的審批門檻。
首次置業／自用物業：DSR上限50%
如果你是首次置業，或者購買的物業是用作自住，審批標準會相對寬鬆。在這種情況下，你所有的每月總債務供款，不可以超過你每月總入息的50%。這是現時最基本的審批門檻。
非自用／第二套房／擔保人：DSR上限40%
假如你購買的物業並非自住用途（例如用作出租投資），或者你本身已經持有其他按揭物業，又或者你是作為他人的按揭擔保人，銀行會視你的風險較高，因此審批標準會更嚴格。在這些情況下，你的DSR上限會收緊至40%。
銀行如何計算你的「認可入息」？
計算DSR時，「入息」的定義並非單純指你的底薪。銀行有一套嚴謹的標準去評估你的「認可入息」，不同類型的收入計算方法也大有不同。要準確計算，最好使用銀行的網上樓按壓力測試計算機，將所有收入項目詳細輸入。
固定收入：底薪、雙糧、花紅計算方式
對於有固定月薪的「打工仔」，計算方式最直接。銀行會以你的底薪作為基礎，然後將過去一至兩年收到的雙糧、花紅或佣金等非固定獎金，計算出一個平均數，再攤分12個月加到你的月薪上。例如，過去一年花紅有12萬元，銀行就會視為你的月入額外增加了1萬元。你需要提交最近三個月的糧單、稅單及銀行月結單作證明。
非固定收入：佣金、自僱收入證明及計算
如果你的收入主要來自佣金，或者是自僱人士，銀行的審批會比較審慎。你需要提供最少六個月，甚至長達一至兩年的入息證明，例如顯示佣金入帳的銀行紀錄、公司發出的佣金結算單，以及稅單和公司財務報表等。銀行會計算這段時期的平均收入，然後再打一個折扣（通常是六至八折）作為你的「認可入息」，以反映收入的不穩定性。
其他收入：租金及資產收入的計算
假如你持有其他物業並正在出租，租金收入也可以計入「認可入息」。銀行通常會要求你提供已打釐印的租約，然後將租金收入打六至七折計算。至於股票、基金等資產，雖然也可以用作批核參考，但計算方法非常保守和複雜，一般只會將資產總值的一小部分，視為可支持還款的能力。
計算DSR時須計入的「每月總債務」
要準確計算DSR，除了清楚自己的認可入息，更要全面了解哪些負債會被計入「每月總債務」。任何定期的還款承諾，都會被銀行計算在內。
所有按揭供款（現有及申請中）
這部分最基本，包括你正在申請的新造按揭的每月供款，以及你本身持有或擔保的其他物業的按揭供款。兩者會被全部相加。
私人貸款、稅貸、學貸等分期
任何形式的私人分期貸款，例如私人貸款（P Loan）、稅務貸款、學生貸款或汽車貸款等，其每月的還款額都會被全數計入你的總債務。
信用卡分期及循環貸款結欠
信用卡的欠款是很多人容易忽略的一環。如果你有任何信用卡購物分期，每月的還款額會被計算在內。即使是沒有做分期的卡數結欠（Revolving Credit），銀行也會按照結欠總額的某個百分比（通常是3%至5%）去估算一個最低還款額，並將其計入你的每月總債務。
【自製壓力測試】3步規劃你的財務安全網
雖然官方的樓按壓力測試已經暫停，這不代表我們可以忽略利率波動的潛在風險。主動為自己的財務狀況進行一次「自我壓力測試」，就像是為家庭財政建立一道堅固的安全網。這一步不僅能讓你更清晰地掌握自己的還款能力，更是審慎理財的體現。
為何要主動為自己「加壓」？
應對未來加息的不確定性
利率市場變幻莫測，即使現時處於一個相對穩定的水平，未來仍然存在上升的可能。為自己預先模擬加息後的情境，可以讓你心中有數，評估最壞情況下家庭財政的承受能力，避免日後因利率抽升而措手不及。
確保家庭現金流健康，避免斷供風險
置業是長達數十年的財務承諾。自我壓力測試的核心目的，是確保即使在供款增加的情況下，家庭每月仍有足夠的現金流應付日常生活開支，從而將斷供的風險降至最低，保障你和家人的安樂窩。
提升個人財務紀律
這個過程亦是一個檢視個人收支狀況的好機會。當你清楚計算出「加壓後」的供款佔收入比重，自然會更審慎地規劃日常開支與儲蓄，有助於建立更健康的個人財務紀律。
自我壓力測試教學：模擬未來加息2厘
參考舊有制度，我們可以為自己進行一個簡單的模擬測試，步驟非常清晰。
步驟一：計算現時利率下的每月供款
首先，你需要計算出在目前實際按揭利率下的每月供款額。你可以利用各大銀行的網上按揭計算機，輸入你的貸款額、還款年期及現行利率，就能得出準確的每月供款數字。
步驟二：手動將利率加2%，計算「加壓後」的新供款
接著，將你現時的按揭利率手動加上2厘（即2%），然後用同一個計算機，以這個新的「加壓後利率」重新計算一次每月供款。你會得到一個比之前更高的供款金額，這就是我們模擬加息後需要承擔的數額。
步驟三：評估「加壓後」供款佔總入息比重是否穩健
最後一步，將步驟二計算出的「加壓後」新供款，除以你的家庭每月總收入。得出的百分比，就是你在壓力情境下的供款與入息比率。一般而言，如果這個比率能維持在60%或以下，就代表你的財務狀況相對穩健，具備較強的抗風險能力。
超越壓測：建立更全面的置業預算
單純通過自我壓力測試並不足夠，一個精明的準業主，會將預算規劃得更周全。
預留至少6-12個月供款作應急基金
在計算首期之外，你應該額外準備一筆應急儲備金。這筆資金的理想金額，至少相等於6至12個月的按揭供款。萬一將來面對突發情況，例如失業或疾病，這筆基金就能成為你的緩衝，確保供樓不受影響。
將管理費、差餉、地租等恆常開支納入預算
記住，置業後的恆常支出不只有按揭供款。管理費、差餉、地租，甚至是家居保險和定期的維修保養費用，都是每月或每季的固定開支。在規劃預算時，必須將這些費用一併考慮，才能準確評估整體的居住成本。
換樓及擔保人必讀：特殊情況下的按揭審批
即使官方的樓按壓力測試已經暫停，銀行在審批按揭時，對某些特定情況的申請人仍然會採用更審慎的標準。如果你正計劃換樓，或者考慮為家人朋友擔任擔保人，就需要特別留意以下的審批細節。
換樓客「先買後賣」的注意事項
對於許多換樓客來說，「先買後賣」可以讓搬遷過程更從容。但是在申請按揭時，因為你在短時間內會同時持有新舊兩個物業的按揭，銀行會將你視為「持有多於一個按揭」的申請人，審批標準自然會更嚴格。
DSR上限收緊至40%，入息要求更高
在這種情況下，你的「供款與入息比率」（DSR）上限會由普遍的50%收緊至40%。這代表你的每月總供款額，佔你每月總入息的比例不可以超過四成。簡單來說，假設新舊物業的總供款是每月30,000元，在50%的DSR要求下，你的月入需要達到60,000元。但是在40%的收緊要求下，你的月入則需要提升至75,000元才能符合資格，對入息的要求明顯更高。
賣出舊物業後可向銀行申請放寬DSR
這個較嚴格的審批並非永久。當你成功賣出舊有物業，並且清還了相關按揭貸款後，你可以向銀行提供正式的買賣合約等證明文件。銀行在確認你已經不再持有舊按揭後，可以重新評估你的個案，並有機會將你的DSR上限放寬回一般的50%標準。
擔任「按揭擔保人」的責任與影響
為家人或朋友做按揭擔保人，似乎是幫助對方達成置業夢的好方法。不過，在簽字之前，你必須完全理解這份責任所帶來的長遠影響。擔保人的角色，等同於將自己與借款人的財務狀況綑綁在一起。
擔保人收入與債務的合併計算
銀行在審批時，會將借款人與擔保人的收入合併計算，用以滿足DSR的要求。但同時，銀行也會將雙方的所有債務（包括其他按揭、私人貸款等）一併納入計算。所以，如果擔保人本身亦有債務負擔，未必能實質地幫助借款人通過審批，事前最好利用樓按壓力測試計算機等工具先行估算。
擔保人日後自行置業將被視為「非首次置業」
這是擔任擔保人最重要的影響之一。由於你的名字已經與一項按揭貸款關聯，當你日後想為自己置業時，銀行會將你視為「非首次置業」人士。這代表你申請按揭時，將會自動採用更嚴格的審批標準，包括DSR上限收緊至40%，而且可承造的按揭成數亦可能較低，直接影響你的置業預算與能力。
暫停壓力測試常見問題 (FAQ)
暫停壓力測試後，是否代表我一定能借到更多錢？
這是一個很實際的問題。理論上，由於官方取消了樓按壓力測試中「假設利率加2厘」的額外門檻，申請人的借貸力上限確實會有所提高。不過，這並不等於最終獲批的貸款額就一定會增加。
關鍵在於，銀行審批的核心標準回歸到「供款與入息比率」（DSR）上。意思是，你的每月總供款額，仍然不能超過每月總入息的50%（以首次置業為例）。所以，雖然計算上少了一重關卡，但你的基本還款能力，即是你的收入是否足以應付現時利率下的實際供款，依然是銀行最重視的因素。簡單來說，你的借貸能力天花板高了，但你能否觸及那個天花板，還是取決於你的實際入息。
銀行會否私下設立內部壓力測試標準？
這個可能性非常高。我們要理解，金管局設立的樓按壓力測試，其實是為整個銀行體系定下的一道「最低風險防線」。即使這道官方防線暫時撤走，每間銀行作為獨立的商業機構，都有責任為自身的貸款組合進行風險管理。
因此，銀行很可能會根據自身的風險胃納、市場前景判斷以及對個別客戶的評估，設立自己的一套內部審核標準。這套標準可能不像以往般硬性規定「加2厘」，但可能會透過更嚴格審視申請人的入息穩定性、職業前景、或將非固定收入（如佣金、花紅）打上更多折扣等方式，來達到類似的風險控制效果。所以，保持穩健的財務狀況，始終是成功申請按揭的不二法門。
暫停壓測對申請高成數按揭（按揭保險）有何影響？
暫停樓按壓力測試，對申請高成數按揭的買家而言，最直接的影響是簡化了審批流程，並且可能節省了部分開支。在舊制度下，部分需要申請按揭保險的首置買家，如果未能通過壓力測試，可以選擇支付額外的按揭保費來換取豁免。
現在，由於壓力測試已全面暫停，所有申請人（包括高成數按揭申請者）都無需再考慮這個額外要求。這意味著，以往需要支付額外保費才能過關的情況已不復存在。不過，申請人依然需要符合最基本的「供款與入息比率」要求，即總供款不得高於入息50%。提供按揭保險的香港按證保險有限公司（HKMC）與銀行一樣，會嚴格審視申請人的還款能力，確保其財務狀況足以應付按揭供款。