2026年樓市撤辣，金管局暫停壓力測試，置業門檻看似降低，但申請按揭依然是個複雜的過程。面對五花八門的利率計劃、緊隨市況變化的審批準則，以及各種隱藏的財務陷阱，準買家往往感到困惑及無從入手。
為此，我們準備了這份終極「供樓按揭懶人包」，旨在化繁為簡。本文將從最實用的按揭計算機出發，教您精準模擬個人置業能力及每月還款額，再深入拆解銀行背後的核心審批準則，包括供款與入息比率（DSR）、按揭成數、年期及利率等12大關鍵。無論您是首次置業、換樓客還是投資者，本文將助您全面掌握申請竅門，避開估價不足等常見風險，清晰規劃整個置業預算，讓您的上車之路更平坦順利。
全方位供樓按揭計算機：精準模擬您的置業能力
在規劃任何供樓按揭申請前，善用一個專業的供樓按揭計算機是不可或缺的第一步。一個好的工具，不僅是簡單的供樓按揭計算，更能像一位私人理財顧問，為您精準模擬真實的置業能力，讓整個預算規劃更有依據。接下來，讓我們一同了解如何運用這些計算機的各種模式與功能。
計算模式一：預算每月還款額
這是最直接常見的計算模式，目的是解答一個核心問題：「如果買這層樓，每月要供多少？」這個功能幫助您評估心儀物業的供款壓力是否在可控範圍內。
輸入基本物業資料 (樓價、按揭成數、年期、利率)
您只需輸入幾個基本數字。樓價是物業的成交價，按揭成數是您打算借貸的百分比，年期是最長的還款時間，通常是三十年。而供樓按揭利率則是決定利息開支的關鍵，您可以先輸入一個市場預估利率作初步計算。
即時獲取計算結果 (每月供款、總利息、首期)
輸入資料後，計算結果會即時顯示。您會清楚看到每月供款額、整個還款期的總利息支出，以及需要準備的首期金額。這組數據是您衡量財務可行性的重要基礎。
計算模式二：反向推算最高可負擔樓價
假如您對具體樓價沒有概念，但清楚自己的財務狀況，這個模式就非常實用。它從您的收入出發，反向推算出您的購買力上限。
輸入個人財務狀況 (家庭入息、總債務、年期、利率)
這一步需要您輸入家庭每月總收入，以及現有的總債務供款，例如私人貸款或信用卡分期。這些資料讓計算機評估您在符合銀行基本審批要求下的實際還款能力。
即時獲取貸款能力評估 (最高貸款額、可負擔樓價)
計算機會根據您的財務狀況，評估出銀行批核的最高貸款額，然後再推算出您能夠負擔的最高樓價。這個結果為您提供了一個清晰的搵樓預算範圍。
特色功能：一鍵切換買家身份，模擬按揭變化
專業的計算機還會考慮到不同買家身份下的按揭成數差異。您只需簡單切換身份，計算機便會自動套用最新的監管規定，模擬出不同情況下的貸款變化。
首次置業 (自動套用最新首置按揭成數)
選擇這個選項，計算機會自動採用現時對首次置業人士最寬鬆的按揭成數上限進行計算，讓您了解自己作為「首置客」的最大優勢。
換樓客／非首次置業 (自動收緊按揭成數)
如果您已經持有物業，計算機會自動將按揭成數收緊至非首次置業的標準，讓您準確評估換樓或購買第二個物業時的貸款額度。
投資者 (物業出租) (自動下調按揭成數)
若物業用作出租投資，按揭成數的規定會更加嚴格。計算機會模擬投資者身份，自動下調按揭成數，計算結果更貼近銀行的實際審批情況。
特色功能：動態總開支視覺化分析
置業的總開支遠不止首期。一個全面的計算機能夠將所有前期費用整合，以圖表形式清晰呈現，讓您對整體預算一目了然。
生成個人化置業開支圖 (首期、印花稅、律師費、代理佣金)
輸入樓價後，系統會生成一張個人化的開支分析圖。圖中會詳細列出首期、根據最新政策計算的印花稅、律師費及地產代理佣金等主要開支。這張圖能幫助您全面規劃，確保預留足夠的資金應付所有費用。
解讀計算結果：掌握銀行核心審批準則
當你從供樓按揭計算機得到初步的每月供款數字後，下一步就是了解銀行如何審視你的申請。單純的供樓按揭計算，並未完全反映銀行的審批全貌。要成功獲批供樓按揭，你需要掌握銀行內部用作評估的三大核心準則，它們共同決定了你的貸款能力。
準則一：供款與入息比率 (DSR)
什麼是供款與入息比率？
供款與入息比率 (Debt-Servicing Ratio, DSR) 是銀行評估你還款能力的最基本指標。簡單來說，它計算你每月的總債務支出佔總收入的百分比。這個比率直接反映了你的財務健康狀況，也是銀行判斷你承擔新增按揭供款後，會否出現過度負債的關鍵依據。
計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
這個公式中的「每月總債務供款」不單指你正申請的新造按揭供款，還包括你所有現存的債務，例如私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。而「每月總收入」則是指稅前並且有穩定證明的收入。
金管局基本要求：DSR上限為50%
根據香港金融管理局的指引，申請人的供款與入息比率上限設定為50%。換言之，你每月的總債務供款，不能超過你每月總收入的一半。例如，若你的每月總收入為港幣60,000元，你所有債務的每月還款總額便不能多於港幣30,000元。
準則二：壓力測試 (2026年最新政策)
壓力測試的歷史與目的
壓力測試是過去金管局要求銀行執行的一項風險評估措施。它的目的是確保借款人在利率上升的環境下，依然有足夠的能力應付按揭供款，從而保障借款人與金融體系的穩定。這是一個具前瞻性的財務緩衝區設計。
最新政策：住宅物業按揭已暫停壓力測試
自2026年2月28日起，金融管理局已宣布暫停實施所有住宅物業按揭的壓力測試要求。這項政策調整意味著，目前申請人只需要符合前述的供款與入息比率(DSR) 50%的基本要求即可，申請門檻有所降低。
舊有壓力測試機制回顧與參考價值
雖然壓力測試已經暫停，但了解其機制依然有參考價值。舊有機制是假設在現行按揭利率上增加2厘，然後計算出的供款額不能超過申請人月入的60%。你可以將這個舊標準視為一個個人的財務健康檢查，評估自己面對未來利率波動時的抗壓能力，有助於作出更審慎的理財規劃。
準則三：理解還款結構中的本金與利息
還款初期與後期的本金與利息佔比變化
按揭還款採用「本息攤還法」，這代表你每月的供款金額雖然固定，但當中償還「本金」與支付「利息」的比例會隨時間變化。在還款初期，供款的大部分金額是用作支付利息，只有小部分用於扣減本金。隨著時間推移，本金逐漸減少，利息支出也隨之下降，所以供款中償還本金的比例會越來越高。
影響利息計算的因素
整個還款期內的總利息支出，主要由三個因素決定。首先是貸款本金，借貸金額愈高，總利息自然愈多。其次是供樓按揭利率，利率的高低直接影響利息開支。最後是還款年期，年期愈長，雖然每月供款額較低，但由於利息是按年期計算，因此總利息支出會大幅增加。
影響按揭申請的四大核心要素
談及供樓按揭，除了要懂得運用供樓按揭計算機，掌握影響審批結果的四大核心要素也同樣重要。這四個要素分別是按揭成數、年期、利率和按揭保險，它們環環相扣，直接決定了你的首期預算、每月供款，以及整個貸款的總成本。接下來，讓我們逐一拆解。
要素一：按揭成數
按揭成數，簡單來說就是銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。成數愈高，代表你需要準備的首期愈少，反之亦然。
基本銀行按揭成數上限 (按樓價劃分)
根據香港金融管理局的指引，銀行在不經按揭保險的情況下，有基本的按揭成數上限。一般來說，價值1,500萬港元或以下的自住物業，最高按揭成數為七成；價值1,500萬至3,000萬港元的物業，最高為六成；而3,000萬港元以上的物業，則最高為五成。這個上限是銀行評估風險的基準線。
透過按揭保險計劃 (MC) 申請高成數按揭
如果想申請高於銀行基本門檻的按揭成數，就要透過按揭保險計劃（MC）的協助。首次置業人士購買1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。對於樓價稍高的物業，按保計劃也提供八成或以下的選項。這大大降低了上車的初始資金門檻，讓更多人有機會置業。
要素二：按揭年期
按揭年期是指你計劃用多少時間來清還全部貸款，這會直接影響你的供樓按揭計算結果和每月還款壓力。
最長還款年期：30年
目前香港物業按揭的最長還款年期普遍為30年。選擇較長的還款期，好處是能攤薄每月供款額，減輕即時的財政負擔。不過，總利息支出也會隨年期拉長而增加。
銀行審批準則：人齡與樓齡的計算方法
銀行在決定最終批核年期時，主要會考慮兩個因素：申請人的年齡和物業的樓齡。坊間常用一個簡單的準則作參考，就是「75減人齡」和「75減樓齡」。銀行會計算這兩個數字，然後取其較低者作為最長的批核年期，並且不會超過30年的上限。這是銀行用來管理貸款風險的常用方法。
特殊物業的年期限制 (如居屋擔保期)
部分特殊類型的物業，其按揭年期有另外的計算方式。以未補地價的居屋為例，由於有政府作為擔保人，銀行的計算基準會是「政府擔保期減去樓齡」。一手居屋的擔保期為30年，所以樓齡愈高的二手居屋，其剩餘的擔保期愈短，銀行可批出的按揭年期也會相應縮短。
要素三：按揭利率種類
供樓按揭利率是決定你總利息開支的關鍵。市面上主要有三種按揭利率計劃，各有特點。
P按 (最優惠利率)
P按是以「最優惠利率」（Prime Rate）作為計算基礎的按揭計劃。香港的「P」主要分為「大P」和「細P」，由各銀行自行釐定。P按的利率相對穩定，波幅較小，適合追求穩定供款、不希望利率大上大落的貸款人。
H按 (銀行同業拆息)
H按則是以「銀行同業拆息」（HIBOR）為基準。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。一般情況下，H按的利率會比P按低，但波動性較大。為了保障客戶，H按計劃通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般會與P按的利率水平掛鈎。
定息按揭
定息按揭是指在指定年期內（例如首1至3年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。完成定息期後，利率會變回P按或H按。這種計劃的好處是讓你在供款初期有非常清晰的預算，適合預期利率將會上升的市場環境。
要素四：按揭保險費用
當你申請高成數按揭時，就需要向按揭保險公司支付按揭保險費用，以保障銀行在貸款人斷供時可能面對的損失。
按揭保費的計算方式 (按成數及年期)
按揭保費的金額，主要取決於你的按揭成數和還款年期。簡單來說，貸款成數愈高，還款年期愈長，代表風險愈大，所以保費也會愈高。保費是以貸款額的一個百分比來計算。
繳付方式：一次性付清 vs 加借入貸款
繳付按揭保費有兩種主要方式。第一種是一次性付清，這需要你在承造按揭時準備一筆額外資金。第二種是將保費加借到總貸款額中，分期攤還。後者的好處是不需要即時動用大額現金，但總利息支出會因此而增加。你可以根據自己的現金流狀況，選擇最適合的方案。
專家提醒：三大按揭申請隱藏變數
在進行供樓按揭計算時，許多人會專注於供樓按揭計算機顯示的每月還款和利率，但實際的審批過程中有幾個關鍵變數，是計算機無法完全反映的。了解這些潛在的變數，能夠幫助您更準確地規劃財務，順利完成置業流程。以下是三個您必須留意的隱藏變數。
變數一：物業估價不足的風險
銀行如何以「成交價或估價的低者」為批核基準
銀行在審批按揭貸款時，為了有效管理風險，會委託獨立的測量師行為物業進行估價。最終批出的貸款額，並非單純根據您的買賣合約成交價，而是會參考「成交價」與「銀行估價」兩個數字，並以較低者（Whichever is lower）作為計算基礎。這是銀行批核按揭的一項基本原則。
估價不足對首期及貸款額的影響
當銀行對物業的估價低於您的成交價時，就會出現「估價不足」的情況。這直接影響您可以借貸的最高金額，意味您需要準備更多首期資金去填補差額。
舉一個例子說明：
假設您購入一個成交價為800萬元的單位，並計劃申請九成按揭，即貸款額為720萬元。
如果銀行的估價只有780萬元，銀行就會以780萬元作為基礎計算貸款額。
最終貸款額 = 780萬元 x 90% = 702萬元。
這比您原先預算的720萬元少了18萬元，這18萬元的差額就需要您在首期中額外支付。
變數二：現金回贈的處理方式
金管局規定：回贈超過貸款額1%需扣減貸款額
為了吸引客戶，不少銀行會提供現金回贈作為優惠。不過，根據香港金融管理局（金管局）的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。這個規定的目的是防止銀行透過高額回贈，變相提供更高的按揭成數。
對實際可借貸金額的影響
這個規定會直接影響您最終到手的貸款金額。選擇一個回贈率較高的計劃，有時候不一定最有利。
例如，假設貸款額為500萬元：
– 銀行A提供1%現金回贈（5萬元），由於沒有超過1%的上限，您的貸款額維持在500萬元。
– 銀行B提供1.5%現金回贈（7.5萬元），因為回贈金額已超過1%的上限（5萬元），所以整筆7.5萬元的回贈需要從貸款額中扣減。
– 您在銀行B的實際貸款額將會是：500萬元 – 7.5萬元 = 492.5萬元。
因此，在比較不同銀行的按揭計劃時，必須將現金回贈的處理方式也納入供樓按揭計算之中。
變數三：申請人背景與財務狀況
作為擔保人的影響：按揭成數下調
如果您目前正為其他物業的按揭作為擔保人，銀行會視您已經有按揭負擔在身。在這種情況下，您自己申請新按揭時，不論是供款與入息比率（DSR）的上限，還是最高按揭成數，都會被收緊。一般來說，最高按揭成數需要下調一成。
收入來源非香港的影響：按揭成數或下調
如果您的主要收入並非來自香港，銀行在審批時會考慮到收入穩定性、稅務文件核實等額外風險。因此，銀行可能會採取較為審慎的態度，將您的最高按揭成數下調一成。
持有多於一個按揭物業的影響：DSR及成數收緊
如果您名下已經持有一個未完成按揭的物業，再申請第二個物業的按揭時，審批標準會大幅收緊。您的供款與入息比率上限會由50%下調至40%，而最高按揭成數亦需要下調一成。這會顯著降低您的借貸能力，在規劃前必須仔細計算。
買樓總開支清單與精明還款策略
談及供樓按揭，除了計算每月供款，全面掌握整個置業過程的總開支同樣重要。很多人在做供樓按揭計算時，往往只聚焦於首期與樓價，卻忽略了一些附帶的「隱藏」費用。清晰了解這些開支，並且規劃一套精明的還款策略，是確保財務穩健的關鍵一步。
完整置業開支一覽表
買樓從來不只是一筆過的交易，當中涉及多項雜費。在您使用供樓按揭計算機規劃預算時，記得將以下幾項主要開支一併考慮，這樣才能得出最貼近現實的全盤預算。
首期
首期是置業開支中最大的一筆。簡單來說，它就是樓價扣除銀行按揭貸款額後，買家需要現金支付的部分。首期的多少，直接取決於物業價格以及您最終獲批的按揭成數。
印花稅 (2026年最新「撤辣」後計算)
自2026年2月28日起，政府已撤銷所有住宅物業交易的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。現在，所有買家只需根據物業價格，繳付第二標準稅率的從價印花稅(AVD)。稅率按樓價以階梯式遞進，大家可利用網上工具計算準確金額。
律師費
在物業買賣過程中，買賣雙方都必須委託律師處理法律文件，例如草擬及審閱臨時和正式買賣合約、查核業權，以及處理按揭契等。律師費一般包括專業服務費及雜項支出，市場收費各有不同，普遍介乎數千至萬多元不等。
地產代理佣金
假如是經由地產代理購入二手物業，買賣雙方通常都需要支付佣金。香港市場的慣例是，買賣雙方各自向代理支付樓價的1%作為佣金。這筆費用雖然可以商議，但在制定預算時最好先以1%作基準。
優化還款策略：雙週供款
除了應付前期開支，長達數十年的還款期亦有優化空間。雙週供款便是一個有效縮短還款期及節省總利息支出的策略，讓您的供樓按揭供得更聰明。
操作原理與好處：節省總利息、縮短還款期
操作原理其實很直接。傳統的每月供款，是將其金額除以二，然後每兩星期支付一次。一年有52個星期，因此您全年會供款26次（52週 ÷ 2）。這26次的半月供款，總額相當於13個月的正常供款（26 x 0.5 = 13）。
這個策略的好處顯而易見。因為您每年多供了一期款項，這筆額外資金會直接用作償還貸款本金。本金減少，意味著按供樓按揭利率計算的總利息支出亦會隨之下降。長遠來看，本金加速清還，最終能讓您比原定計劃提早數年完成整個供樓按揭，達成財務自由。
香港供樓按揭常見問題 (FAQ)
來到供樓按揭的最後一站，我們整理了一些你最可能遇到的問題，一次過為你解答所有疑惑。
計算機顯示的按揭利率是最終利率嗎？
網上供樓按揭計算機提供的利率，主要是讓你作初步估算和參考。它是一個模擬數字，方便你進行初步的供樓按揭計算。最終銀行批核的供樓按揭利率，會根據你的信貸紀錄、財務狀況、以及當時市場的最優惠利率 (P) 或銀行同業拆息 (H) 等多個因素去決定。所以，計算機的結果是一個很好的起點，但最終方案仍要以銀行的正式批核為準。
自僱人士如何申請按揭？最高成數是多少？
自僱人士或公司老闆申請按揭，銀行的審批角度確實有點不同。因為收入並非固定月薪，銀行會更著重你的業務穩定性和還款能力。你需要準備較多的文件，例如過去最少兩年的稅單、公司財務報表、公司及個人銀行戶口紀錄等，去證明你有穩定且足夠的收入。在按揭成數方面，自僱人士一般最高可申請七成按揭。如果想申請更高成數，可以透過按揭保險計劃，但最高成數通常會比固定受薪人士略低，普遍最高為八成。
購買作出租用途的物業，按揭申請有何不同？
如果購買物業的目的是用作出租投資，銀行在審批供樓按揭時會視為風險較高的申請，所以條款會相對嚴謹。主要的分別體現在租金收入的計算方法，以及按揭成數和供款與入息比率的上限。
租金收入如何計算作入息一部分？
銀行在計算你的還款能力時，會將租金視為你的收入來源之一，但通常不會百分百計算。如果你的物業已經有正式租約，銀行普遍會將租金收入打七折或八折計算。假如物業尚未租出，銀行則會參考市場數據，估算一個「擬定租金」，然後再以這個估算租金的六成至七成來計算你的入息。這個折讓是為了預留空間應對沒有租客的空置期風險。
按揭成數及DSR有何限制？
對於出租物業，按揭成數的上限會比自住物業低。無論樓價多少，現時出租物業的最高按揭成數一般為六成。同時，供款與入息比率 (DSR) 的要求也會更嚴格。自住物業的DSR上限是50%，但出租物業的DSR上限有機會下調至40%，意味著你的總收入需要更高，才能通過審批。
居屋的按揭年期是如何計算的？
居屋的按揭年期計算方法和私樓截然不同，它主要取決於房委會提供的「擔保期」。計算公式很簡單：最長還款年期 = 30年擔保期 – 物業首次出售日期至今的樓齡。舉個例子，如果一個居屋單位樓齡已經25年，銀行可以批出的最長按揭年期就只剩下5年 (30-25年)。所以，購買樓齡較高的二手居屋前，一定要仔細計算清楚剩餘的擔保期，因為這會直接影響你的每月供款壓力。需要留意，這個規則主要適用於房委會居屋，房協的資助房屋則有不同的計算方法。
私人貸款會如何影響我的按揭審批？
私人貸款會直接影響你的供樓按揭審批結果。在審批過程中，銀行會將你所有的債務計算在內，包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。這些債務的每月還款額，會全部計入你的「供款與入息比率」(DSR) 之中。假設你的每月總還款額上限是一萬元，如果你每月需要償還三千元的私人貸款，那麼你用作新造按揭的供款額度就只剩下七千元。所以，在申請按揭前，如果能夠先清還部分私人貸款，絕對有助於你獲取更理想的貸款額和更順暢的審批過程。