置業是人生大事，但面對複雜的按揭申請，由計算供款、理解銀行審批準則，到比較五花八門的按揭計劃，往往令人感到困惑甚至卻步。為協助您輕鬆掌握全局，我們整合了這份《樓按貸款終極指南》，將化繁為簡，帶您由零開始，一文看清按揭的五大關鍵環節：首先，我們會教您善用按揭計算機，準確評估首期、供款及負擔能力；繼而，深入拆解按揭成數（LTV）與供款與入息比率（DSR）兩大審批核心，並剖析最新壓力測試的變動；之後，我們會比較H按、P按等主流方案，助您揀選最適合您的Plan；最後，再提供詳盡的申請流程及文件清單。無論您是首次置業、換樓或轉按套現，這份全攻略都能為您掃除疑慮，助您穩妥地踏出置業或理財的重要一步。
按揭計算機四大核心功能詳解
在規劃任何樓按貸款時，善用工具是第一步。一個功能全面的樓按貸款計算機，就像一位專業的財務顧問，能夠將複雜的數字變成清晰的藍圖。它不只計算每月供款，更能幫助您從多角度審視整個樓宇按揭貸款的財務佈局。以下我們將會詳細拆解四大核心功能，讓您懂得如何運用這個強大的工具。
功能一：首次置業／新購物業計算
這個功能是為準備「上車」或購買新物業的人士而設，也是最常用的一項。它能幫助您快速掌握置業所需的基本財務預算。
輸入參數：物業價格、按揭成數、還款期、按揭利率
您只需要輸入四個基本資料：首先是心儀物業的價格，其次是您打算申請的按揭成數（例如七成或九成），然後是希望分多少年償還的還款期，最後是預計的按揭利率。
輸出結果：首期、總貸款額、每月供款、全期利息、最低月入要求、總開支估算
輸入資料後，樓貸款計算機便會即時生成一份詳盡的財務概覽。您會清楚看到需要準備多少首期、銀行批出的總貸款額會是多少、未來每月的供款金額、在整個還款期內需要支付的利息總額，以及根據現行規定計算出的最低月入要求。部分計算機更會估算印花稅、律師費等總開支，讓您的預算更準確。
功能二：轉按／加按套現計算
對於現有業主來說，這個功能非常實用。當物業升值或有資金需要時，您可以利用它來計算透過轉按或加按，能夠套現多少資金。
輸入參數：物業市值、剩餘貸款額、還款期、按揭利率
計算時，您需要輸入物業的最新市場估值、目前尚未還清的貸款餘額，以及新計劃的還款期和利率。
輸出結果：最高套現金額、轉按前後供款比較
計算結果會直接顯示您可以獲得的最高套現金額，讓您評估這筆資金是否足夠應付需要。同時，它會列出轉按或加按後的新每月供款，並與您現時的供款作比較，助您判斷新的還款方案是否在負擔範圍之內。
功能三：還款方式比較 (每月 vs. 雙週供款)
除了傳統的每月供款，部分計算機提供「雙週供款」選項，讓您比較不同還款頻率對總利息支出的影響。
比較指標：總利息支出、總還款期
透過並列比較，您可以直觀地看到選擇「雙週供」能夠節省多少總利息，以及能將整個還款期縮短多少年。
專業提示：「雙週供」節省利息原理
「雙週供」的原理相當簡單。它的供款額設定為每月供款的一半，但每兩星期支付一次。一年有52個星期，所以總共會支付26次，這相當於支付了13個月的供款額（26次 × 0.5 = 13個月）。那額外的一個月供款會直接用作償還本金，本金減少得更快，自然能節省利息支出並提早還清貸款。
功能四：利率變動壓力測試模擬
雖然官方的壓力測試要求已暫停，但利率市場始終存在變數。這個功能讓您能為未來的利率波動做好準備。
模擬利率變動 (±0.25% 至 3%) 對每月供款的影響
您可以自行模擬利率上升或下降的情況，例如假設利率上調0.5%、1%甚至3%，然後觀察每月供款的變化。這個模擬讓您更具體地了解，在加息週期中您的還款負擔會增加多少，從而更審慎地評估自身的風險承受能力，作出更穩健的財務決策。
解讀計算結果：掌握按揭兩大核心準則
當您使用樓按貸款計算機得到每月供款和總開支等數字後，下一步就是要了解銀行如何評估您的樓按貸款申請。整個審批過程，其實主要圍繞著兩大核心準則，它們共同決定了您最終能夠借到多少錢，以及能否成功獲批。這兩大準則就是「按揭成數」與「供款佔入息比率」。
按揭成數 (LTV)：決定您的最高貸款額
您可以將按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）想像成銀行願意借出貸款額佔物業價格的百分比。簡單來說，它直接釐定了您需要準備多少首期資金。按揭成數愈高，代表您需要準備的首期就愈少。
基本按揭成數規定
根據香港金融管理局的最新指引，銀行在沒有按揭保險的情況下，一般可為價值3,000萬港元或以下的自住物業，提供最高七成的按揭貸款。換句話說，如果您想購入一個價值800萬港元的單位，銀行最多可以借出560萬港元（800萬 x 70%），您就需要自行準備最少240萬港元的首期。
高成數按揭保險計劃 (MC Insurance)
對於首期預算有限的置業人士，特別是首次置業人士，可以考慮申請按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）。透過這個由香港按揭證券有限公司提供的計劃，您可以向銀行申請高達九成的樓宇按揭貸款。當然，申請人需要符合特定資格，例如樓價在指定上限內、有固定收入等，並且需要支付相應的按揭保險費用。
供款佔入息比率 (DSR)：衡量您的還款能力
除了物業價值，銀行更關心您是否有足夠的還款能力。這就是「供款佔入息比率」（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）出場的時候。這個比率計算您每月所有債務的總還款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），佔您每月總收入的百分比。
DSR 50% 的黃金法則與計算公式
在香港申請按揭，必須遵守一條黃金法則：您的供款佔入息比率不能超過50%。計算公式十分直接：
DSR (%) = (每月總債務供款額 ÷ 每月總收入) × 100%
舉例來說，假設您每月總收入為50,000港元，您所有債務的每月還款總額便不能超過25,000港元。許多樓貸款計算機工具都內置了這個計算功能，幫助您初步評估是否符合入息要求。
不同收入來源（固定月薪、非固定收入）的計算方法
銀行對不同收入來源的計算方法有所不同。對於擁有固定月薪的上班族，銀行會根據您的僱傭合約、糧單及稅單等文件計算您的收入，過程相對簡單。
但如果您是佣金制、自僱或經營生意等非固定收入人士，銀行在審批時會比較審慎。通常，銀行會要求您提供更長時間的入息證明（例如6至12個月的銀行月結單、利得稅稅單等），然後計算您的平均收入，部分情況下更可能會將您的平均收入打個折扣作計算。
【重要更新】壓力測試暫停（2026年2月28日起）
這裡有一項對所有準買家都非常重要的政策更新。自2026年2月28日起，香港金融管理局已宣佈暫停實施所有住宅物業按揭的利率壓力測試要求。
政策背景：過往壓力測試機制回顧
在暫停之前，壓力測試是按揭審批中一個非常關鍵的環節。它的機制是假設在現行按揭利率之上，額外增加2個百分點（200點子），然後在這種加息情境下，計算申請人的供款佔入息比率是否仍然低於60%。這個設計原意是確保借款人即使在利率上升的週期，仍然具備足夠的財政緩衝能力。
新規定：撤銷壓力測試對申請門檻的實際影響
撤銷壓力測試，最直接的影響就是降低了申請按揭的入息門檻。現在，申請人只需要符合前述的「供款佔入息比率不超過50%」這一項基本要求即可。換句話說，對於同一筆貸款額，由於不再需要通過假設加息後的情境計算，申請人所需要的最低月入要求實質上降低了，這讓部分之前因未能通過壓力測試而卻步的買家，現在有機會重新符合資格。
按揭方案選擇指南：真實個案與決策考量
計好數只是第一步，下一步就是面對眾多的樓按貸款計劃，從中選擇最適合自己的一款。市面上的按揭方案五花八門，其實並沒有絕對的「最好」，只有最切合你個人情況的選擇。想找到理想方案，不妨先從以下幾個層面，了解自己的需要與定位。
選擇按揭方案的三大考量
考量一：置業目的與身份（首置／換樓／投資）
你的置業目的，直接影響你選擇按揭計劃的策略。
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首次置業人士： 對於「上車」族而言，最大的挑戰往往是首期資金。因此，策略重心應放在如何盡量提高按揭成數，減輕首期壓力。善用按揭保險計劃申請高成數按揭，是達成目標的關鍵途徑。
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換樓人士： 換樓過程涉及「賣舊買新」，資金安排與時間掌握更為複雜。你可能需要考慮一些具備更高靈活性的樓宇按揭貸款方案，例如提供較長還款期的計劃以降低每月供款，或研究過渡性貸款安排，以應付兩邊物業交接期間的資金需求。
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投資者： 投資物業的主要目標是獲取租金回報與長遠升值。因此，按揭方案的選擇會更側重於成本效益及現金流管理。由於投資物業的按揭成數上限較自住物業低，你需要準備更充裕的首期，並且在計算回報時，必須將按揭利息成本精準地納入考量。
考量二：收入來源與穩定性（固定／自僱）
銀行的審批角度，很大程度取決於你的收入模式。
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固定收入人士： 如果你每月有穩定薪金，例如是公務員或大型企業僱員，銀行會視你為風險較低的客戶。由於入息證明清晰直接，你在申請各類按揭計劃時通常會比較順利，選擇也相對較多。
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自僱或非固定收入人士： 對於自僱人士、自由工作者或收入以佣金、花紅為主的人士，證明還款能力是申請按揭的關鍵。你需要準備更詳盡的文件，例如過去兩至三年的稅單、公司財務報表及個人銀行紀錄，以證明收入的穩定性。在選擇方案時，可以多考慮供款較穩定的P按計劃，方便個人財務預算。
考量三：個人理財偏好（追求穩定／盡快慳息）
你的理財風格，也決定了哪種按揭計劃更適合你。
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追求穩定型： 如果你偏好安穩，希望每月供款額清晰可預算，不喜歡承受利率波動的風險。那麼，P按（最優惠利率按揭）會是你的理想選擇，其利率相對穩定。另外，定息按揭亦可在指定年期內鎖定利率，讓你對未來幾年的供款瞭如指掌。
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盡快慳息型： 如果你對市場利率有一定認識，並且願意接受供款浮動以換取更低的利息支出，H按（銀行同業拆息按揭）通常是更具成本效益的選擇，尤其在低息環境下優勢更為明顯。配合設有高息存款戶口的存款掛鈎按揭（Mortgage-Link），將閒置資金存入戶口以利息對沖按揭支出，更能達到節省利息的目標。
真實個案模擬分析
了解理論後，我們透過兩個常見的真實個案，看看不同人士如何制定他們的樓按貸款策略。
個案一：年輕首置族「上車」策略（善用高成數按揭）
背景： 一對月入合共約6萬港元的年輕夫婦，儲蓄約80萬港元，計劃購入一個價值700萬港元的單位自住。
挑戰： 首期資金不足以支付三成首期（210萬港元）。
策略分析：
他們的目標非常明確，就是成功「上車」。首要策略是透過按揭保險計劃申請九成按揭，貸款額為630萬港元，首期只需70萬港元，在其預算範圍之內。在選擇計劃時，他們可以使用樓按貸款計算機，輸入不同利率（例如H按及P按）作比較，預估每月供款額，確保符合供款佔入息比率不多於50%的要求。考慮到年輕人未來收入增長潛力較大，他們可選擇附有鎖息上限（CAP Rate）的H按計劃，既有機會享受低息期的優勢，亦能有效管理利率上升的風險。
個案二：自僱人士換樓理財（證明收入及轉按套現技巧）
背景： 一位開業五年的室內設計師，擁有一層已供款八年、市值升至800萬港元的單位（剩餘貸款200萬港元），計劃換購一層價值1,200萬港元的單位。
挑戰： 收入非固定，以及需要額外資金應付新樓首期及裝修費。
策略分析：
首先，他需要整理過去最少兩年的公司審計報告、稅單及顯示穩定業務收入的銀行月結單，向銀行證明其還款能力。
其次，在資金方面，他可以善用「轉按套現」的技巧。他可將現有物業轉按至另一間能提供更高估值及更佳優惠的銀行，申請一筆新的樓貸款。假設新銀行批出七成按揭，即560萬港元（800萬 x 70%）。這筆新貸款先用作償還舊有的200萬港元貸款，餘下的360萬港元便成為可動用的現金。這筆資金正好可以用作支付新單位的部份首期、印花稅、裝修費及其他雜費，大大增加了換樓的財務靈活性。
香港主要按揭產品類型全方位解析
選擇合適的樓按貸款計劃，是置業過程中非常重要的一環。市面上的樓宇按揭貸款產品五花八門，每種計劃都有不同的利率計算方式和特點，適合不同財務狀況和風險承受能力的申請人。以下將為你全面解析香港最主要的幾種按揭產品，助你作出最明智的選擇。
浮動利率按揭計劃
浮動利率按揭是香港市場的主流選擇，其利率會跟隨市場基準利率的變動而調整，主要分為H按和P按兩種。
H按 (HIBOR Plan)：緊貼市場利率，設有鎖息上限 (CAP Rate)
H按的利率是根據「香港銀行同業拆息 (HIBOR)」加上銀行指定的息差來計算。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，波動性較高。當市場資金充裕時，HIBOR處於低位，H按的實際利率會非常吸引。它的最大優點是設有「鎖息上限 (CAP Rate)」。這個上限通常與最優惠利率 (P) 掛鈎，等於為你的供款額設定了一個天花板，即使HIBOR大幅抽升，你的按揭利率也不會超過鎖息上限的水平，提供了相當重要的保障。
P按 (Prime Rate Plan)：供款相對穩定之選
P按的利率則以「最優惠利率 (Prime Rate)」為計算基礎。最優惠利率由各家銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。P按的計算方式是P減去銀行提供的息差。選擇P按的好處是供款額的穩定性高，方便業主作長遠的財務預算。不過，在普遍的低息環境下，P按的實際利率通常會比H按為高。
特色按揭計劃
除了傳統的H按和P按，銀行亦提供多種特色按揭計劃，以滿足不同客戶的特定需要。
定息按揭 (Fixed-rate Mortgage)：鎖定利率，預算更清晰
定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受任何市場利率波動影響。這類計劃最大的好處是能提供絕對清晰的供款預算，讓你輕鬆規劃開支。定息期結束後，利率通常會轉回浮動利率計劃。如果你預期利率將會持續上升，定息按揭是一個有效的風險管理工具。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：高息存款戶口對沖利息
存款掛鈎按揭是一個非常受歡迎的計劃。它提供一個高息存款戶口，戶口內的存款利率與你的按揭利率完全相同。銀行通常會設定一個存款上限，例如是剩餘貸款額的一半。你存入這個戶口的資金所賺取的高息，就可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際供款成本。這個計劃的靈活性很高，因為戶口內的資金可以隨時提取使用。
綠色按揭 (Green Mortgage)：合資格物業專享優惠
綠色按揭是近年新興的產品，主要針對購買已獲得「綠建環評」金級或鉑金級認證的一手住宅物業買家。為了鼓勵可持續發展，銀行會為這類樓宇按揭貸款提供額外優惠，例如更吸引的利率、現金回贈或其他禮遇。如果你計劃購入符合資格的新盤，這是一個值得考慮的選項。
政府資助房屋按揭：居屋、「租置計劃」等高成數按揭
這類按揭是專為購買政府資助房屋的人士而設，例如居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置）的單位。由於有政府作為擔保，銀行可以提供遠高於私人物業的按揭成數，最高可達九成半。申請人無需經由按揭保險公司，便能以較少首期資金上車，大大減輕置業初期的財政壓力。在考慮這類物業時，你可以利用樓貸款計算機預先估算供款。
按揭申請指南：流程、文件及常見問題 (FAQ)
準備好心儀的樓宇按揭貸款方案後，下一步就是正式進入申請程序。整個流程看似複雜，但其實只要按部就班，就可以順利完成。我們將申請過程拆解成清晰的三部曲，並且解答一些在申請樓宇按揭貸款時經常遇到的問題，讓你對全局有更清晰的掌握。
按揭申請流程三部曲
步驟一：備妥申請文件（身份、入息及物業證明）
萬事起頭難，充分準備文件是成功申請的第一步。銀行需要透過文件核實你的身份、還款能力及交易的真實性。一般來說，所需文件可以分為三大類：
- 身份證明：香港永久性居民身份證是必須的。同時，銀行亦會要求提供最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤月結單或銀行月結單。
- 入息證明：這是審批的核心，用以證明你的還款能力。
- 固定收入人士：通常需要提交最近三個月的糧單、最近一年的稅單，以及顯示薪金入帳的銀行戶口月結單。
- 非固定收入或自僱人士：需要的文件較多，一般包括最近六至十二個月的個人及公司銀行戶口月結單、公司財務報表及利得稅稅單等，以證明業務營運狀況及收入穩定性。
- 物業證明：簽署臨時買賣合約後，便可以將合約副本提交給銀行，作為申請的基礎文件。
步驟二：提交申請、銀行估價與信貸審批
文件齊備後，便可以正式向銀行提交按揭申請。銀行收到申請後會立即展開審批程序，主要包括以下環節：
- 物業估價：銀行會委託獨立的測量師行為你的物業進行估價。這個估價是決定最終貸款額的關鍵基礎，因為貸款額會取決於成交價或銀行估價的較低者。
- 信貸審查：銀行會查閱你的環聯 (TransUnion) 信貸報告，了解你過往的信貸紀錄及評級。一個良好的信貸評級對順利獲批至關重要。
- 正式批核：銀行完成所有審查，並確認申請符合資格後，便會發出正式的「貸款批核信」(Offer Letter)，信中會列明最終的貸款額、利率、年期及其他條款。
步驟三：聘請律師、簽署法律文件及提取貸款
收到批核信後，就代表按揭申請已成功。接下來是處理法律程序的最後階段：
- 委聘律師：你需要聘請一位律師代表你處理樓宇買賣及按揭的法律文件。一般建議選用銀行認可律師名單 (approved list) 上的律師行，以確保流程暢順。
- 簽署文件：律師會安排你簽署正式的買賣合約及銀行按揭契據 (Mortgage Deed) 等法律文件。
- 提取貸款：在物業正式成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師。你只需在成交前將首期餘額交給自己的律師，便完成整個交易。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在規劃置業預算及考慮不同樓按貸款方案時，總會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，助你釐清概念。
買樓除了首期，還有哪些額外開支？（印花稅、律師費、佣金等）
置業預算中，首期只是其中一部分。你還需要預留一筆資金應付各項雜費開支，主要包括：
- 印花稅：這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。首次置業人士可享較低的稅率。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契的費用，收費視乎律師行及交易複雜程度而定。
- 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，一般需要支付樓價1%作為佣金。
- 按揭保險費：假如你申請高成數按揭，就需要支付按揭保險費用。
- 其他雜費：例如銀行估價費、火險等費用。建議在你的樓貸款計算機預算中預留樓價約5-10%的資金作應急之用。
轉按有什麼好處？需要注意罰息期嗎？
轉按，即是將現有的按揭貸款由A銀行轉移到B銀行。主要好處有三個：首先，可以爭取到更低的利率或更吸引的現金回贈，直接減輕供款負擔。其次，可以趁機將物業升值的部份套現，獲取一筆額外資金作其他周轉或投資。最後，可以重新調整還款年期。
不過，轉按前必須注意「罰息期」。大部分按揭貸款都設有兩至三年的罰息期。如果在期內提早清還全部貸款（包括轉按），銀行會收取罰款，金額可能高達貸款額的數個百分比。因此，決定轉按前，必須先查閱原有貸款合約，計算清楚潛在罰款會否抵銷轉按的著數。
銀行估價不足怎麼辦？
銀行估價不足是指銀行的估價低於你的物業成交價。由於銀行會以兩者中的較低者計算貸款額，這意味著你能借到的貸款會減少，你需要動用更多現金去填補首期的差額。面對這種情況，有幾個應對方法：
- 增加首期預算：這是最直接的方法，自行補足差價。
- 嘗試其他銀行：不同銀行的估價團隊或有輕微差異，可以嘗試向多幾間銀行申請，或能獲得更貼近成交價的估值。
- 提供成交證明：向銀行提供附近單位近期的成交紀錄，證明你的成交價是合理的市場價，或有助銀行重新考慮估價。
- 與賣家協商：在可行情況下，嘗試與賣家商討，看看能否下調成交價。
提前部分還款 (T-up) 是否划算？
提前部分還款 (T-up) 是指在供款期間，額外存入一筆錢去償還部分本金。這樣做的好處是能減少總利息支出，並且縮短還款年期。
至於是否划算，則需要考慮幾個因素。第一，同樣要注意罰息期，在罰息期內進行任何形式的提早還款都可能涉及罰款。第二，要考慮資金的機會成本。如果將這筆資金用於投資，回報率是否能高於按揭利率？若投資回報更高，將資金用於投資會更划算。第三，如果你選用了存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)，將資金放在高息存款戶口中賺取利息去抵銷按揭利息，同時保留資金的流動性，可能是比直接還款更靈活的選擇。總括而言，這取決於你的個人財務狀況及理財目標。