「居屋」是不少香港人的置業階梯，能夠成功抽中更是夢寐以求。然而，由申請到收樓，整個買居屋流程牽涉繁複步驟，例如分辨綠表與白表資格、計算首期雜費、處理按揭及法律文件等，往往令準業主感到頭痛。本文將為您一步步拆解2026年最新的買居屋流程，整合由申請前準備、遞表攪珠、揀樓後續，以至收樓驗樓的四大關鍵步驟。無論您是計劃首次申請，還是幸運中籤後對後續程序感到茫然，這份「一篇睇晒」的終極懶人包都能為您清晰導航，助您順利完成置業夢。
第一步：申請前準備 – 釐清資格、預算及中籤策略
要順利完成整個買居屋流程，第一步的準備功夫絕對不能馬虎。這一步就好比打好根基，我們會一起看看三個最關鍵的核心問題：你的申請資格、需要準備的總開支，還有可以提升中籤機會的實用策略。清晰了解這幾點，才能為之後的買新居屋流程做好部署。
買居屋資格解析：綠表、白表與「白居二」有何分別？
首先，你需要弄清楚自己屬於哪一類申請者，因為這直接決定了你的申請路徑。居屋申請資格主要分為以下三種：
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綠表資格：「綠表」資格主要提供給現時的公屋住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們最大的優勢是申請買新居屋時，無需再經過入息及資產審查，整個買居屋綠表程序會相對簡單。
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白表資格：「白表」則開放給符合資格的香港永久性居民，例如私樓租戶或與家人同住的人士。白表申請設有嚴格的入息及資產限額，每年會調整，申請前必須仔細核對。
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白居二：至於「白居二」，全名是「白表居屋第二市場計劃」。它和白表一樣有入息資產限制，但目標市場不同。白居二的中籤者，是購買二手市場上未補地價的居屋單位，而不是房委會推出的全新單位。
財務規劃：剖析整個買居屋程序中的所有開支
知道自己有資格申請後，下一步就是計計數，看看整個買居屋程序到底需要多少資金。除了樓價本身，你還需要預留資金應付以下幾個主要開支：
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首期訂金：這是最大的一筆前期開支。揀樓當日，綠表申請者需要支付樓價5%的訂金，白表則是10%。這筆錢需要預先準備好銀行本票。
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律師費：處理樓契及按揭等法律文件，需要聘請律師，費用視乎律師樓收費而定。
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印花稅：這是政府收取的稅項，稅率根據樓價而定。
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裝修及傢俬費：一手居屋通常是「清水樓」，即是沒有任何裝修間隔，所以你需要預留一筆相當可觀的費用作基本裝修、購買傢俬電器。
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其他雜項開支：例如管理費按金、水電煤按金等，雖然金額不大，但也應計算在內。
申請策略：如何提升中籤及揀樓機會？
居屋抽籤雖然有運氣成分，但掌握一些申請策略，絕對可以增加你的勝算。
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善用家庭申請者優先次序：房委會的揀樓次序中，家庭申請者一直優先於單人申請者。如果你符合資格，以家庭名義申請是基本盤。
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參加「家有長者」或「家有初生」優先配屋計劃：這是提升揀樓次序最有效的方法。如果家中有年滿60歲的長者，或符合資格的初生嬰兒，一同申請可以讓你進入優先揀樓隊伍，大大增加成功揀樓的機會。
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了解核心與非核心家庭的分別：夫婦或父母與子女組成的「核心家庭」，揀樓次序會先於兄弟姊妹組成的「非核心家庭」。過往經驗顯示，非核心家庭的成功機會極低，分開作個人申請可能機會更大。
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單人申請者的心態準備：如果你是單人申請者，揀樓次序會排在最後。這代表你的選擇會較少，通常只能選擇其他申請者挑選後剩餘的單位。
第二步：買居屋程序詳解 – 由遞表、攪珠到揀樓
完成了前期的準備工作後，整個買居屋流程便正式進入戲肉。這一步涵蓋了由提交申請表、等待攪珠結果，直至親身揀樓的完整買居屋程序，每一個環節都相當關鍵，直接影響最終能否成功置業。
遞交申請：網上、親身及郵寄須知
房委會一般提供三種遞交申請的方式，申請人可以根據個人方便選擇。
第一種是網上申請，你可以在指定申請期內，透過房委會的官方網站填寫電子表格及繳交申請費，過程快捷方便。第二及第三種是親身遞交或郵寄實體表格，你需要在指定地點索取申請表，填妥後連同劃線支票或銀行本票，親身交往或郵寄至房屋委員會客務中心。
一個非常重要的原則是，每位申請者的姓名只能在所有申請中出現一次，不論是綠表或白表申請，此舉是為了確保整個機制的公平性。
攪珠與揀樓次序
遞交申請後，下一步就是決定揀樓次序的攪珠環節。房委會將擇日進行電腦攪珠，這個過程並非先到先得，而是完全隨機。攪珠機制是為申請編號的最後兩位數字（由00至99）進行排序，這個排序結果便確立了所有申請者的基本揀樓次序。
然而，最終的揀樓次序並非單純取決於攪珠號碼。房委會設有優先揀樓群組，一般而言，家庭申請者會較單人申請者優先，而符合「家有長者」或「家有初生」優先配屋計劃的家庭，其揀樓次序會更為靠前。在各個申請類別中，再按照攪珠結果分派揀樓的先後。
揀樓日全攻略：準備與流程
當攪珠結果塵埃落定，排序較前的申請者便會陸續收到「選樓通知書」。收到信件的一刻，便要立即開始為揀樓日作準備。
首先，你需要根據通知書上的指示，到銀行辦理一張或多張銀行本票，用作支付樓價的臨時訂金。這一步非常關鍵，本票的抬頭人及金額必須完全正確。一般買居屋綠表申請者的訂金為樓價的5%，而白表申請者則為10%。
揀樓當日，申請人必須準時帶同所有文件，包括選樓通知書、身份證明文件及銀行本票，到達指定地點（通常是樂富的房委會客務中心）。為免心儀單位被其他申請者選走，建議預先準備一個單位選擇清單，列出多個心水選項。
揀樓流程通常是先由職員簡介當日可供選擇的單位，然後再按次序讓申請人揀選。成功選定單位後，便需要即時簽署臨時買賣合約，並繳付訂金，正式完成揀樓這一步。
第三步：揀樓後關鍵流程 – 申請按揭及聘請律師
恭喜你揀到心頭好！不過，興奮之餘，接下來的步驟同樣關鍵。順利完成按揭申請和法律程序，是整個買居屋流程中最講求細節的一環，直接關係到你能否成功上會做業主。只要清楚了解以下兩點，整個過程就會順暢得多。
申請按揭貸款 – 掌握2026年最新政策
簽署臨時買賣合約後，就應該立即著手向各大銀行查詢及申請按揭。由於所有新居屋都由香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，所以銀行審批按揭的條件會比私樓寬鬆很多，這也是資助房屋的一大優勢。
一般而言，居屋按揭有以下幾個特點：
- 高按揭成數：合資格的買居屋綠表申請人，最高可承造九成半（95%）按揭；而白表申請人最高亦可承造九成（90%）按揭，並且無需購買按揭保險。
- 豁免壓力測試：在房委會的擔保下，申請人不需要通過銀行的壓力測試，令上會門檻大大降低。
- 2026年新安排：為協助市民置業，政府已將一手居屋的按揭還款期上限，由原來的25年放寬至最長30年，讓業主有更充裕的時間和更靈活的還款安排。
雖然審批較寬鬆，銀行依然會審視申請人的信貸紀錄（TU）。因此，保持良好的信貸評級，對順利完成買新居屋流程非常重要。
聘請律師處理法律文件
在處理買居屋程序的財務事宜時，亦要同步處理法律文件。不少首次置業的朋友可能會問，既然是向房委會買樓，用他們的代表律師不就可以了嗎？這是一個非常普遍的誤解。
請記住，房委會的律師只代表賣方（即房委會）的利益。作為買家，你必須委聘一位能代表自己、保障你權益的獨立律師。你的代表律師主要負責以下幾項重要工作：
- 審閱法律文件：仔細審查正式買賣合約及其他文件的條款，確保內容無誤。
- 查核業權：確保物業的業權清晰，沒有任何法律問題。
- 處理樓契及按揭契：草擬及處理樓契（即轉讓契）與銀行按揭契等關鍵法律文件，並安排簽署。
- 處理款項：代為處理訂金、樓價餘款及雜費等款項交收事宜。
建議在申請按揭的同時物色及委聘律師，因為銀行批出按揭後，會直接與你的律師樓聯繫，處理後續的法律文件。聘請一位有經驗的律師，能確保整個交易過程合法、順暢地完成。
第四步：完成交易 – 收樓、驗樓及注意事項
恭喜你，來到整個買居屋流程的最後衝刺階段。當你成功申請按揭又委聘了律師之後，接下來就是處理法律文件、正式收樓，以及為新居進行驗收的關鍵時刻。這一步驟的每個細節都直接關係到你的權益，所以讓我們一起仔細看看。
簽署正式合約與完成交易
當銀行正式批出按揭貸款後，銀行會直接通知你的代表律師樓。然後，律師樓就會聯絡你，安排時間簽署一系列重要的法律文件，主要包括正式的樓契（Deed of Assignment）與按揭契（Mortgage Deed）。樓契是將單位業權正式轉到你名下的法律證明，而按揭契就是你與銀行之間的貸款合約。在簽署文件的同時，你需要準備好繳付樓價尾數、印花稅、律師費及其他雜費。當所有款項結清，文件簽署妥當，整個買居屋程序中的法律與財務部分便大功告成，代表你已經正式成為單位的新業主。
收樓與領取鎖匙
完成所有法律手續後，最令人期待的一刻終於來臨。房委會的律師會將「入伙紙」（Occupation Permit）等關鍵文件交給你的律師。你的律師在收到文件後，便會通知你前來領取。一般來說，你首先會到律師樓領取一份文件證明，然後就可以憑著這份證明，以及你的身份證明文件，在指定日期前往新屋苑的管理處辦理收樓手續及領取單位鎖匙。管理處職員屆時會交給你一個「收樓文件夾」，裡面通常包括單位及信箱鎖匙、住戶手冊、樓宇設備保養期證明書，以及非常重要的裝修指引。
驗樓「黃金7日」與執修跟進
領取鎖匙後，整個買新居屋流程中，最需要你親力親為的一環便是驗樓。所有一手居屋單位都設有「七天驗收保障期」，俗稱「黃金7日」。你必須在收樓日起計的7天內，仔細檢查單位內的所有裝置及手工。常見需要留意的問題包括牆身或天花有否滲水、地磚或牆磚是否空心（俗稱「空心磚」）、窗戶是否穩固及漏風、水喉潔具會否漏水等。你需要在限期內，將所有發現的問題填寫在「損壞情況報告表」上，並交回屋苑的辦事處。房委會之後會安排承辦商跟進執修。請緊記，這項檢查必須在進行任何裝修工程前完成。假如你錯過了這7天的期限，或在提交報告前已開始裝修，日後發現的任何問題，房委會將不會負責，所有維修開支便需要由業主自行承擔。假如你是買居屋綠表申請者，也別忘記必須在收樓後的指定期限內（通常為60日），辦妥手續交還你原先租住的公屋單位。
買新居屋常見問題 (FAQ)
在了解整個買居屋流程後，你心中可能還有不少疑問。我們整理了一些申請者最關心的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
申請資格與入息資產相關問題
Q1：入息上限是如何計算的？年終花紅或兼職收入需要計算在內嗎？
A1：這是一個非常關鍵的問題。房委會計算入息時，是以扣除法定強積金供款後的淨收入為準。計算範圍涵蓋你所有的收入來源，包括底薪、佣金、津貼、年終花紅、雙糧以及兼職收入等。
對於固定月薪人士，計算方式通常是將過去一段時間（例如6個月或12個月）的總收入平均化。特別是花紅或雙糧這類非經常性收入，房委會會將其總額除以12個月，再加到你的平均月薪上。因此，在申請前務必仔細計算，確保自己的總入息符合上限。
Q2：資產淨值包括哪些項目？尚未供完的物業或車輛如何計算？
A2：資產淨值的計算範圍相當廣泛，涵蓋申請者及名列申請表上所有家庭成員在香港及香港以外地區所擁有的資產。這包括土地、房產、車輛、投資產品（股票、基金）、銀行存款及現金等。
如果你持有的物業或車輛仍有按揭貸款未償還，計算資產時可以扣除相關的未償還款額。房委會通常會提供特定的計算公式，尤其針對車輛的折舊價值，所以在申報前應參考官方指引，準確計算資產淨值。
Q3：我已成年，可以與父母分開，再和兄弟姊妹一同申請嗎？
A3：可以，但需要留意這會影響你的揀樓優先次序。在白表申請中，由夫妻或父母與子女組成的申請被視為「核心家庭」，擁有較高的揀樓優先權。而兄弟姊妹一同申請則屬於「非核心家庭」。
根據過往經驗，「非核心家庭」的揀樓次序非常靠後，成功揀樓的機會相對較微。因此，一個更實際的策略可能是，你和你的兄弟姊妹各自以單人身份獨立申請，這樣或許能增加其中一人中籤的機會。
流程與財務相關問題
Q1：在整個買居屋程序中，除了樓價和首期，還有哪些額外開支需要預算？
A1：這是一個非常好的問題，妥善的財務規劃是成功置業的關鍵。除了樓價本身，你還需要預留資金應付以下幾項主要開支：
- 律師費：處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件，費用視乎律師樓而定。
- 印花稅：這是最大筆的額外開支之一，稅率根據樓價而定。
- 管理費按金及其他雜費：收樓時需向管理處繳交數個月的管理費按金、裝修保證金等。
- 裝修及添置傢俬費用：新居屋是以「清水樓」標準交樓，單位內沒有任何裝修或間隔，因此你需要預留一筆可觀的資金進行基本裝修、購買傢俬電器。
Q2：申請居屋按揭是否比私樓容易？買居屋綠表申請者的按揭成數真的較高嗎？
A2：是的，由於新居屋有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此按揭審批會比私樓寬鬆，一般不需要通過壓力測試。
對於買居屋綠表申請者，按揭優勢更為明顯。綠表資格的買家最高可承造九成半（95%）按揭，而白表買家最高則為九成（90%）。這意味著綠表申請者可以用更少的首期資金上車。
Q3：如果錯過了收樓後「黃金7日」的驗樓期限，會有什麼後果？
A3：在整個買新居屋流程中，收樓後的驗樓環節絕對不能掉以輕心。房委會給予新業主7日的期限，讓你檢查單位並提交執修清單。這「黃金7日」是你要求發展商免費維修單位瑕疵的權利。
假如你錯過了這個期限，或者在提交清單前已開始裝修，房委會將有權不再受理你的執修要求。這意味著之後發現的任何問題，例如滲水、空心磚等，都可能需要由你自費處理，所以務必把握好這關鍵的7天。