對於有意「上車」的置業人士而言，樓價較相宜、按揭成數高的二手居屋，無疑是極具吸引力的選擇。然而，二手居屋的買賣程序涉及房委會、銀行、律師等多方，由申請資格、查核文件到處理按揭，環環相扣，當中繁複的規則與時間限制，往往令首次置業的「新手」感到無從入手，稍一不慎更可能誤墮陷阱。
為此，本文將為您整合一份2026年最新、最全面的二手居屋買賣「終極攻略」。我們將會由淺入深，從解釋「居二市場」的基本概念、綠表與白居二的資格分野開始，再以圖文詳解買賣流程七大步驟，並一併為您羅列所有開支預算、按揭注意事項，以至未來補地價及轉售的長遠規劃。無論您是準買家還是準備入市，這份指南都將助您清晰掌握每個關鍵細節，避開常見謬誤與陷阱，順利覓得安樂窩。
了解居屋第二市場：新手必讀基礎概念
要順利完成整個二手居屋買賣流程，第一步就是建立清晰的基礎概念。這個市場有自己獨特的規則，理解這些規則，就等於掌握了置業藍圖的關鍵部分。讓我們由最基本的「居屋第二市場」是什麼開始，一步步拆解當中的重要概念。
什麼是居屋第二市場（居二市場）？
成立目的：加快公屋流轉與滿足置業需求
居屋第二市場，坊間常簡稱為「居二市場」，是政府為資助房屋而設的一個內部轉售市場。它成立的主要目的，是讓現有的公屋住戶，或其他合資格的綠表人士，有機會購買二手居屋自置物業。當他們成功置業後，便會交還原先租住的公屋單位。這個機制能夠加快公屋單位的流轉，讓輪候冊上的家庭可以更快獲得編配，同時也滿足了部分市民的置業需求。
與公開自由市場的核心分別
居二市場與我們平時接觸的私樓買賣（即公開自由市場）最核心的分別，在於它的交易對象和物業狀態。在公開市場，任何人都可以在符合財務能力的情況下自由買賣物業。但在居二市場，買賣雙方都必須持有由房屋委員會（房委會）發出的有效資格證明，而市場上流通的單位，絕大部分都處於「未補地價」的狀態。
核心概念拆解：「未補地價」是什麼意思？
「未補地價」的樓價優勢與轉售對象限制
「未補地價」是整個買賣二手居屋流程中最關鍵的概念。當政府首次出售居屋單位時，售價並非市值，而是提供了一個折扣，這個折扣差額就是所謂的「地價」。只要業主未向政府補回這筆差價，單位就屬於「未補地價」狀態。
這帶來一個直接的優勢：樓價相對市價便宜，因為它不包含地價的價值。但同時也附帶一個重要限制：這類單位只能在居二市場轉售予同樣持有有效資格證明的人士，例如綠表或「白居二」買家。
補價責任：買方需考慮的長遠財務規劃
買家在居二市場購入單位時，雖然享受了樓價優惠，但也同時承擔了日後補地價的責任。如果將來這位新業主希望將單位在公開自由市場上出售或出租，就必須先向政府申請評估，並繳付當時的補價金額。這筆費用會隨市場樓價變動，是買家在作長遠財務規劃時必須考慮清楚的一環。
買家資格分野：綠表 vs 白表（白居二）
在居二市場，買家主要分為兩大類別：綠表資格持有人和白表資格持有人。兩者的背景和條件截然不同，直接影響後續的二手居屋買賣程序。
綠表資格核心定義
綠表資格的核心對象，主要是現正享用公共房屋資源的人士。最常見的例子就是公共租住房屋（公屋）的住戶，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核的公屋輪候冊申請者。
白表（白居二）資格核心定義
白表資格的核心對象，則是不符合綠表資格的香港永久性居民。他們通常是私營房屋的住戶，或未持有任何物業的市民。他們必須符合房委會就入息及資產上限訂立的規定，並透過每年推出的「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤，成功獲取配額後，才能得到購買資格進入居二市場。
兩者在購買力、按揭成數及選擇上的主要差異
綠表和白表資格最直接的差異，體現在財務安排上。因為有政府作為擔保，綠表買家一般可向銀行申請高達九成半（95%）的按揭，還款期最長可達30年，首期壓力相對較輕。而白表買家，最高按揭成數則為九成（90%）。按揭成數的些微差距，會直接影響買家的購買力以及可選擇的單位範圍，是入市前必須計算清楚的部分。
買家資格申請全攻略：綠表 vs 白居二
要順利完成整個二手居屋買賣流程，第一步就是要清楚了解自己屬於哪一類買家。簡單來說，居屋第二市場的買家分為兩大類：「綠表」和「白表（白居二）」。兩者的申請資格、程序和限制都有很大分別，我們就來逐一拆解，讓你輕鬆定位，為之後的買賣二手居屋流程做好準備。
綠表申請人資格及流程
「綠表」資格可以說是購買資助房屋的「優先籌」，因為他們本身就是公共房屋資源的使用者或準使用者。
主要涵蓋人士類別（公屋住戶、合資格輪候冊人士等）
綠表資格主要涵蓋以下幾類人士：
* 房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶：這是最常見的綠表人士。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如已通過詳細資格審查，並將在一年內獲編配公屋的輪候冊申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
如何申請「購買資格證明書」（准買證）
確認自己擁有綠表資格後，下一步就是申請一份關鍵文件——「購買資格證明書」。公屋住戶需要前往所屬的屋邨辦事處申請，房委會職員會協助核實資格和處理申請。而其他合資格人士，則需要向房委會的相關組別提交申請。這份證明書是你在二手市場物色單位和簽署臨時買賣合約的入場券，有效期為一年。
白表（白居二）申請資格及入息資產審查
對於不符合綠表資格的市民，「白居二」（白表居屋第二市場計劃）就是另一個踏上置業階梯的機會。不過，白表申請人需要通過抽籤，並且符合較嚴格的入息和資產限制。
基本申請條件（年齡、居港年期、物業持有狀況）
要申請「白居二」，申請人必須滿足以下基本條件：
* 年齡及居港年期：申請者需年滿18歲，並在香港居住滿七年。
* 物業持有狀況：由申請截止日期前的24個月起，直至簽署臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的家庭成員都不能擁有或共同擁有任何香港住宅物業權益。
* 未曾接受房屋資助：申請者和家庭成員未曾亦並非正在享受任何政府或相關機構提供的房屋資助。
最新入息及資產限額（一人申請者 vs 二人或以上家庭）
房委會每年都會公布最新的入息和資產限額，以2023年的數據作參考：
* 一人申請者：每月總入息限額為 HK$31,000，總資產淨值限額為 HK$735,000。
* 二人或以上家庭：每月總入息限額為 HK$62,000，總資產淨值限額為 HK$1,470,000。
這些數字每年都可能調整，申請前務必查閱房委會的最新公布。
入息計算方法：花紅、佣金、津貼如何處理？
計算入息並非單純看底薪，房委會有一套相當嚴謹的標準。
* 固定收入：除了基本月薪，雙糧或年終花紅會除以12個月，再計入每月平均收入。
* 非固定收入：佣金、津貼等浮動收入，通常會以過去6個月的平均數來計算。
* 自僱人士：會以公司的純利、薪金、股東分紅等綜合計算。
資產計算方法：股票、車輛、海外物業是否包括？
資產的計算範圍同樣非常廣泛，基本上所有具價值的資產都需要申報。
* 本地及海外資產：包括存款、股票、基金、債券，以及在香港或海外持有的土地和物業。
* 其他資產：車輛價值（會扣除未償還的貸款額）、的士或小巴牌照、商業權益等都需要計算在內。
「白居二」申請程序及時間線
「白居二」的申請是一個需要耐性的過程，從申請到最終成功置業，整個二手居屋買賣程序涉及多個步驟。
由攪珠、審查到成功領取「批准信」及「購買資格證明書」步驟
整個流程大致如下：
1. 提交申請：在指定申請期內，經網上或郵寄方式遞交申請表及費用。
2. 電腦攪珠：房委會進行攪珠，決定申請者的優先次序。
3. 資格審查：次序較高的申請者會收到通知，需要在限期內提交詳細的入息及資產證明文件作審查。
4. 領取批准信：審查通過後，房委會會發出「批准信」。
5. 申請購買資格證明書：申請者需要在「批准信」發出後指定時間內，申領「購買資格證明書」。這份證書有效期為12個月，持有人必須在這段時間內完成整個交易。
網上 vs 郵寄申請：避免因重複申請而被取消資格
這是一個非常重要的提醒。申請者只能選擇網上、親身或郵寄其中一種方式遞交申請。如果同時使用多於一種方式，或遞交多於一份申請表，所有申請都會被作廢，已繳交的申請費亦不會退還。
填表須知：劃線修改與簽名的正確做法
填寫申請表時，細節決定成敗。
* 修改方式：若填寫有誤，切勿使用塗改液或塗改帶。正確做法是用筆將錯誤資料劃掉，然後在旁邊簽名作實。
* 簽署要求：申請表上所有需要簽名的地方，都必須由申請人及相關家庭成員親筆簽署，電腦素描或打印的簽名均不接受。確保每個細節都符合要求，才能順利推進申請程序。
【圖文詳解】二手居屋買賣流程七部曲
想掌握整個二手居屋買賣流程其實不難，我們可以將它拆解成七個清晰的步驟。只要跟著這個買賣二手居屋流程圖走，每一步都做好準備，整個交易過程自然會順暢許多。現在就讓我們一步步來看，由準備文件到正式收樓，究竟會經過哪些程序。
第一步：買賣雙方資格準備
要順利啟動整個二手居屋買賣程序，第一步就是買賣雙方都要準備好各自的「入場券」。這兩份文件是房委會用來確認雙方資格的官方證明，沒有它們，之後的步驟都無法進行。
賣方申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，如果想在居屋第二市場出售單位，就必須先向房委會申請一份「可供出售證明書」，也就是大家常說的「准賣證」。這份文件證明了你的單位符合出售資格，同時也列出了單位的基本資料和首次購入時的折扣率，是買家和律師查核的重要依據。
買方備妥「購買資格證明書」（准買證）
對於買家而言，不論你是綠表還是白居二資格持有人，手上都必須持有有效的「購買資格證明書」（准買證）。這份文件代表房委會已經確認你的購買資格，是你可以在居屋第二市場物色心儀單位的憑證。
第二步：物色單位與簽訂臨時買賣合約
當買賣雙方都準備好資格文件後，就正式進入市場實戰階段。這個階段的重點是找到合適的單位，並且透過簽訂臨時合約，將雙方的交易意向用法律文件固定下來。
簽署臨約前必須查核雙方資格證明文件
找到心儀單位，準備簽署臨時買賣合約（臨約）之前，有一個非常關鍵的核對步驟。買家和賣家必須互相出示並查核對方的「准買證」和「准賣證」正本。地產代理和律師也會協助核實文件真偽，確保交易雙方都符合資格，這是保障整個交易合法性的基礎。
支付「細訂」（臨時訂金）及商議成交期
確認文件無誤後，雙方就可以簽署臨約了。簽約時，買家需要支付一筆「細訂」（通常是樓價的3-5%）給賣方作為臨時訂金。同時，合約上會清楚列明樓價、成交日期等重要條款。成交期一般會預留約兩至三個月，讓買家有足夠時間申請按揭和處理後續文件。
第三步：買方律師代辦申請「提名信」
簽完臨約，買家就需要委託律師處理一份極其重要的文件，那就是向房委會申請「提名信」。這一步可以說是二手居屋買賣流程中最具代表性的一環。
「提名信」的重要性：買賣程序中的關鍵文件
「提名信」就好像房委會發出的一封官方推薦信。它的作用是正式確認賣方提名你作為這個單位的唯一合資格買家，並且房委會也接納這個提名。沒有這封信，銀行不會批出按揭，交易也無法進入簽署正式合約的階段。
申請所需文件及處理時間
買方的代表律師會收集所需文件，包括雙方的資格證明文件副本、臨時買賣合約等，然後向房委會遞交申請。整個申請過程通常需要數個星期，所以簽署臨約後應盡快處理，避免延誤後續的買賣二手居屋流程。
第四步：正式申請銀行按揭
在等待「提名信」的同時，買家可以著手準備向銀行正式申請按揭貸款。及早準備可以讓整個財務安排更加穩妥。
向銀行提交文件（買賣合約、提名信等）
申請按揭時，銀行需要你提供一系列文件，包括身份證明、入息證明、臨時買賣合約等。當你收到由房委會發出的「提名信」後，也要立即補交給銀行，因為這是銀行審批居屋按揭的其中一份關鍵文件。
銀行審批程序及物業估價
銀行收到申請後，會對你的財政狀況進行審批，同時也會為單位進行估價。由於有房委會的按揭還款擔保，未補地價居屋的按揭審批一般較私樓寬鬆，但銀行仍會作基本評估，確保貸款風險在可控範圍。
第五步：簽訂正式買賣合約
當買方律師樓收到房委會發出的「提名信」正本後，就代表交易已經獲得官方批准，可以進入下一個法律程序。
收到「提名信」後方可簽署
這裡要特別注意，買賣雙方必須在收到「提名信」後，才能簽署正式的買賣合約。如果在未有「提名信」的情況下簽署正約，該合約將會被視為無效。
支付「大訂」（加付訂金）
簽署正式買賣合約時，買家需要支付「大訂」，也就是加付訂金。通常「細訂」加「大訂」的總額會是樓價的一成。支付「大訂」後，買家的責任和權益會受到更全面的法律保障。
第六步：成交日簽署轉讓契據及支付尾數
來到這一步，基本上整個交易已經接近尾聲。成交日當天，買賣雙方會在各自的律師樓完成最後的手續。
律師樓的角色：查核業權、處理樓契
在成交日之前，買方律師會完成所有業權查冊工作，確保單位業權清晰，沒有任何未解除的按揭或釘契問題。成交日當天，律師會準備好「轉讓契據」（樓契），讓雙方簽署。
買方支付樓價餘額，賣方交吉
買家在律師樓簽署樓契的同時，需要透過銀行或律師樓支付樓價的全部餘額。賣方確認收妥全數款項後，便會將單位的鎖匙交給買方，這個過程稱為「交吉」，代表單位正式交付。
第七步：完成交易後續事宜及時間線總結
成功收樓後，還有一些收尾工作需要由律師處理，同時我們也可以為整個流程作一個時間總結。
律師通知房委會，處理買方資格及公屋單位事宜
交易完成後，買方律師會向土地註冊處註冊新的樓契，並正式通知房委會這宗交易已經完成。如果買家是綠表人士（例如公屋住戶），房委會便會跟進其公屋單位的交還事宜，或更新其資助房屋資格的紀錄。
整個買賣程序的預計時間線
總結來說，由簽訂臨時買賣合約到正式成交，整個二手居屋買賣流程一般需時約兩個半月至三個月。當中包括申請提名信、銀行審批按揭及律師處理文件等程序。只要買賣雙方充分合作，並預留充足時間，整個過程都可以順利完成。
【置業預算】二手居屋買賣總開支一覽
準備好首期資金只是第一步，在整個二手居屋買賣流程中，還涉及多項政府、律師、銀行及地產代理的費用。要準確規劃置業預算，就要先清晰了解買賣二手居屋流程中的各項開支，這樣才能確保交易順利進行。以下為你詳細拆解各項費用，助你做好財務準備。
政府及房委會相關費用
在交易初期，買賣雙方都需要向房委會申請特定的證明文件，這些文件是啟動整個二手居屋買賣程序的鑰匙，而申請過程會產生一些行政費用。
賣方「可供出售證明書」申請費
業主若想在居屋第二市場出售單位，必須先向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這份文件確認了單位可以在這個市場上合法出售，是放盤前的必備文件。申請時需要繳付一筆行政費用。
買方「購買資格證明書」申請費
合資格的買家（不論是綠表或白表「白居二」人士），亦需要向房委會申領一份「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這份文件證明了買家的資格，有效期為一年，買家必須在有效期內完成交易。申請時同樣需要支付費用。
「提名信」申請費
當買賣雙方簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師便需要代為向房委會申請「提名信」。這份文件由房委會發出，用作正式確認買方的承讓人身份。這是交易中段一份非常關鍵的文件，申請時亦設有指定費用。
買賣雙方主要開支
除了向政府部門支付的行政費，交易中最大筆的開支通常來自印花稅、律師費和地產代理佣金。
印花稅（根據最新從價印花稅稅率）
印花稅是物業交易中最大的一筆附加開支，由買方負責支付。稅款根據物業的成交價，按照稅務局最新的「從價印花稅」第二標準稅率計算。樓價越高，稅率和所需支付的金額也越高。建議在計算預算時，預留充足資金應付這項開支。
律師費及相關註冊費用
在二手居屋買賣程序中，買賣雙方都需要各自委託律師處理法律文件。律師的服務包括審查樓契、處理業權轉讓文件、到田土廳進行查冊和註冊契據等。律師費沒有固定標準，視乎律師樓的收費及交易的複雜程度而定，當中還會包括一些雜費，例如文件註冊費。
地產代理佣金
如果交易是透過地產代理促成，買賣雙方通常都需要支付佣金。市場慣例是買賣雙方各支付樓價的1%作為佣金。這筆費用在簽訂正式買賣合約或交易完成時支付，是一筆不小的開支。
銀行按揭相關費用
如果買方需要申請按揭貸款，銀行方面也會產生一些相關的費用。
登記按揭契的註冊費
成功申請按揭後，相關的按揭契據文件需要在土地註冊處進行註冊，以確立銀行的法律權益。這項註冊手續需要支付一筆固定的註冊費。
貸款機構的法律手續費
除了買方自己的代表律師，承造按揭的銀行或貸款機構亦會委派其律師處理按揭文件。這筆法律手續費通常由借款人，也就是買方承擔。部分銀行可能會提供豁免或補貼，買家在申請按揭時可以多作比較。
長遠財務規劃：二手居屋按揭、補地價與轉售
順利完成二手居屋買賣流程，除了要熟悉眼前的交易步驟，更需要為將來做好長遠的財務規劃。當中，按揭安排、未來出售時的補地價計算，以及轉讓限制，是影響你整體財務決策的三大核心要素。了解清楚這些長遠考慮，能幫助你更精明地選擇合適的單位。
二手居屋按揭優勢與注意事項
高達九成半按揭及長達30年還款期
二手居屋在按揭申請上有一個顯著優勢，就是銀行能提供比私樓更寬鬆的條件。合資格的綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家亦可高達九成。還款期方面，自2026年起已放寬至最長30年。這意味著買家可以用較少的首期資金上車，同時將每月供款壓力減輕，讓資金運用更具彈性。
房委會按揭還款保證期詳解
銀行之所以能提供如此優惠的按揭條件，關鍵在於房屋委員會（房委會）提供的「按揭還款保證期」。簡單來說，房委會為居屋單位由首次出售日起計提供一個保證期（現時新居屋為30年），如果業主在此期間斷供，房委會將會向銀行還清剩餘的貸款。這個政府保證大大降低了銀行的放貸風險，所以銀行在審批按揭時，通常不需要買家進行嚴格的壓力測試。
保證期如何影響單位樓齡選擇及按揭成數
這個保證期對買家的選擇有直接影響。保證期的計算是由單位首次出售日起計，並非由你買入單位開始。例如，一個樓齡10年的單位，其保證期便只剩下20年。當你選擇的單位樓齡較高，剩餘的保證期較短，甚至已經過了保證期，銀行批出的按揭成數和年期便會相應收緊，可能會降至與私樓看齊的水平，並要求進行壓力測試。因此，在物色單位時，單位的樓齡和其剩餘的保證期，是你必須計算清楚的重要一環。
未來出售：補地價計算方式全解析
購入未補地價居屋，等於承擔了未來在公開市場出售時的補價責任。這筆費用會直接影響你的賣樓收益，所以必須懂得如何計算。
補地價計算公式：(補價時市值) x (首次購入時折扣率)
計算補地價的公式其實很清晰，就是將單位在補價當時的市值，乘以單位首次由房委會出售時的折扣率。這個折扣率在首次買賣時已經定下，並且記錄在樓契之中，不會改變。例如，如果當年房委會是以市價七折（即30%折扣）出售單位，這個30%就是計算補價時需要用的固定比率。
實例計算：樓價升跌對補價金額的影響
補價金額會跟隨樓市升跌而變動。讓我們看看兩個例子：
假設單位首次購入時的折扣率為40%。
情況一：樓市上升。你決定補地價時，單位經評估後的市值為600萬元。你需要支付的補價金額就是 600萬 x 40% = 240萬元。
情況二：樓市下跌。你決定補地價時，單位經評估後的市值跌至400萬元。你需要支付的補價金額就是 400萬 x 40% = 160萬元。
由此可見，補地價金額與當時的樓市狀況息息相關。
轉讓限制及豁免情況
成功購入單位後，業主在轉售時亦會受到一些限制。
兩年內不可在居屋第二市場轉售的規定
根據現行規定，新買家由簽署轉讓契據當日起計的兩年內，不能在居屋第二市場將單位轉售。這是為了遏止短期炒賣活動，確保資助房屋資源能給予有自住需要的家庭。
補地價後在公開市場出售則不受此限
然而，上述的兩年限制只適用於居屋第二市場。如果業主選擇向政府補回地價，單位便會被視為一般私人物業。補價後，業主可以隨時在公開自由市場上將單位出售或出租，不受兩年轉售期的限制。
無需補地價的早期居屋屋苑名單
市場上存在一批極早期的居屋，因當年的賣地條款不同，其轉讓契據並沒有轉讓限制，因此這些單位的業主可以在公開市場自由買賣，而完全無需補地價。這些屋苑包括：
– 沙田：穗禾苑、愉城苑
– 觀塘：順緻苑、康田苑
– 葵青：翠瑤苑、悅麗苑
– 深水埗：清麗苑、怡閣苑（第一期）
– 柴灣：山翠苑
– 何文田：俊文苑
– 香港仔：漁暉苑
– 大埔：汀雅苑
– 屯門：置樂花園、兆安苑
如果你能找到這些屋苑的放盤，將會是一個相當特別的置業選擇。
二手居屋買賣常見問題 (FAQ)
在了解整個二手居屋買賣流程後，相信你心中仍有不少疑問。處理買賣二手居屋流程的細節時，總會遇到一些特殊情況。這裡我們整理了幾個買家和賣家最常遇到的問題，幫助你全面掌握所有關鍵資訊。
整個二手居屋買賣程序大概需時多久？
一個標準的二手居屋買賣程序，從買賣雙方簽訂臨時買賣合約開始計算，直至到成交日完成交易，一般需要大約兩個半月至三個月的時間。整個流程涉及多個關鍵步驟，例如買方律師需時向房委會申請「提名信」，銀行也需要時間處理按揭審批。所以，相較於一般私樓買賣，居屋交易的行政程序會稍微長一些，買賣雙方在商議成交日期時，應該預留充足時間。
「批准信」有效期為12個月，時間不夠用怎麼辦？
對於「白居二」的買家，「批准信」及隨後申請的「購買資格證明書」有效期為12個月，這是一個硬性的規定。買家必須在有效期屆滿前，與賣方簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約。如果限期已過，買家的購買資格便會自動失效，並且不能申請延期。屆時，買家只能等待下一輪「白居二」計劃推出時重新申請，再次碰運氣抽籤，所以準買家物色單位時必須好好把握時間。
買賣雙方可以不經地產代理，自行完成交易嗎？
理論上，買賣雙方可以不經地產代理，自行磋商並完成交易。這樣做的好處是可以節省一筆代理佣金。但是，二手居屋的買賣程序比私樓複雜，涉及房委會的特定文件和流程，例如核實雙方的「准買證」和「准賣證」，以及申請關鍵的「提名信」等。如果任何一方對程序不熟悉，很容易因文件出錯或遺漏而導致交易延誤，甚至告吹。因此，若非對整個流程有十足把握，委託熟悉居屋交易的專業地產代理協助，會是更穩妥的選擇。
如果在交易中途，買方資格出現變化（如繼承物業）會怎樣？
這是一個非常重要的情況。房委會在發出「提名信」之前，會再次核實買方的資格。如果在簽署臨時買賣合約後、但在房委會發出「提名信」前，買方的狀況出現變化，例如因繼承或贈與而擁有了任何住宅物業，或者家庭入息及資產超出了上限，買方就會失去原有的購買資格。在這種情況下，房委會將不會發出「提名信」，整個交易便無法繼續。買方除了失去心儀單位，更有可能因為無法完成交易而被賣方沒收訂金，造成重大損失。
同一個居屋屋苑，為何不同單位的折扣率會不一樣？
這個情況相當普遍，主要源於屋苑的分期發展以及房委會歷年的定價政策。很多大型居屋屋苑並非一次過建成和發售，而是分開不同期數推出。在不同時期，市場環境和政府的資助房屋定價策略都有所不同，導致首次出售時給予買家的折扣率也各異。例如，屋苑第一期在某個時候可能以市價六折發售（即折扣率40%），但數年後推出的第三期，可能因應市況調整為五折發售（即折扣率50%）。這個首次購入的折扣率會記錄在樓契中，並且會直接影響將來業主若想在公開市場出售單位時，需要補地價的金額。