抽中居屋或覓得心儀單位，是上車的重要一步，但接下來的按揭申請卻往往令人頭痛。P按還是H按更划算？綠表與白表的按揭成數和年期有何分別？房委會(HA)與房協(HS)的擔保機制如何影響審批？壓力測試能否豁免？
這份【2026居屋按揭終極懶人包】將為您一站式釐清這7大關鍵。我們不僅會比較各大銀行的最新利率與現金回贈，更會深入拆解一手、二手（白居二）及已補地價居屋的按揭細節，並附上獨家研發的互動計算機，只需三步即可為您度身訂造個人化預算方案，由首期、每月供款到申請流程，助您全面掌握，輕鬆規劃置業大計。
獨家互動工具：即時估算您的個人化居屋按揭方案
計算居屋按揭利息，不應該是件複雜的事。坊間的按揭計算機大多為私樓而設，未能完全貼合居屋的特殊情況。為此，我們特別設計了一個專為居屋申請者而設的互動工具，讓您只需輸入幾個關鍵資料，就能即時掌握個人化的按揭預算，對整個財務安排更有把握。
為何此居屋按揭計算機與眾不同？
這個計算機的最大分別，在於它完全模擬了銀行審批居屋按揭的思維。它不單純計算數字，而是根據您的具體情況，呈現最真實的按揭可能性，助您在揀樓或搵盤前做好準備。
根據綠表/白表及單位狀況，生成專屬按揭選項
我們明白綠表與白表資格的按揭成數有別，一手與二手居屋的樓齡亦是關鍵。您只需選擇身份（綠表或白表）及輸入單位樓齡，計算機便會自動應用最高的按揭成數（95%或90%）及考慮政府擔保期對還款年期的影響，生成專為您而設的方案。
即時解答高成數按揭、壓力測試及擔保期疑問
計算結果不只是一堆數字。當您輸入資料後，系統會即時判斷您的情況是否需要進行壓力測試，並在結果中清晰標示。對於二手居屋，計算機更會基於樓齡解釋剩餘擔保期如何影響最長還款年期，讓您一眼看清高成數按揭的可行性。
如何三步使用居屋按揭計算機？
整個過程非常簡單，只需三個步驟，就能獲得清晰的財務藍圖。
輸入基本資料：身份、樓價及樓齡
首先，請在計算機中輸入您的基本資料。這包括選擇您的申請資格（綠表或白表）、目標單位的樓價，以及單位的大約樓齡（特別是考慮二手居屋時）。這些資料是計算個人化方案的基礎。
獲取個人化預算：包括首期、每月供款及總開支
完成輸入後，計算機會立即為您生成一份詳盡的財務預算。預算清晰列出您需要準備的首期金額、在不同居屋按揭利率下的預計每月供款，以及整個還款期的總利息支出。這份預算讓您對未來的供款壓力有更實在的了解。
最新居屋按揭利率及銀行優惠全比較 (2026年)
選擇合適的銀行和計劃，對控制整體居屋按揭利息開支非常重要。市場上的選擇五花八門，每間銀行的居屋按揭利率和優惠組合都各有千秋。我們為你整理了最新的市場資訊，讓你一眼看清P按與H按的分別，和各大銀行的現金回贈等優惠，助你作出最精明的決定。
主流居屋按揭計劃：P按 vs H按
目前申請居屋按揭，主要有兩種利率計劃可供選擇，分別是P按和H按。它們的利率計算方式和特性截然不同，適合不同財務狀況和風險承受能力的申請人。
P按 (最優惠利率按揭)：供款穩定，易於預算
P按計劃的利率，是以銀行的「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱P）作為基礎，然後再減去一個特定百分比。例如，若銀行的P是5.875%，而你的計劃是P-1.75%，實際按揭利率就是4.125%。
P按的最大優點是穩定。銀行的最優惠利率P變動不頻繁，通常只在美國聯儲局有大幅加息或減息的舉動後，本地銀行才會跟隨調整。所以，選擇P按的業主，其每月供款額在大部分時間都維持不變，這讓個人或家庭財務預算變得非常簡單和可預測。
H按 (銀行同業拆息按揭)：緊貼市場利率，設有鎖息上限
H按計劃的利率，則是以「銀行同業拆息」（HIBOR，簡稱H）為基礎，再加上一個特定百分比。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。所以，H按的利率會更緊貼市況，每月供款額的變動會比較頻繁。
H按的吸引之處，是在市場利率較低時，實際利率通常會比P按更優惠。而且，所有H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常會等同於當時市場上的P按利率水平。這意味著即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會高於鎖息上限，提供了一個重要的保障。回顧居屋按揭利率2023年的市場波動，這個鎖息上限就發揮了關鍵作用。
各大銀行現金回贈、高息存款掛鈎及罰息期比較
除了利率計劃，銀行提供的額外優惠也是考慮重點。現金回贈和高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）是市場上最常見的兩大優惠。
現金回贈是銀行直接給予你的獎賞，通常在提取按揭貸款後發放。而高息存款掛鈎戶口，則是一個讓你部分存款享有與按揭利率相同利息的儲蓄戶口，變相抵銷了部分按揭利息支出，對有較多流動資金的業主相當有利。
貸款額如何影響現金回贈比率？
現金回贈的金額，通常與你的貸款額直接掛鈎。銀行普遍會設立不同階梯，貸款額越高，回贈的百分比也越高。
舉例來說，市場上常見的做法可能是：
* 貸款額300萬港元以下：回贈0.5%
* 貸款額300萬至500萬港元：回贈0.8%
* 貸款額500萬港元以上：回贈1.0%
每間銀行的回贈階梯和比率都不同，而且會隨市場情況調整。申請前，記得向不同銀行查詢最新的回贈方案。
主要銀行罰息期（禁售期）一覽
罰息期是指在指定期限內，如果業主提早償還全部按揭貸款，就需要向銀行支付一筆額外費用。這並非限制你出售物業，而是針對提早還清貸款的行為。
這個期限主要是為了保障銀行的利息收入。目前市場上主要銀行的罰息期普遍為2年，部分銀行可能長達3年。罰款的計算方式也各有不同，常見的是按貸款額的一個百分比計算，或者要求退還已收取的現金回贈。
以下是部分主要銀行的普遍罰息期做法（僅供參考，最新條款以銀行公布為準）：
* 滙豐銀行 (HSBC): 通常為2年。
* 恒生銀行 (Hang Seng Bank): 通常為2年。
* 中國銀行（香港）(BOC HK): 通常為2年。
* 渣打銀行 (Standard Chartered): 通常為2年。
房委會(HA) vs. 房協(HS)居屋按揭：擔保期、壓力測試與審批大不同
大家好，談到居屋按揭利息，大家可能會以為房委會和房協的單位大同小異，但其實兩者的按揭申請是截然不同的世界。表面上都是資助房屋，可是在銀行眼中，它們的風險評估完全不同。這一切的分別，源於一個核心關鍵：政府擔保。只要理解了這一點，你就能掌握兩者按揭審批上的巨大差異。接下來，我們會逐一拆解。
房委會 (HA) 居屋按揭分析
房委會推出的居屋，例如新居屋或「白居二」市場的單位，在按揭申請上享有絕對優勢，原因就是有政府作為強大的後盾。
政府擔保期的決定性作用與計算方法
房委會居屋的最大特點，就是設有政府提供的按揭擔保期。簡單來說，就是政府向銀行承諾，如果業主不幸斷供，政府會承擔還款責任。因為有這個保證，銀行幾乎沒有風險，所以審批過程非常寬鬆。這個擔保期由單位首次出售日起計，為期30年（一手新居屋已延長至50年）。所以，計算二手居屋的剩餘擔保期，就是用總擔保期減去單位的樓齡。
豁免壓力測試的核心優勢
因為有政府擔保，銀行不需要擔心業主的還款能力，所以購買房委會居屋的申請人，可以豁免壓力測試。壓力測試是模擬未來加息2厘後，申請人的供款佔入息比率不可超過特定上限。豁免這個測試，意味著申請人的入息門檻會大幅降低，就算收入不算非常高，獲批高成數按揭的機會也很大。這是房委會居屋按揭最核心的優勢。
較寬鬆的入息證明要求
同樣基於政府擔保，銀行對於房委會居屋按揭申請人的入息證明文件，要求也相對寬鬆。一般來說，申請人只需申報家庭總收入，銀行未必會嚴格要求提交所有文件逐一核對。對於一些非固定收入人士，甚至是退休人士，銀行處理手法更具彈性，有時只需簽署聲明書確認有能力供款即可。
房協 (HS) 居屋按揭分析
相比之下，房協推出的資助房屋，例如「住宅發售計劃」的單位，由於沒有政府直接提供按揭擔保，銀行會將其視為風險較高的貸款，審批標準自然嚴謹得多，基本上與一般私樓看齊。
缺乏政府擔保對按揭成數的影響
由於缺乏政府擔保，銀行無法直接批出九成的高成數按揭。如果買家需要申請高成數按揭，就必須透過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。這代表申請過程中多了一重審批，而且買家需要支付一筆按揭保險費用，增加了置業的額外開支。
必須通過壓力測試的要求
沒有政府擔保，銀行便要自行評估借款人的還款風險，所以申請人必須通過與私樓一樣的壓力測試。這代表，即使是購買同樣樓價的單位，申請房協居屋所需的最低月入要求，會遠高於申請房委會的居屋。如果入息不足以通過測試，申請便可能被拒絕，或者需要加入擔保人。
與私樓看齊的入息證明標準
在文件要求上，房協居屋的按揭申請也極為嚴格。申請人需要提交齊全及詳細的入息證明文件，例如最近三個月的糧單、稅單以及銀行月結單等，讓銀行作詳細審核。銀行會仔細計算申請人的供款與入息比率，確保符合金融管理局的指引，整個流程與申請私樓按揭無異。
申請資格與單位類型如何影響按揭成數及年期？
在比較不同銀行的居屋按揭利息之前，我們首先要釐清一個更根本的問題：你的申請資格和心儀的單位類型，究竟可以申請到多高的按揭成數和多長的還款期？這兩項因素是整個按揭方案的基礎，直接決定了你的首期預算和每月供款壓力。事實上，居屋按揭的世界，很大程度是圍繞著「一手還是二手」、「綠表還是白表」、「有否補地價」這幾個核心問題來運作的。
一手居屋高成數按揭方案
對於抽中全新一手居屋的幸運兒來說，按揭申請可說是最簡單直接的。由於有房委會作為擔保，銀行審批的門檻相對寬鬆，讓買家能輕鬆獲得高成數按揭。
綠表買家：最高95%按揭成數，最長30年還款期
綠表買家主要是現有的公屋住戶或合資格人士。因為他們是以交還公屋單位為前提換取購樓資格，所以在按揭上能獲得最優惠的待遇。銀行可以提供高達九成半（95%）的按揭成數，還款期最長可達30年。換句話說，買家只需準備樓價半成的資金作為首期，置業門檻是所有類型中最低的。
白表買家：最高90%按揭成數，最長30年還款期
白表申請人則需要通過特定的入息及資產審查。成功抽中一手居屋後，他們可以申請到最高九成（90%）的按揭成數，還款期同樣最長為30年。雖然成數比綠表略低，但相較於私人樓宇，無需通過按揭保險計劃就能借足九成，已經是極大的優勢。
二手居屋（白居二/綠表）按揭方案
當目光轉向二手市場，情況就變得複雜一些。這裡的關鍵變數，不再只是你的身份，而是單位的「年齡」——也就是房委會提供的「按揭擔保期」還剩下多久。
樓齡與剩餘擔保期對按揭年期的關鍵影響
房委會為每個居屋單位提供由首次發售日起計的擔保期（現時新居屋為30年）。銀行批核二手居屋按揭時，會確保整個還款期必須在擔保期結束之前完成。因此，最長的還款年期，就等於「政府擔保期減去樓齡」。舉個例子，一個單位的擔保期是30年，樓齡已有12年，那麼剩餘的擔保期就是18年，這也意味著銀行最多只能批出18年的還款期。這個機制直接影響了市場上舊樓齡居屋的流通性。
不同情況下的按揭成數上限
只要單位的剩餘擔保期仍然充足，足以讓銀行批出較長的還款期，綠表和白表買家通常仍可分別申請到最高九成半及九成的按揭。不過，如果單位樓齡太高，導致剩餘擔保期過短（例如只剩下10年），銀行為了控制風險，即使買家符合資格，也可能會相應調低按揭成數，或者要求買家證明有更強的還款能力。
已補地價居屋（自由市場）按揭
當居屋業主向政府補回地價差額後，單位便能在自由市場上任意買賣，其按揭申請亦會與一般私人樓宇看齊。
與一般私樓按揭的申請分別
從銀行的角度看，已補地價的居屋就是一間普通的私樓。申請人需要符合金融管理局對私樓按揭的所有要求，包括提供詳細的入息證明，並且必須通過壓力測試，整個審批標準會比未補地價居屋嚴謹得多。
透過按揭保險申請高成數按揭
正因為它被視為私樓，買家便可以利用按揭保險計劃（MIP）申請高成數按揭。例如，符合資格的首次置業人士，購買指定樓價內的單位，便有機會申請到最高九成的按揭貸款，操作上與購買私樓完全一致。
利率及回贈與私樓市場看齊
這類按揭的另一好處是，其居屋按揭利率及現金回贈等優惠，完全跟隨私人樓宇市場的標準。由於私樓按揭市場競爭激烈，買家往往能找到比未補地價居屋更具吸引力的利率方案和更高的現金回贈，與2023居屋按揭利率相比可能更有彈性。
居屋按揭財務規劃：從月供計算、擔保人到轉按加按
除了比較各銀行的居屋按揭利息，做好周詳的財務規劃同樣是置業的致勝關鍵。這一步不單是計算每月供款，更要將首期、雜費開支，甚至日後可能出現的資金需要一併考慮。現在，我們就由淺入深，一步步拆解整個財務規劃的過程。
每月供款及總開支計算實例
案例分析：綠表與白表買家的首期及月供比較
要預算得準確，最直接的方法就是透過實例計算。假設你看中一個價值400萬港元的一手居屋單位，並打算承造30年按揭。我們參考居屋按揭利率2023年常見的4.125%水平作計算基礎，看看綠表和白表買家的財務安排有何不同：
綠表買家：
* 最高按揭成數：95%
* 首期：400萬 x 5% = 20萬港元
* 貸款額：400萬 x 95% = 380萬港元
* 每月供款：約 18,417 港元
白表買家：
* 最高按揭成數：90%
* 首期：400萬 x 10% = 40萬港元
* 貸款額：400萬 x 90% = 360萬港元
* 每月供款：約 17,446 港元
從例子可見，綠表資格的首期門檻較低，但因為貸款額較高，每月還款額亦會相應增加。
計算其他必要開支：律師費、印花稅及保險
除了首期，準業主還需要預留一筆資金應付各項雜費，這些開支絕對不能忽略。主要包括：
* 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
* 印花稅：根據樓價按稅務局的「第二標準稅率」計算，是最大筆的額外開支。
* 保險：銀行會強制要求業主購買火險，保障物業的結構安全。
建議預留樓價約5%的資金作為雜費預算，會比較穩妥。
入息不足？剖析「擔保人」與「諮詢人」制度
由於有房委會作擔保，銀行對居屋按揭的審批一般較私樓寬鬆，通常不需要額外加按揭擔保人。不過，如果申請人的入息不足以通過銀行的供款能力評估，銀行可能會建議引入「諮詢人」或「擔保人」來協助申請。
擔保人的資格及法律責任
擔保人是與借款人共同承擔債務的第三方。如果借款人無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。因此，擔保人負有實質的法律責任，其信貸紀錄也會與該筆按揭掛鈎。一般而言，房協居屋或已補地價的居屋按揭較常接納擔保人申請。
諮詢人如何協助申請及與擔保人的分別
「諮詢人」是房委會居屋按揭中較獨特的做法。當申請人本身沒有入息或入息不足時，可以加入家庭成員作為「諮詢人」，銀行會將其入息一併計算，以滿足審批要求。最關鍵的分別是，諮詢人並不像擔保人那樣需要承擔法律上的還款責任，純粹是協助證明整個家庭有足夠的還款能力。
居屋轉按及加按的規則與限制
持有未補地價居屋的業主，在資金週轉上會受到較多限制。不論是想轉按至其他銀行，還是加按套現，都必須先向房屋署入紙申請並取得同意。
未補地價居屋轉按的目的與現行利率
業主申請轉按，主要目的是為了尋求更優惠的按揭利率或現金回贈，這種做法稱為「平手轉按」，即貸款額維持不變。在加息週期下，如果能轉至利息較低的銀行，便可節省利息開支。申請需時，業主應預留充足時間辦理。
居屋加按套現的特殊情況與審批要求
未補地價居屋的加按套現，審批極為嚴格。房屋署只會在非常特殊的財務困難情況下才會考慮批准，例如籌措醫藥費、家庭成員的殮葬費、子女海外升學費用或償還高息債務等。申請人必須提供詳盡的證明文件，而獲批的套現金額，亦會嚴格限制在所需費用之內，不能隨意將物業升值部分套現作其他用途。
居屋按揭申請流程及所需文件清單
清楚了解居屋按揭利息的計算方式後，下一步就是掌握實際的申請流程，確保整個置業過程順利。不論是一手新居屋還是二手居屋，申請步驟都有清晰的指引，只要按部就班準備，就能輕鬆完成。
一手居屋按揭申請步驟
由揀樓、簽署臨時買賣合約到正式申請
成功抽中一手居屋後，你會收到房屋署或房協的邀請信，通知你前往揀樓。揀樓當日，你需要即時決定心儀單位，並且與房屋署或房協簽署臨時買賣合約。簽約時，綠表買家通常需要支付樓價5%的訂金，白表買家則為10%。
完成簽約後，你就可以憑著這份臨時買賣合約，正式向各大銀行申請按揭貸款。銀行會根據你的資格（綠表或白表）和單位資料進行審批。這個階段是比較不同銀行按揭計劃的好時機，包括利率、現金回贈等條款。
委聘律師、簽署樓契及按揭契注意事項
在申請按揭的同時，你需要委聘一位律師代表你處理後續的法律文件。當銀行正式批出按揭貸款後，會發出「貸款確認信」(Offer Letter)。之後，你的律師會協助你與發展商（即房屋署或房協）的律師處理樓宇買賣的正式文件。
待單位臨近入伙，律師會通知你簽署正式的樓契（Assignment）及按揭契（Mortgage Deed）。簽署這些文件代表你正式成為業主，同時物業也正式抵押給銀行。一個實用建議是，選擇一家在銀行認可名單（on-list）上的律師行，這樣可以避免銀行需要另聘律師而產生額外費用。
二手居屋按揭（白居二）申請步驟
申請「購買資格證明書」及「提名信」
對於「白居二」買家，第一步並不是找樓，而是先向房屋署申請「購買資格證明書」。這份文件有效期為12個月，證明你有資格在居屋第二市場購買未補地價的單位。
當你找到心儀單位並與業主達成買賣協議後，便可以簽訂臨時買賣合約。之後，你需要委託律師，連同臨時合約向房屋署申請「提名信」（Nomination Letter）。這封信是交易的關鍵，代表房屋署同意你購買該單位。取得提名信後，才能正式向銀行申請按揭。
尋找合適律師行辦理買賣及按揭流程
與一手居屋相似，二手居屋交易同樣需要律師的協助。你的律師除了處理基本的買賣合約和樓契文件外，更重要的職責是協助你向房屋署申請提名信，並確保整個交易符合房屋署的規定。
當你取得提名信及銀行的按揭批核後，律師便會安排你簽署正式買賣合約、樓契及按揭契。整個流程中，律師會與賣方律師、銀行及房屋署緊密溝通，確保業權順利轉移。
申請居屋按揭所需文件一覽
準備好齊全的文件，可以大大加快銀行的審批速度。以下是申請居屋按揭時，銀行通常要求的基本文件清單。
身份及住址證明文件
- 香港永久性居民身份證副本
- 最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單
買賣合約及相關房屋署/房協文件
- 已簽署的臨時買賣合約及正式買賣合約
- （適用於二手居屋）由房屋署發出的「購買資格證明書」及「提名信」
- 由房屋署或房協發出的揀樓通知書或相關證明文件
入息及資產證明文件（如適用）
- 最近三個月的糧單或銀行月結單，以顯示薪金入賬紀錄
- 最近期的稅務局評稅通知書
- （如為自僱人士）公司商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口紀錄及財務報表
- 其他資產證明，例如定期存款單、股票或基金結單等
由於有政府擔保，銀行對房委會居屋申請人的入息證明要求一般較私樓寬鬆，但準備充足的文件總能讓申請過程更暢順。
關於居屋按揭的常見問題 (FAQ)
大家除了關心居屋按揭利息的高低，在實際申請時總會浮現各種疑問。我們集合了幾個大家最常問的問題，一次過為你拆解。
退休或非固定收入人士，如何申請居屋按揭？
這個問題的答案，取決於是房委會（HA）還是房協（HS）的居屋。
- 房委會居屋： 由於有政府作為擔保人，銀行的風險很低。所以，銀行審批會非常寬鬆。即使申請人是退休人士或沒有固定月薪，銀行通常也不會要求複雜的入息證明文件。申請人可能只需要簽署一份聲明書，確認自己有能力供款，銀行就會接納。
- 房協居屋： 房協項目沒有政府擔保，所以銀行的審批標準會與私樓看齊。申請人需要提交足夠的入息證明，而且通常需要通過壓力測試。如果入息不足，銀行可能會要求加入擔保人，但這有機會影響最終的按揭成數。
居屋按揭審批時間一般需要多久？
一般來說，居屋按揭的審批速度相當快。當你交齊所有需要的文件後，由銀行正式處理到批出結果，整個過程大約需要2至4個星期。
實際時間會受到幾個因素影響，例如是一手還是二手居屋，文件是否齊全，以及當時銀行的申請宗數多寡。所以，建議在簽署臨時買賣合約後，盡快向銀行提交申請，這樣就可以預留更充裕的時間處理後續手續。
可否使用按揭轉介公司服務？有何好處？
當然可以，而且使用按揭轉介服務有不少好處。按揭轉介公司就像一個中介人，幫你一次過向多間銀行查詢和比較按揭計劃。
- 省時方便： 你不需要自己逐間銀行查詢，轉介公司會代勞，並且協助處理申請文件。
- 爭取更佳優惠： 他們熟悉市場行情，了解哪間銀行正推出最優惠的居屋按揭利率2023方案或更高的現金回贈，有時能爭取到比你自己申請更好的條件。
- 費用全免： 對申請人來說，這項服務是免費的。轉介公司的收入來自銀行的佣金。
- 專業意見： 如果你的個案比較複雜，例如入息證明不夠清晰，他們可以提供專業意見，增加成功獲批的機會。
如樓價下跌，銀行會否call loan？
對於有房委會做擔保的未補地價居屋，這個可能性極低。
銀行對私樓「call loan」（即要求借款人立即全數清還貸款），主要是因為樓價大跌，導致物業變成負資產，銀行的風險大增。但是，房委會的居屋按揭有政府擔保。這意味著，萬一業主斷供，政府會向銀行還錢。所以銀行的貸款風險不在於物業市值的升跌。只要你準時供款，即使樓市向下調整，銀行基本上沒有理由call loan。這也是居屋按揭的一大優勢。
提早償還部分按揭貸款（Partial Prepayment）有何手續？
提早償還部分貸款是可行的，但有幾個步驟和注意事項。
首先，你需要查閱你的按揭貸款合約，最重要是留意「罰息期」。大部分銀行按揭計劃都設有罰息期，通常是首2至3年。如果在罰息期內提早還款，銀行會收取一筆手續費或罰款。
具體手續如下：
1. 聯絡銀行： 先通知你的按揭銀行，表明你想提早償還部分貸款。
2. 提交申請： 銀行會要求你填寫一份申請表格，並列明你希望償還的金額。
3. 安排還款： 根據銀行的指示，將款項存入指定戶口。
4. 調整供款： 完成手續後，你可以選擇維持原有還款年期，降低每月供款額；或者維持原有供款額，縮短總還款年期。
建議在行動前，先向銀行查詢清楚所有條款和可能產生的費用，計好數才做決定。