2026年2月，香港金融管理局宣佈暫停實施多年的住宅按揭「壓力測試」，無疑為樓市投下震撼彈，亦被視為準買家上會的重大利好消息。然而，取消「壓測」是否代表銀行審批按揭從此「無王管」？答案是否定的。當「壓測」退場，所有審批焦點均回歸到最根本的指標——「供款與入息比率」（DSR）。
這意味著，準確計算您的入息、了解銀行如何評估您的還款能力，以及掌握DSR的計算細節，比以往任何時候都更為關鍵。您的固定月薪、佣金、花紅、租金甚至海外收入，銀行會如何合併計算？現有的私人貸款或卡數又會如何影響您的借貸額？
本文將為您一站式拆解在「無壓測」時代下的按揭申請全攻略。我們將由淺入深，詳細解釋DSR的計算方法、銀行對各類入息的審批準則，並提供5大實用的「過關」方案，助您在入息不足的情況下也能成功獲批按揭，順利實現置業目標。
2026年最新政策：住宅按揭「壓力測試」正式暫停
相信近期最矚目的樓市消息，莫過於金管局正式暫停了實施多年的住宅按揭「壓測」。由2026年2月28日起，所有新簽訂臨時買賣合約的住宅物業按揭申請，都不再需要通過這項壓力測試。這項重大的壓測調整，意味著過往複雜的計算門檻暫時成為歷史，置業上會的計算方式變得更加直接。
金管局為何暫停「壓測」？政策調整核心原因
你可能會好奇，為什麼金管局會在此時作出這個決定？主要原因是宏觀經濟環境的轉變。過去幾年，美國聯儲局持續加息，導致本港按揭利率跟隨上升。金管局設立壓測，就是為了確保置業人士在利率進一步攀升時，仍然具備足夠的還款能力。不過，市場普遍預期美國加息週期已近尾聲，甚至有機會在年內減息。在按揭利率大幅上揚的風險降低後，金管局便決定暫停這項逆周期措施，以適應最新的市場狀況。
暫停「壓測」後，銀行審批按揭的唯一標準：DSR
壓測取消了，那銀行現在根據什麼來審批按揭申請呢？答案非常清晰，就是「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR)。簡單來說，DSR是衡量你每月所有債務總供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）佔你每月總收入的百分比。根據金管局的指引，這個比率不可以超過50%，意思是你的總供款額不能多於總入息的一半。還有一個重點，如果你並非首次置業，或者本身有按揭在身、或正為他人作擔保，銀行的審批標準會更加嚴格，DSR上限會收緊至40%。所以，雖然現在不用再理會假設加息後的複雜計算，但準確計算自己的DSR，就成為了成功申請按揭的唯一關鍵。坊間一些壓測工具或按揭計算機，現在都已更新成以DSR為核心計算標準。
核心標準：供款與入息比率 (DSR) 如何釐定你的貸款額？
雖然金管局已暫停住宅按揭的「壓測」要求，但這不代表銀行會完全放開審批標準。實際上，審批的核心回歸到一個最根本的指標上：供款與入息比率 (Debt-to-Servicing Ratio, DSR)。這個比率是銀行評估你還款能力的關鍵尺度，直接決定了你可以獲得的最高貸款金額。簡單來說，DSR就是計算你每月的總債務還款額，佔你每月總收入的百分比，確保你的供款負擔在一個健康水平之內。
DSR基本計算公式與要求
根據金管局的現行指引，大部分首次置業人士的DSR上限為50%。換句話說，你所有的債務供款加起來，不能超過你每月總入息的一半。
它的計算公式非常直接：
供款與入息比率 (DSR) = (每月總債務 ÷ 每月總入息) x 100%
這裡的「每月總債務」是一個關鍵點，它不單指你新申請的按揭供款，還包括你名下所有的債務，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等每月還款額。而「每月總入息」的計算方法，則會因應你的收入來源（固定月薪、佣金或自僱等）而有所不同。
值得留意的是，如果你並非首次置業，或者你本身已是其他按揭的借款人或擔保人，銀行的審批標準會更加嚴謹，DSR的上限將會由50%收緊至40%。
如何自行計算DSR及最高貸款額？（附計算機）
想初步了解自己的借貸能力，其實可以自己動手計一計。我們以一個簡單例子說明：
假設陳先生是首次置業，每月固定收入為$40,000，他每月需要償還$4,000的私人貸款。
-
計算最高可負擔總債務：
$40,000 (每月總入息) x 50% (DSR上限) = $20,000 -
扣除現有債務，得出最高按揭月供額：
$20,000 (最高總債務) – $4,000 (私人貸款) = $16,000
計算結果顯示，陳先生在扣除其他債務後，每月最高可用於樓宇按揭的供款額為$16,000。
那麼，每月$16,000的供款額究竟可以借到多少錢？這就需要考慮按揭利率和還款年期等因素，計算相對複雜。與其自己慢慢估算，不如直接使用我們為你準備的壓測計算機。這類方便的壓測工具，能夠根據你的入息和債務狀況，即時估算出最高貸款額及可負擔樓價，助你更精準地為置業預算作出壓測調整。
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銀行如何評估還款能力？不同入息來源計算方法全拆解
雖然現時買樓已經暫停壓力測試（壓測），但銀行評估你還款能力的核心標準從未改變。簡單來說，銀行需要十足信心，確保你有能力準時還款。所以，了解銀行如何看待你的入息，是成功申請按揭的第一步。不同類型的收入，在銀行的審批過程中，計算方法大有分別，現在就為你逐一拆解。
固定收入人士（打工仔）
如果你是每個月有固定薪金的「打工仔」，銀行對你的入息評估最為直接。因為收入穩定，銀行視這類申請人為較低風險。一般來說，銀行會要求你提供最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
至於花紅、雙糧或佣金這類非固定獎金，銀行通常不會將其全額視為你單月的收入。它們的標準做法是將你過去一至兩年的總花紅金額，除以12個月，然後將得出的平均數加到你的每月固定底薪上，用作計算你的總入息。想更準確評估自己的借貸力，可以利用坊間的壓測計算機作初步估算。
非固定收入人士（自僱／佣金收入）
對於收入來源並非固定的朋友，例如自由工作者、依賴佣金的地產代理或保險從業員，以及自己做生意的老闆，銀行在審批時會格外審慎。因為收入波幅較大，銀行需要更長時間的紀錄來評估你的平均還款能力。
你需要準備的證明文件比固定收入人士多，通常需要提供最少六個月，甚至長達一至兩年的公司及個人銀行戶口紀錄和稅單，以證明收入的穩定性。銀行在計算你的認可入息時，並不會直接取用你的平均收入，而是會先打個折扣，普遍會以平均月入的六成至八成計算。這種壓測調整方式，是銀行用來管理風險的標準程序。
其他常見收入計算（租金／海外收入）
除了薪金，很多人還有其他收入來源，例如將持有的物業出租。租金收入可以有效提升你的總入息，但銀行同樣不會百分百計算。如果你的物業已有簽訂正式租約，銀行普遍會將租金收入打七折至八折計算，用以抵銷潛在的空置期、管理費及物業稅等開支。假如物業尚未租出，銀行則會參考市場租金估價（擬定租金），並以更低的折扣率（約六成至七成）來計算。
至於海外收入，雖然銀行會接納，但審批標準會更嚴格。銀行需要評估收入來源地的政治經濟風險及貨幣波動，所以必定會將海外收入打折扣計算，折扣率因應不同國家和貨幣而定，同時申請人亦需要提供海外稅單及僱傭合約等更詳盡的證明文件。
以資產水平計算供款能力（Asset-based）
假如你擁有可觀的資產，例如大量現金、股票或物業，但每月固定現金收入不高（例如已退休人士），部分銀行亦提供以資產水平為基礎的審批方法（Asset-based approach）。這個方法的核心，是將你的淨資產總值，換算成一個等同的「模擬入息」。
不同資產的計算方法如下：現金存款一般可獲100%計算；股票、基金等投資產品，則通常只計算藍籌股，並會按市價打五折至八折不等；至於物業資產，計算方法較為複雜，一般是將物業估值的一半，減去尚未償還的按揭貸款額。由於計算方法及審批標準每間銀行都不同，建議直接向銀行查詢。
特殊情況審批：非首置、擔保人及現有債務影響
暫停壓力測試後，供款與入息比率 (DSR) 成為銀行審批按揭的核心。不過，申請人的背景狀況，例如是否首次置業、有沒有擔保人，或者身負其他債務，都會直接影響銀行的審批標準。銀行會對這些情況作出相應的壓測調整，收緊DSR要求，我們需要逐一了解它們如何影響最終的貸款額。
非首置及換樓客須知
如果你名下已經持有住宅物業，或者正為其他按揭作擔保人，銀行在審批新按揭申請時，會視你為非首次置業人士。這項身份上的區別，對借貸能力有顯著影響。
最核心的分別在於供款與入息比率上限。一般首置人士的DSR上限為50%，但非首置人士的DSR上限會被收緊至40%。
舉個例子說明，假設你的月入是$60,000：
* 首置身份：你的每月總供款上限是 $60,000 x 50% = $30,000。
* 非首置身份：你的每月總供款上限則降至 $60,000 x 40% = $24,000。
這$6,000的差距，會直接削弱你的最高貸款額。對於計劃「先買後賣」的換樓客來說，在賣出舊有物業前，因為同時持有兩個物業，新申請的按揭便會自動採用這個更嚴格的40%標準，所以務必在財務規劃時計算清楚。
尋找按揭擔保人的利弊分析
如果申請人的入息不足以通過DSR審查，尋找一位合資格的擔保人是常見的解決方案。擔保人的作用，是將其收入與申請人合併計算，藉此提高總收入，令合算的DSR達標。
好處：最直接的好處是能夠成功獲批按揭，買入心儀物業。銀行會將申請人及擔保人的收入相加，大大增強了借貸能力。
壞處：擔保人需要承擔的責任與風險相當重大，絕非只是簽個名那樣簡單。
1. 共同法律責任：擔保人與借款人一樣，對整筆按揭貸款負有同等的法律責任。一旦借款人斷供，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。
2. 影響自身借貸力：成為擔保人後，該筆按揭會被視為擔保人自身的負債。日後如果擔保人自己想置業申請按揭，其DSR上限將會由50%降至40%，能借到的貸款額會大幅減少。
3. 退出機制不易：要「甩擔保」並不容易。借款人必須向銀行證明自己目前的收入，已經足以獨力承擔整筆按揭的DSR要求，並重新申請按揭，過程與一次全新的審批無異。
因此，邀請親友成為擔保人前，雙方必須清楚了解當中的長遠財務影響和法律責任。
現有債務如何削弱你的借貸力？
在計算DSR時，銀行考慮的是「每月總供款」，這不僅包括你正在申請的按揭供款，還包括你所有現存的債務。很多人在利用坊間的壓測工具或壓測計算機初步估算時，往往忽略了這一點。
這些現有債務包括：
* 私人貸款
* 汽車貸款
* 學生貸款
* 信用卡分期付款
* 其他物業的按揭供款
銀行的計算方式很直接：將新申請的按揭每月供款，加上所有現有債務的每月還款額，總和不能超過你月入的指定百分比（首置50%，非首置40%）。
例如，你的月入是$50,000，DSR上限為$25,000。如果你每月有$6,000的汽車貸款和信用卡分期還款，那麼你可以用來供樓的金額上限，就只剩下$19,000 ($25,000 – $6,000)。這會直接導致你的最高貸款額大幅降低。所以，在正式申請按揭前，如果先行清還部分短期或高息的債務，是提升借貸能力非常有效的一步。
入息不符要求？5大過關解決方案
當你利用按揭計算機初步計算後，發現自己的入息未能符合銀行的供款與入息比率（DSR）要求，其實有不少實際可行的方法可以進行調整。即使現時的「壓測」要求已經暫停，銀行對申請人的還款能力審核依然十分嚴謹。以下為你拆解五個有效的解決方案，助你順利通過審批。
方案一：增加首期，減低總貸款額
這可說是最直接的方法。當你投入的首期資金增加，需要申請的按揭貸款總額自然會減少。貸款額降低，每月供款額亦會相應下調，這樣便能更容易符合DSR的要求。這個方案的好處是從根本上減輕了你的總負債和利息支出，讓未來的財務負擔更加輕鬆。
方案二：尋找合資格的按揭擔保人
另一個常見的做法是邀請一位合資格的親屬作為按揭擔保人。銀行會將擔保人的收入與申請人的收入合併計算，從而大大提高總入息水平，使DSR達標。一般而言，銀行較接納關係密切的親屬（例如父母、配偶或兄弟姊妹）擔任擔保人，並且要求擔保人本身有穩定和足夠的收入。需要留意的是，成為擔保人會影響其未來的借貸能力，因為這筆按揭貸款亦會記錄在其信貸報告中。
方案三：盡量延長按揭還款年期（最長30年）
將按揭還款年期盡量延長，也是一個有效降低每月供款額的策略。香港的按揭貸款年期最長可達30年。年期越長，攤分下來的每月還款額就越低。雖然總利息支出會有所增加，但這個方法能即時減輕眼前的供款壓力，讓你的入息更容易通過銀行的審批門檻。你可以先選擇較長的年期上會，待日後收入增加或財務狀況改善時，再考慮透過轉按縮短年期或作部分還款。
方案四：申請按揭前，先清還高息或短期債務
這一步相當關鍵，卻是很多人容易忽略的地方。銀行在計算DSR時，會將你所有的債務計算在內，包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。這些現有債務的每月還款額，會直接佔用你的入息比例，削弱你的借貸能力。因此，在正式提交按揭申請前，如果能先清還這些，特別是利息較高的短期債務，就能釋放更多的入息空間來承擔新的按揭供款，從而改善你的DSR數字。
方案五：善用按揭保險計劃（適用於高成數按揭）
對於需要申請高成數按揭的買家，按揭保險計劃是一個重要的工具。透過參與按揭保險計劃，合資格的申請人（特別是首次置業人士）可以申請遠高於銀行傳統上限的按揭成數，變相降低了對首期的要求。雖然申請按揭保險需要符合其特定的資格和入息要求，但它為資金有限的買家提供了一個可行的上會途徑。在現時「壓測」暫停的環境下，按揭保險仍然是協助買家達成置業目標的關鍵一環。
溫故知新：已暫停的「壓力測試」是什麼？
雖然金管局已經暫停了住宅按揭的「壓力測試」，但是了解「壓測」的來龍去脈，對理解現時的按揭審批標準仍然相當重要。很多人在置業初期，都會利用不同的壓測工具預算開支，可見其影響深遠。這項措施曾經是無數準買家的必修課，讓我們一起回顧一下它的背景和操作。
「壓測」的歷史與目的
「壓測」的全名是「物業按揭貸款假設利率上升壓力測試」，是金管局在2010年推出的一項逆周期監管措施。當時主要是為了應對金融海嘯後，全球低息環境可能引致的本地資產市場過熱風險。
設立這項措施的核心目的很清晰，就是為了管理銀行的信貸風險，確保借款人在利率上升的環境下，仍然具備足夠的還款能力，避免因利率波動而出現大規模的斷供情況，從而維持金融體系的穩定。整個「壓測」的標準並非一成不變，金管局會根據宏觀經濟及樓市狀況進行壓測調整，例如假設利率升幅曾由2厘收緊至3厘，之後又放寬回2厘，反映了其調節市場的功能。
舊制度回顧：「壓力測試」的兩大關卡
在舊有的制度下，申請按揭需要通過兩大關卡。
第一關是「供款與入息比率」（DSR）的基本要求。在申請時的實際按揭利率下，申請人每月所有的債務供款（包括新造按揭及其他貸款），總額不能超過每月總入息的50%。
第二關才是真正的「壓力測試」。銀行會假設你申請的按揭利率上升2厘（在政策收緊時曾為3厘），然後再計算一次你每月的供款。在這個加息情景下，你的每月總供款額不能超過每月總入息的60%。
換言之，申請人必須同時通過這兩項測試，銀行才會批出按揭。當時不少準買家都會使用網上的壓測計算機，預先評估自己是否符合資格。
過往可豁免「壓測」的情況
雖然「壓測」是當時的標準程序，但在某些特定情況下，申請人是可以獲得豁免的。
最常見的情況是，合資格的首次置業人士，如果申請高成數按揭並使用按揭保險計劃，在符合基本「供款與入息比率」不超過50%的前提下，即使未能通過壓力測試，按證公司仍有機會批出按揭保險，但通常需要繳交額外的保費。
此外，購買由房委會或房協擔保的資助房屋，例如新居屋或綠置居，由於有政府作為擔保，銀行的風險較低，因此銀行一般會豁免這些申請人的壓力測試要求。
專家前瞻：未來「壓測」會重啟嗎？準買家風險預警
金管局暫停實施住宅按揭的壓力測試，的確為不少準買家帶來了方便。但是，這項政策並非永久不變。市場環境瞬息萬變，我們有必要向前看，思考未來「壓測」重啟的可能性。這不是危言聳聽，而是一個精明買家在做長遠財務規劃時，應該有的風險預案。理解潛在的變化，可以幫助你在未來市場波動時，依然處於更有利的位置。
可能觸發「壓測」重啟的宏觀因素
政策的制定與調整，往往與宏觀經濟環境緊密相連。有幾個關鍵因素，可能會促使監管機構考慮重啟「壓測」這項風險管理工具。
第一是利率走勢。香港的利率市場深受美國聯儲局政策影響。假如未來美國因通脹壓力而重啟加息週期，或者本地的銀行同業拆息（HIBOR）持續顯著攀升，香港的按揭利率便會跟隨向上。當利率上升的風險增加，為了保障銀行體系的穩定，重啟「壓測」便是一個合理的選項。
第二是樓市氣氛。若果撤銷樓市「辣招」及暫停「壓測」後，樓市出現非理性的急速升溫，成交量及樓價在短期內大幅抽升，監管機構可能會為了遏抑市場過熱情緒，重新引入「壓測」作為冷卻市場的工具。
第三是本地經濟狀況。香港整體經濟的表現也是一個重要指標。如果經濟增長遠超預期，市民收入普遍增加，置業需求變得熾熱，監管機構或會考慮透過「壓測調整」來管理信貸風險。
對準買家的前瞻性建議
面對未來的不確定性，準買家可以採取一些前瞻性的策略，為自己的財務狀況建立更穩固的基礎。
首先，進行自我評估。雖然銀行目前不作要求，但你可以為自己做一次「壓力測試」。利用網上的「壓測計算機」或「壓測工具」，輸入你的財務資料，然後模擬在現有利率基礎上，加息2%甚至3%後，你的供款佔入息比率會是多少。這個簡單的步驟，可以讓你清楚了解自己真正的還款能力上限。
其次，預留充足的流動資金。切勿將預算用盡，借到最足。在計算首期及置業開支後，應確保自己仍然擁有一筆可觀的應急錢。這筆資金可以在你未來收入有變動，或按揭利率上升導致供款增加時，提供一個重要的緩衝。
最後，是保持良好的財務紀律。無論「壓測」是否存在，銀行審批按揭的核心標準，始終是你的還款能力，即「供款與入息比率」（DSR）以及信貸紀錄。因此，在申請按揭前，應盡量維持穩定的收入來源，並且清還不必要的高息債務，保持健康的信貸評分。這是應對任何政策變化的不二法門。
下一步：準備你的按揭申請
初步計算符合資格：你的行動清單
經過計算，如果你的入息水平符合銀行的DSR要求，代表你已踏出成功上會的關鍵一步。接下來，你可以按照這份清單，有條不紊地準備正式申請。
首先，整理好所有必要文件。這包括你最近三至六個月的入息證明，例如糧單和顯示入息的銀行月結單、稅務局的評稅通知書，還有你的身份證明文件及臨時買賣合約。文件準備齊全，可以大大加快審批流程。
然後，你可以正式向幾家心儀的銀行查詢，為物業進行估價，並且比較它們提供的按揭利率、現金回贈等條款。每間銀行的審批尺度與優惠都有細微差別，多作比較總有好處。
最後，選定最合適的銀行方案，便可以遞交正式申請。記住，銀行審批過程需要時間，所以及早行動是明智之舉。
初步計算不符資格：你的應對策略
如果初步計算後發現，你的供款與入息比率未能過關，這代表你需要調整策略。這並非罕見情況，有幾個實際方向可以讓你重新部署。
最直接的方法，是重新審視你的置業預算。你可以考慮降低總貸款額，方法是增加首期，或者選擇樓價稍低的物業。利用按揭或壓測計算機這類工具，反覆測試不同首期金額和樓價，可以助你找出最適合的財務組合。
另一個方向是改善你的供款與入息比率。在申請按揭前，優先清還信用卡分期、私人貸款等高息或短期債務。這樣可以降低你的每月總債務支出，直接提升你的借貸能力。
你也可以與銀行探討，將還款期盡量延長至最長的30年。還款期越長，每月供款額就越低，自然更容易符合DSR要求。
如果情況許可，尋找一位合資格的按揭擔保人也是常見的有效方案。將擔保人的收入與你的收入合併計算，可以大幅提高通過審批的機會。
最後，尋求專業按揭顧問的協助，他們熟悉各銀行的審批準則，可以根據你的具體情況，提供個人化的壓測調整建議，助你找到最合適的解決路徑。
關於按揭審批的常見問題 (FAQ)
購買新居屋或綠置居，是否仍需通過銀行的DSR審查？
是的，即使購買新居屋或綠置居，申請人依然需要通過銀行的DSR審查。雖然這類由政府擔保的資助房屋，在過往的規定下可豁免進行壓力測試（壓測），但銀行審批按揭時，評估申請人的基本還款能力始終是必要程序。「供款與入息比率」（DSR）正是衡量此基本能力的標準。銀行必須確保申請人的每月供款額，在其入息水平下是可持續的。因此，即使舊有的壓測已經暫停，DSR這道最基本的審批關卡，對所有按揭申請人（包括居屋買家）來說，仍然適用。
「壓測」和「供款與入息比率(DSR)」的根本分別是什麼？
這兩者是衡量還款能力的不同維度。「供款與入息比率」（DSR）是評估申請人「當下」的還款能力。它的計算基礎是建基於現時的實際按揭利率，確保每月總供款額不超過入息的一半（50%），直接反映了申請人目前的財務負擔水平。
而已暫停的「壓力測試」（壓測）則是一項前瞻性的風險評估工具。它的目的是測試申請人在「未來」利率上升時的還款韌性。計算時會假設現有利率增加2厘（2%），然後要求增加後的供款額不超過入息的六成（60%）。簡單來說，DSR是確保你「現在供得起」，而壓測是為了確保你「將來加息都供得起」。隨著金管局作出壓測調整並決定暫停，現時的審批標準已回歸到DSR這個核心指標。
「壓測」暫停後，按揭保險計劃還有什麼作用？
按揭保險計劃的核心作用，從來都不只是為了應對壓測。它的最主要功能，是協助置業人士申請高成數按揭。根據金管局規定，銀行一般最高只能夠提供七成按揭。如果買家希望申請七成以上的按揭（例如八成或九成），就必須經由按揭保險計劃。按揭保險公司會為銀行承擔額外風險，讓買家能以較低的首期上會。
雖然在壓測實行期間，按揭保險確曾提供「豁免壓測」的選項（但須支付額外保費），但這只是其附加功能。因此，即使壓測已經暫停，對於首期資金不多，但有足夠還款能力的買家來說，按揭保險計劃依然是實現置業目標不可或缺的關鍵工具。
如果我的主要收入來自海外，銀行審批標準有何不同？
如果你的主要收入來源地並非香港，銀行在審批按揭時的標準會相對審慎。這主要是基於風險管理的考量，銀行會考慮到匯率波動、稅制差異，以及核實海外收入穩定性的困難度等因素。
具體操作上，銀行通常不會百分百承認你的海外入息，而是會將其「打折扣」計算。例如，銀行可能會按你實際收入的七成至九成來計算你的DSR，折扣率視乎收入來源地的穩定性及個別銀行的政策而定。此外，你需要準備更齊全的證明文件，例如當地稅單、經認證的僱傭合約及銀行月結單等。總括而言，雖然海外收入可用作申請按揭，但其計算後的借貸能力，一般會較同等金額的本地收入為低。