為節省未來買樓的印花稅開支，不少聯名業主會考慮透過「甩名」或「加名」方式，釋出其中一方的「首置」身份。然而，整個過程牽涉複雜的法律程序、按揭安排及稅務計算，稍有不慎更可能跌入「送契樓」陷阱，影響日後物業買賣。本文將為您一文拆解2026年最新的物業加名及甩名資訊，深入剖析相關費用（律師費及印花稅）、五大步驟、實際慳稅例子，並釐清「轉讓契」與「送贈契」的分別，助您作出最精明的財務決策。
物業加名/甩名費用一覽：律師費及印花稅
談到物業加名費用，大家最關心的不外乎是兩大開支：律師費和印花稅。這兩筆數目直接影響整個物業加名或甩名計劃的成本效益，所以準確預算至關重要。以下我們就逐一拆解，助你為物業加名費用2026年的計劃做好財務準備。
律師費：市場收費及服務範圍
律師費是整個物業加名或甩名程序中一筆固定的專業開支。市場上，處理這類轉讓的律師費一般介乎數千至萬多元，實際收費會視乎個案的複雜程度而定。這筆費用通常涵蓋了所有必要的法律程序，服務範圍主要包括：
- 草擬及審閱相關的法律文件，例如臨時買賣合約和正式轉讓契。
- 為物業進行查冊，確保業權清晰無誤。
- 如果涉及按揭，律師行會負責處理與銀行之間的所有法律文件往來。
- 準確計算應繳的印花稅金額，並代為向稅務局繳付。
- 最後到土地註冊處辦理註冊手續，正式更新業權記錄。
選擇律師行時，除了比較價錢，更重要是確認他們在你的按揭銀行的「認可名單」（On Bank List）之上。這樣可以確保按揭申請過程順暢，避免因需要委託兩間律師行而引致的額外時間和金錢成本。
印花稅：近親轉讓稅率與計算方法
印花稅通常是物業甩名費用中最大的一筆支出，但如果你是為「近親」作物業加名，就有機會大幅減省這筆開支。法律上，「近親」指的是配偶、父母、子女或兄弟姊妹。近親之間的物業轉讓，可以採用遠比非首置人士優惠的「第二標準稅率」來計算印花稅，稅率與首次置業人士看齊。
印花稅的計算基礎，是按所轉讓的「業權份額」對應的樓價或市值（以較高者為準），而不是整個物業的價值。
我們用兩個例子來說明：
- 例子一： 假設夫婦聯名持有一個價值600萬的物業，現時想將其中一方的50%業權轉讓給另一方。
- 轉讓的業權價值：600萬 x 50% = 300萬
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根據第二標準稅率，價值300萬或以下的物業，印花稅僅為100元。
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例子二： 如果物業價值為1,000萬，同樣轉讓50%業權。
- 轉讓的業權價值：1,000萬 x 50% = 500萬
- 應繳印花稅：500萬 x 2.25% = 112,500元
由此可見，透過近親轉讓，印花稅成本可以大大降低。不過，成交價不能定得太低，否則稅務局有機會重新估價並追討差價。
為何要辦理「加名/甩名」？回復首置身份慳稅是主因
很多人考慮為物業加名或甩名，除了關心日後的物業加名費用2026年的預算外，更重要的是了解背後的實際動機。在眾多原因之中，最常見的目標就是為了節省稅款，特別是透過「甩名」，讓其中一位家庭成員回復首次置業身份，為未來再入市鋪路。當然，物業加名或甩名的決定，也不僅僅是為了稅務規劃，還常常涉及家庭資產配置與長遠的財務考量。
主要目的：釋出首置名額，節省未來買樓印花稅
這個操作的核心，是釋出一個寶貴的「首次置業」名額。根據現行稅制，非首次置業人士購入住宅物業，需要繳付較高的從價印花稅。如果一個家庭以聯名方式持有一個物業，所有聯名業主都會被視為已持有物業。這時候，其中一位業主可以透過內部轉讓，也就是俗稱的「甩名」，將自己持有的業權轉讓給另一位近親聯名業主。完成手續後，這位「甩名」的家庭成員在法律上便不再持有任何住宅物業，重新回復首次置業的身份。這樣一來，未來家庭若計劃再添置物業時，就可以利用這個首置身份入市，只需按較低的第二標準稅率繳交印花稅，節省一筆可觀的稅務開支。
其他動機：資產分配、家庭成員變動與財務規劃
除了稅務上的誘因，物業加名或甩名也常常是家庭長遠規劃的一部分。例如，父母希望預先將資產傳承給子女，便可能會為物業「加名」，讓子女成為聯名業主，提早作出資產安排。同樣，新婚夫婦也可能為其中一方婚前持有的物業，加上另一半的名字，作為建立共同資產的象徵。反過來看，因應家庭狀況的轉變，例如成員之間達成新的財務協議，亦可能需要透過「甩名」來清晰劃分業權。另外，部分業主也會利用近親轉讓的機會，為物業重新進行財務部署，例如由承接業權的家人申請新的按揭，以套取資金作其他周轉用途。
【慳稅實例】加/甩名成本 vs 未來印花稅節省金額比較
談及物業加名或甩名，大家最關心的莫過於實際的開支，特別是物業甩名費用與未來節省的稅款相比，到底是否划算。與其空談理論，不如直接透過一個真實案例，用紙筆計一計，你會發現當中的差距可以非常顯著。這筆數其實很簡單，讓我們一起來實測一下。
案例分析：甩名慳稅成本效益實測
假設陳先生與陳太太聯名持有一個價值$800萬的物業，尚有按揭。現在，他們計劃再購入一個價值$1,000萬的新單位。我們來比較一下「先甩名」和「不甩名」兩種情況下，總支出會有何不同。
情景一：不甩名，以非首置身份購入新物業的稅務成本
如果陳氏夫婦選擇不作物業調動，直接以聯名方式購入新單位，他們便會被視為「非首次置業人士」。在政府的樓市調控措施下，他們需要繳付較高的從價印花稅（AVD）。
我們來計算一下：
- 新購物業樓價：$1,000萬
- 適用的從價印花稅率（非首置）：7.5%
- 應繳印花稅總額：$1,000萬 x 7.5% = $750,000
在這個情景下，單是印花稅的開支就高達$75萬，這是一筆相當可觀的費用。
情景二：先甩名，回復首置身份的總開支與節省金額
現在，我們看看如果他們選擇先「甩名」，情況會怎樣。假設陳太太將她持有的50%業權，轉讓給丈夫陳先生。陳太太便能回復首次置業身份。
第一步是計算「甩名」的成本：
- 轉讓業權的價值（$800萬的一半）：$400萬
- 近親轉讓適用的印花稅（第二標準稅率）：$90,000
- 相關律師費（估計）：約$10,000
- 「甩名」總開支：$90,000 + $10,000 = $100,000
完成甩名後，陳太太便可以用首置身份購入新物業。
第二步是計算新物業的印花稅：
- 新購物業樓價：$1,000萬
- 首置身份適用的印花稅（第二標準稅率）：3.75%
- 新物業應繳印花稅：$1,000萬 x 3.75% = $375,000
我們將兩筆開支相加，得出「先甩名」方案的總成本：
- 總開支：$100,000（甩名費用） + $375,000（新樓印花稅） = $475,000
最後，我們比較兩個情景的總支出：
- 不甩名總支出：$750,000
- 先甩名總支出：$475,000
- 最終節省金額：$750,000 – $475,000 = $275,000
從這個實例可見，即使計算了物業甩名費用，透過預先規劃，陳氏夫婦最終仍能節省超過$27萬。這筆資金無論是用於裝修，還是作為未來供樓的儲備，都十分實用。所以，了解清楚物業加名費用或甩名開支，絕對是規劃未來置業藍圖的重要一步。
物業加名/甩名流程全拆解：五大關鍵步驟
想知道處理物業加名費用及整個流程是怎樣的嗎？其實，不論是物業加名還是甩名，整個過程就像一場有計劃的買賣交易。只要跟著以下五個關鍵步驟，就能清晰掌握全局，順利完成業權轉讓。
第一步：初步諮詢與財務評估 (物業估價、按揭壓力測試)
在啟動任何法律程序前，最重要的一步是做好財務準備。首先，你需要為物業取得估價。可以向多間銀行查詢，了解物業的市場價值，這不僅是計算印花稅的基礎，也直接影響新按揭的貸款額。
同時，承接業權的一方需要評估自己的財務狀況。銀行會要求新的按揭申請人通過壓力測試，確保其有足夠的還款能力。因此，預先計算好自己的入息、現有債務，確保符合銀行的審批標準，是整個物業加名或甩名計劃的穩固基石。
第二步：申請新按揭或轉按
如果物業本身仍有按揭在身，業權轉讓就牽涉到現有按揭的處理。新業主必須向銀行申請一筆新的按揭貸款，用作清還舊有的貸款，這個過程與一般轉按或新買樓宇的按揭申請非常相似。
一個實用的建議是，在正式委託律師行前，先向銀行遞交按揭申請並取得初步批准。這樣可以確保資金方面沒有問題，避免後續支付了律師費才發現按揭申請失敗，造成不必要的開支。
第三步：委託律師行，簽署臨時及正式買賣合約
當財務和按揭都準備就緒後，便可以正式委託律師行處理法律文件。律師會協助你和家人草擬及簽署「臨時買賣合約」。這份文件非常重要，它會訂明轉讓的作價、成交日期等關鍵條款，而稅務局亦會以這份合約的簽署日期來計算印花稅。
簽署臨約後，律師會處理後續的業權審查，並在成交日安排簽署「正式買賣合約」及「轉讓契」（Assignment），這份文件是最終將業權合法地由一方轉移至另一方的法律文書。
第四步：繳付印花稅及相關費用
談到物業加名費用，主要開支包括印花稅和律師費。在簽署臨時買賣合約後的30天內，便需要繳付印花稅。由於是近親之間的轉讓，可以採用較優惠的第二標準稅率計算，稅款會比非首置身份的交易低很多。
至於律師費，則視乎不同律師行的收費標準而定。這兩筆費用是計算整個物業甩名費用的核心部分，在規劃物業加名費用2026年的預算時，應將它們考慮在內。
第五步：到土地註冊處註冊，完成轉名
最後一步由律師代為完成。在簽署所有文件並繳清相關費用後，律師會將已打釐印的轉讓契送到土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權轉讓的紀錄便會更新，整個物業加名或甩名程序便正式大功告成，物業的業權亦從法律上完全更新。
轉讓契 VS 送贈契：如何選擇及避免「送契樓」陷阱
在計算清楚物業加名費用之後，下一步便是選擇用哪種法律文件來完成轉名手續。這一步的決定至關重要，因為採用「轉讓契」還是「送贈契」，會直接影響物業未來的按揭申請能力與市場價值。這兩種方式的法律後果截然不同，選擇前必須充分理解其中的差異與潛在陷阱。
以「轉讓契」甩名：為何成交價不能訂得太低？
在近親之間進行物業加名或甩名，最普遍的做法是透過簽訂「轉讓契」(Assignment)，以買賣形式完成業權轉移。雖然這通常是內部安排，但成交價的設定卻是一門學問。很多人會想，既然是自己人，不如把成交價定得低一點，這樣就能節省印花稅開支。這個想法表面上合理，但實際上可能引來銀行和稅務局的雙重審查，為未來埋下更大的財務風險。
銀行審查：低於市價轉讓的按揭風險
首先，銀行在審批按揭時會審視物業的交易紀錄。如果土地註冊處的紀錄顯示，該物業最近一次的轉讓價遠低於當時的市場水平，銀行的風險評估部門便會亮起紅燈。銀行會質疑這宗交易的真實性與背後動機，例如是否為了隱瞞債務或有其他未披露的協議。當新業主日後想為該物業申請按揭或轉按套現時，銀行很可能會因為這筆不尋常的交易紀錄而變得非常審慎，甚至直接拒絕按揭申請，導致物業的資金靈活性大減。
稅局審查：追討印花稅差價的權力
其次，稅務局並不會完全依賴買賣雙方申報的成交價來計算印花稅。稅局有自己的物業估價團隊，如果他們認為成交價不合理地低於市價，有權重新評估物業在交易當日的真實價值，並據此追收印花稅的差額。這項權力在交易完成後的數年內依然有效。因此，試圖以極低價格避稅，最終可能得不償失，不但要補繳稅款，還可能涉及罰款。一個穩妥的做法是參考多間銀行的估價，以一個接近市價的合理價格進行轉讓。
以「送贈契」甩名：5年破產追溯期與未來按揭困難
如果說以低價轉讓有風險，那麼以完全不涉及金錢的「送贈契」(Deed of Gift) 進行轉名，所帶來的問題就更加嚴重。經由送贈契轉讓的物業，市場上俗稱為「送契樓」。它最大的問題在於受《破產條例》規管。條例規定，如果送贈人（原業主）在送出物業後的5年內不幸破產，破產管理官有權向法庭申請推翻該次送贈，將物業追回用作償還送贈人的債務。正因為存在這個長達5年的「追溯期」風險，銀行普遍拒絕為年期不足5年的送契樓承造任何按揭，部分保守的銀行甚至會將觀察期延長至8年或以上。這意味著物業在未來很長一段時間內都無法用作融資，轉售亦極為困難。
決策關鍵：轉讓契 vs 送贈契優劣比較
綜合以上分析，兩者的選擇其實非常清晰。
採用「轉讓契」進行物業轉名，只要成交價合理，整個過程就如同一宗正常的物業買賣。雖然需要支付按市價計算的印花稅，但物業的業權清晰，未來不論是申請按揭、轉按或出售，都不會遇到額外阻礙。這是保障物業價值和未來融資能力的穩健選擇，亦是處理物業甩名費用的標準做法。
相反，採用「送贈契」幾乎是百害而無一利。它並不能助你節省印花稅，因為稅局同樣會按市價徵稅。但它所創造的「送契樓」身份，卻會為物業帶來長達5年甚至更久的按揭枷鎖與破產追溯風險，嚴重影響其市場流通性。除非有極為特殊的個人理由，否則在規劃2026年的物業加名事宜時，應盡量避免使用送贈契。
2026年物業加名及甩名常見問題 (FAQ)
在了解物業加名費用的計算和流程後，你可能還有一些具體疑問。這裡我們整理了幾個關於2026年物業加名和物業甩名費用的常見問題，希望能為你提供更清晰的指引。
Q1: 整個加名/甩名手續需時多久？
整個手續所需的時間，主要取決於物業本身是否仍有按揭。如果物業沒有任何按揭（即現契樓），程序相對簡單，通常可以在1個月內完成。如果物業仍有按揭，因為牽涉到向銀行重新申請按揭貸款和審批，整個流程一般需要1.5至2個月。銀行審批按揭的時間是主要變數，所以時間預算要鬆動一些。
Q2: 法律上「近親」包括哪些家庭成員？
在物業轉讓的稅務條例中，「近親」的定義是非常明確的。它只包括個人的配偶、父母、子女、兄弟和姊妹。進行近親轉讓時，律師樓會要求提供關係證明文件，例如出世紙或結婚證書。值得注意的是，祖父母、孫、老爺、奶奶、外父、外母等直系親屬以外的家人，並不符合稅務條例中「近親」的定義。
Q3: 甩名涉及的印花稅何時需要繳付？
根據稅務局的規定，印花稅需要在簽署「臨時買賣合約」之後的30天內繳付。這一點很重要，因為計算時間的起點是臨時合約，而不是幾星期後簽署的正式買賣合約。準時繳稅是完成交易的必要條件，逾期繳付可能會產生罰款。
Q4: 如果物業仍有按揭，甩名程序有何不同？
如果物業仍有按揭，整個程序會複雜得多。這不能單純理解為在文件上更改名字。銀行會視之為一次全新的交易。承接業權的一方（例如，由聯名轉為單名後留下的業主）必須以個人名義重新向銀行申請按揭貸款。他需要獨立通過銀行的入息審查和壓力測試。新按揭獲批後，銀行會用這筆新貸款來清還原有的舊按揭，然後才正式完成業權轉讓。所以，這實質上等於一次買賣和重新承造按揭的過程。
Q5: 夫婦之間加名或甩名，費用和程序上有何特別之處？
夫婦之間進行物業加名或甩名，在法律程序和費用計算上，與其他近親轉讓基本上沒有分別。同樣需要簽訂買賣合約、委託律師和繳付相應的印花稅。不過，由於夫婦間的資產關係緊密，銀行在處理其按揭申請時，通常會視為風險較低的標準個案，只要承接方能通過壓力測試，審批過程一般比較順暢。
Q6: 如何查冊確認物業不是「送契樓」？
要確認一個物業是否「送契樓」，最直接的方法是委託律師或自行到土地註冊處進行查冊（Land Search）。在查閱土地登記冊文件時，需要特別留意「Consideration」（代價）一欄。如果這一欄顯示為「NIL」、「$0」或一個遠低於市價的象徵式金額（例如$1），就代表該次轉讓可能屬於送贈性質。同時，文件類別一欄如果直接註明為「DEED OF GIFT」（送贈契），那就可以肯定它是「送契樓」。