親人離世，遺下的居屋單位業權應如何處理？與一般私樓不同，未補地價的資助房屋轉名程序受《房屋條例》嚴格規管，不能隨意繼承或轉讓。為此，本文將為您整合一份終極指南，詳解由釐清繼承資格、準備法律文件，到正式向房委會入紙申請，再到最後經律師樓辦理轉名契的【三大階段】完整流程。同時，我們亦會為您拆解申請費用、時間，以及繼承人本身已持有物業等四大常見難題，助您順利完成整個居屋遺產轉名手續。
居屋遺產轉名第一步：釐清繼承資格與法律限制
處理居屋遺產轉名，首先要理解它與一般私樓的繼承有根本上的分別。因為居屋是政府資助的房屋，所以業權轉讓受到《房屋條例》及相關地契的嚴格規管，整個居屋遺產繼承的過程都必須在房屋委員會（房委會）的框架下進行。
居屋業權轉讓限制：為何不能像私樓般自由買賣？
資助房屋的業權限制：香港房屋條例的核心精神
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，其政策初衷是協助合資格的中低收入家庭以低於市價的折扣價置業自住，並非用作投資炒賣。所以，政府在地契上加入了轉讓限制條款，業主不能像私樓業主一樣，隨時在自由市場上將單位出售或出租。
兩種合法轉售途徑：公開市場（補地價） vs 居屋第二市場
一般情況下，未補地價的居屋業主想出售單位，只有兩個合法途徑。第一是向房委會申請評估補地價，繳付由首次購入至今的樓價升值差額後，將單位轉為私樓，然後在公開市場自由出售。第二是在「居屋第二市場」（俗稱居二市場），將單位免補地價轉售予持有「購買資格證明書」的綠表或白表買家。
特殊情況下的酌情批准：房委會處理遺產轉名的法律基礎
除了以上兩種市場交易途徑，房委會亦設有酌情機制，處理一些特殊情況下的業權轉讓申請，而「遺產繼承」正是其中最常見的一種。當居屋業主離世，其合法繼承人可以向房委會申請，將業權轉到自己名下，這就是我們討論的遺產居屋轉名程序。
【核心條件】辦理遺產居屋轉名的兩大先決條件
要成功辦理遺產居屋轉名，必須滿足房委會的兩大核心條件。這兩項條件確立了整個申請的法律基礎，缺一不可。
條件一：轉讓性質必須為「無涉及金錢代價」
所有因特殊情況（包括遺產繼承）而進行的業權轉讓，都不能涉及任何金錢交易。這意味著業權是透過繼承或贈予的方式轉移，而非買賣。整個過程不能有樓價的支付，以確保資助房屋資源不會被變相用作商業圖利。
法律文件區別：「送契」與「遺產歸屬契」
在法律文件上，「無涉及金錢代價」的轉讓主要分為兩種。如果業主在生時將業權轉給家人，律師會擬備「送契」（Deed of Gift）。如果是業主離世後由遺產繼承人承繼，律師則會擬備「遺產歸屬契」（Deed of Assent）。兩者性質相似，都是無償的業權轉移。
條件二：新業主（承讓人）的身份資格
新業主，也就是承讓人的身份資格，是房委會審批的另一關鍵。不過，遺產繼承在這方面有特定的豁免條款。
一般轉讓限制：新業主須為戶籍內登記成員
在一般的特殊轉讓申請中（例如業主年滿65歲想將業權轉給子女），新業主必須是該居屋單位戶籍內已登記的家庭成員。這項規定確保了資助房屋單位是由核心家庭成員繼續居住。
遺產繼承豁免：繼承人無須為登記家庭成員
遺產繼承是這項規定下的主要例外情況。當業主離世，其合法繼承人（無論是根據遺囑或無遺囑繼承法例）即使從未在該單位的戶籍內登記，仍然有權申請承繼業權。這是對繼承權的尊重，也是整個居屋遺產繼承流程中的一個重要特點。
繼承人資格剖析：誰有權完成遺產居屋轉名？
雖然繼承人無須是家庭成員，但其本身的物業持有狀況，會直接影響房委會的最終審批結果。以下我們將三種常見情況逐一剖析。
情況一：繼承人名下無任何香港住宅物業
這是最簡單直接的情況。如果繼承人本身在香港沒有以任何形式（包括個人或聯名）持有任何住宅物業，他便可以順利繼承該未補地價居屋的業權。而且，繼承人無須接受入息及資產審查，即使其財務狀況超出申請居屋的上限，亦不受影響。
情況二：繼承人本身已持有私人住宅物業
如果繼承人名下已經擁有私人住宅物業，他同樣可以繼承該未補地價的居屋單位。房委會的政策主要是針對資助房屋資源的分配，所以並不會因為繼承人已持有私樓而禁止其行使繼承權。
情況三：繼承人已是另一未補地價資助房屋業主
這是最需要注意的情況。如果繼承人本身已經是另一個未補地價資助房屋（例如另一間居屋、綠置居或租置計劃單位）的業主，房委會原則上會拒絕其繼承申請。
主要障礙：房委會的「防止雙重福利」原則
房委會拒絕申請的主要理據是「防止雙重福利」原則。這項原則旨在確保公共房屋資源公平分配，不允許任何人士同時享用多於一項的房屋資助。因此，一個人不能同時擁有兩個未補地價的資助房屋單位。這是處理居屋遺產繼承時最常遇到的障礙。
【圖解流程】居屋遺產繼承及轉名全攻略：三階段辦理手續
辦理居屋遺產轉名，聽起來可能有點複雜，但其實整個流程可以清晰地劃分為三大階段。只要我們按部就班，逐一完成每個階段的任務，就能順利完成整個遺產居屋轉名手續。下面就為你詳細拆解由法律文件準備、向房委會申請，到最終完成轉名的完整步驟。
階段一：申請房委會前的法律文件準備
在正式接觸房屋委員會之前，首要任務是處理好所有必要的法律文件。你可以將這個階段理解為取得處理遺產的「官方授權」。沒有這些文件，後續的居屋遺產繼承程序便無法展開。
釐清遺囑狀況：申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」
第一步，需要根據先人有否訂立遺囑，來決定申請哪一種法律文件。
- 有遺囑的情況：如果先人留有合法遺囑，並在遺囑中指定了遺產執行人，那麼執行人就需要向高等法院申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。這份文件確認了遺囑的有效性，並授權執行人按照遺囑的指示處理遺產。
- 無遺囑的情況：若先人沒有留下遺囑，或者遺囑無效，則需要由其近親（通常按配偶、子女、父母的順序）向法院申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份文件會指定一名遺產管理人，賦予其法定權力去管理和分配遺產。
不論是哪一種，這份由法院發出的正式授權書，是進行下一步的入場券。
如何向高等法院遺產承辦處提交申請
申請上述文件的地點是香港高等法院的遺產承辦處。申請人需要填寫指定的表格，並提交一系列證明文件。整個過程涉及法律程序，雖然可以自行辦理，但若對程序不熟悉，聘請律師代為處理會是更穩妥的做法，可以確保文件齊備，避免因錯漏而延誤進度。
備妥死者與繼承人的身份及資產證明文件
向法院提交申請時，必須準備好一套完整的文件。核心文件通常包括：
- 先人的死亡證
- 先人的香港身份證副本
- 遺囑正本（如有）
- 遺產繼承人及申請人的身份證明文件
- 一份詳細的遺產清單，當中必須清楚列明該居屋單位的地址和業權資料
文件的齊備程度，直接影響法院審批的效率。
階段二：向房屋委員會正式提交轉名申請
當你成功從法院取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，就代表你已具備合法身份，可以正式向房屋委員會（房委會）啟動居屋轉名的申請程序。
步驟1：填寫HD7表格「業權轉讓申請書」
你需要填寫一份名為「業權轉讓（居者有其屋計劃／私人機構參建居屋計劃／租者置其屋計劃單位）申請書」，表格編號為HD7。填寫時必須清晰註明轉讓原因是「業主去世」，並準確填寫所有繼承人的資料。
步驟2：準備及提交相關證明文件副本
遞交申請表時，需要附上多份證明文件的副本，其中最重要的就是：
- 剛剛取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」
- 先人的死亡證
- 繼承人的身份證明文件
- 該居屋單位的樓契（如有）
房委會會根據這些文件，核實你的繼承人身份及轉讓的合法性。
步驟3：遞交申請至所屬租約事務管理處
將填妥的HD7表格連同所有證明文件副本，一併交到該居屋屋苑所屬的租約事務管理處。管理處的職員會初步檢查文件，然後轉交內部部門審批。
步驟4：繳付申請費及預計審批時間（約6星期）
提交申請時，需要繳付一筆申請手續費（費用金額會按房委會公佈為準，且不會退還）。在文件齊備的情況下，房委會的審批時間一般約需6個星期。審批完成後，你會收到書面通知，告知申請結果。
階段三：獲房委會批准後的最終法律手續
收到房委會的批准信，代表整個流程已成功過半。接下來就是委託律師，完成最後的法律程序，正式將業權轉移到繼承人名下。
步驟1：收取房委會發出的「業權轉讓同意書」
房委會批准申請後，會發出一封正式的「業權轉讓同意書」（Letter of Consent）。這份同意書是整個轉名程序的關鍵文件，有效期通常為一年。所有後續的法律手續，都必須在這一年內完成。
步驟2：聘請律師辦理後續法律事宜
收到同意書後，你需要立即聘請一位律師。這位律師將會負責草擬法律文件、與房委會的法律部門溝通，並處理所有在土地註冊處的登記事宜。
步驟3：律師草擬「遺產歸屬契」並交予房委會審批
律師會根據你的指示，草擬一份名為「遺產歸屬契」（Deed of Assent）的法律文件。這份契據的作用，是正式將單位業權由先人的遺產，轉移至指定繼承人名下。草擬完成後，律師需要將契據草稿提交給房委會的法律事務分處審批，並繳付另一筆契據審批費用。
步驟4：簽署正式契據並於土地註冊處註冊
待房委會批准契據草稿後，繼承人便可以簽署正式的「遺產歸屬契」。簽署後，律師會將契據送往土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地登記冊上的業主姓名便會正式更新為繼承人的名字，代表業權已在法律上完全轉移。
步驟5：通知管理處更新業主及戶籍記錄
完成土地註冊處的登記後，記得將已註冊的「遺產歸屬契」副本交回屋苑的管理處，以便他們更新業主及戶籍記錄。至此，整個居屋遺產轉名流程才算圓滿結束。
特別流程：如何處理單位現有的銀行按揭？
如果先人留下的居屋單位仍有銀行按揭尚未供完，處理流程會增加一個與銀行的協商步驟。
繼承後第一步：主動聯絡承按銀行或財務機構
繼承人取得法院的遺產授予書後，應第一時間主動聯絡承按該單位的銀行或財務機構，通知他們業主已離世，並由你作為遺產繼承人接手。你需要向銀行提供死亡證及遺產授予書等文件，並商討後續的按揭還款安排。
如需更改按揭：申請「轉變按揭安排」
通常情況下，銀行會要求新的業主（即繼承人）重新承擔按揭。如果需要更改按揭人姓名或條款，繼承人可能需要通過律師向房委會額外申請一份「轉變按揭安排同意書」，並繳付相關手續費。獲得房委會同意後，才能與銀行辦理新的按揭合約。這個步驟最好與階段三的法律手續同步進行，以節省時間。
【清單+費用】辦理遺產居屋轉名所需文件及總開支估算
辦理居屋遺產轉名，除了要清楚整個流程，大家最關心的想必就是「要準備多少錢」和「需要哪些文件」了。整個過程牽涉到政府部門、律師樓等多個機構，開支項目也比較多樣。為了讓你更有預算，我們將所有費用和文件整理好，助你順利完成遺產居屋轉名的手續。
遺產居屋轉名費用一覽表
我們將整個居屋遺產繼承的開支拆分成幾個主要部分，讓你對總成本有個清晰的概念。
房委會收費(1)：業權轉讓申請手續費
當你準備好文件，向房屋委員會遞交「業權轉讓申請書」（表格HD7）時，需要同時繳付一筆申請手續費。根據房委會的最新資料，這筆費用是港幣$3,020。這筆費用是用於處理你的申請個案，所以不論申請最終是否獲批，費用都不會退還。
房委會收費(2)：批核轉讓契據手續費
在你的申請獲得房委會初步批准後，下一步就是聘請律師草擬正式的法律文件，即「遺產歸屬契」。這份契據草稿需要再交回房委會的法律事務分處審批，確保內容符合資助房屋的規定。這個審批程序需要繳付另一筆手續費，現時為港幣$2,630。同樣地，這筆費用也是不設退還的。
律師樓收費：市場參考價格
聘請律師辦理遺產歸屬契是必須的步驟，費用會因應律師樓的規模和案件的複雜程度而有所不同。一般來說，處理這類不涉及買賣的業權轉讓文件，市場上的律師費大約介乎港幣$8,000至$15,000之間。這筆費用通常已包括草擬文件、向房委會溝通、以及到土地註冊處辦理註冊等服務。建議可以先向幾間律師樓查詢報價作比較。
稅務成本：了解豁免印花稅的條件
這是一個好消息。透過遺產繼承方式辦理的居屋業權轉讓，由於不涉及任何金錢代價，法律上視為遺產分配，因此是完全豁免印花稅的。這意味著你無需繳付平時買賣樓宇時所需支付的從價印花稅（AVD），可以節省一筆相當可觀的費用。
其他雜項開支：如查冊費、法庭費用
除了以上主要開支，還有一些零碎的雜費。例如，律師在處理文件時，需要到土地註冊處進行查冊，費用約為數十至百多元。另外，在申請遺產承辦的階段，向高等法院提交文件亦會涉及一些法庭費用，金額則視乎遺產總值而定。
遺產居屋轉名文件清單 (Checklist)
準備充足的文件是成功申請的第一步。我們將所需文件分為兩部分，方便你逐一核對。
第一部分：適用於所有個案的核心文件
不論轉名原因為何，以下是向房委會提交申請時的基本文件：
* 已填妥的「業權轉讓申請書」（表格HD7）正本
* 申請人（即繼承人）的香港身份證副本
* 已故業主的香港身份證及死亡證副本
* 該居屋單位的土地註冊處記錄副本（即查冊文件）
* 樓契副本（即當初的轉讓契或買賣合約）
第二部分：因遺產繼承所需的額外證明文件
由於你的個案屬於遺產繼承，所以需要額外提交以下關鍵的法律文件，以證明你有合法權利去處理這項物業：
* 由高等法院遺產承辦處發出的「遺囑認證書」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）副本。前者適用於有遺囑的情況，後者則適用於無遺囑繼承。
* 如果業主生前立有遺囑，亦需附上遺囑的副本。
* 證明你與已故業主關係的文件，例如結婚證書（配偶繼承）或出世紙（子女繼承），有助令申請理據更清晰。
專家拆解：遺產居屋轉名常見難題與解決方案 (FAQ)
在處理居屋遺產轉名的過程中，總會遇到一些棘手的情況。這裡我們整理了幾個最常見的難題，並提供清晰的解決方向，助你順利完成居屋遺產繼承。
Q1：繼承人已持有另一未補地價居屋，應如何處理？
房委會的「雙重福利」原則及處理方法
這是一個相當普遍但又棘手的問題。根據香港房屋委員會（房委會）的政策，任何人士都不能同時享有多於一項由政府資助的房屋福利，這就是所謂的「雙重福利」原則。所以，如果繼承人本身已經是另一個未補地價居屋的業主，房委會原則上是不會批准其再繼承另一個未補地價單位的。即使繼承人嘗試以「遺產管理人」身份暫時持有，最終也會因為這個原則而無法完成轉名。
唯一出路：探討將其中一單位在居二市場出售的可行性
面對這個困局，目前唯一可行的出路，就是繼承人必須放棄其中一個單位的業權。做法是將自己原先持有的單位，或打算繼承的單位，在居屋第二市場（居二市場）出售給合資格的買家。完成出售後，繼承人便不再同時持有兩個資助房屋，從而解決「雙重福利」的衝突。不過，具體操作流程和時間安排相當複雜，建議先向房委會詳細諮詢，再作決定。
Q2：準業主於成交前不幸離世，如何處理轉名及按揭？
銀行拒絕以「遺產管理人」身份申請按揭的原因
這是一個令人惋惜且程序複雜的狀況。當準業主在簽署買賣合約後，但在正式成交前離世，其遺產繼承人（通常是遺產管理人或執行人）雖然有權繼續完成交易，但在申請按揭時卻會處處碰壁。銀行之所以普遍拒絕，是因為「遺產管理人」只是一個過渡性的法律身份，負責管理遺產，但並非物業的最終業主。銀行的按揭貸款，必須批給在土地註冊處上登記的正式業主，以確保其抵押權益清晰無誤。
關鍵步驟：先向房委會取得轉名同意書以說服銀行
要解決這個按揭難題，關鍵一步是先處理業權問題。繼承人應立即以業主離世為由，正式向房委會申請業權轉讓，將業主名字由先人轉為繼承人。當房委會審批完成後，會發出一份「業權轉讓同意書」。這份官方文件，是說服銀行的最強武器。繼承人可以憑此同意書，證明業權轉讓已獲批准，並要求律師樓著手辦理轉名手續。當銀行看到清晰的業權轉移路徑後，便會更有信心批出按揭貸款。
Q3：為何遺產居屋轉名後，新造按揭或轉按會遇上困難？
銀行風險評估：「遺產歸屬契」與「送贈契」的區別
有些繼承人在完成遺產居屋轉名手續後，想申請新的按揭或轉按套現，有時會發現銀行審批異常審慎。這源於銀行對業權轉移方式的風險評估。經遺產繼承的物業，是透過「遺產歸屬契」(Deed of Assent) 轉名的。雖然這不涉及金錢交易，但其法律性質與一般的「送贈契」(Deed of Gift) 完全不同。銀行主要擔心的是「送贈契」，因為若送贈人在送出物業後五年內破產，其債權人有權向法庭申請推翻該轉贈，這會直接影響銀行的抵押品業權。
銀行對業權清晰度的嚴格要求
雖然「遺產歸屬契」的風險遠低於「送贈契」，但部分銀行的前線職員或內部指引未必能清晰區分兩者，所以可能一律採取較保守的審批態度。要順利申請按揭，新業主需要向銀行提供完整的法律文件，包括遺囑認證書或遺產管理書，以及由律師辦理的「遺產歸屬契」，清楚證明這次業權轉移是基於合法的遺產繼承，而非一般的贈予。只要文件齊備，能證明業權清晰，大部分銀行最終還是會正常處理這類按揭申請的。
Q4：整個遺產居屋轉名流程，由零開始需時多久？
各階段時間估算：遺產承辦、房委會審批、律師辦理
整個居屋遺產轉名流程涉及多個部門，時間確實不能一概而論，但我們可以分階段估算：
1. 遺產承辦申請：這是第一步，也是最耗時的階段。向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」，如果文件齊備且案情簡單，一般需時約三至六個月。若遺產複雜或家庭成員有爭議，則可能需要一年或更長時間。
2. 房委會審批：取得法庭文件後，便可向房委會提交業權轉讓申請。根據官方指引，房委會在收齊所有文件後，一般約需六個星期發出審批結果。
3. 律師辦理法律手續：獲房委會同意後，便可交由律師草擬「遺產歸屬契」，並送交房委會審批，然後再到土地註冊處登記。這個過程通常需要一至兩個月。
總括而言，一個順利的遺產居屋轉名個案，由零開始到最終完成，普遍需要預算六個月至一年的時間。
防患未然：如何規劃資助房屋業權以簡化未來繼承程序
處理居屋遺產轉名固然有既定程序，不過整個過程始終涉及不少法律文件和時間。與其在事後才處理繁複的步驟，不如在置業初期就做好規劃，透過一些業權安排，可以大幅簡化未來的居屋遺產繼承流程，讓家人省卻許多煩惱。
最佳策略：以「聯權共有」（長命契）簡化繼承程序
在香港的物業業權制度中，最常見的規劃工具就是採用「聯權共有」方式持有物業，這就是我們俗稱的「長命契」。對於資助房屋來說，這是一個非常有效簡化未來繼承手續的策略。
「長命契」的運作原理及如何免除繁複轉名手續
「長命契」的核心概念是「生存者取得權」。意思是，如果物業由多於一位聯權共有人持有，當其中一位業主離世，他所持有的業權份額會自動、合法地轉移給其他在生的聯權共有人。
整個過程無需經過冗長的遺產承辦程序，家人只需要帶同離世業主的死亡證，以及聘請律師辦理相關的業權更新文件，然後在土地註冊處更新紀錄即可。這代表家人可以完全免除申請遺囑認證書或遺產管理書、向房委會申請轉名同意書等一系列複雜的遺產居屋轉名手續，直接而簡單地完成業權繼承。
潛在代價：消耗家庭成員的「首次置業」資格
採用「長命契」雖然方便，但並非沒有代價。最大的考慮是，任何被加入成為聯權共有人的家庭成員，都會被視為業主。這意味著他會即時失去「首次置業」的身份資格。
將來，這位家庭成員若想以個人名義申請其他資助房屋，例如白表居屋或綠置居，或者想在購買私人樓宇時享受較低的首次置業印花稅率，都會因為持有物業業權而受到限制。因此，在決定是否加入聯名業主時，家庭成員之間需要深入溝通，權衡利弊，考慮清楚這是否一個符合整個家庭長遠利益的決定。
「家有長者優先選樓計劃」對未來繼承的潛在影響
不少家庭會透過「家有長者優先選樓計劃」來增加成功購買居屋的機會。根據計劃要求，長者申請人必須成為單位的業主之一。這個安排雖然能提升揀樓次序，但同時也為未來的繼承帶來了潛在風險，特別是在樓花期內。
樓花期風險：長者業主在入伙前離世的處理方案
近年資助房屋的樓花期普遍較長，由簽約到正式入伙可能需要兩至三年時間。如果長者業主在這段樓花期間不幸離世，情況就會變得相當棘手。因為單位尚未成交，業權仍未正式轉讓，家人無法直接透過「長命契」自動繼承。
此時，家人必須立即啟動遺產承辦程序，取得遺產授予書，然後再與房委會及律師協商如何處理買賣合約的後續事宜。整個過程充滿變數，亦可能因法律程序需時而影響到單位的成交，甚至按揭申請。
預先規劃：確保家人了解處理程序的重要性
面對上述風險，最好的應對方法就是預先規劃。使用「家有長者優先選樓計劃」的家庭，應該在置業時就進行一次家庭會議，確保所有核心成員都清楚了解潛在的風險和應對方案。
重要的規劃包括：預先訂立遺囑，清晰指定遺囑執行人；妥善存放所有重要文件，如臨時買賣合約及身份證明文件；確保家人明白一旦發生不幸，需要第一時間聯絡律師及房委會。清晰的溝通和準備，是確保在突發情況下，家人能夠冷靜應對，順利完成居屋遺產繼承的關鍵。