香港樓價高踞不下，想「上車」置業絕非易事。價格相對實惠的未補地價公屋及居屋，遂成為「綠表」及「白居二」合資格人士的熱門選擇。然而，這類單位的買賣程序、資格審核、成本計算，以至按揭申請均與私樓市場大相逕庭，當中涉及不少獨有規定及潛在「陷阱」。本文將為您全面拆解由零開始購買未補地價公屋的四大步驟，詳細剖析申請資格、首期雜費、未來補地價等各項成本，並整合按揭申請的核心須知，助您掌握整個流程，安心實現置業夢。
購買資格詳解：綠表與白表（白居二）有何分別？
想入手心儀的未補地價公屋，成功上車的第一關就是了解買家資格。與私人樓宇市場不同，未補地價公屋的買賣市場，即是大家常說的「居屋第二市場」（居二市場），對買家身份有嚴格規定。簡單來說，只有兩類人士可以進入這個市場，分別是「綠表資格」持有人和成功申請「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的「白表資格」人士。這兩種資格代表了不同的背景和申請途徑，我們逐一拆解。
綠表資格持有人類別
綠表資格，可以理解為與公共房屋資源有直接關連的人士。如果你屬於以下任何一個類別，你就是綠表資格的持有人：
- 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶。
- 持有由房委會或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士，例如名列公屋輪候冊並即將獲編配單位的家庭。
- 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
- 受政府清拆計劃或市區重建計劃影響，並持有由地政總署或市區重建局發出有效證明文件的住戶。
- 長者租金津貼計劃的受惠者。
基本上，綠表人士是現時正享用或即將享用公營房屋福利的群體。
白表（白居二）申請條件、入息及資產限制
對於不屬於上述綠表類別，但又希望購買未補地價公屋的香港永久性居民，主要途徑就是申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。這個計劃並非常規性開放，而是由房委會每年或每隔一段時間推出，並以攪珠抽籤形式決定名額。成功中籤的申請者，便獲得資格購買市場上未補地價公屋出售的單位。
申請白居二有幾個核心條件：
- 申請人及家庭成員必須是香港永久性居民，並在香港居住滿七年。
- 申請者及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能持有任何香港住宅物業的權益。
- 家庭總收入和總資產淨值，必須符合房委會每年公佈的上限。這些限額會因應市況調整，通常分為一人申請者及二人或以上家庭申請者兩種標準，有意申請者必須密切留意房委會的最新公佈。
申請「購買資格證明書」步驟與所需文件
不論你是綠表還是白表買家，要正式進行交易，都必須先向房委會申請一份名為「購買資格證明書」的關鍵文件。這份文件是你在簽署臨時買賣合約後，向賣方律師證明的身份憑證。
- 綠表申請者：公屋租戶可直接到所屬的屋邨辦事處遞交申請表及所需文件。審核通過後，房委會便會發出「購買資格證明書」。
- 白居二申請者：中籤者會先收到房委會發出的「批准信」。憑這封信，他們便可以在指定時間內，向房委會申請「購買資格證明書」。
申請時一般需要準備以下文件：
- 申請人及所有家庭成員的香港身份證副本。
- 入息及資產證明文件（白居二申請者適用）。
- 房委會發出的「批准信」（白居二申請者適用）。
這份「購買資格證明書」的有效期通常為12個月，買家必須在有效期內完成交易。它是啟動整個買賣流程，包括進行正式的未補地價公屋估價和辦理未補地價公屋轉名手續的必要文件。
上車成本預算：由首期、雜費到未來補地價
決定購買未補地價公屋，最重要的一步就是計算清楚所有開支。除了樓價本身，整個置業過程還涉及首期、印花稅、律師費等前期費用，以及日後的每月供款。我們將會由淺入深，逐項拆解，助你全面掌握財務預算，讓你對整個上車成本有更實在的掌握。
置業前期開支計算
買樓初期需要一筆較大的資金，用作支付首期和各種雜費。這筆前期開支是成功上車的關鍵，所以在簽訂任何合約前，必須準確計算。
首期計算：綠表與白居二按揭成數差異
首期是樓價扣除銀行按揭貸款後，買家需要自行支付的部分。由於有房委會作擔保，未補地價公屋的按揭成數較高，首期壓力相對較輕。不過，綠表和白居二買家的最高按揭成數有所不同，直接影響首期金額。
- 綠表買家：最高可承造九成半按揭（95%），換句話說，首期最低只需樓價的5%。
- 白居二買家：最高可承造九成按揭（90%），首期最低則為樓價的10%。
舉例來說，如果一個未補地價公屋單位售價為300萬港元，綠表買家的首期最低為15萬港元（300萬 x 5%），而白居二買家則需要準備最少30萬港元（300萬 x 10%）作首期。進行未補地價公屋估價時，銀行會參考物業成交價，而按揭成數就基於此估價計算。
印花稅（從價印花稅 AVD）計算方式
印花稅是物業交易中一筆無可避免的政府稅項。目前，住宅物業的從價印花稅（AVD）採用第2標準稅率。稅率根據樓價而定，樓價越高，稅率也越高。自2026年2月28日起，政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施，所有買家只需按第二標準稅率繳稅。
例如，樓價300萬港元的物業，印花稅為100港元；樓價由300萬零1元至352.8萬，稅款為「100元 + 超過300萬的款額 x 10%」。稅率會隨樓價變動，建議在計算預算時，利用稅務局的網上計算機作準確估算。
律師費、地產代理佣金及其他雜費清單
除了首期和印花稅，置業前期還有一系列雜費需要預留資金應付，當中主要包括：
- 律師費：處理樓宇買賣合約、查契及辦理未補地價公屋轉名等法律文件，費用視乎律師樓收費而定，一般由數千至萬餘元不等。建議多找幾家律師樓報價比較。
- 地產代理佣金：在未補地價公屋出售過程中，地產代理提供了尋找盤源、配對買賣雙方、協商價格等服務。市場慣例是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。
- 其他雜項開支：包括向銀行申請按揭的手續費、火險費用、查冊費、管理費按金等，雖然每項金額不大，但加起來也是一筆數目，建議預留約一至兩萬港元作備用。
每月按揭供款預算
完成前期開支的計算後，下一步就是評估日後長期的供款能力。每月按揭還款額是影響生活質素的重要因素，所以選擇合適的按揭計劃非常重要。
H按與P按計劃比較及選擇
市場上的按揭計劃主要分為H按和P按兩種：
- H按計劃：利率以「銀行同業拆息（HIBOR）」為基礎，再加上銀行指定的百分比（例如 H+1.3%）。HIBOR的波動性較大，會隨市場資金流向而升跌，但H按計劃通常設有「鎖息上限（Cap Rate）」，一般以P按利率為基礎，為供款人提供保障。
- P按計劃：利率以「最優惠利率（Prime Rate）」為基礎，再減去銀行指定的百分比（例如 P-2%）。P按利率相對穩定，較少出現短期大幅波動，供款預算較容易掌握。
選擇H按還是P按，視乎個人對利率走勢的預期和風險承受能力。如果預期利率平穩或向下，H按可能較優惠；如果希望供款穩定，P按則是較穩健的選擇。
壓力測試對按揭審批的影響
過往，銀行在審批按揭申請時，會為申請人進行「壓力測試」，確保在假設利率上升的情況下，申請人仍有足夠的還款能力。不過，香港金融管理局已於2026年2月宣布暫停實施壓力測試要求。
雖然正式的壓力測試已經暫停，但銀行內部仍然會根據金管局的「供款與入息比率」指引（一般不超過50%）來評估申請人的還款能力。因此，保持穩定的收入和良好的信貸紀錄，對於順利獲取按揭批准依然十分重要。
未來補地價成本預估
購買未補地價公屋，其中一個長遠考慮就是未來的補地價成本。雖然只要單位仍在第二市場轉售予合資格人士，就不需要補地價。但是，如果將來想將單位在自由市場出售或出租，就必須先向政府補回地價。
補地價計算公式與折扣率詳解
補地價的金額並非固定不變，而是根據單位補價時的市值來計算。所謂的「折扣率」，就是單位首次出售時，房委會所提供的樓價折扣。
計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (首次購入時的十足市值 – 首次購入價) / 首次購入時的十足市值
公式中的「(首次購入時的十足市值 – 首次購入價) / 首次購入時的十足市值」部分，就是該單位的「補價折扣率」。這個折扣率在單位的首次轉讓契約上已經列明，並且是固定的。
例如，一個單位首次購入時，十足市值為200萬，買家以120萬購入，其折扣率便是40%。若數年後，該單位在自由市場的估值升至500萬，業主需要補回的地價便是 500萬 × 40% = 200萬。了解這個計算方式，有助於你評估單位的長遠升值潛力與未來可能出現的財務開支。
未補地價公屋買賣流程四部曲
睇啱心水單位之後，就來到實際操作的環節。買賣未補地價公屋的過程其實好清晰，主要分為四個大步驟。只要跟住這個流程，一步一步來，整個交易就會變得順暢。我們一起來看看由查契到收樓，每一個環節要做些什麼。
第一步：查閱單位法律文件（查契）
這一步是整個交易的基礎，絕對不可以忽略。在你正式投入資金之前，一定要先委託律師為單位進行查冊，也就是「查契」。律師會到土地註冊處，詳細檢查單位的「身家背景」。查契的目的，是為了確認單位的業權是否完整清晰，例如賣家是不是單位的真正業主、單位有沒有未解除的按揭、有沒有任何政府頒布的維修令或法律訴訟纏身。完成查契，確保單位沒有任何潛在的法律問題，才可以安心進行下一步。
第二步：簽署臨時及正式買賣合約
確認單位法律上「乾淨」之後，買賣雙方就可以簽署買賣合約。這個過程通常分兩步。首先是簽署「臨時買賣合約」，這是一份有法律約束力的文件，會列明成交價、單位地址、成交日期等基本條款。簽署臨時合約時，買家需要支付一筆小額訂金，即是「細訂」。然後，在簽署臨約後的大約14天內，雙方律師會根據臨約的內容，草擬一份更詳盡的「正式買賣合約」。簽署正式合約時，買家需要支付更大筆的訂金，稱為「大訂」。
第三步：申請銀行按揭貸款
簽了臨時合約之後，你就可以拿著合約去銀行申請按揭貸款了。銀行收到你的申請後，會為單位進行一次專業的未補地價公屋估價，來決定最終批出的貸款金額。你要準備好入息證明、住址證明等文件。由於未補地價公屋有房委會做擔保，所以按揭審批一般會比私樓寬鬆，但每間銀行的準則都不同，建議可以同時向幾間銀行查詢，比較一下利率和條款。
第四步：簽署轉讓契據及完成單位交收（收樓）
來到最後一步，就是成交日當天。在這一天，你需要到律師樓簽署「轉讓契據」。這份文件是整個未補地價公屋轉名程序中最關鍵的一步，簽署之後，單位的業權就正式從賣家轉移給你。同時，你的銀行會將按揭貸款餘額支付給賣家的律師，然後再由賣家律師將樓價餘款交給賣家。所有款項交收妥當後，你就可以從賣家手上拿到單位的鎖匙，正式成為業主，完成整個收樓程序。
按揭申請核心須知：政府擔保期與還款年期
談到申請未補地價公屋的按揭，大家會發現它的玩法和私樓有點不同。整個過程的核心，其實是圍繞著房委會提供的「政府擔保期」。這個擔保期直接影響銀行願意批出的按揭成數和還款年期，所以搞清楚它的運作方式，對整個上車預算規劃非常重要。
政府擔保期對按揭的影響
簡單來說，政府擔保期就是房委會向銀行作出的一個保證。因為有這個保證，銀行會視這類按揭為低風險貸款。所以在擔保期內，銀行可以提供非常優惠的按揭條件，例如高達九成半的按揭成數，而且申請人通常不需要通過壓力測試。這個安排大大減輕了買家的首期和供款壓力。
房委會擔保期計算方法
房委會為租者置其屋計劃（租置計劃）下的公屋單位，提供的擔保期是由單位的「首次轉讓契據」日期起計25年。計算剩餘擔保期的方法很直接：
剩餘擔保期 = 25年 – 單位的樓齡（由首次轉讓契據日期起計）
舉個例子，如果一個單位在15年前首次出售，那它的剩餘擔保期就是 25 – 15 = 10年。
為何銀行對擔保期外物業審批更嚴格？
一旦單位過了政府擔保期，情況就完全不同了。房委會的保證失效，銀行需要獨自承擔所有貸款風險。所以，銀行會將這類物業視作一間有轉售限制的「私樓」來審批。這意味著按揭成數會大幅降低，還款期會縮短，而且申請人必須通過嚴格的壓力測試，整個審批標準會嚴格很多。
最高按揭成數與最長還款期
在政府擔保期內，不同資格的買家可以申請到的最高按揭成數和還款期也有分別。這點對於準備首期和計算每月供款非常關鍵。
綠表買家：最高9成半按揭
綠表買家是未補地價公屋市場的主要購買力。只要物業仍在擔保期內，他們最高可以申請到樓價9成半的按揭，首期只需樓價的5%，最長還款期可達25年。
白居二買家：最高9成按揭
透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）入市的買家，按揭成數會比綠表買家稍低。在擔保期內，他們最高可以申請到9成按揭，首期預算需要準備樓價的10%，最長還款期同樣是25年。
樓齡如何影響最長還款年期？
樓齡是決定最長還款年期的關鍵因素。銀行的做法通常是直接用25年減去樓齡，來得出最長的還款年期。公式如下：
最長還款期 = 25年 – 樓齡
例如，你看中的未補地價公屋單位樓齡已經20年，那麼銀行最多只能批出 25 – 20 = 5年的還款期。還款期極短會導致每月供款額非常高，這一點在進行未補地價公屋估價和財務規劃時，必須仔細計算清楚。
未補地價公屋常見問題 (FAQ)
關於未補地價公屋，大家心中總有不少疑問。以下整理了一些常見問題，從出租、轉售限制到與私樓的分別，為你一次過解答。
未補地價公屋可以出租嗎？
一般情況下的出租限制
答案是，在絕大多數情況下，未補地價公屋是不可出租的。因為政府以折扣價將單位售予合資格業主，目的是協助他們自置居所，而非用作物業投資。業主必須在單位內居住。如果將單位出租、分租或以任何形式放棄管有權，即屬違反房屋條例和買賣協議，房委會有權要求業主將單位轉售回房委會。
剖析「未補價資助出售房屋–出租計劃」特定條件
凡事總有例外。房協和房委會聯合推出了「未補價資助出售房屋–出租計劃」，為這個限制提供了一個合法的出路。計劃的目的是善用現有房屋資源，讓合資格的業主，將整個單位或個別睡房，出租予輪候公屋超過三年的合資格申請者。業主和租客都必須申請並持有由主辦機構發出的有效證明書，才能參與此計劃。所以，這並非一個開放的租賃市場，而是受嚴格規管的特定安排。
未補地價公屋轉售有何限制？
談及未補地價公屋出售，限制是必然存在的，而且不同時期有不同規定。
首次轉讓起計兩年內的轉售限制
由單位的首次轉讓契約日期起計的頭兩年內，業主是不能在第二市場自由出售單位的。如果業主在這段期間內需要出售物業，他們只能以不高於原來買價的價錢，將單位轉售回給房屋委員會。這項規定主要是為了遏止短期炒賣活動。
兩年後於第二市場（居二市場）的轉售安排
當兩年限制期屆滿後，業主便可以在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）出售其未補地價公屋。在這個市場，業主可以自行議定價格，將單位出售予持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表（白居二）買家。整個交易過程雖然是市價主導，但買家的身份必須先獲房委會核實。
如何查詢單位的準確「補價折扣率」？
準確計算補價是進行未補地價公屋估價的關鍵，而折扣率就是核心數據。
網上參考資料的局限性
房屋署網站或其他網上平台提供的各屋邨折扣率列表，其實只是一個大概的參考數字。這些數字通常是屋邨首次推出時的平均折扣率，並不適用於每一個單位，特別是已經在第二市場轉售過的「重售單位」。如果單靠這些資料作財務規劃，可能會出現頗大的誤差。
查閱單位「首次轉讓契約」的重要性
要找出一個單位最準確的補價折扣率，唯一的方法是查閱該單位的「首次轉讓契約」（First Assignment）。這份法律文件詳細記錄了單位首次出售時的「十足市值」和業主支付的「購入價」。準確的折扣率，就是根據這兩個數字計算出來的。因此，在交易過程中，買方的代表律師必須取得並核實這份文件，以保障客戶利益。
未補地價公屋與私樓交易的最大分別？
買家資格與市場流轉限制
最大的分別在於市場的開放性。私樓可以在公開市場自由買賣，買家身份沒有任何限制。未補地價公屋的交易對象則受到嚴格規限，只能是綠表或白居二的合資格人士。這代表潛在買家池較小，物業的流轉速度和靈活性自然不及私樓。整個未補地價公屋轉名程序亦須經房委會審批，確保買賣雙方都合乎資格。
升值潛力與未來補地價的財務考量
未補地價公屋的入場門檻遠低於私樓，對合資格買家而言是上車的理想階梯。然而，其升值潛力背後，隱藏著補地價這項重要的財務考量。如果業主日後希望在公開市場自由出售單位（即補地價），需要繳付的補價金額，是按「出售當時的市值」乘以「首次購入時的折扣率」計算。換句話說，樓價升得愈高，需要補回的金額亦愈多。這筆潛在的巨額開支，是業主在享受樓價升值時必須計算在內的長期負債。