在香港置業是人生大事，而選擇最合適的房屋貸款（按揭）計劃更是當中至關重要的一環。面對2026年息口環境的持續變化，以及各大銀行琳瑯滿目的H按、P按及定息方案，準業主往往感到困惑，不知從何入手，擔心錯選高息計劃而白白浪費數十萬利息支出。
為了助您作出最精明的抉擇，我們為您整合了最新的市場資訊，深入比較各大銀行的按揭計劃利率、現金回贈及優惠。本文將從五大核心攻略入手，無論您是首次置業、考慮轉按，還是物業投資者，都能找到切合您需求的專業分析。我們不僅提供一目了然的比較表，更會教您如何看懂H按封頂利率、善用高息存款掛鈎戶口等關鍵細節，助您全面掌握按揭申請的竅門，輕鬆鎖定全城最優惠的銀行Plan。
2026香港房屋貸款利率比較表：各大銀行最新Plan總覽
進行房屋貸款利率比較，是上車或轉按前最重要的一步。香港的房貸利率計劃五花八門，要清晰掌握各大銀行的最新方案，確實需要花點時間。這裡為您整理了一份清晰的香港房屋貸款利率比較表，將市面上主流的H按、P按和定息計劃並列，讓您可以一目了然地找到最划算的選擇。
H按計劃 (HIBOR-based) 利率比較
H按是目前市場上超過九成業主選用的計劃。它的利率由「香港銀行同業拆息 (HIBOR)」加上銀行固定的百分比組成。HIBOR每日浮動，所以利率會有變化。不過，H按最大的優點是設有「封頂利率」(Cap Rate)，通常與P按利率掛鈎。這代表即使HIBOR大幅抽升，您的實際供款利率也不會超過鎖定上限，提供了一個很重要的保障。
以下是幾間主要銀行的H按計劃概覽：
- 滙豐銀行 (HSBC)
- 按揭利率：H + 1.3%
- 封頂利率：P – 1.75% (P為5.875%)
- 現金回贈：視乎貸款額而定
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罰息期：2年
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中國銀行(香港) (BOC)
- 按揭利率：H + 1.3%
- 封頂利率：P – 1.75% (P為5.875%)
- 現金回贈：視乎貸款額而定
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罰息期：2年
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恒生銀行 (Hang Seng Bank)
- 按揭利率：H + 1.3%
- 封頂利率：P – 1.75% (P為5.875%)
- 現金回贈：視乎貸款額而定
-
罰息期：2年
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渣打銀行 (Standard Chartered)
- 按揭利率：H + 1.3%
- 封頂利率：P – 2.00% (P為6.125%)
- 現金回贈：視乎貸款額而定
- 罰息期：2年
(註：以上資料更新至2026年初，一切條款以銀行最終批核為準。一個月HIBOR參考利率約為4.5%。)
P按計劃 (Prime-based) 利率比較
P按計劃以「最優惠利率 (Prime Rate)」為計算基礎。P利率由銀行自行決定，相對HIBOR穩定得多，通常只在美國聯儲局有大幅度利率變動後才會調整。P按的供款額非常穩定，適合喜歡準確預算開支的業主。市場上的P主要分為「大P」(如6.125%) 和「細P」(如5.875%)。
以下是幾間主要銀行的P按計劃概覽：
- 滙豐銀行 (HSBC)
- 最優惠利率 (P)：5.875% (細P)
- 按揭利率：P – 1.75%
- 現金回贈：視乎貸款額而定
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罰息期：2年
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中國銀行(香港) (BOC)
- 最優惠利率 (P)：5.875% (細P)
- 按揭利率：P – 1.75%
- 現金回贈：視乎貸款額而定
-
罰息期：2年
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渣打銀行 (Standard Chartered)
- 最優惠利率 (P)：6.125% (大P)
- 按揭利率：P – 2.00%
- 現金回贈：視乎貸款額而定
- 罰息期：2年
(註：雖然計算公式不同，但您會發現目前P按的實際利率與H按的封頂利率水平非常接近。)
定息按揭計劃利率比較
定息按揭計劃，就是在指定年期內（例如首2年或3年），鎖定一個固定不變的按揭利率。它的最大好處，是在加息週期中完全不用理會市場利率波動，每月供款額固定，讓您有十足的預算安全感。定息期結束後，利率通常會轉為與P按掛鈎的浮息計劃。
由於定息計劃並非長期產品，銀行只會因應市況不定期推出。目前市場上較為人熟悉的是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的定息按揭計劃。
- 香港按揭證券有限公司 (HKMC) 定息按揭計劃
- 10年定息期：年利率 4.99% 起
- 15年定息期：年利率 5.14% 起
- 20年定息期：年利率 5.29% 起
- 計劃特點：供款穩定，適合對利率前景較為審慎，且不希望供款額有任何波動的置業人士。申請需經參與銀行辦理。
(註：定息計劃的利率一般會比當時的浮息計劃為高，以換取利率不變的保障。)
您是哪類置業人士？快速尋找最適合您的按揭資訊
進行房屋貸款利率比較時，不同身份的置業人士，所關注的重點和適用的按揭方案都大有不同。與其在海量的資訊中摸索，不如先認清自己的角色，然後直接切入最相關的資訊。這一步可以為您節省大量時間，並且更準確地找到最優惠的計劃。以下我們將置業人士分為三大類，您可以根據自身情況，直接跳到相應的段落，快速掌握核心資訊。
我是首次置業買家
「上車」是人生一大目標，首次置業的您，最關心的問題很可能是首期資金。現時香港的樓價高企，要儲足三、四成首期並非易事。好消息是，透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃，合資格的首次置業人士最高可以申請到九成按揭，大大減輕了首期的負擔。申請高成數按揭，銀行對您的還款能力審核會更為嚴謹，因此通過「壓力測試」是關鍵一環。在比較各銀行的房貸利率時，除了看懂H按和P按的分別，也要將按揭保險的保費成本一併考慮，這樣才能全面評估整個置業的財務開支。
我正在考慮轉按或加按
如果您已經是業主，並且正在供款，那麼「轉按」或「加按」可能是您優化個人財務的有效工具。轉按（Remortgage）的主要動機有兩個：一是尋找更低的香港房屋貸款利率，以節省利息支出；二是賺取銀行的現金回贈。當市場上有更吸引的按揭計劃，而您現有按揭的罰息期已過，轉按便值得考慮。加按（Top-up Mortgage）則是在物業升值後，向銀行申請將升值部分套現成流動資金，用於投資、生意周轉或其他個人需要。在行動前，記得要仔細計算轉按涉及的律師費等成本，確保最終獲得的利益大於支出。
我是物業投資者 (非自住用途)
對於物業投資者來說，按揭申請的規則與自住物業有顯著分別。根據金融管理局的指引，非自住物業的按揭成數上限，一般最高只有五成，意味著您需要準備更充裕的首期資金。此外，銀行的壓力測試要求亦會更加嚴格，供款與入息比率的上限會比自住物業申請人低。如果您的收入來源包括租金，銀行在計算還款能力時，通常會將租金收入打個折扣（例如六折或七折）計算。因此，投資者在查閱房屋貸款利率比較表時，除了利率本身，更要清楚了解這些針對性的監管要求，確保自己的現金流和財務狀況符合銀行的審批標準。
深入剖析：如何看懂並選擇最優房屋貸款方案
進行香港房屋貸款利率比較，並非只是在比較表上尋找最低的數字。要真正揀選到最適合自己的方案，您需要深入理解每個計劃背後的細節。這就好像選購一部功能複雜的手機，單看價格並不足夠，必須了解其處理器、鏡頭和操作系統。接下來，我們會像朋友一樣，為您拆解幾個最關鍵的概念，讓您在比較房貸利率時更有把握。
H按 vs P按 vs 定息按揭：終極選擇指南
市場上最常見的房屋貸款計劃主要有三種，它們的利息計算基準各有不同，直接影響您未來的供款額。
首先是H按，全稱是「銀行同業拆息按揭」，它的利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上銀行指定的息差（例如 H+1.3%）。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日浮動，因此H按的供款額穩定性較低。不過，在低息環境下，它的實際利率通常是三者之中最低的，加上設有「封頂利率」的保障機制，因此成為市場上超過九成置業人士的首選。
其次是P按，即「最優惠利率按揭」，以各銀行自行訂立的最優惠利率（Prime Rate）為基準（例如 P-2%）。P的變動遠比H穩定，銀行通常只會在美國聯儲局有重大議息行動後才會跟隨調整。P按的好處是供款額非常穩定，容易預算，適合追求安穩、不希望供款大上大落的業主。
最後是定息按揭，這種計劃在指定的年期內（例如首3年或5年）提供一個固定的利率，完全不受市場利率波動影響。定息期結束後，利率會轉為與P按掛鈎的浮動利率。它最適合預期利率將會持續上升，並希望在初期鎖定供款額以求安心的借款人。
讀懂H按的靈魂：封頂利率 (Cap Rate) 的重要性
如果您正考慮H按，那麼您必須徹底了解「封頂利率」（Cap Rate），這可說是H按計劃的靈魂所在。它是一個保障機制，確保即使HIBOR大幅飆升，您的實際按揭利率也不會無限上漲，而是會被「封頂」在一個預設的最高水平。
這個封頂利率通常與P按利率掛鈎，例如P-2.05%。舉個例子，假設您的H按計劃是H+1.3%，封頂利率是P-2.05%（以P=6.125%計算，即4.075%）。當HIBOR升至令H+1.3%的結果高於4.075%時，您的實際利率就會自動鎖定在4.075%，為您的供款額提供了一個重要的「安全網」。
因此，在比較不同銀行的H按計劃時，除了比較「H+」後面的數字，更關鍵的是比較它們的封頂利率高低。一個更低的封頂利率，意味著您在加息週期中能得到更佳的保障。
善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 對沖利息支出
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）是現時大部分按揭計劃都會附帶的實用工具，懂得善用它，便能有效減輕您的利息負擔。
簡單來說，這是一個與您按揭戶口關聯的特惠儲蓄戶口。您存入這個戶口的資金，可以賺取與您按揭貸款利率完全相同的利息。例如，您的按揭利率是4.125%，您在這個戶口的存款利息年利率也是4.125%。這筆利息收入，正好可以用來抵銷一部分的按揭利息支出，變相降低了您的實際供款成本。
需要留意的是，這個高息優惠通常設有存款上限，一般是按揭貸款餘額的50%。對於手頭上有備用資金的業主而言，將資金泊入Mortgage-link戶口，是目前市場上最穩健且回報最高的資金配置方式之一。
解構按揭保險計劃：申請高成數按揭的關鍵
對於首期資金有限的置業人士，特別是首次置業買家，「按揭保險計劃」是您必須認識的關鍵。這個由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的計劃，是讓您可以申請高成數按揭（例如八成或九成）的重要途徑。
它的運作原理是，由借款人支付保險費，為銀行向您批出的高成數貸款部分（即超出金管局規定上限的部分）購買一份保險。這份保險保障的是銀行，萬一借款人斷供，銀行也能收回損失。正因為有了這份保障，銀行才願意批出高於傳統上限的貸款額。
申請按揭保險需要支付一筆保費，您可以選擇一筆過支付，或者將其加借到貸款總額中分期償還。雖然這會增加一些成本，但它大大降低了置業的入場門檻，讓更多人能夠實現置業夢想。
比較前須知：影響您最終獲批利率的關鍵因素
進行房屋貸款利率比較時，您可能會發現各大銀行的宣傳利率看起來很吸引。但您要明白，這些通常是初步的參考利率。銀行最終批核給您的實際香港房屋貸款利率，其實取決於兩大核心範疇，這就是為什麼有時候朋友之間，即使申請同一間銀行的同一個計劃，最終利率也可能有所不同。現在，我們就一起來看看這些關鍵因素是什麼。
個人信貸狀況與還款能力
銀行在批核貸款時，首要考慮的是風險管理。因此，您的個人財務狀況是評估的重中之重。銀行會詳細審視您的信貸報告 (TU Report)，這份報告就像您的「財務履歷」，記錄了過往的還款紀錄、信用卡使用狀況和現有債務等。一份良好的信貸紀錄，證明您是個可靠的借款人。
除了信貸紀錄，您的職業穩定性和收入來源也同樣重要。例如，固定月薪的受薪人士與收入較為浮動的自僱人士，在銀行眼中風險水平便有所不同。同時，您的「供款與入息比率」亦是銀行的重點審核項目。這個比例越低，代表您的還款能力越充裕，銀行自然更願意提供優惠的利率。
物業質素與銀行估價
您申請按揭的物業，是銀行批出貸款的抵押品。所以，物業本身的質素和銀行估價，直接影響貸款條件。銀行會委託估價行，綜合考慮物業的地點、樓齡、單位座向、景觀、屋苑規模和市場成交量等多個方面來評定其價值。
一些大型藍籌屋苑的估價通常較為進取。相反，樓齡過高、單幢式舊樓、村屋，或者市場上流通性較低的「納米樓」，銀行在估價和批核上可能會比較審慎。此外，物業附近是否有厭惡性設施，甚至單位本身是否有特殊背景，都會反映在估價報告上。一個「估足價」且質素優良的物業，代表銀行的貸款風險較低，自然有助您爭取到更理想的房貸利率香港條款。
按揭常見問題 (FAQ)
進行房屋貸款利率比較時，除了看懂基本的房屋貸款利率比較表，您心中可能還有不少疑問。這裡整理了一些置業人士最常遇到的問題，希望能幫助您更全面地了解香港房貸利率的細節。
加息週期下，應如何選擇或調整我的按揭計劃？
在加息環境下，選擇按揭計劃的確需要更周詳的考慮。目前市場上絕大部分人選用H按計劃，這是有原因的。H按計劃設有「封頂利率」（Cap Rate），這個利率通常與P按利率掛鈎。當銀行同業拆息（HIBOR）上升，導致H按的實際利率觸及封頂水平時，您的供款利率就會被鎖定在封頂利率，不會無限上升。這等於讓您在低息環境時能享受H按的低息優勢，而在加息週期則有P按作為保障，兼具彈性與安全性。如果您是現有業主，可以檢視自己的按揭計劃是否仍在罰息期內。若罰息期已過，而市場上有其他更優惠的計劃，可以考慮轉按以節省利息開支。
「大P」和「細P」有什麼分別？對我的P按供款有何影響？
「P」是指最優惠利率（Prime Rate），由各家銀行自行決定，所以市場上存在不同數值的「P」。一般而言，「大P」是指由滙豐、恒生、中銀香港等主要銀行採用的最優惠利率；而「細P」則由渣打、東亞、花旗等其他銀行採用。截至目前，「大P」的利率通常會比「細P」低一些。
這個分別會直接影響您的供款額。假設兩家銀行都提供「P-2%」的按揭計劃，採用「大P」（例如5.875%）的銀行，其實際利率是3.875%；而採用「細P」（例如6.125%）的銀行，實際利率就是4.125%。因此，在比較P按計劃時，不能只看減息的幅度（例如P減幾多），必須同時留意該銀行採用的是哪一個「P」，才能準確計算出最終的供款利率。
現金回贈超過貸款額1%需扣減本金是什麼意思？
這是根據香港金融管理局的指引。如果銀行提供的現金回贈金額，超過了您按揭貸款額的1%，那麼整筆回贈金額都必須從您的貸款本金中扣除。
舉個例子說明會更清晰。假設您申請500萬港元的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。由於1.5%超過了1%的界線，銀行在批出貸款時，會先從本金中扣除全數回贈。所以您最終實際收到的貸款金額會是4,925,000元（500萬減7.5萬）。需要留意的是，您的貸款總額依然是500萬，未來的利息和每月供款，也是按500萬本金來計算。這個規定主要影響您初期的現金流，因為到手的資金會減少。
為何銀行最終批核的利率與廣告宣傳的不同？
銀行在廣告中宣傳的，通常是「最低可達」的利率，用作吸引客戶。然而，每位申請人的最終獲批利率，都是銀行根據其個人狀況進行風險評估後度身訂造的。
影響您最終利率的因素有很多，主要包括您的個人信貸評級（TU）、還款能力（例如收入穩定性、債務與收入比率）、貸款額大小、以及物業本身的質素和估價。簡單來說，如果您的信貸紀錄良好、還款能力強，銀行視您為低風險客戶，便有機會獲得接近廣告中的最優惠利率。反之，如果風險因素較高，銀行批出的利率也可能會相應調高。
比較按揭時，除了利率和回贈，還有哪些隱藏條款需要注意？
在進行房屋貸款利率比較時，除了最顯眼的利率和回贈，有幾項條款同樣重要，直接影響您的財務彈性和總開支：
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罰息期：這是指在貸款初期（通常為2至3年），如果您提早全數還清貸款（例如賣樓或轉按），銀行會收取一筆罰款。在比較時，需要留意罰息期的長短以及罰款的計算方式，這關乎您未來資金安排的靈活性。
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高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）：這是一個極其實用的工具。它提供一個與按揭利率相同的存款利率，讓您的存款利息可以抵銷一部分的按揭利息支出，變相降低供樓成本。戶口通常設有存款上限，一般是貸款餘額的50%。不是所有按揭計劃都附帶這個戶口，因此它是一個重要的比較點。
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提早部分還款的條款：即使過了罰息期，部分銀行對於提早償還部分本金可能仍會設有手續費或最低還款額要求。了解這些細節，有助您規劃未來的財務安排。